Dans de nombreux endroits, le prix des terrains représente la moitié du prix des appartements, qu'en disent les experts ?

Selon la liste des prix fonciers 2025 qui vient d'être publiée par la ville de Hanoï , dans de nombreuses zones, le prix des terrains situés en emplacement 1 (donnant sur les routes et les rues) ne représente que la moitié du prix des appartements à vendre.

De nombreux jeunes choisissent de vivre en appartement pour profiter pleinement des commodités offertes par ce mode de vie. - Photo : NAM TRAN

Le marché est en train de s'inverser.

La ville de Hanoï vient de publier une nouvelle liste de prix fonciers applicable du 20 décembre 2024 au 31 décembre 2025 ; par conséquent, les prix des terrains dans de nombreuses zones ont augmenté de 3 à 4 fois par rapport à l'ancienne liste de prix fonciers.

Une nouveauté dans le barème des prix fonciers récemment publié par la ville de Hanoï est que les terrains urbains et ruraux seront déterminés par tranches de prix selon 4 positions : la position 1 correspond à un terrain donnant sur la rue principale, la position 2 à un terrain donnant sur une ruelle de 3,5 m ou plus, la position 3 à un terrain donnant sur une ruelle de 2 à 3,5 m de large, et la position 4 à un terrain donnant sur une ruelle de moins de 2 m.

En consultant le tableau des prix fonciers de la ville de Hanoï récemment publié, on constate aisément que dans de nombreux quartiers prisés pour la construction d'appartements, le prix du terrain est inférieur à celui des appartements. Il s'agit d'une tendance nouvelle, car pendant longtemps, le prix du terrain a généralement été supérieur à celui des appartements dans un même quartier.

En conséquence, le prix des terrains (terrains résidentiels urbains) dans la zone de Me Tri Ha, selon l'emplacement, varie de 30,8 à 78,4 millions de VND/ ^m2 , dans la zone de Me Tri Thuong de 24,9 à 74,8 millions de VND/ ^m2 et dans la zone de Mieu Dam de 33,8 à 85,5 millions de VND/ ^m2 .

La fourchette de prix des terrains urbains dans la zone de My Dinh est de 29,4 à 74,8 millions de VND/ ^m2 , à Phu Do de 24,5 à 57 millions de VND/ ^m2 , dans la zone de Phuc Dien sur la route nationale 32 de 27,2 à 67,7 millions de VND/ ^m2 , dans la zone de la rue Phuong Canh de 20,3 à 43,4 millions de VND/ ^m2 .

Parallèlement, les prix des appartements aux alentours de ces rues, comme le quartier de la rue Le Duc Tho, de nombreuses rues de la zone urbaine de My Dinh 2 et la route nationale 32, fluctuent entre 70 et 100 millions de VND/ ^m2 .

De même, le prix au mètre carré le long de l'avenue Thang Long, dans la commune d'An Khanh, varie de 22,2 à ⁵¹ millions de VND, le long de la rue Van Xuan, dans la commune de Kim Chung, de 23,2 à 53,3 millions de VND, ^et le long de la route 70, dans la commune de Van Canh, de 13,9 à 27,2 millions de ^VND . Par ailleurs, le prix de vente des appartements dans ce secteur, y compris les appartements d'occasion, se situe entre 45 et 70 millions de ^VND .

Il convient d'ajouter que la différence entre les prix des appartements et ceux des terrains dans les zones susmentionnées provient en partie des prix de transaction réels des terrains dans les quartiers et les itinéraires susmentionnés, en particulier pour les terrains situés en bordure de rue, qui sont beaucoup plus élevés que le prix indiqué par la ville de Hanoï dans le tableau des prix fonciers de 2025.

L'ajustement du barème des prix fonciers de la ville en fonction du marché est envisagé sur la base de nombreux facteurs, afin de garantir l'attractivité de la ville pour les investissements et d'éliminer les facteurs qui augmentent les prix des transactions foncières en raison de la spéculation et de l'accumulation d'actifs.

Expert : Il est difficile de comparer les prix des terrains avec ceux des appartements.

S'adressant à Tuoi Tre Online , le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , a déclaré qu'il est essentiel d'évaluer soigneusement l'écart entre le prix des terrains et celui des appartements dans un même quartier. En effet, les programmes immobiliers proposent généralement des logements entièrement aménagés lors de leur livraison. À l'inverse, l'achat d'un terrain en bordure de rue pour y construire une maison peut parfois ne pas offrir les conditions de vie et de travail adéquates.

Par conséquent, le mécanisme de fixation des prix des appartements diffère de celui des terrains, notamment pour les complexes d'appartements haut de gamme offrant des prestations complètes et un confort optimal aux résidents. Le prix des appartements et des terrains dépend souvent des conditions de vie, du cadre de vie et des infrastructures sociales telles que les hôpitaux, les supermarchés et les écoles, a ajouté M. Vo.

Selon M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers : Il convient tout d'abord de reconnaître le facteur positif que représente la publication par Hanoï et Hô Chi Minh-Ville de nouvelles listes de prix fonciers en 2025, à savoir la suppression des problèmes juridiques et des obstacles pour de nombreux projets au stade de l'évaluation foncière.

Les transactions immobilières des particuliers servent également de base au calcul des taxes et redevances lors des procédures de transfert des droits d'utilisation des sols. Récemment, Hanoï a utilisé les prix de transaction du marché pour établir le barème foncier pour 2025, lequel reflète donc assez fidèlement les prix du marché dans chaque zone.

Cependant, M. Dinh a fait remarquer que les prix actuels de l'immobilier à Hanoï semblent artificiels, car la demande de logements et de locaux commerciaux est trop forte face à une offre insuffisante. De ce fait, de nombreux investisseurs ont réalisé des marges bénéficiaires deux à trois fois supérieures à la normale, et non de l'ordre de quelques dizaines de pour cent. Cette tendance a incité d'autres investisseurs et spéculateurs à faire grimper les prix pour profiter de cet écart, créant ainsi un signal artificiel sur le marché.

D'après M. Dinh, il arrive souvent que la zone étudiée pour établir le barème des prix fonciers n'ait fait l'objet d'aucune transaction récente. L'agence de gestion se base donc sur d'anciennes transactions, ce qui explique les prix bas. Parallèlement, les appartements du secteur se vendent à des prix élevés, presque irréalistes.

Certains experts immobiliers estiment que la récente hausse des prix des appartements est en partie due à la psychologie des jeunes familles qui souhaitent vivre en appartement pour profiter pleinement des commodités, vivre sur un seul étage et ne pas avoir à consacrer du temps à des travaux.

Source : https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm