Supprimer les barrières financières pour l'immobilier

Le 24 août, le marché boursier s'est fortement redressé après une semaine de baisse continue et de difficultés. Cette tendance positive a été largement contribuée par les actions immobilières, dont beaucoup ont atteint le plafond ou sont proches du prix plafond après que la Banque d'État du Vietnam (SBV) a temporairement reporté la mise en œuvre de certaines réglementations restreignant les prêts dans la circulaire 06, suivant les directives du Premier ministre .

Décision opportune

Plus précisément, après que le Premier ministre Pham Minh Chinh a publié un document urgent dans l'après-midi du 23 août, la même nuit, la Banque d'État du Vietnam a publié la circulaire 10/2023/TT-NHNN suspendant la mise en œuvre des clauses 8, 9 et 10, article 8 de la circulaire 39/2016/TT-NHNN (complétée par la clause 2, article 1 de la circulaire 06/2023/TT-NHNN). L’objectif est de donner la priorité à la promotion de la croissance économique . La circulaire 10 entre en vigueur à compter du 1er septembre jusqu'à la date d'entrée en vigueur des nouveaux documents juridiques réglementant ces questions.

Dispositions de suspension temporaire de l'exécution. Graphismes : ANH THANH

Dès qu'il a reçu cette information, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, a adressé ses remerciements au gouvernement et au Premier ministre pour leur orientation décisive et opportune afin que la Banque d'État du Vietnam puisse bientôt émettre la circulaire 10 pour cesser d'appliquer les clauses 8, 9 et 10 de l'article 8 comme stipulé dans la clause 2, article 1 de la circulaire 06. Cela contribuera à accroître la capacité d'accès au crédit pour la communauté des affaires, les investisseurs et les particuliers.

S'adressant à un journaliste du journal Nguoi Lao Dong, M. Pham Dinh Huy, directeur des investissements de Nam Long Investment Joint Stock Company, a exprimé sa joie car la suspension de certaines dispositions de la circulaire 06 est une bonne décision pour les entreprises immobilières, aidant les entreprises à mieux accéder aux capitaux d'emprunt pour développer davantage de fonds fonciers, restructurer les dettes existantes... En outre, cela aide également les entreprises à demander plus facilement des capitaux d'investissement.

Un projet d'appartements en construction à Ho Chi Minh-Ville. Photo : TAN THANH

M. Ngo Duc Son, directeur général de DRH Holdings, a déclaré que même si le marché immobilier est difficile, le capital est une préoccupation majeure pour de nombreuses entreprises. La suspension des restrictions de prêt éliminera certainement de nombreux obstacles pour les entreprises immobilières ayant besoin de prêts. M. Son espère qu'après les efforts du gouvernement, des ministères et des secteurs, le marché immobilier se redressera.

Français Pendant ce temps, M. Dang Anh Tu, directeur général de Saigon 5 Real Estate Joint Stock Company, a déclaré que l'étape la plus gourmande en capitaux est celle où l'investisseur commence à mettre en œuvre le projet, car à ce moment-là, l'entreprise a déjà le droit d'utiliser le terrain, peut emprunter des capitaux à la banque sur la base de cet actif mais la valeur du prêt n'est pas élevée, tandis que l'entreprise veut emprunter sur la base de la valeur du projet qui a toutes sortes de licences, donc en excluant l'histoire de l'entreprise étant "l'arrière-cour" de la banque, si l'investisseur est bon, les documents juridiques jusqu'à la licence peuvent également être déboursés, mais au point de devoir "remplir les conditions d'ouverture à la vente" comme dans la circulaire 06, c'est très difficile pour l'entreprise. Sans compter que si le projet est éligible à la vente, l’entreprise n’a plus qu’à vendre des produits et collecter de l’argent pour continuer à mettre en œuvre le projet, sans avoir besoin d’emprunter à la banque.

M. Huynh Minh Tuan, directeur du courtage chez Mirae Asset Securities Company, a déclaré que le report de la mise en œuvre des dispositions ci-dessus aidera les entreprises, en particulier les entreprises immobilières, à accéder plus facilement aux capitaux des banques dans des conditions économiques difficiles. « Cela contribue également à améliorer la croissance du crédit dans l'économie, alors que la demande de prêts pour l'apport de capitaux, l'achat d'actions et la coopération commerciale est très importante. Cependant, le secteur bancaire doit également contrôler efficacement les risques », a déclaré M. Tuan.

Les analystes de Maybank Investment Bank Securities Company (MSVN) ont également déclaré que le report des dispositions ci-dessus est une nouvelle positive pour le secteur immobilier, aidant le secteur à devenir plus actif grâce à un accès plus facile aux prêts des établissements de crédit, dans le contexte où les entreprises immobilières sont actuellement privées de capitaux.

Les restrictions de prêt de la Circulaire 06 seront plus claires pour les entreprises immobilières une fois que le marché disposera de nouveaux cadres juridiques, tels que la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les activités immobilières (qui devraient être adoptées lors de la session de l'Assemblée nationale en octobre 2023). À ce moment-là, les réglementations et les définitions seront plus claires et les sociétés immobilières pourront facilement accéder aux capitaux bancaires sans être assimilées à des entreprises « bonnes ou mauvaises », ont déclaré les experts du MSVN.

Réduire les risques avec des conditions

S'adressant à un journaliste du journal Nguoi Lao Dong, le directeur général d'une banque commerciale basée à Ho Chi Minh-Ville a également estimé que la décision de la Banque d'Etat de cesser d'appliquer certaines dispositions interdisant les prêts dans la circulaire 06 était appropriée à la réalité. Parce qu'actuellement, de nombreux clients ont besoin d'emprunter de l'argent auprès des banques pour apporter des capitaux afin de créer une entreprise, mettre en œuvre un projet, coopérer dans les affaires, verser des dépôts pour effectuer des transactions futures qui, au moment de la signature du contrat, ne remplissent pas les conditions de mise en œuvre selon les réglementations légales... Ce besoin se manifeste dans de nombreux domaines, le plus notable étant celui de l'immobilier.

Par exemple, une entreprise peut emprunter de l’argent à une banque, puis apporter des capitaux à une autre entreprise pour construire un projet d’appartements. À ce moment-là, en plus du fait que le projet ait une base juridique complète, la banque examinera la faisabilité, la capacité de remboursement de la dette de l'emprunteur et de nombreux autres facteurs avant d'oser débourser. Lorsque les entreprises immobilières disposent de capitaux pour mettre en œuvre des projets, elles créent des emplois, favorisent le développement d’autres industries et contribuent à la croissance économique.

Cependant, les dirigeants de plusieurs autres banques commerciales ont déclaré que depuis longtemps, de nombreuses entreprises ayant des relations étroites avec les propriétaires de banques ont créé des dizaines d'entreprises « satellites » pour emprunter des capitaux aux banques et ensuite transférer le montant du prêt à la même entreprise pour investir dans des projets. Cela rend impossible pour les banques de prouver la relation entre les entreprises afin de limiter les taux de prêt conformément à la réglementation. Et en fait, il y a eu des cas où des clients ont fait défaut, ce qui a amené les banques à faire face à des difficultés de liquidité.

Pour résoudre cette situation, selon le professeur Tran Ngoc Tho (Université d'économie de Ho Chi Minh-Ville), l'agence de gestion bancaire ne doit pas nécessairement resserrer les prêts comme le stipule la circulaire 06, mais doit ensuite les annuler car ils ne sont pas adaptés.

Au lieu de cela, les régulateurs bancaires pourraient s’inspirer de la Réserve fédérale américaine (FED) pour augmenter le ratio de prêts immobiliers, de la même manière que la FED n’interdit pas aux banques de négocier des titres à haut risque mais les oblige à supporter un ratio de risque allant jusqu’à 1 250 %. Ainsi, aucun propriétaire de banque n’ose prêter massivement, car les fonds propres (y compris le capital du propriétaire de la banque) doivent alors représenter une part très importante du montant total du prêt.

« D'un autre côté, lorsqu'un volume excessif de prêts immobiliers est prêté et qu'une banque rencontre des difficultés de liquidité, elle hypothèque le bien pour emprunter des capitaux à la Banque d'État. La première étape consiste à déterminer que le bien a une valeur nulle, puis à réévaluer progressivement la valeur du bien hypothéqué. Ainsi, les banquiers hésiteront à prêter de l'argent à des entreprises immobilières connues », a analysé le professeur Tran Ngoc Tho.

Partageant ce point de vue, l'avocat Truong Thanh Duc, directeur du cabinet d'avocats ANVI, a également déclaré que s'il existe des cas risqués et contraires à la nature des activités de prêt mais qui ne sont pas encore interdits par la loi sur les établissements de crédit, il est préférable que la Banque d'État établisse des conditions techniques pour les limiter au lieu de les interdire. Par exemple, lorsque le coefficient de risque augmente, les banques envisageront de réduire les prêts à ce secteur. Lorsque les conditions techniques sont vraiment élevées, c'est comme si on n'interdisait pas les prêts, mais qu'on les interdisait.

L'avocat Truong Thanh Duc a également déclaré que depuis de nombreuses années, les 6 cas qui ne sont pas autorisés à être prêtés dans la circulaire 39/2016/TT-NHNN incluent des cas qui ne sont pas encore réglementés par la loi sur les établissements de crédit et d'autres lois, ou ne sont réglementés que par des décrets (par exemple, le décret 24/2012/ND-CP).

Récemment, la circulaire 06 a stipulé 4 cas supplémentaires dans lesquels les prêts ne sont pas autorisés, dont 3 sont totalement nouveaux. Ces cas doivent être ajoutés aux dispositions des articles 126 et 127 sur les cas de non-octroi et d’octroi restreint de crédit de la loi sur les établissements de crédit de 2010.

Source: https://nld.com.vn/kinh-te/go-rao-can-von-cho-bat-dong-san-20230824223743396.htm