Concilier les intérêts sur le marché immobilier, du plus simple au plus complexe (Partie 2) : Après avoir remporté l’enchère, le terrain résidentiel est abandonné.

(Baothanhhoa.vn) - Après le succès des enchères pour les droits d'utilisation des terrains, peu de zones résidentielles ont vu la construction de maisons, ou bien les maisons inachevées ont été terminées et occupées. Par ailleurs, pour de nombreuses personnes à faibles revenus, ouvriers et travailleurs, posséder un terrain pour y installer leur commerce reste un luxe.

Le quartier résidentiel central de la commune de Ha Lai (Ha Trung) bénéficie d'un emplacement pratique, mais peu de gens viennent y construire des maisons.

Terres abandonnées

En avril 2024, le quartier résidentiel central de la commune de Ha Lai (Ha Trung) a organisé une vente aux enchères pour l'acquisition de 41 parcelles de terrain rural, avec un prix de départ de 29,78 milliards de VND. À l'issue de cette vente, toutes les parcelles ont été acquises par des investisseurs pour un montant total de 38,53 milliards de VND. Grâce à cette vente, le budget de l'État a enregistré un excédent de 8,75 milliards de VND par rapport au prix de départ. Par ailleurs, le prix moyen du mètre carré de terrain résidentiel dans cette zone est de 4,75 millions de VND, un montant comparable au niveau de vie des habitants. Cependant, selon la liste des acquéreurs fournie par le Département de l'agriculture et de l'environnement du district de Ha Trung, seuls trois investisseurs étaient originaires de la commune de Ha Lai. Les autres provenaient pour la plupart des districts de Yen Dinh et Hoang Hoa, de la ville de Thanh Hoa, voire même de Hanoï.

Comme d'habitude, plus d'un an après la vente aux enchères réussie, malgré sa situation idéale, juste derrière le centre de la commune de Ha Lai, ce quartier résidentiel reste désert. Sur l'ensemble du terrain, seules quelques maisons sont en construction. Les propriétaires expliquent avoir dû racheter les droits d'utilisation du terrain aux investisseurs à un prix supérieur de 20 à 50 millions de VND par lot au prix initial de la vente. Dans ce quartier, de nombreux numéros de téléphone annonçant des terrains à vendre sont affichés sur les poteaux électriques ou peints sur les murs des maisons voisines. Les habitants indiquent qu'en moyenne, le mètre carré de terrain résidentiel y est proposé à 6 millions de VND, soit près de 2 millions de VND de plus que le prix initial de la vente aux enchères.

Selon M. Nguyen Van Thinh, chef du département de l'Agriculture et de l'Environnement du district de Ha Trung, en 2024, 13 zones résidentielles du district ont fait l'objet d'enchères portant sur 165 parcelles constructibles. Le montant total des ventes s'est élevé à près de 168,45 milliards de VND, soit près de 39 milliards de VND de plus que le prix de départ. Après déduction des coûts de déblaiement et d'investissement dans les infrastructures techniques, ces enchères ont permis de collecter plus de 163 milliards de VND pour le budget de l'État. Toutefois, le taux de construction reste faible, non seulement pour les terrains récemment mis aux enchères, mais aussi pour ceux vendus il y a plusieurs années. Il oscille autour de 10 % dans les communes et d'environ 20 % dans le centre du district.

De même, dans le district de Thieu Hoa, le projet d'infrastructure résidentielle le long de la route reliant la route nationale 45 au village de Dinh Tan, dans la ville de Thieu Hoa, a finalisé la vente aux enchères des droits d'utilisation des terrains résidentiels à partir de mai 2024, portant sur 41 lots urbains. Le montant total collecté après l'adjudication s'élève à 83,68 milliards de VND, soit 22,48 milliards de VND de plus que le prix de départ. Cependant, à ce jour, seules deux maisons ont été construites sur l'ensemble de ces terrains. Les habitants du secteur indiquent que les lots restants sont proposés à la vente à un prix supérieur de 1,5 à 3 millions de VND/m² au prix d'adjudication.

Non seulement dans les localités environnantes, mais aussi dans la ville de Thanh Hoa , de nombreux lotissements ont fait l'objet d'enchères de droits fonciers depuis longtemps, mais le taux d'occupation reste très faible. Aux abords du centre commercial AEON MALL (quartier de Quang Thanh), de nombreux lotissements ont vu leurs droits fonciers attribués depuis longtemps, mais les constructions demeurent rares. Par ailleurs, dans la commune de Hoang Dai, le lotissement n° 12100 a fait l'objet d'enchères de droits fonciers pour 204 parcelles résidentielles depuis 2024, mais à ce jour, une seule maison y a été construite.

problèmes sociaux

Selon M. Nguyen Manh Tuan, chef du Département du logement et de la gestion du marché immobilier (Département de la construction), l'attribution et la location de terrains par le biais d'enchères de droits d'utilisation ont permis de limiter les problèmes, contribuant ainsi à accroître considérablement les recettes du budget local et à réinvestir dans les infrastructures, participant ainsi aux objectifs de développement socio -économique de la province. Toutefois, parmi les terrains aménagés qui ont été vendus aux enchères avec succès ces dernières années, le taux d'occupation reste modeste. Ce taux n'est que d'environ 20 % dans la ville de Thanh Hoa, et d'environ 10 % dans les districts et zones éloignés du centre urbain.

Le site de planification 12100 dans la commune de Hoang Dai (ville de Thanh Hoa) a été achevé pour la vente aux enchères en 2024, mais jusqu'à présent, une seule maison a été construite.

Cela signifie que des milliers de terrains résidentiels sont abandonnés dans la province. Les investisseurs continuent d'accumuler et de conserver des terres, attendant une hausse des prix pour les revendre avec profit, ce qui représente un risque potentiel pour le marché immobilier. Parallèlement, les personnes à faibles revenus, les travailleurs et les ouvriers peinent toujours à accéder à la propriété, car les prix des terrains sont toujours bien supérieurs à leurs ressources financières.

Prenons l'exemple de M. Nguyen Phi Hung, âgé de 40 ans, habitant le quartier Nam Son 2, arrondissement Nam Ngan (ville de Thanh Hoa). Lui et sa femme sont travailleurs indépendants ; leurs revenus sont modestes et ils doivent élever trois jeunes enfants. Ils sont donc toujours obligés de vivre chez le frère de M. Hung et ses parents. M. Hung explique : « Avec nos économies et quelques emprunts, ma femme et moi avons visité de nombreux lotissements pour nous renseigner sur les terrains à bâtir. Mais les prix sont exorbitants : près de 3 milliards de dongs pour une petite parcelle, c'est hors de notre portée. Quant aux logements sociaux, il nous est extrêmement difficile d'y accéder. »

Nombreux sont ceux qui ont besoin de terrains pour se loger, mais qui ne peuvent s'offrir les prix affichés dans les zones d'aménagement. Parallèlement, même abandonnés, ces terrains font l'objet de transactions parallèles, entre personnes cherchant à les accumuler pour réaliser un profit. Cette situation contribue à la flambée des prix fonciers. Et les personnes ayant un besoin réel éprouvent encore plus de difficultés à acquérir un terrain pour se loger.

Il convient d'affirmer que l'attribution et la location de terrains par le biais d'enchères de droits d'usage sont avantageuses pour les deux parties : elles contribuent à l'augmentation des recettes budgétaires de l'État et favorisent le développement de nombreux autres secteurs économiques, garantissant ainsi un marché immobilier sain. Cependant, la question des terrains abandonnés, alors que de nombreux ménages à faibles revenus, travailleurs et ouvriers ayant de réels besoins ne peuvent acquérir de terrain à bâtir, constitue un problème social complexe. Concilier les intérêts de l'État et des investisseurs et résoudre le problème du logement pour la majorité de la population est une tâche ardue.

Article et photos : Dong Thanh

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Source : https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm