Le marché des cryptomonnaies au Vietnam : une nouvelle orientation pour l'immobilier ?

VTV.vn - Parmi les secteurs susceptibles d'appliquer les cryptomonnaies, l'immobilier est considéré comme un domaine de premier plan en raison de ses caractéristiques : des actifs de grande valeur et une liquidité limitée.

Accroître la liquidité du marché immobilier.

Conformément à la résolution 05/2025/NQ-CP, les crypto-actifs en phase pilote doivent être adossés à des actifs réels, à l'exclusion des titres et des monnaies fiduciaires. L'offre est réservée aux investisseurs étrangers et les transactions s'effectueront sur des plateformes mises à disposition par des organismes nationaux, sous l'égide du ministère des Finances . Parmi les secteurs susceptibles d'intégrer les crypto-actifs, l'immobilier est considéré comme un secteur de premier plan, de par sa nature d'actif de grande valeur, difficilement divisible et à faible liquidité.

Selon le Dr Dang Minh Tuan, ancien président de la Vietnam Blockchain Alliance, la tokenisation de l'immobilier présente trois avantages majeurs. Premièrement, elle accroît la liquidité car les actifs de grande valeur peuvent être divisés en unités plus petites, permettant ainsi même aux petits investisseurs d'y participer.

« L’un des principaux impacts des crypto-actifs réside dans la possibilité de fragmenter la propriété, permettant ainsi de diviser un bien immobilier en de multiples unités numériques destinées à être vendues à différents investisseurs. Ce mécanisme accroît la liquidité du marché et élargit l’accès à ce dernier pour les investisseurs individuels et les flux de capitaux internationaux », a analysé M. Tuan.

M. Dang Minh Tuan, président de l'Alliance Blockchain du Vietnam.

L'application de la blockchain contribue également à une plus grande transparence, car toutes les transactions et les flux de trésorerie sont enregistrés publiquement. Au lieu de se limiter à l'émission d'obligations ou aux emprunts bancaires, les entreprises immobilières peuvent émettre des jetons pour chaque projet, liés à des avantages tels que le partage des bénéfices, les revenus locatifs ou des droits de rachat. Cette approche ouvre la voie à la mobilisation de capitaux internationaux, facilitant ainsi l'accès du secteur immobilier vietnamien aux investissements étrangers.

Cependant, cela comporte également des défis importants. Les risques de spéculation, de manipulation des prix et de levée de fonds illégale peuvent fausser le marché en l'absence d'une surveillance stricte. Les sociétés émettrices de jetons sont tenues de publier des prospectus, de conserver les données pendant au moins 10 ans et de se conformer aux réglementations en matière de lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme. Ces conditions devraient améliorer les normes de gouvernance, la transparence et réduire les risques pour les investisseurs.

Par conséquent, le rôle de l'État est particulièrement important durant la phase pilote, non seulement sur le plan juridique, mais aussi en matière d'inspection, de supervision et de protection des investisseurs. Certains experts suggèrent d'envisager la création d'un comité spécialisé chargé de superviser le marché des cryptomonnaies, avec la participation du ministère des Finances, de la Banque d'État du Vietnam, du ministère de la Justice et de représentants d'organisations internationales.

Le succès du marché des cryptomonnaies repose non seulement sur des mécanismes juridiques solides, mais aussi sur une base technologique robuste. La tokenisation de l'immobilier ne peut être efficace que si la technologie est suffisamment performante : de la technologie blockchain à la conservation des actifs, en passant par le chiffrement des données et l'interface utilisateur. Les investisseurs ne se sentiront en sécurité que lorsqu'un système sera en place pour protéger leurs droits et maîtriser les risques.

Normaliser le système juridique et les droits de propriété.

Bien que des opportunités se présentent, les experts restent prudents quant aux risques juridiques, notamment concernant le lien entre les jetons et la propriété effective. Selon le Dr Dang Minh Tuan, la question juridique de savoir si les jetons représentent une propriété réelle ou un simple gain financier nécessite encore des éclaircissements.

« Les jetons immobiliers représentent-ils une véritable propriété – c’est-à-dire que leur détenteur est reconnu comme copropriétaire du bien d’origine, son nom figurant sur le titre foncier – ou ne constituent-ils que des droits financiers tels que le partage des bénéfices, les revenus locatifs ou le droit de rachat ? Cette distinction est cruciale car elle détermine le niveau de protection juridique des investisseurs : la propriété d’actifs réels ou la simple détention d’une forme de « certificat d’investissement » sans droit de propriété », a commenté M. Tuan.

D'un point de vue juridique, le professeur Phan Trung Ly, ancien président de la commission des lois de l'Assemblée nationale , estime que le cadre juridique des actifs numériques et de la blockchain doit définir clairement les droits de propriété, le règlement des litiges, les obligations fiscales, la protection des consommateurs et les normes de cybersécurité.

Les politiques doivent être suffisamment protectrices tout en restant suffisamment souples pour ne pas entraver l'innovation. L'État doit simultanément renforcer sa gouvernance, former des ressources humaines numériques, réformer ses mécanismes administratifs et instaurer des conditions de concurrence équitables pour les entreprises privées, conformément à l'esprit de la résolution 68.

Durant la phase pilote, les experts recommandent de privilégier les projets ayant une base juridique claire, des flux de trésorerie transparents, des normes de sécurité élevées et d'éviter un marketing indiscriminé ciblant les petits investisseurs.

Il est donc conseillé de revoir et de modifier sans délai la loi foncière, la loi sur les transactions immobilières et la loi sur les technologies de l'information. Parallèlement, un mécanisme de conversion légale devrait être mis en place lors de la phase pilote, permettant potentiellement la conversion de jetons en certificats lorsque les conditions juridiques et techniques seront remplies.

L'expérience internationale montre que la tokenisation immobilière n'est réussie que si elle est étroitement intégrée au système juridique et aux bases de données publiques. Par exemple, le projet hôtelier St. Regis Aspen (États-Unis) a levé 18 millions de dollars en émettant des tokens représentant 18,9 % des parts de l'hôtel ; il s'agissait de l'une des premières opérations de tokenisation immobilière approuvées par la Securities and Exchange Commission (SEC) américaine.

Toutefois, le facteur le plus important est le lien entre le jeton et le système d'enregistrement foncier, afin d'éviter toute situation de double propriété. De plus, des pays comme Singapour et les États-Unis exigent des procédures normalisées en matière de rapports financiers, d'évaluation indépendante et d'émission de jetons.

Au Vietnam, les experts soulignent la nécessité de mettre en place un écosystème spécialisé de conservation d'actifs, une bourse supervisée, une réglementation en matière d'assurance-risque et un fonds d'indemnisation pour protéger les investisseurs. Privilégier, dans un premier temps, des projets générant des flux de trésorerie clairs, tels que l'immobilier locatif, permettra au marché de fonctionner de manière plus sûre avant son expansion.

Durant la phase pilote, les experts recommandent de privilégier les projets reposant sur un cadre juridique clair, des flux de trésorerie transparents et des normes de sécurité élevées, tout en évitant la publicité indiscriminée ciblant les petits investisseurs. Cette étape est indispensable pour jeter les bases d'un avenir solide pour le marché des cryptomonnaies en général et pour l'immobilier numérique en particulier au Vietnam.

Source : https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm