Les entreprises pleurent dans le tourbillon des procédures - Partie 5 : Ne laissez pas les entreprises et les investisseurs « tomber malades »
Concernant les problèmes brûlants auxquels sont confrontés de nombreux projets, tels que la lenteur de la détermination du prix des terrains, l'ajustement de la planification, l'attente que le gouvernement « corrige » les erreurs précédentes, qui érodent la « santé » et la confiance des entreprises et des investisseurs, un certain nombre d'avocats et d'experts ont partagé leurs points de vue et proposé des solutions.
 |
Les investisseurs ont le droit de porter plainte ou d’intenter une action en justice pour faire valoir leurs droits. 
- Avocat Le Ngoc Doan, Barreau de la ville de Da Nang
L'ajustement de la durée du bail foncier de 70 ans à 50 ans doit être conforme aux dispositions de la clause 3 de l'article 106 de la loi foncière de 2013.
En cas d'ajustement de la durée du bail foncier mais non conforme aux dispositions de l'article 106, clause 3, de la loi foncière de 2013 et causant des dommages au locataire foncier, la responsabilité appartient à l'organisme d'État compétent en matière de gestion foncière, dans ce cas, le Comité populaire provincial.
Pour les baux fonciers qui ne sont pas conformes aux dispositions de la clause 3, article 126, loi foncière de 2013 et lorsque les ajustements ne sont pas conformes aux dispositions de la clause 3, article 106, loi foncière de 2013, la responsabilité appartient à l'organisme d'État compétent.
Les investisseurs dont les droits et les intérêts sont violés et qui subissent des dommages peuvent déposer une plainte ou intenter une action en justice auprès d'un tribunal populaire compétent pour faire valoir leurs droits.
 |
Les investisseurs doivent fournir des preuves spécifiques pour prouver les dommages. 
- MSc. Pham Ho Hoang Long, directeur de An Thanh Consulting and Investment Company Limited
Conformément à l'article 126 de la loi foncière de 2013, seuls les projets avec un capital d'investissement important mais une récupération lente du capital, les projets d'investissement dans des zones avec des conditions socio -économiques difficiles, les zones avec des conditions socio-économiques particulièrement difficiles qui nécessitent une durée plus longue, l'attribution du terrain ou la durée du bail seront supérieures à 50 ans, mais pas plus de 70 ans.
Ainsi, pour les projets de tourisme côtier pour lesquels le gouvernement a loué des terres pendant 70 ans, puis ajusté à 50 ans, les investisseurs doivent fournir des preuves spécifiques pour prouver les dommages causés par le retard dans l'attente de l'ajustement, la perte d'opportunités d'investissement, etc., pour avoir une base pour demander une indemnisation à l'agence de gestion de l'État.
Concernant les prix des terrains, le gouvernement vient de promulguer le décret n° 71/2024/ND-CP, entré en vigueur à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi foncière n° 31/2024/QH15. Cependant, certains points restent flous dans ce décret. Par exemple, concernant les coûts des infrastructures techniques dans l'évaluation des excédents, il est très difficile d'évaluer l'estimation avant l'évaluation.
Chaque fois que le gouvernement fait une erreur, il la « répare », mais qui est responsable des pertes subies par les investisseurs ? - M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, vice-président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam
Au cours des années précédentes, de nombreux projets touristiques côtiers, bien qu'utilisant des terrains de services commerciaux, étaient loués pour des durées allant jusqu'à 70 ans par les autorités de certaines provinces et villes de la région Centre, puis ramenées à 50 ans. Cet ajustement a pris beaucoup de temps, entraînant de nombreuses difficultés pour les entreprises.
Bien sûr, la loi contenait déjà des dispositions sur ce sujet, mais les mesures prises pour l'empêcher n'étaient pas radicales. De plus, certaines réglementations juridiques présentent encore de nombreuses lacunes, contradictions et chevauchements, ce qui entraîne des incohérences dans la compréhension et l'application de la loi, chaque localité ayant sa propre façon de procéder.
Dans certains endroits, les inspecteurs interviennent pour examiner et détecter les violations, puis procèdent à un processus d’explication et de traitement, ce qui crée une stagnation dans le développement et la mise en œuvre de la planification et des stratégies de développement économique local.
Selon nos statistiques, plus de 1 000 projets à travers le pays sont actuellement suspendus pour examen, en attente de traitement ou de nouvelles réglementations. Parmi eux, de nombreux projets présentent des signes de laxisme dans la gestion de l'État.
Si le gouvernement l'applique incorrectement, il devra en être tenu responsable et pourra même faire l'objet de poursuites pénales. Cependant, jusqu'à présent, aucun dossier n'a été soumis à un « examen » pour analyser clairement les dommages causés aux entreprises et aux citoyens par les erreurs du gouvernement.
Par exemple, récemment, certaines localités ont délivré des certificats pour des projets de tourisme de villégiature. Les clients les ont utilisés comme base pour décider d'acheter ces produits. Lorsque les inspecteurs sont intervenus et ont conclu que la délivrance des certificats était contraire à la réglementation, les autorités ont « corrigé » la situation en révoquant ou en modifiant les certificats délivrés.
Si le gouvernement commet des erreurs, il les « corrige », mais qui est responsable des pertes subies par les investisseurs et les clients ? Si cette situation n'est pas résolue, des plaintes et des poursuites judiciaires contre les investisseurs risquent d'être déposées à de nombreux niveaux, ce qui engendre une instabilité sociale et, notamment, une perte de confiance des investisseurs et des citoyens envers le système judiciaire et les agences gouvernementales.
À mon avis, il est nécessaire d'instaurer des réglementations. Outre la répression des violations contre les auteurs, le gouvernement doit toujours être prêt à dialoguer et à trouver des solutions, voire à indemniser les mauvaises décisions. Pour prévenir de nouvelles violations, il est essentiel de procéder à une sélection rigoureuse des responsables, de les nommer et de les évaluer et de les contrôler minutieusement.
Les nouvelles réglementations foncières sont supérieures, plus cohérentes et uniformes. Nous pensons qu'une réglementation claire limitera les erreurs, créant ainsi des barrières empêchant les fonctionnaires de commettre des erreurs.
 |
Les réglementations juridiques doivent être cohérentes. - Avocat Le Cao, Cabinet d'avocats FDVN
Parmi les quatre méthodes de détermination des prix des terrains, la méthode du surplus est la méthode mise en œuvre en prenant le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la superficie du terrain en fonction de l'utilisation du sol la plus efficace selon le plan d'utilisation du sol et le plan de construction détaillé.
Conformément aux dispositions de l'article 158 de la loi foncière de 2024 et aux directives de l'article 6 du décret n° 71/2024/ND-CP, fondamentalement, en prenant le total des recettes de développement estimées moins les coûts de développement estimés, on obtiendra le bénéfice.
En réalité, les coûts ne se limitent pas au coût de développement d'un projet immobilier, ni à la valeur de constitution d'un actif immobilier. De nombreux avis s'inquiètent du fait que, si le bénéfice est compris comme le total des recettes de développement moins le coût total de développement, la valeur initiale de constitution des droits d'utilisation du sol n'est pas calculée, mais seulement le coût à partir de la phase d'investissement, et non le capital nécessaire à l'achat du terrain ni les frais d'utilisation du sol à payer, ce qui conduit à un bénéfice formel très important. Plus le bénéfice formel est important, plus les impôts et les frais sont élevés, ce qui entraîne un bénéfice réel faible, voire une perte potentielle. Par conséquent, pour garantir leur rentabilité, les entreprises augmentent les prix de l'immobilier. Cela n'est pas avantageux pour les acheteurs de maisons et de terrains et, parallèlement, entraîne le marché dans une spirale d'instabilité, car les prix ne sont pas réalistes.
Ces préoccupations sont, à mon avis, très préoccupantes. Avec la méthode du surplus, dont le calcul est stipulé à l'article 6 du décret n° 71/2024/ND-CP, qui vient d'être publié, bien qu'il existe des réglementations détaillées remplaçant celles de l'article 1er, clause 8, du décret n° 12/2024/ND-CP (complétant l'article 5d du décret n° 44/2014/ND-CP), il n'est toujours pas possible de répondre à l'exigence de rapprocher les prix des terrains de leur valeur réelle, car la valeur du profit est virtuellement augmentée, comme je viens de l'analyser.
Bien qu'il existe une réglementation très précise sur la détermination des prix fonciers, cette question demeure en réalité très confuse. De nombreux organismes d'évaluation ont encore tendance à « éviter » l'évaluation des biens publics et des terrains liés à des projets financés par le budget, de peur d'être tenus responsables en cas d'erreur.
Par conséquent, l'évaluation foncière ne se limite pas à la détermination du prix, mais vise également à fluidifier le flux juridique du marché immobilier. Une fois la délivrance des certificats d'utilisation du sol, l'indemnisation pour le déblaiement du site et l'exécution des obligations financières foncières achevées, les questions juridiques suivantes seront traitées.
Face aux problèmes actuels, à mon avis, il faudrait trouver des solutions concrètes comme suit :
Premièrement, outre le décret n° 71/2024/ND-CP, lors de la rédaction des autres décrets régissant la loi foncière de 2024, la loi sur les activités immobilières de 2023, la loi sur le logement de 2023, etc., il est nécessaire d'inclure des directives spécifiques et détaillées, cohérentes, afin de contrôler les valeurs réelles du marché immobilier, notamment en proposant des solutions synchrones pour systématiser des données fiables sur l'immobilier en général et sur sa valeur en particulier, y compris la valeur des droits d'usage du sol. La détermination du prix exact du terrain exige une cohérence dans les dispositions des documents juridiques relatifs à l'immobilier.
Deuxièmement, l'article 8 du décret n° 71/2024/ND-CP précise les facteurs influençant les prix des terrains, ce qui constitue une nouveauté importante pour le processus d'évaluation foncière afin de déterminer des aspects spécifiques. Cette question étant facultative lors de sa mise en œuvre, les réglementations spécifiques et les activités d'évaluation foncière dans les localités doivent être cohérentes dans la prise en compte des conditions et des données standardisées afin d'utiliser des méthodes permettant de déterminer les prix des terrains de manière scientifique et précise, reflétant la valeur réelle des droits d'usage des terres conformément à la réalité du marché.
Troisièmement, il est nécessaire de déployer des efforts concertés pour mettre en œuvre les nouvelles réglementations foncières, immobilières et de logement de manière systématique, cohérente et rigoureuse, afin qu'elles soient effectivement appliquées dans la pratique. Les prix des terrains sont déterminés et maintenus de manière appropriée, reflétant la valeur réelle du marché, et ne sont pas soumis à l'influence des réglementations relatives à l'investissement, à la planification, aux conditions commerciales, aux conditions de transaction et autres dispositions légales. Une fois ces réglementations effectivement appliquées, le marché immobilier fonctionne selon ses règles et les prix de l'immobilier reviennent à la réalité.
UN INVESTISSEUR DEMANDÉ DE POURSUIVRE EN JUSTICE LE COMITÉ POPULAIRE DE LA VILLE DE DA NANG
Le 28 juin 2024, Hoa Binh Company Limited a adressé un avis aux propriétaires du projet Da Nang Golden Bay (également connu sous le nom de Da Nang Green Peace Complex, ou Hoa Binh Green Da Nang). L'entreprise a indiqué que, le 5 juin 2024, elle avait adressé la dépêche officielle n° 212-2024/CV-HB au président du Comité populaire de la ville de Da Nang, sollicitant une réponse concernant la délivrance de certificats de propriété d'appartements pour le projet Da Nang Golden Bay. Sans réponse du Comité populaire de la ville de Da Nang d'ici le 30 juin 2024, la société engagera une action en justice.
On sait qu'au 3 juillet 2024, le Comité populaire de la ville de Da Nang n'avait pas encore reçu de réponse officielle et Hoa Binh Company Limited a déclaré qu'elle intenterait une action en justice comme indiqué.
Source : https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html
Comment (0)