Sauvetage immobilier avec du « cash » : choisir une solution à long terme ou faire face à la situation ?

Craignant un effet « avalanche », de nombreuses entreprises immobilières ont demandé aux banques d’« ouvrir les cordons de leur bourse » ou d’abaisser les critères de prêt pour sauver le marché. Mais les banques ont aussi leurs propres raisons pour refuser « avec tact » de résoudre de telles situations particulières. Entre-temps, les solutions fondamentales pour ajuster le marché immobilier à une trajectoire durable prennent toutes du temps.

Les entreprises immobilières craignent qu’un marché « gelé » ait un impact en chaîne sur l’ économie . Illustration : L.Vu.

Les entreprises immobilières ont besoin de solutions temporaires

Près des deux premiers mois de 2023 sont passés, mais le marché immobilier n'a pas encore reçu de signaux positifs de la part des politiques de gestion affectant les activités commerciales. Dans le même temps, l’arrivée à échéance des dettes, la hausse des taux d’intérêt et la faiblesse des liquidités mettent les entreprises en danger.

De nombreuses recommandations ont été formulées pour sauver le marché immobilier et le marché obligataire afin d’empêcher que l’effet d’avalanche ne se propage du marché immobilier au système bancaire et à de nombreux autres secteurs d’activité.

Après une récente réunion avec la Banque d'État du Vietnam (SBV), il n'y a toujours pas de message clair sur la question de savoir s'il faut ou non sauver le marché immobilier. Tous les espoirs des entreprises immobilières attendent la réunion présidée par le gouvernement le 17 février. Avant cette réunion, de nombreuses grandes entreprises immobilières ont également formulé des recommandations sur les difficultés et ont souhaité être soutenues par des solutions temporaires pour surmonter la pression immédiate.

Dans un document précédent envoyé à la Banque d'État, Mme Do Thi Phuong Lan, chargée de la consultation sur le projet de restructuration de No Va Real Estate Investment Group ( Novaland ), a déclaré que l'entreprise continue de travailler avec les banques commerciales pour résoudre les difficultés liées aux dettes intérieures. En ce qui concerne les dettes extérieures, Novaland a convaincu ses partenaires de considérer cela comme un risque de marché afin de procéder à une restructuration.

C'est pourquoi cette entreprise a proposé que la Banque d'État envisage d'autoriser les sociétés immobilières à restructurer leurs dettes et à prolonger leurs remboursements de dettes dans un délai de 24 à 36 mois. En outre, il est recommandé que la Banque d’État, dans son rôle de leader des établissements de crédit, des institutions financières et des banques commerciales en tant qu’investisseurs professionnels, envisage des solutions qui peuvent aider les entreprises à remplir leurs obligations envers les détenteurs d’obligations.

Partageant cette suggestion, M. Le Trong Khuong, directeur général de Hung Thinh Land, a souligné que la société n'a pas encore sauté dans le groupe de la dette, et non qu'elle ne sautera pas. Dans ce contexte, une solution est nécessaire pour faire face à la situation actuelle de pénurie de liquidités.

« Sans politiques de soutien fortes, un surendettement risque de se produire à un moment donné. Par conséquent, du point de vue de Hung Thinh Corporation et de Hung Thinh Land, nous proposons que la Banque d'État autorise la restructuration et la prolongation de la dette afin d'éviter un surendettement. Cela facilitera également le déblocage des dettes ultérieures pour permettre aux entreprises de produire et d'exercer leurs activités », a déclaré M. Khuong.

Selon M. Le Trong Khuong, il est également nécessaire d'élargir l'espace pour que les entreprises disposent de capitaux pour leurs activités, et en même temps d'accroître la confiance des détenteurs d'obligations afin qu'ils continuent d'investir dans les obligations d'entreprise.

Selon l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), les émissions d'obligations d'entreprises individuelles arrivant à échéance et les prêts à crédit arrivant à échéance risquent également de se transformer en créances douteuses ou de se retrouver dans un groupe de dettes plus grave. Lorsqu'une entreprise a des créances douteuses, même si elle dispose d'un projet réalisable et de garanties, elle ne peut toujours pas accéder à de nouveaux prêts si la Banque d'État ne lui permet pas d'assouplir les conditions d'emprunt.

De nombreux avis affirment qu’avec la situation actuelle et les goulots d’étranglement mentionnés ci-dessus, le marché immobilier est-il vraiment en danger ? Est-il urgent de sauver le marché ou de le laisser fonctionner selon sa nature de survie ?

L'entreprise elle-même a déclaré qu'elle avait dû restructurer ses prêts et vendre des projets, mais cela n'a pas été simple. Actuellement, certaines entreprises souhaitent vendre des projets mais ne le peuvent pas car la loi stipule que les projets qui n’ont pas encore été formés ne peuvent être transférés ou vendus en partie. L’État peut ainsi apporter un soutien politique pour que ces investisseurs puissent transférer des projets et soutenir la liquidité.

Pendant ce temps, en termes de restructuration des produits, de nombreuses entreprises immobilières, bien qu'ayant un actif total important et ayant mis en œuvre de nombreuses mesures pour réduire considérablement les prix de vente, augmentant les remises de 45 à 50 %, ont encore du mal à vendre leurs produits car il n'y a presque pas d'acheteurs. Les entreprises manquant de liquidités, de flux de trésorerie négatifs et d'un grave manque de liquidités peuvent conduire à la situation de « mourir sur un tas d'actifs », comme l'a mentionné un jour HoREA.

Le dirigeant d'une société immobilière du Sud a déclaré qu'actuellement, le taux d'intérêt des prêts est trop élevé, en moyenne de 13 à 15 % par an, et qu'avec le contexte commercial difficile actuel, il est difficile d'atteindre une marge bénéficiaire de 10 % pour couvrir les coûts d'emprunt. Il s’agit d’un problème difficile non seulement pour les entreprises immobilières, mais également pour d’autres secteurs.

Pendant ce temps, sur le marché immobilier, personne ne contracte un prêt pour acheter une maison avec un taux d’intérêt de 14 à 15 % par an. Une façon de soutenir les vendeurs est donc de réduire les coûts pour les acheteurs afin que les vendeurs puissent vendre leurs biens et que les biens immobiliers ne soient pas en stock.

« L'enjeu principal ici est que les gens ne devraient pas songer à renflouer quoi que ce soit, mais plutôt à équilibrer les taux d'intérêt sur les intrants et les extrants. Lorsque les taux d'intérêt baissent, la demande d'investissement et la demande d'achat de logements augmentent », a-t-il déclaré.

Partageant le même point de vue, M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de la société propriétaire de Batdongsan.com.vn, a déclaré que le marché actuel n'est pas différent de la période de crise précédente et a besoin d'un déclencheur pour réduire la pression sur la confiance grâce à un plan de relance. Auparavant, lorsqu'il y avait une crise et que les transactions stagnaient, il y avait un plan de relance de 30 000 milliards de VND avec un taux d'intérêt de 5 à 6 % par an, le segment du logement social a contribué à recréer l'habitude commerciale sur le marché, à partir de laquelle le marché a commencé à revenir.

Les entreprises immobilières craignent qu’un marché « gelé » ait un impact en chaîne sur l’économie. Illustration : L.Vu.

Les banques ne manquent pas de capitaux, mais les prêts doivent être accordés selon des principes.

« La Banque d'État n'a publié aucun document sur le resserrement du crédit immobilier. L'octroi de prêts dépend de l'évaluation des établissements de crédit et de la garantie de la sécurité du système », a affirmé la gouverneure de la Banque d'État, Nguyen Thi Hong, lors de la conférence sur le crédit immobilier qui s'est tenue la semaine dernière. De nombreux dirigeants de banques ont également déclaré que les banques ne manquent pas d’argent, malgré les inquiétudes concernant la limitation de la croissance du crédit dans ce secteur.

Les données de la Banque d'État du Vietnam montrent qu'au cours de la période 2017-2019, le crédit au secteur immobilier a augmenté de plus de 20 % par an, supérieur au taux de croissance général du crédit de l'économie (de 13 à 14 %) et a maintenu une proportion de 18 à 19 % du total des crédits en cours de l'économie.

Au cours de la période 2020-2021, affectée par la pandémie de Covid-19, le taux de croissance de l'encours de crédit immobilier a ralenti, atteignant respectivement 12% et 15,37%, mais a soudainement augmenté fortement de 24% en 2022.

Les statistiques montrent également que l’immobilier représente 21,2 % de la dette totale de l’économie et connaît le taux de croissance le plus élevé au cours des cinq dernières années. Parmi ces dettes, les dettes en cours à des fins de consommation et d'autoconsommation représentent 68 %, tandis que les activités immobilières représentent 32 %.

Le dirigeant de la Banque d'État du Vietnam a également déclaré qu'au cours des trois dernières années, malgré de nombreuses difficultés, la croissance du crédit immobilier n'a pas diminué, tandis que les banques doivent encore fournir des capitaux à d'autres secteurs de l'économie, sans parler des secteurs de croissance prioritaires. Les entreprises immobilières doivent donc avoir une vision plus « juste » lorsque les banques doivent calculer la marge de manœuvre des prêts et maintenir les taux d’intérêt à un niveau « harmonieux » entre les déposants et les emprunteurs.

Lors d'un récent événement organisé en marge de KTSG Online, le directeur général d'une banque commerciale basée à Ho Chi Minh-Ville a déclaré que les sources de capitaux pour l'immobilier, en plus des banques, comprennent également les capitaux des acheteurs et les capitaux propres des entreprises immobilières, et ces dernières années, la source de capitaux la plus importante a été mobilisée à partir des obligations d'entreprises. Ces derniers temps, les marchés financiers sont « bloqués », il est donc inévitable que les entreprises immobilières recherchent de l’« argent » auprès des banques.

Mais lorsqu’il s’agit du capital bancaire, un « mur invisible » est constitué par les normes de sécurité du secteur spécifique des opérations de change, qui doit de plus en plus élever ses normes pour répondre aux normes internationales.

Selon le rapport sur le crédit immobilier du Département du crédit (SBV), les établissements de crédit hésitent à prêter de l'argent à des biens immobiliers en raison de la différence entre les conditions de crédit immobilier.

En conséquence, la demande de crédit immobilier est généralement à moyen et long terme (actuellement environ 94% des prêts en cours ont des durées de 10 à 25 ans), tandis que les capitaux mobilisés par les banques sont principalement à court terme avec des taux d'intérêt évoluant en fonction du marché (environ 80% sont des dépôts à court terme).

« Par conséquent, si les établissements de crédit ne parviennent pas à équilibrer de manière appropriée les conditions entre mobilisation et prêt, ils peuvent être confrontés à des risques de liquidité », estime le rapport du Département du crédit.

Un autre risque, pas si nouveau, est la crainte d’une éventuelle créance douteuse, lorsque la croissance du crédit immobilier est élevée mais concentrée sur quelques groupes de sujets, notamment les grandes banques accordant des crédits avec quelques groupes de clients, les clients avec des investissements dispersés et de nombreux projets inachevés.

Le concept de « spéculation immobilière » donne également du fil à retordre aux banques car il est difficile de définir précisément si un prêt immobilier est destiné à de véritables besoins de logement ou à un investissement. Cela est potentiellement risqué dans le contexte de l’augmentation récente du ratio de créances douteuses du secteur.

En outre, les rapports d’autres parties montrent également que le crédit immobilier est toujours confronté à de nombreuses difficultés qui échappent à la portée des banques. Ces difficultés incluent les procédures juridiques liées au foncier, le déséquilibre du marché entre l’offre et la demande lorsque le segment haut de gamme est abondant et que les logements sociaux sont limités.

D'autre part, le marché des capitaux actuel est également confronté à des difficultés en raison de la perte de confiance due à certaines violations dans les activités d'émission d'obligations d'entreprises sur le marché, tandis que les entreprises immobilières sont parmi les plus grands émetteurs d'obligations.

« Outre la gestion des obligations arrivant à échéance, de nombreuses entreprises avancent également des fonds pour racheter des obligations avant leur échéance. Cela exercera une pression sur la trésorerie, la situation financière des entreprises ainsi que sur les flux de crédit bancaire », indique le rapport.

Dans le contexte actuel, où de nombreuses entreprises immobilières s’inquiètent de leurs flux de trésorerie pour survivre, les banques ne font pas exception. « L'immobilier est en difficulté, nous sommes plus inquiets que vous », a déclaré M. Nguyen Hoang Dung, directeur général adjoint en charge des opérations de VietinBank, comme l'a rapporté VNExpress lors de la conférence bancaire la semaine dernière. Cependant, ce dirigeant estime également que les entreprises immobilières devraient désormais restructurer et vendre des actifs pour équilibrer leurs finances.

De nombreux avis estiment également que les solutions spécifiques à la situation actuelle du secteur immobilier sont « injustes » pour de nombreux autres secteurs. En outre, un sauvetage à court terme ne sera probablement pas possible lorsque l’histoire de la liquidité systémique sera atteinte.

Par conséquent, en général, la plupart des banques commerciales estiment que les entreprises doivent se sauver dans le contexte actuel. « Il faut laisser le marché s'autoréguler. La question est de savoir quel prix vendre », a commenté le directeur général de la banque.

Selon la gouverneure Nguyen Thi Hong, pour résoudre le fossé entre les deux parties, il faut davantage d'échanges directs et de clarifications sur chaque cas spécifique. Toutefois, la résolution du problème de congestion des flux de trésorerie ne peut pas dépendre uniquement des banques, mais nécessite d’envisager un ensemble de solutions globales impliquant de nombreuses parties.

On ne sait pas encore quelles solutions à la situation vont émerger. Lorsque le marché s’est gelé au cours de la période précédente, des plans de relance successifs ont été introduits sur le marché. Mais dans le contexte actuel de forte croissance du marché, le manque de produits et les prix élevés de l’immobilier sont source d’inquiétude pour ceux qui ont de réels besoins. Les solutions visant à stabiliser et à ajuster le marché, qu’elles soient à court ou à long terme, ne doivent pas être en dehors de cet objectif.

Song Dung TBKTSG