Résoudre les problèmes d'offre immobilière

Il est nécessaire d'élargir les conditions d'obtention des droits de transfert d'usage des sols pour la réalisation de projets de logements commerciaux.

Lors de la 8e session de la 15e Assemblée nationale , le gouvernement a soumis à cette dernière un projet de résolution visant à expérimenter la mise en œuvre de projets de logements commerciaux (PLC) par le biais d'accords d'acquisition de droits d'utilisation des sols (DAOS) ou de DAOS à portée nationale, afin de lever les obstacles juridiques rencontrés par les projets de PLC d'envergure urbaine (moins de 20 hectares). S'il est approuvé par l'Assemblée nationale, ce projet sera mis en œuvre dans un délai de cinq ans, à compter du 1er janvier 2025.

Démêler de nombreux projets

Selon le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Do Duc Duy, à compter du 1er juillet 2015, la loi sur le logement de 2014 diffère de la loi foncière. Ainsi, pour la mise en œuvre d'un projet de nouveau développement rural, l'utilisation d'un terrain est conditionnée par la possession d'un droit d'usage foncier, soit sur un terrain à usage résidentiel, soit sur un terrain à usage mixte (résidentiel et autres). Dans ce cas, le terrain doit impérativement être à usage résidentiel.

Ce règlement continue d'être hérité au point b, clause 1 et clause 6, article 127 de la loi foncière de 2024, qui a restreint les cas de mise en œuvre des projets NƠTM à l'échelle des zones urbaines, en particulier dans les nouvelles zones et les zones sans terrain résidentiel.

« En réalité, la limite maximale d'attribution de terres aux ménages et aux particuliers est de 400 mètres carrés au fil du temps, le reste étant constitué de terres agricoles sur la même parcelle. Par conséquent, même si les investisseurs obtiennent un transfert de droits d'utilisation des terres dans les zones résidentielles, ils ne peuvent pas le faire », a déclaré le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement.

De plus, la plupart des projets immobiliers sont mis en œuvre sur des terrains qui ne sont pas initialement destinés à l'habitation, et la planification détaillée du projet inclut également de nombreux types de terrains différents tels que : des terrains résidentiels, des terrains de circulation, des espaces verts... Par conséquent, conformément aux dispositions du point b, paragraphe 1, article 127 de la loi foncière de 2024, de nombreux projets ne peuvent être mis en œuvre en pratique.

Le projet de résolution vise à remédier aux difficultés d'approvisionnement en projets immobiliers dans un contexte de hausse des prix, notamment dues aux difficultés d'accès au foncier pour les investisseurs. « Il est nécessaire d'élargir les conditions d'obtention des droits fonciers pour la mise en œuvre de nouveaux projets ruraux, ce qui contribuera à limiter les plaintes des riverains, à garantir l'équité d'accès au foncier entre investisseurs et collectivités locales et à maintenir un approvisionnement stable en nouveaux projets ruraux », a déclaré le ministre Do Duc Duy.

Zone résidentielle commerciale du district 7, à Hô Chi Minh-Ville. Photo : HOANG TRIEU

Selon la proposition du gouvernement, cette résolution s'applique à l'échelle nationale aux projets des organisations commerciales immobilières dans 4 cas : obtention de droits d'utilisation des sols ; possession de droits d'utilisation des sols ; possession et obtention de droits d'utilisation des sols ; mise en œuvre de projets NƠTM sur des terrains appartenant à des établissements qui doivent être relocalisés en raison de la pollution environnementale, ou à des établissements qui doivent être relocalisés conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.

En ce qui concerne les conditions de mise en œuvre d'un projet de Nouveau Développement Rural par le biais d'un accord portant sur l'acquisition de droits d'utilisation des terres ou sur la possession de tels droits, l'investisseur met en œuvre un projet de Nouveau Développement Rural pour un ou plusieurs types de terres : terres agricoles ; terres non agricoles autres que les terres résidentielles ; terres résidentielles et autres terres situées sur la même parcelle que dans le cas d'un accord portant sur l'acquisition de droits d'utilisation des terres ; en outre, il doit satisfaire à des critères spécifiques.

Devrait être testé à petite échelle

Lors des débats sur cette question, de nombreux députés de l'Assemblée nationale ont globalement convenu de la nécessité d'adopter une résolution visant à lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de projets d'investissement et au développement des activités commerciales dans les nouvelles zones rurales. Le député Tran Hoang Ngan (délégation de Hô-Chi-Minh-Ville) a reconnu que la mise en œuvre pilote de cette politique aurait des retombées positives sur le développement socio-économique du pays, notamment en facilitant la construction de nouvelles zones rurales, en créant des conditions favorables aux propriétaires fonciers et aux investisseurs pour qu'ils puissent s'impliquer activement dans la réalisation de projets d'aménagement rural et urbain, et en contribuant ainsi à répondre aux besoins en terrains et en logements de la population.

Cependant, de nombreuses inquiétudes subsistent. Le député Do Van Yen (délégation de Ba Ria - Vung Tau) a déclaré que la proposition de résolution, qui prévoit une zone d'expérimentation très étendue, n'est pas conforme à la loi foncière. De plus, si un projet pilote doit être mis en œuvre, il devrait l'être à une échelle plus restreinte, en se concentrant sur les provinces et les villes confrontées à des besoins urgents en matière de logement, plutôt que de s'étendre à l'ensemble du pays.

Le délégué Yen a également suggéré que le gouvernement devait évaluer l'impact, éviter de « profiter des politiques pour s'accaparer des terres agricoles » ou de « légaliser les infractions », afin d'élaborer des réglementations plus strictes, plus raisonnables et plus efficaces.

Exprimant l'avis qu'il est nécessaire de réévaluer la situation actuelle des concessions de terres non agricoles (CTNA) dans toutes les localités, la députée Nguyen Thi Thu Ha (délégation de Quang Ninh) a affirmé que de nombreux projets, travaux et CTNA restent inachevés, laissés à l'abandon ou n'ont pas abouti aux procédures légales requises. L'offre et la demande sur le marché des CTNA dépendent toujours de chaque localité et « toutes les localités n'en ont pas besoin ».

Le délégué Ha a suggéré qu'une évaluation de la situation actuelle de la Nouvelle Zone Rurale soit nécessaire afin de comprendre l'offre et la demande du marché local avant l'approbation du projet. Le gouvernement et les organismes compétents doivent procéder à une évaluation approfondie, déterminer si le projet pilote doit cibler une région ou une localité appropriée et définir une adresse précise.

« Le projet pilote tel que proposé dans l'ébauche pourrait conduire à la formation d'organisations, d'individus et d'organisations commerciales immobilières qui profitent de l'achat, de la vente, du transfert, de la collecte et de la fusion de terres, sans utiliser efficacement les terres, puis en tirent profit et transforment les matières premières en intrants en attendant la mise en œuvre du nouveau projet de développement rural », a averti Mme Ha.

Dans son rapport d'évaluation, le président de la commission économique, Vu Hong Thanh, a également indiqué que certains membres de la commission craignaient que l'autorisation d'accords portant sur l'acquisition de droits d'utilisation de terres autres que les terres résidentielles, dans le cadre de nouveaux projets de développement rural, n'entraîne une flambée des prix des terres agricoles et autres types de terrains. Ceci pourrait engendrer de nombreuses difficultés pour les particuliers et les entreprises, ainsi que pour l'État, notamment en cas de nécessité de récupération et d'indemnisation des terres.

Le président de la commission économique a proposé que le gouvernement revoie et clarifie l'application du mécanisme pilote par le biais d'accords sur l'obtention du droit d'utiliser ou d'avoir le droit d'utiliser des terres agricoles et non agricoles (commerciales et de services) afin d'éviter les abus de politique.

Évitez les conversions généralisées

Le vice-président de la Commission des sciences, des technologies et de l'environnement de l'Assemblée nationale, Nguyen Phuong Tuan, a convenu que la résolution devait être appliquée à l'échelle nationale afin de garantir l'équité entre les collectivités locales, d'éviter les complications liées à la réglementation des critères et des conditions, et d'empêcher l'émergence d'un système de « demande-octroi ». Il a toutefois suggéré que l'organisme chargé de la rédaction élabore des réglementations spécifiques afin d'éviter qu'après l'entrée en vigueur de la réglementation, la conversion généralisée des finalités d'utilisation des terres n'affecte non seulement la sécurité sociale, mais aussi la sécurité alimentaire.

Examen des plans d'aménagement du territoire de chaque localité

Le député Nguyen Truc Son (délégation de Ben Tre) a déclaré que le projet de résolution présente des différences avec la loi sur l'investissement (modifiée), la loi foncière (modifiée) et la loi sur le logement (modifiée) récemment adoptées par l'Assemblée nationale. Lors de la mise en œuvre pilote du projet, il est nécessaire de revoir la planification nationale de l'aménagement du territoire, les plans d'utilisation des sols, et plus particulièrement les plans locaux. La faisabilité de projets non inclus dans la planification des zones résidentielles et urbaines sera-t-elle assurée ?

M. LE HOANG CHAU , président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) :

Réglementation détaillée relative à la détermination des zones d'investissement

L'Autorité de la recherche et de l'économie de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) a recommandé au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville et aux services compétents de se prononcer sur la décision 83/2024/QD-DT dudit Comité. Il convient, en conséquence, d'examiner et de modifier les dispositions de l'article 2, paragraphe 1, afin de préciser les modalités de détermination des zones où les investisseurs immobiliers et les promoteurs de projets de logements sont autorisés à transférer des droits d'utilisation du sol, incluant les infrastructures techniques, à des particuliers pour la construction de leur propre maison dans la commune. Sont exclues de cette définition les villes des cinq districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio, ainsi que les zones non soumises à la vente aux enchères de droits d'utilisation du sol pour investir dans des projets de construction de logements, conformément à la réglementation.

Conformément à l'article 31, paragraphe 6, de la loi de 2023 sur les transactions immobilières, les investisseurs et les promoteurs de projets de construction de logements sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terrains, y compris les infrastructures techniques, situés hors des quartiers, districts et villes des zones urbaines de classe spéciale, de classe I, de classe II et de classe III, et non soumis à la vente aux enchères des droits d'utilisation des terrains pour les projets de construction de logements, conformément aux dispositions de la loi foncière. Pour les autres zones, le Comité populaire provincial détermine, en fonction des conditions locales, les secteurs où les investisseurs sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terrains, y compris les infrastructures techniques, aux particuliers pour la construction de leur propre logement.

M. NGO DUC SON , directeur général de la société par actions DRH Holdings :

Créer des opportunités pour les acheteurs de maisons

Jusqu'à présent, la mise en œuvre de projets dans le cadre du NƠTM (National Housing Tax Management) était soumise aux conditions suivantes : respect des plans d'aménagement du territoire au niveau du district ; respect des plans de construction et d'urbanisme ; respect des programmes et plans locaux de développement du logement approuvés. Or, la pratique montre que les chevauchements et les contradictions entre la loi foncière et la loi sur le logement s'accentuent, que les marchés des capitaux et de l'immobilier sont perturbés et que les risques pour les entreprises, les investisseurs et les personnes en quête de logement augmentent. La proposition du gouvernement de mener un projet pilote vise à ouvrir le marché des capitaux, à stabiliser et à alléger la charge financière des entreprises lors de la phase d'utilisation des capitaux, à réduire les délais et les coûts de préparation des investissements, à rendre le marché transparent et à offrir aux acquéreurs la possibilité d'accéder à des logements à des prix raisonnables. La levée de ce blocage pourrait permettre de « sauver » des millions d'entreprises qui attendent depuis des années.

S.Nhung a enregistré

Source : https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm