Vendre des actifs, vendre des projets pour rembourser la dette
Récemment, de nombreuses grandes entreprises ont mis en vente des biens immobiliers ou des projets afin de rembourser leurs dettes. Parmi elles, la société par actions Hoang Anh Gia Lai (HAGL, code boursier : HAG) souhaite vendre l'hôtel HAGL situé à Pleiku, dans la province de Gia Lai. Le groupe de M. Duc a indiqué que cette vente s'inscrit dans le cadre du plan de l'entreprise visant à liquider ses actifs non rentables.
L'hôtel HAGL est probablement le dernier actif immobilier de M. Duc, en activité depuis décembre 2005. Auparavant, il était actif dans l'immobilier et l'hôtellerie, et avait mené plusieurs projets à Quy Nhon, Da Lat et Da Nang , au Myanmar. Suite à un incident avec HAGL, il s'est retiré du secteur.
La vente de l'hôtel HAGL vise cette fois à rembourser la dette obligataire auprès de la banque BIDV . Selon le rapport financier consolidé du premier semestre 2023, HAGL affiche un encours de dette obligataire auprès de BIDV de 5 271 milliards de VND, inchangé depuis le début de l'année. Au 30 juin, HAGL n'avait pas réglé les intérêts dus pour un montant total supérieur à 2,6 milliards de VND.
L'hôtel HAGL de Pleiku est en vente chez M. Duc (Photo : HAGL).
Alors que HAGL souhaite céder ses actifs immobiliers, la société par actions LDG Investment (code boursier : LDG) a pour politique de transférer deux projets : le complexe hôtelier Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central) à Da Nang et le complexe d'appartements Lot C1 dans le quartier de Binh An, ville de Di An, province de Binh Duong. Ce transfert vise à rembourser la dette bancaire et les obligations de la société.
La vente de ces deux projets est une décision surprenante de la part de LDG, car lors de la récente assemblée générale annuelle des actionnaires de 2023, la société souhaitait également émettre des actions pour lever des capitaux destinés à l'investissement dans ces projets.
LDG Grand Central est l'un des projets stratégiques de LDG, identifié en 2020. Lors de l'Assemblée générale annuelle des actionnaires de 2023, le conseil d'administration a indiqué que, malgré sa superficie réduite (30 hectares) parmi les projets stratégiques, il bénéficie d'un emplacement privilégié. L'entreprise a également examiné les options de financement pour la mise en œuvre de ce projet, tout en reconnaissant la difficulté de coopérer avec ses partenaires.
La société par actions Or Hai Phat Investment a également annoncé le transfert de sa participation au capital du projet HP Hospitality Nha Trang, investisseur du terrain commercial TM1 dans le projet résidentiel de l'îlot de Tan Lap. Par ailleurs, confrontée à des difficultés de trésorerie, la société s'est concentrée sur la vente en gros de produits issus de projets tels que le projet Lao Cai, le projet d'immeubles de grande hauteur Bac Giang et le projet de zone résidentielle urbaine situé aux km 3 et 4 du quartier Hai Yen, dans la ville de Mong Cai (phase 1), province de Quang Ninh.
Outre les ventes mentionnées ci-dessus, le marché a également enregistré récemment plusieurs opérations de fusions-acquisitions réussies. On peut citer, par exemple, le rachat d'un projet par Gamuda Land auprès de Tam Luc Real Estate Joint Stock Company à Thu Duc (Hô-Chi-Minh-Ville) et la reprise d'un projet par Saigonres Group auprès de Duc Nhi Company Limited dans le district de Tan Phu (Hô-Chi-Minh-Ville).
L'enthousiasme suscité par le marché de la coopération entre investisseurs nationaux et étrangers peut également être cité comme exemple de la coopération stratégique entre le groupe Kim Oanh et le groupe Surbana Jurong (Singapour) ou de l'investissement du groupe Marubeni (Japon) dans le groupe Hung Thinh.
Conclure cet accord n'est pas chose facile en raison de nombreux facteurs.
Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et du département S22M chez Savills HCMC, a déclaré que les entreprises nationales auront toujours besoin de céder certains actifs non rentables. Cependant, l'attrait de ces actifs pour les investisseurs étrangers (NĐTNN) reste à déterminer.
D'après elle, le succès ou l'échec d'une transaction dépend en grande partie de la négociation du prix entre le vendeur et l'acheteur, ainsi que des aspects juridiques. Un projet dont les documents juridiques sont irréprochables est souvent privilégié par les investisseurs étrangers.
Partageant cet avis, Mme Duong Thuy Dung, directrice principale chez CBRE Vietnam, a déclaré que sur le marché du logement, la plupart des transactions concernent uniquement le foncier. Autrement dit, les investisseurs étrangers s'intéressent aux fonds fonciers destinés au développement immobilier à Hô Chi Minh-Ville et à Hanoï. Leur première exigence est la provenance des terrains, puis les conditions de développement du projet, telles que la validité des documents juridiques et une structure de développement adaptée.
La plupart des investisseurs étrangers ayant réalisé des opérations de fusions-acquisitions ces derniers temps sont présents au Vietnam depuis plusieurs années. S'il s'agit de nouveaux investisseurs, ils privilégient généralement les apports en capital dans des entreprises vietnamiennes pour développer des projets conjointement. Cependant, la difficulté actuelle des fusions-acquisitions au Vietnam réside dans la disponibilité de terrains constructibles et la nécessité d'un cadre juridique favorable aux investisseurs.
Concernant les investisseurs nationaux, Mme Dung a indiqué qu'ils tendent à vendre des actifs immobiliers car le marché a souffert d'une pénurie de capitaux ces deux dernières années et qu'ils doivent trouver de nouvelles sources de financement en dehors des banques ou des émissions obligataires. Les entreprises nationales peuvent quant à elles solliciter des capitaux à l'étranger ou céder leurs produits.
Selon un représentant de CBRE Vietnam, la vente directe est complexe car les investisseurs étrangers exigent systématiquement une parfaite conformité juridique des projets. Les biens immobiliers hypothéqués auprès des banques sont difficiles à vendre pour les investisseurs étrangers. Par conséquent, malgré l'initiative des investisseurs vietnamiens de proposer des actifs à la vente, les transactions restent difficiles à conclure.
M. Luu Quang Tien, directeur adjoint de l'Institut de recherche économique, financière et immobilière Dat Xanh Services, a déclaré que les récentes opérations de fusions-acquisitions réalisées par des investisseurs étrangers privilégient la qualité, la plupart prenant la forme d'apports en capital et d'achats d'actions.
À l'avenir, le marché des fusions-acquisitions devrait commencer à se redresser lorsque l'inflation et les taux d'intérêt seront ajustés à un niveau plus raisonnable, en plus de facteurs tels que le renforcement de la situation politique et juridique.
« De manière générale, le marché des fusions-acquisitions au Vietnam reste très attractif à moyen et long terme, car l'économie présente toujours un fort potentiel de croissance. C'est une période propice pour les investisseurs qui souhaitent réaliser des opérations à bon prix et à des conditions plus avantageuses », a déclaré M. Tien.
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