Résoudre les problèmes d'offre immobilière

Il est nécessaire d’élargir les conditions d’obtention des droits d’utilisation des terres pour réaliser des projets de logements commerciaux.

Lors de la 8e session de la 15e Assemblée nationale (AN), le gouvernement a soumis à l'AN un projet de résolution visant à piloter la mise en œuvre de projets de logements commerciaux (NƠTM) par le biais de conventions d'octroi de droits d'utilisation du sol (QSDD) ou de QSDD d'application nationale, afin de lever les obstacles juridiques aux projets de NƠTM à l'échelle des zones urbaines (moins de 20 hectares). S'il est approuvé par l'AN, ce projet sera mis en œuvre dans un délai de cinq ans, à compter du 1er janvier 2025.

Démêler de nombreux projets

Selon le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Do Duc Duy, depuis le 1er juillet 2015, la loi sur le logement de 2014 est différente de la loi foncière. Par conséquent, pour utiliser un terrain dans le cadre d'un nouveau projet de développement rural, il faut disposer du droit d'utiliser un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et d'autres terrains ; pour obtenir ce droit, il doit s'agir d'un terrain résidentiel.

Cette réglementation continue d'être héritée du point b, clause 1 et clause 6, article 127 de la loi foncière de 2024, qui a restreint les cas de mise en œuvre de projets NƠTM à l'échelle des zones urbaines, en particulier dans les nouvelles zones et les zones sans terrain résidentiel.

« En réalité, la limite maximale d'attribution de terres aux ménages et aux particuliers au fil du temps est de 400 mètres carrés, le reste étant des terres agricoles sur la même parcelle de terrain, donc même si les investisseurs reçoivent un transfert de droits d'utilisation des terres dans les zones résidentielles, ils ne peuvent pas le faire », a déclaré le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement.

De plus, la plupart des projets immobiliers sont mis en œuvre sur des terrains qui ne sont pas à l'origine des terrains résidentiels et la planification détaillée du projet comprend également de nombreux types de terrains différents tels que : terrains résidentiels, terrains de circulation, terrains verts... Par conséquent, conformément aux dispositions du point b, clause 1, article 127 de la loi foncière de 2024, de nombreux projets ne peuvent pas être mis en œuvre dans la pratique.

Le projet de résolution a été élaboré pour résoudre les difficultés d'offre de projets immobiliers dans un contexte de hausse des prix de l'immobilier, notamment en raison des difficultés d'accès au foncier pour les investisseurs. « Il est nécessaire d'élargir les conditions d'obtention des droits d'usage foncier pour la mise en œuvre de nouveaux projets ruraux, contribuant ainsi à limiter les plaintes des citoyens, à garantir l'équité d'accès au foncier entre les investisseurs et les localités et à maintenir une offre stable de nouveaux projets ruraux », a déclaré le ministre Do Duc Duy.

Un quartier résidentiel commercial du 7e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : HOANG TRIEU

Selon les informations présentées par le Gouvernement, cette résolution s'applique à l'échelle nationale aux projets des organisations commerciales immobilières dans 4 cas : Réception des droits d'utilisation du sol ; possession des droits d'utilisation du sol ; possession des droits d'utilisation du sol et réception des droits d'utilisation du sol ; mise en œuvre des projets NƠTM sur les terrains des établissements qui doivent être relocalisés en raison de la pollution de l'environnement, établissements qui doivent être relocalisés conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.

En ce qui concerne les conditions de mise en œuvre d'un projet de Nouveau Développement Rural par le biais d'un accord sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou la possession de droits d'utilisation des terres, l'investisseur met en œuvre un projet de Nouveau Développement Rural pour un ou plusieurs types : terres agricoles ; terres non agricoles autres que les terres résidentielles ; terres résidentielles et autres terres dans la même parcelle de terrain que dans le cas d'un accord sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ; en plus de cela, il doit répondre à des critères spécifiques.

Devrait être testé à petite échelle

Lors des discussions sur cette question, de nombreux députés de l'Assemblée nationale ont globalement convenu de la nécessité d'adopter une résolution visant à lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de projets d'investissement et à l'implantation d'entreprises dans les nouvelles zones rurales. Le député Tran Hoang Ngan (délégation de Hô Chi Minh-Ville) a reconnu que l'expérimentation de cette politique aurait des retombées positives sur le développement socio-économique du pays, notamment en levant les difficultés liées à la création de nouvelles zones rurales, en créant des conditions favorables pour que les exploitants fonciers et les investisseurs soient proactifs dans la mise en œuvre de nouveaux projets de développement rural et urbain, et en contribuant à répondre aux besoins en terrains résidentiels et en logements de la population.

Mais de nombreuses préoccupations subsistent. Le délégué Do Van Yen (délégation de Ba Ria-Vung Tau) a déclaré que la proposition du projet de résolution, qui propose un large éventail de terrains pour le projet pilote, n'est pas conforme à la loi foncière. De plus, si un projet pilote doit être mis en œuvre, il devrait l'être à une échelle plus restreinte, en se concentrant sur les provinces et les villes ayant des besoins urgents en matière de logement, et non à l'échelle nationale.

Le délégué Yen a également suggéré que le gouvernement évalue l'impact, évite la situation de « profiter des politiques pour s'accaparer des terres agricoles » ou de « légaliser des violations », afin de proposer des réglementations plus strictes, plus raisonnables et plus efficaces.

Estimant nécessaire de réévaluer la situation actuelle des MNT dans toutes les localités, la députée Nguyen Thi Thu Ha (délégation de Quang Ninh) a affirmé que de nombreux projets, travaux et MNT n'étaient pas encore achevés, étaient vides, abandonnés ou n'avaient pas encore été finalisés. L'offre et la demande sur le marché des MNT dépendent encore de chaque localité, et « toutes les localités n'en ont pas besoin ».

Le délégué Ha a suggéré qu'une évaluation de la situation actuelle de la nouvelle zone rurale soit réalisée afin de comprendre l'offre et la demande du marché local avant d'approuver le projet. Le gouvernement et les organismes compétents doivent procéder à une évaluation approfondie et déterminer si le projet pilote doit choisir une région ou une localité ou zone appropriée, et doit avoir une adresse précise.

« Le projet pilote tel que proposé dans le projet peut conduire à la formation d'organisations, d'individus et d'organisations commerciales immobilières qui profitent de l'achat, de la vente, du transfert, de la collecte et de la fusion des terres, sans utiliser les terres de manière efficace, puis en profitent et transforment les matériaux de production en intrants en attendant la mise en œuvre du nouveau projet de développement rural », a averti Mme Ha.

Dans le rapport d'évaluation, le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a également indiqué que certains membres du comité craignaient que l'octroi de droits d'utilisation de terres autres que des terrains résidentiels pour la mise en œuvre de nouveaux projets de développement rural ne provoque une flambée des prix des terres agricoles et d'autres types de terres. Cela pourrait engendrer de nombreuses difficultés pour les particuliers et les entreprises, ainsi que pour l'État lorsqu'il devra récupérer et indemniser les terres.

Le président du Comité économique a proposé que le gouvernement révise et clarifie l'application du mécanisme pilote par le biais d'accords sur l'obtention du droit d'utilisation ou l'obtention du droit d'utilisation des terres agricoles et non agricoles (commerciales et de services) afin d'éviter les abus de politique.

Éviter la conversion généralisée

Nguyen Phuong Tuan, vice-président de la Commission des sciences, de la technologie et de l'environnement de l'Assemblée nationale, a convenu que la résolution devait être mise en œuvre à l'échelle nationale afin de garantir l'équité entre les localités, d'éviter les complications liées à la réglementation des critères et des conditions, et d'éviter l'émergence d'un mécanisme de « demande-octroi ». Il a toutefois suggéré que l'organisme chargé de sa rédaction élabore une réglementation spécifique afin d'éviter qu'une fois celle-ci entrée en vigueur, la conversion généralisée des terres à des fins d'utilisation n'affecte non seulement la sécurité sociale, mais aussi la sécurité alimentaire.

Examen des plans d'aménagement du territoire de chaque localité

Le député Nguyen Truc Son (délégation de Ben Tre) a déclaré que le projet de résolution comportait des différences avec la loi sur l'investissement (modifiée), la loi foncière (modifiée) et la loi sur le logement (modifiées) récemment adoptées par l'Assemblée nationale. Lors de la phase pilote du projet, il est nécessaire de revoir l'aménagement du territoire national, les plans d'occupation des sols, et en particulier les plans locaux d'occupation des sols. Si des projets non inclus dans l'aménagement du territoire résidentiel et urbain sont testés, seront-ils réalisables ?

M. LE HOANG CHAU , Président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) :

Réglementation détaillée sur la détermination des zones d'investissement

L'HoREA a recommandé au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville et aux services compétents de commenter la décision n° 83/2024/QD-DT du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville. En conséquence, il est nécessaire d'examiner et de modifier les dispositions de l'article 2, clause 1, afin de préciser la détermination des zones dans lesquelles les investisseurs immobiliers et de projets de logement sont autorisés à transférer des droits d'utilisation du sol avec infrastructures techniques à des particuliers pour la construction de leurs propres logements dans la commune, à l'exclusion des villes des cinq districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio, et qui ne sont pas soumises à des enchères de droits d'utilisation du sol pour investir dans des projets de construction de logements conformément à la réglementation.

Conformément à l'article 31, clause 6, de la Loi sur les affaires immobilières de 2023, les investisseurs en projets immobiliers et les projets d'investissement dans la construction de logements sont autorisés à transférer des droits d'utilisation du sol avec infrastructures techniques pour les terrains situés hors des quartiers, districts et villes des zones urbaines de classe spéciale, de classe I, de classe II et de classe III ; les projets d'investissement dans la construction de logements ne sont pas soumis à une vente aux enchères de droits d'utilisation du sol conformément aux dispositions de la Loi foncière. Pour les autres zones, le Comité populaire provincial détermine, en fonction des conditions locales, les zones où les investisseurs sont autorisés à transférer des droits d'utilisation du sol avec infrastructures techniques pour permettre aux particuliers de construire leurs propres logements.

Monsieur NGO DUC SON , Directeur Général de DRH Holdings Joint Stock Company :

Créer des opportunités pour les acheteurs de maisons

Jusqu'à présent, la mise en œuvre des projets NƠTM devait respecter les conditions suivantes : conformité avec l'aménagement du territoire au niveau du district ; conformité avec la planification de la construction et l'urbanisme ; et conformité avec les programmes et plans locaux de développement du logement approuvés. La pratique montre que les chevauchements et les contradictions entre la loi foncière et la loi sur le logement se multiplient, que les marchés des capitaux et de l'immobilier sont faussés et que les risques pour les entreprises, les investisseurs et les personnes ayant des besoins en matière de logement augmentent. La proposition du gouvernement de mener un projet pilote ouvrira le marché des capitaux, contribuera à stabiliser et à alléger la charge financière des entreprises au stade de l'utilisation du capital, à réduire les délais et les coûts de préparation des projets d'investissement ; à rendre le marché transparent et à offrir aux acquéreurs des opportunités d'accéder à l'offre de logements à des prix raisonnables. Si ce goulot d'étranglement est résolu, cela pourrait contribuer à « sauver » des millions d'entreprises qui attendent depuis de nombreuses années.

S.Nhung a enregistré

Source : https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm