Les entreprises « se font tuer » pour rembourser leurs dettes : il est difficile de prédire le succès ou l'échec des transactions

Vendre des actifs, vendre des projets pour payer des dettes

Récemment, de nombreuses grandes entreprises ont mis en vente des biens immobiliers ou des projets pour rembourser leurs dettes. Parmi elles, la société par actions Hoang Anh Gia Lai (HAGL) (code boursier : HAG) souhaite vendre l'hôtel HAGL situé à Pleiku, dans la province de Gia Lai. Le groupe de M. Duc a déclaré que cette opération s'inscrivait dans le plan de liquidation des actifs non rentables de l'entreprise.

L'hôtel HAGL est probablement le dernier bien immobilier de M. Duc, en activité depuis décembre 2005. Auparavant, il avait participé à l'immobilier et à l'hôtellerie, et avait mené plusieurs projets à Quy Nhon, Da Lat et Da Nang , au Myanmar. Mais suite à un incident survenu chez HAGL, il s'est retiré de ce secteur.

La vente de l'hôtel HAGL vise cette fois à rembourser la dette obligataire auprès de la BIDV Bank. Selon le rapport financier consolidé du premier semestre 2023, l'encours de la dette obligataire de HAGL auprès de la BIDV s'élève à 5 271 milliards de VND, inchangé par rapport au début de l'année. Au 30 juin, HAGL n'avait pas payé les intérêts dus à l'échéance, pour un montant total de plus de 2,6 milliards de VND.

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — L'hôtel HAGL à Pleiku est vendu par M. Duc (Photo : HAGL).

Alors que HAGL souhaite vendre ses actifs immobiliers, LDG Investment Joint Stock Company (code boursier : LDG) envisage de céder deux projets : le Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central), à Da Nang, et le complexe d'appartements Lot C1 dans le quartier de Binh An, ville de Di An, province de Binh Duong. Cette opération vise à rembourser la dette bancaire et les obligations de l'entreprise.

La vente de ces deux projets est une décision surprenante de la part de LDG, car lors de la récente assemblée générale annuelle des actionnaires de 2023, la société souhaitait également émettre des actions pour lever des capitaux destinés à l'investissement dans le projet.

LDG Grand Central est l'un des projets stratégiques de LDG, identifié en 2020. Lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires de 2023, le conseil d'administration de l'entreprise a déclaré que ce projet, qui occupe la plus petite superficie (30 hectares) parmi les projets stratégiques, bénéficie d'un emplacement privilégié. L'entreprise a également étudié les options de financement nécessaires à sa mise en œuvre, estimant que la coopération avec les partenaires était difficile.

Or Hai Phat Investment Joint Stock Company a également annoncé le transfert de son apport en capital au projet HP Hospitality Nha Trang, investisseur du terrain commercial TM1 dans le projet résidentiel de l'îlot Tan Lap. Par ailleurs, confrontée à des difficultés de trésorerie, la société s'est concentrée sur la vente en gros de produits pour des projets tels que le projet de Lao Cai, le projet d'immeubles de grande hauteur de Bac Giang et le projet de zone résidentielle urbaine aux kilomètres 3 et 4 du quartier Hai Yen, ville de Mong Cai (phase 1), province de Quang Ninh.

Outre les ventes susmentionnées, le marché a également enregistré récemment plusieurs fusions-acquisitions réussies. Parmi celles-ci, on peut citer l'acquisition par Gamuda Land d'un projet de la société par actions Tam Luc Real Estate à Thu Duc City (HCMV) ou le rachat par Saigonres Group d'un projet de la société Duc Nhi Company Limited dans le district de Tan Phu (HCMV).

L'enthousiasme du marché de la coopération entre les investisseurs nationaux et étrangers peut également être mentionné comme la coopération stratégique entre le groupe Kim Oanh et le groupe Surbana Jurong (Singapour) ou l'investissement du groupe Marubeni (Japon) dans le groupe Hung Thinh.

Il n’est pas facile de conclure un accord en raison de nombreux facteurs.

Mme Giang Huynh, directrice de la recherche chez S22M Savills HCMC, a déclaré que les entreprises nationales auront toujours besoin de vendre certains actifs inefficaces. Cependant, l'attrait de ces actifs pour les investisseurs étrangers est une autre histoire.

Selon elle, le succès ou l'échec d'une transaction dépend en grande partie de la négociation du prix entre le vendeur et l'acheteur, ainsi que des aspects juridiques. Un projet dont les documents juridiques sont en règle est souvent privilégié par les investisseurs étrangers.

Partageant le même point de vue, Mme Duong Thuy Dung, directrice principale de CBRE Vietnam, a déclaré que, sur le marché immobilier, la plupart des transactions concernent uniquement le foncier. Cela signifie que les investisseurs étrangers s'intéressent aux fonds fonciers pour le développement immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville et à Hanoï. Ils fixent d'abord des exigences en matière de fonds fonciers propres, puis des conditions de développement de projets telles que des documents juridiques et une structure de développement de produits raisonnable.

La plupart des investisseurs étrangers ayant récemment réalisé des opérations de fusions-acquisitions sont présents au Vietnam depuis plusieurs années. S'ils sont nouveaux, ils privilégient généralement l'apport de capitaux propres à des entreprises vietnamiennes pour développer conjointement des projets. Cependant, le problème actuel des fusions-acquisitions au Vietnam réside dans la nécessité de fonds fonciers propres, ou d'un cadre juridique pour créer des conditions favorables aux investisseurs.

Concernant les investisseurs nationaux, Mme Dung a indiqué qu'il existe une tendance à la vente d'actifs immobiliers, car le marché a manqué de capitaux ces deux dernières années et qu'ils doivent trouver de nouvelles sources de financement autres que les banques ou l'émission d'obligations. Les entreprises nationales peuvent faire appel à des capitaux étrangers ou vendre leurs produits directement.

Selon un représentant de CBRE Vietnam, la vente directe n'est pas chose aisée, car les investisseurs étrangers exigent toujours des documents juridiques de projet clairs. Les produits hypothéqués auprès des banques sont difficiles à attirer des investisseurs étrangers. Par conséquent, bien que les investisseurs nationaux aient activement proposé des actifs à la vente, les transactions réussies ne sont pas faciles.

M. Luu Quang Tien, directeur adjoint de l'Institut de recherche économique, financière et immobilière Dat Xanh Services, a déclaré que les récentes opérations de fusions et acquisitions des investisseurs étrangers se concentrent davantage sur la qualité, la plupart prenant la forme d'apports en capital et d'achats d'actions.

À l’avenir, le marché des fusions et acquisitions devrait commencer à se redresser lorsque l’inflation et les taux d’intérêt seront ajustés à un niveau plus raisonnable, en plus de facteurs tels que le renforcement de la situation politique et juridique.

« En général, le marché des fusions et acquisitions au Vietnam reste très attractif à moyen et long terme, car l'économie présente encore un fort potentiel de croissance. C'est une période propice pour les investisseurs qui recherchent des opportunités à des prix intéressants et à des conditions plus favorables », a déclaré M. Tien.

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