Les entreprises souffrent dans le tourbillon des procédures bureaucratiques.

Les entreprises souffrent dans le tourbillon des procédures bureaucratiques - 5e partie : Ne laissez pas les entreprises et les investisseurs « tomber malades »

Face aux problèmes urgents que rencontrent de nombreux projets, tels que les retards dans l'évaluation foncière, les ajustements de planification et l'attente que les autorités corrigent les erreurs passées, qui érodent la santé et la confiance des entreprises et des investisseurs, plusieurs avocats et experts ont partagé leurs points de vue et proposé des solutions.

De nombreux projets au centre du Vietnam sont au point mort pour diverses raisons, le plus souvent en raison d'obstacles liés aux ajustements de planification, à la structure et à la forme de l'utilisation des sols, ainsi qu'à l'évaluation foncière. Les délais nécessaires à l'accomplissement de ces procédures sont complexes et longs, ce qui non seulement pèse sur les finances des entreprises, mais érode également la confiance envers les autorités locales.

Les investisseurs ont le droit de déposer une plainte ou une action en justice pour faire valoir leurs droits.

- Avocat Le Ngoc Doan, Barreau de la ville de Da Nang

La modification de la durée du bail foncier de 70 ans à 50 ans doit être conforme aux dispositions de l'article 106, paragraphe 3, de la loi foncière de 2013.

Dans les cas où la durée du bail foncier est modifiée mais ne respecte pas les dispositions de l'article 106, paragraphe 3, de la loi foncière de 2013 et cause un préjudice au locataire foncier, la responsabilité incombe à l'organisme d'État compétent en matière de gestion foncière, qui dans ce cas est le Comité populaire provincial.

En ce qui concerne les baux fonciers qui ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 126, paragraphe 3, de la loi foncière de 2013, et les ajustements qui ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 106, paragraphe 3, de la loi foncière de 2013, la responsabilité incombe à l'agence étatique compétente.

Les investisseurs dont les droits et intérêts ont été violés et qui ont subi des pertes peuvent déposer une plainte ou une action en justice auprès du tribunal populaire compétent pour faire valoir leurs droits.

Les investisseurs doivent fournir des preuves spécifiques pour justifier leurs pertes.

— M. Pham Ho Hoang Long, M.Sc., directeur de la société An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Selon l'article 126 de la loi foncière de 2013, seuls les projets nécessitant un capital d'investissement important mais un retour sur investissement lent, les projets d'investissement dans des zones aux conditions socio -économiques difficiles, ou dans des zones aux conditions socio-économiques particulièrement difficiles nécessitant un délai plus long, peuvent avoir des durées d'attribution ou de location de terrain supérieures à 50 ans, mais ne dépassant pas 70 ans.

Par conséquent, pour les projets de tourisme côtier ayant bénéficié de baux fonciers de 70 ans accordés par le gouvernement, puis ramenés à 50 ans, les investisseurs doivent fournir des preuves concrètes des pertes subies en raison de la prolongation du délai d'ajustement, des opportunités d'investissement manquées, etc., afin de pouvoir demander une indemnisation à l'organisme de gestion étatique.

Concernant les prix fonciers, le gouvernement a récemment publié le décret n° 71/2024/ND-CP, applicable à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi foncière n° 31/2024/QH15. Toutefois, ce décret présente encore certaines lacunes. Par exemple, en ce qui concerne le coût des infrastructures techniques dans le cadre de l’évaluation des plus-values, il est très difficile d’en établir une estimation avant l’évaluation.

Le gouvernement ne cesse de commettre des erreurs puis de les « corriger », mais qui assume la responsabilité lorsque les investisseurs subissent des pertes ?

- M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam

Ces dernières années, de nombreux projets touristiques côtiers, bien qu'utilisant des terrains destinés à des fins commerciales et de services, se sont vu octroyer des baux fonciers allant jusqu'à 70 ans par les autorités de certaines provinces et villes du centre du Vietnam, baux ramenés ultérieurement à 50 ans. Ce processus d'ajustement, long et complexe, a engendré des difficultés considérables pour les entreprises.

Bien sûr, ce problème n'est pas nouveau en droit, mais les efforts déployés pour le prévenir n'ont pas été suffisamment décisifs. De plus, certaines réglementations comportent des lacunes, des contradictions et des chevauchements, ce qui engendre des interprétations et une application incohérentes, chaque localité adoptant une approche différente.

Dans certains endroits, les inspecteurs effectuent des contrôles, découvrent des infractions, puis procèdent à un processus d'explication et de traitement, ce qui engendre une stagnation dans l'élaboration et la mise en œuvre des plans et stratégies de développement économique local.

D'après nos statistiques, plus de 1 000 projets à travers le pays sont actuellement suspendus pour examen, en attente de résolution ou dans l'attente de nouvelles réglementations. Nombre de ces projets témoignent d'une gestion étatique laxiste.

Les autorités qui commettent des erreurs doivent en répondre et peuvent même faire l'objet de poursuites pénales. Or, jusqu'à présent, aucune affaire n'a été soumise à un examen approfondi afin d'analyser clairement l'impact de ces erreurs sur les entreprises et les citoyens.

Par exemple, récemment, certaines collectivités locales ont délivré des certificats d'utilisation des sols pour des projets touristiques et de complexes hôteliers. Les consommateurs se sont basés sur ces certificats pour choisir leurs produits. Lorsque les inspecteurs ont mené une enquête et conclu que la délivrance de ces certificats était contraire à la réglementation, les autorités ont « rectifié » la situation en révoquant ou en modifiant les certificats délivrés.

Les autorités commettent sans cesse des erreurs qu'elles prétendent ensuite « corriger », mais qui assume la responsabilité lorsque les investisseurs et les clients subissent des pertes ? Si ce problème n'est pas résolu, cela risque d'entraîner des plaintes et des poursuites judiciaires à différents niveaux contre les promoteurs, ce qui engendrera une instabilité sociale et, surtout, érodera la confiance des investisseurs et du public envers le système judiciaire et les organismes gouvernementaux.

À mon avis, une réglementation est nécessaire. Outre la sanction des contrevenants, le gouvernement doit toujours être prêt à dialoguer et à trouver des solutions, voire à réparer les erreurs de jugement. Et pour prévenir de nouvelles infractions, il est primordial de sélectionner et de nommer les fonctionnaires avec soin, en procédant à des évaluations et des vérifications approfondies.

La nouvelle réglementation foncière est supérieure, plus cohérente et plus uniforme. Nous sommes convaincus qu'une réglementation claire limitera les erreurs et créera des barrières empêchant les fonctionnaires de commettre des erreurs.

La réglementation juridique doit être cohérente.

- Maître Le Cao, cabinet d'avocats FDVN

Parmi les quatre méthodes de détermination de la valeur foncière, la méthode du surplus est mise en œuvre en soustrayant le total des coûts de développement estimés de la parcelle ou de la zone du total des recettes de développement estimées, sur la base de l'utilisation la plus efficace des terres conformément au plan d'utilisation des terres et au plan de construction détaillé.

Conformément à l'article 158 de la loi foncière de 2024 et conformément à l'article 6 du décret n° 71/2024/ND-CP, le bénéfice est essentiellement calculé en soustrayant les coûts de développement estimés des recettes totales de développement estimées.

Cependant, en réalité, les coûts ne se limitent pas aux dépenses de développement d'un projet immobilier, ni à la valeur du bien immobilier lui-même. Nombreux sont ceux qui craignent que si le profit est assimilé au chiffre d'affaires total du développement moins ses coûts totaux, la valeur initiale des droits d'utilisation du sol ne soit pas prise en compte. Seuls les coûts liés à l'investissement initial et à la phase de développement seraient considérés, à l'exclusion du capital investi dans l'acquisition du terrain et des redevances foncières. Ceci engendrerait un profit apparent très important. Or, un profit apparent important entraînerait des taxes et des frais élevés, aboutissant à de faibles profits réels, voire à des pertes. Par conséquent, pour garantir leur rentabilité, les entreprises seraient tentées de faire grimper les prix de l'immobilier. Cette situation est préjudiciable aux acheteurs et plonge simultanément le marché dans une spirale d'instabilité, car les prix ne reflètent plus la réalité.

Ces préoccupations sont, à mon avis, très importantes. Malgré les réglementations détaillées remplaçant les dispositions de l'article 1, paragraphe 8, du décret n° 12/2024/ND-CP (qui complète l'article 5d du décret n° 44/2014/ND-CP), la méthode de calcul du surplus prévue à l'article 6 du décret n° 71/2024/ND-CP ne permet toujours pas de répondre à la demande de rapprochement des prix fonciers de leur valeur réelle, car la valeur du profit est artificiellement gonflée, comme je viens de le démontrer.

Malgré une réglementation assez précise en matière d'évaluation foncière, la question demeure très complexe dans la pratique. De nombreux organismes d'évaluation hésitent à évaluer les biens publics et les terrains liés à des projets financés par des fonds publics, craignant d'être tenus responsables d'éventuelles erreurs.

L'évaluation foncière ne se limite donc pas à la détermination du prix, mais vise également à faciliter les procédures juridiques du marché immobilier. Une fois les certificats de droit d'utilisation du sol délivrés, l'indemnisation pour le défrichement versée et les obligations financières liées au terrain remplies, les démarches juridiques ultérieures peuvent alors être entreprises.

Compte tenu des lacunes actuelles, j'estime que les solutions spécifiques suivantes sont nécessaires :

Premièrement, outre le décret n° 71/2024/ND-CP, lors de l'élaboration d'autres décrets d'application de la loi foncière de 2024, de la loi sur les transactions immobilières de 2023, de la loi sur le logement de 2023, etc., il est nécessaire d'inclure des dispositions spécifiques et détaillées, adoptant une approche unifiée pour contrôler la valeur réelle sur le marché immobilier. Cela implique de coordonner les solutions permettant de systématiser les données et informations précises sur l'immobilier en général et sur les valeurs immobilières en particulier, y compris la valeur des droits d'usage des sols. Une évaluation foncière précise exige une cohérence dans la réglementation des lois immobilières pertinentes.

Deuxièmement, l'article 8 du décret n° 71/2024/ND-CP stipule les facteurs influant sur les prix fonciers. Ce nouvel élément important exige que le processus d'évaluation foncière prenne en compte des problématiques spécifiques. La mise en œuvre de cette question relève du pouvoir discrétionnaire des autorités locales ; par conséquent, les réglementations et les activités d'évaluation foncière menées localement doivent être cohérentes et prendre en considération des conditions et des données standardisées afin d'appliquer les méthodes d'évaluation de manière scientifique et précise, reflétant ainsi la véritable valeur marchande des droits d'usage des sols.

Troisièmement, une mise en œuvre complète, systématique, cohérente et résolue des nouvelles réglementations foncières, immobilières et de logement est indispensable pour garantir leur application effective. Les prix des terrains doivent être fixés et maintenus de manière appropriée, reflétant leur juste valeur marchande, et ne doivent pas être influencés par les réglementations relatives à l'investissement, à l'aménagement du territoire, aux conditions commerciales, aux conditions de transaction et autres dispositions de divers textes juridiques. Lorsque ces réglementations seront effectivement mises en œuvre et que le marché immobilier fonctionnera selon ses principes, les prix de l'immobilier refléteront alors leur véritable valeur.

UN INVESTISSEUR MENACE DE POURSUIVRE LE COMITÉ PEUPLE DE LA VILLE DE DA NANG

Le 28 juin 2024, la société Hoa Binh Company Limited a adressé un avis aux propriétaires d'appartements du projet Da Nang Golden Bay (également connu sous le nom de projet Hoa Binh Green Da Nang Complex) les informant que, le 5 juin 2024, elle avait envoyé la lettre officielle n° 212-2024/CV-HB au président du Comité populaire de la ville de Da Nang afin d'obtenir une réponse concernant la délivrance des titres de propriété pour les appartements du projet Da Nang Golden Bay. Faute de réponse du Comité populaire de la ville de Da Nang avant le 30 juin 2024, la société engagera une action en justice.
Au 3 juillet 2024, le Comité populaire de la ville de Da Nang n'avait toujours pas fourni de réponse officielle, et la société Hoa Binh Company Limited a déclaré qu'elle intenterait une action en justice comme indiqué.

Source : https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html