Remédier au goulot d'étranglement de l'offre immobilière.

Les conditions d'obtention du transfert des droits d'utilisation des sols pour les projets de logements commerciaux doivent être élargies.

Lors de la 8e session de la 15e Assemblée nationale , le gouvernement a présenté à l'Assemblée nationale un projet de résolution visant à expérimenter la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords relatifs aux droits d'utilisation du sol (ou aux droits d'utilisation du sol existants). Ce projet, d'application nationale, a pour objectif de lever les obstacles juridiques rencontrés par les projets de logements commerciaux d'envergure urbaine (moins de 20 hectares). S'il est approuvé par l'Assemblée nationale, il sera mis en œuvre pour une durée de cinq ans, à compter du 1er janvier 2025.

Démêler les nœuds de multiples projets

Selon le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Do Duc Duy, à compter du 1er juillet 2015, la loi sur le logement de 2014 diffère de la loi foncière. Ainsi, pour la réalisation de projets de logements sociaux, le terrain doit déjà faire l'objet d'un droit d'utilisation à vocation résidentielle, ou à vocation mixte (résidentielle et autres). En cas de transfert de ce droit, il doit s'agir d'un terrain à vocation résidentielle.

Ce règlement, poursuivi au point b, paragraphe 1 et paragraphe 6 de l’article 127 de la loi foncière de 2024, a restreint les cas de mise en œuvre de projets de logements sociaux à l’échelle urbaine, notamment dans les nouvelles zones ou les zones sans terrains résidentiels existants.

« En réalité, la superficie maximale autorisée pour les terrains résidentiels destinés aux ménages et aux particuliers a toujours été de 400 m², le reste étant constitué de terres agricoles sur la même parcelle. Par conséquent, si des investisseurs souhaitent acquérir des droits d'utilisation des sols dans des zones résidentielles, ils ne peuvent pas le faire », a déclaré le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement.

De plus, la majorité des projets immobiliers sont développés sur des terrains qui n'étaient pas initialement destinés à l'habitation, et les plans détaillés des projets incluent différents types de terrains tels que des terrains résidentiels, des terrains de transport, des espaces verts, etc. Par conséquent, conformément aux dispositions du point b, alinéa 1, article 127 de la loi foncière de 2024, de nombreux projets ne peuvent être mis en œuvre en pratique.

Le projet de résolution vise à remédier aux difficultés d'approvisionnement des projets immobiliers dans un contexte de hausse des prix, due en partie à l'accès limité des investisseurs au foncier. « Il est nécessaire d'élargir les conditions d'obtention des droits d'utilisation du sol pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux, ce qui contribuera à réduire les plaintes des citoyens, à garantir l'équité d'accès au foncier entre investisseurs et collectivités locales et à maintenir une offre stable de logements commerciaux », a déclaré le ministre Do Duc Duy.

Zone résidentielle et commerciale du district 7, à Hô Chi Minh-Ville. Photo : HOANG TRIEU

Selon le document déposé par le gouvernement, cette résolution sera appliquée à l'échelle nationale aux projets immobiliers dans quatre cas : acquisition de droits d'utilisation des sols ; droits d'utilisation des sols existants ; droits d'utilisation des sols existants et acquisition de droits d'utilisation des sols ; et mise en œuvre de projets de logements commerciaux sur des terrains appartenant à des installations qui doivent être déplacées en raison de la pollution environnementale, ou à des installations qui doivent être déplacées en vertu de la construction ou de l'urbanisme.

En ce qui concerne les conditions de mise en œuvre d'un projet de logement social par le biais d'un accord sur les droits d'utilisation des sols ou de droits d'utilisation des sols existants, les investisseurs mettant en œuvre des projets de logement social doivent utiliser un ou plusieurs des types de terrains suivants : terrains agricoles ; terrains non agricoles autres que les terrains résidentiels ; terrains résidentiels et autres terrains situés sur la même parcelle, dans le cas d'un accord sur les droits d'utilisation des sols ; et doivent satisfaire à des critères spécifiques.

Il faudrait le tester à petite échelle.

Lors des débats sur cette question, de nombreux députés de l'Assemblée nationale se sont accordés sur la nécessité d'adopter une résolution visant à lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre des projets d'investissement et commerciaux dans le secteur de la construction de logements neufs. Le député Tran Hoang Ngan (de la délégation de Hô Chi Minh-Ville) a reconnu que la mise en œuvre pilote de cette politique aurait un effet d'entraînement positif sur le développement socio-économique du pays, notamment en facilitant la construction de logements neufs et en créant un environnement propice à la réalisation proactive de projets de construction et d'aménagement urbain par les propriétaires fonciers et les investisseurs, contribuant ainsi à répondre aux besoins en logement de la population.

Cependant, de nombreuses inquiétudes ont été soulevées. Le député Do Van Yen (province de Ba Ria-Vung Tau) a fait valoir que la proposition de résolution d'inclure une très large gamme de terrains pour le projet pilote était incompatible avec la loi foncière. De plus, il a suggéré que si un programme pilote devait être mis en œuvre, il devrait l'être à plus petite échelle, en se concentrant sur les provinces et les villes confrontées à des besoins urgents en matière de logement, plutôt que de s'étendre à l'ensemble du pays.

Le député Yen a également suggéré que le gouvernement procède à une évaluation d'impact afin d'éviter les situations de « détournement des politiques d'accumulation de terres agricoles » ou de « légalisation des infractions », dans le but d'introduire des réglementations plus strictes, plus raisonnables et plus efficaces.

Exprimant l'avis selon lequel la situation actuelle du logement social dans toutes les localités doit être réévaluée, la députée Nguyen Thi Thu Ha (délégation de Quang Ninh) a affirmé que de nombreux projets et constructions de logements sociaux restent inoccupés, vacants ou font l'objet de procédures juridiques incomplètes. L'offre et la demande sur le marché du logement social varient d'une localité à l'autre, et « toutes les localités n'ont pas les mêmes besoins ».

Le député Ha a suggéré qu'une évaluation de l'état actuel du logement social est nécessaire pour comprendre l'offre et la demande du marché local avant d'approuver le projet. Le gouvernement et les organismes compétents doivent mener une évaluation approfondie, déterminer si le programme pilote doit être sélectionné en fonction des régions, localités et zones appropriées, et préciser les emplacements.

« Le programme pilote tel que proposé dans le projet pourrait conduire à la formation d'organisations, d'individus et d'entreprises immobilières qui exploitent l'achat, la vente et le transfert de terrains, accumulant et consolidant des terres sans les utiliser efficacement, puis en tirant profit et transformant les moyens de production en intrants en attendant la mise en œuvre de projets de logements sociaux », a averti Mme Ha.

Dans le rapport de vérification, le président de la commission économique, Vu Hong Thanh, a également indiqué que certains membres de la commission craignaient que l'autorisation d'accords d'acquisition de droits d'utilisation de terrains non résidentiels pour des projets de logements sociaux n'entraîne une flambée des prix des terres agricoles et d'autres types de terrains. Cela pourrait engendrer de nombreuses difficultés pour les particuliers, les entreprises et l'État en matière d'acquisition foncière et d'indemnisation.

Le président du Comité économique a demandé au gouvernement de revoir et de clarifier l'application du mécanisme pilote par le biais d'accords sur l'acquisition de droits d'utilisation des terres ou de droits d'utilisation des terres existants pour les terres agricoles et non agricoles (commerciales, de services) afin d'éviter tout abus de la politique.

Évitez les conversions généralisées.

Le vice-président de la Commission des sciences, des technologies et de l'environnement de l'Assemblée nationale, Nguyen Phuong Tuan, a convenu que la résolution devait être appliquée à l'échelle nationale afin de garantir l'équité entre les collectivités locales, d'éviter toute complexité dans la réglementation des critères et des conditions, et de prévenir l'émergence d'un système de « demande et d'octroi ». Il a toutefois suggéré que l'organisme chargé de sa rédaction inclue des dispositions spécifiques pour prévenir les changements d'affectation des sols à grande échelle après l'entrée en vigueur de la réglementation, ce qui pourrait avoir des conséquences non seulement sur le bien-être social, mais aussi sur la sécurité alimentaire.

Examinez les plans d'aménagement du territoire de chaque localité.

Le député Nguyen Truc Son (délégation de Ben Tre) a indiqué que le projet de résolution présentait certaines différences avec la loi sur l'investissement (modifiée), la loi foncière (modifiée) et la loi sur le logement (modifiée) récemment adoptées par l'Assemblée nationale. Lors de la mise en œuvre de projets pilotes, il est indispensable de revoir le plan national d'aménagement du territoire, les plans d'urbanisme et, surtout, les plans locaux d'aménagement du territoire. Il s'est interrogé sur la faisabilité, dans le cadre de projets pilotes, de projets non inscrits dans les plans d'urbanisme résidentiels ou urbains.

M. LE HOANG CHAU , président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) :

Réglementation détaillant la détermination des zones d'investissement.

L'Agence de réglementation immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a soumis une proposition au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville et aux services compétents afin de recueillir leurs observations sur la décision 83/2024/QD-DT dudit Comité. Il est donc suggéré de réviser et de modifier le paragraphe 1 de l'article 2 afin de préciser les zones où les investisseurs immobiliers et les promoteurs de projets de logements sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terrains dotés d'infrastructures techniques à des particuliers pour l'autoconstruction de maisons dans les communes, à l'exclusion des villes des cinq districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio, et non soumises à la vente aux enchères des droits d'utilisation des terrains pour les projets de construction de logements, comme prévu.

Conformément à l'article 31, paragraphe 6, de la loi de 2023 relative aux transactions immobilières, l'investisseur d'un projet immobilier ou de construction de logements est autorisé à céder les droits d'utilisation des terrains, y compris les infrastructures techniques, situés hors des quartiers, districts et villes des zones urbaines spéciales de type I, II et III, et non soumis à la vente aux enchères des droits d'utilisation des terrains pour les projets de construction de logements, conformément à la loi foncière. Pour les autres zones, le Comité populaire provincial détermine, en fonction des conditions locales, les zones où l'investisseur est autorisé à céder les droits d'utilisation des terrains, y compris les infrastructures techniques, à des particuliers pour l'autoconstruction de leur logement.

M. NGO DUC SON , directeur général de DRH Holdings JSC :

Créer des opportunités pour les acheteurs de maisons.

Historiquement, la mise en œuvre de projets de logements sociaux était soumise à des conditions telles que la conformité avec le plan d'aménagement du territoire au niveau du district, avec les règles d'urbanisme et de construction, et avec les programmes et plans locaux de développement du logement approuvés. En pratique, le chevauchement et les contradictions entre le droit foncier et le droit du logement se sont accentués, faussant les marchés des capitaux et de l'immobilier et augmentant les risques pour les entreprises, les investisseurs et les personnes en quête de logement. Le programme pilote proposé par le gouvernement vise à revitaliser le marché des capitaux, à stabiliser et à alléger la charge financière des entreprises, à réduire les délais et les coûts de préparation des projets d'investissement, à accroître la transparence du marché et à faciliter l'accès au logement abordable pour les acquéreurs. La suppression de cet obstacle pourrait potentiellement « sauver » des millions d'entreprises qui attendent depuis des années.

S.Nhung a écrit

Source : https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm