L’achat de terrains bon marché et dispersés peut facilement faire perdre tout l’argent des clients.

En parlant du phénomène de nombreuses personnes souhaitant acheter des terrains interstitiels, M. Pham Duc Toan, directeur général de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), a analysé que les terrains interstitiels sont des terrains de jardin, des terrains agricoles (pas encore reconnus comme terrains résidentiels) situés dans des zones résidentielles ou des terrains excédentaires après planification.

Les terrains interstitiels ont l’avantage d’être bon marché et situés dans des zones résidentielles densément peuplées, mais ils présentent également de nombreux risques potentiels car ils ne disposent pas d’un livre rouge.

Par conséquent, les acheteurs fonciers peuvent se retrouver dans l'impossibilité de construire une maison en raison de la complexité des procédures de conversion des terres agricoles en terrains résidentiels. La notion de terrains imbriqués n'étant pas explicitement définie par la législation, des litiges sont susceptibles de survenir et l'acheteur sera pénalisé.

« Si le terrain n'est pas converti à un autre usage, il sera impossible d'y construire une maison ou d'autres structures permanentes. Il suffit donc de le laisser vacant et d'attendre la planification, qui peut prendre des décennies. Les capitaux d'investissement sont donc également « enterrés » pendant très longtemps », a déclaré M. Toan.

Soyez prudent lorsque vous achetez des terrains interstitiels. (Photo : Ngoc Vy).

Par ailleurs, selon M. Toan, si l'on souhaite acheter un terrain pour construire une maison, les terrains interstitiels ne sont pas une option adaptée. Leur superficie est souvent petite et étroite (moins de 50 m²), et leur emplacement et leur terrain ne sont pas propices à une résidence à long terme.

Le deuxième risque auquel sont confrontés les acheteurs, selon M. Toan, est que les terres intercalées ne sont pas réglementées dans les documents juridiques, de sorte que lorsqu'elles sont récupérées, le propriétaire ne sera pas indemnisé conformément au cadre de prix des terres émis.

De plus, en cas de transfert, le terrain doit avoir un livre rouge et aucun litige, tandis que la transaction d'achat et de vente de terrains interstitiels n'a souvent qu'un contrat manuscrit.

« Face à des pressions financières et contraints de vendre des terres, les acheteurs mettront plus de temps à liquider leur bien, et la vente pourrait même s'avérer très difficile. Le risque le plus important est de perdre la totalité de l'argent investi s'ils achètent un terrain faisant l'objet d'un litige de longue date », a souligné M. Toan.

Partageant le même avis, M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, a également averti que les terrains intercalaires sont attrayants de l'extérieur, mais qu'ils présentent de nombreux risques cachés. Sans prudence, les investisseurs peuvent facilement tout perdre.

Selon M. Tuan, les terrains dispersés sans livre rouge sont proposés à des prix très raisonnables. Cependant, au moment de décider d'investir, l'acheteur doit être conscient qu'il s'agit d'un jeu de hasard. Le ratio gagnant-perdant est de 50/50, car sans livre rouge, il n'y a aucune garantie.

L'octroi de permis pour ces parcelles dispersées n'est pas simple. Ces parcelles ne disposent souvent que de documents d'attribution temporaires, photocopiés et passés entre de nombreuses mains.

Par conséquent, si vous souhaitez acheter un terrain en zone mixte, afin de limiter les risques, les investisseurs doivent examiner attentivement les informations d'urbanisme et de propriété auprès des autorités locales. Rédiger un contrat de vente écrit, signé par les deux parties, et obtenir une confirmation supplémentaire d'un tiers afin d'éviter tout litige ultérieur. Pour les terrains disposant d'un certificat de propriété, il est nécessaire de vérifier et de suivre attentivement les procédures d'achat et de vente en vigueur.

Acheter un terrain entre-temps peut entraîner une perte totale. (Photo : Ngoc Vy).

« Les acheteurs doivent réfléchir attentivement avant d'investir dans ce type de propriété, et en même temps, se renseigner clairement sur l'origine, les documents fonciers et les réglementations d'urbanisme locales où se trouve le terrain pour éviter les inconvénients et les litiges ultérieurs », a souligné M. Tuan.

Selon Maître Le Van Hoi, directeur du cabinet My Way, la loi ne prévoit actuellement pas de terme juridique pour les « terrains entrelacés ». Par conséquent, les acheteurs seront confrontés à de nombreux risques, notamment : ne pas garantir les conditions de transfert et d'acceptation conformément à la réglementation ; rencontrer de nombreuses difficultés pour demander un certificat de droits d'utilisation du sol ; difficulté à construire et à créer des actifs sur le terrain ; et la conversion du terrain en terrain résidentiel, qui implique des frais supplémentaires importants.

Par conséquent, les acheteurs doivent se renseigner sur la politique de conversion des terres interstitielles à transférer. Calculez en détail les coûts liés à la conversion d'une terre agricole en terrain résidentiel.

Outre les obligations financières liées à la différence entre les deux types de terrains, indiquées dans la liste des prix fonciers, il est important de tenir compte des coûts officiels liés à la conversion d'un terrain. Un calcul détaillé des coûts de conversion permet de connaître précisément le montant réel à débourser pour obtenir le transfert d'un terrain intercalé.

Les acheteurs doivent également être prudents et bien réfléchir avant de construire des maisons ou des propriétés sur des terrains entrecoupés lorsque la conversion de l'utilisation du sol en terrain résidentiel n'a pas été achevée, en particulier lors de la construction de structures permanentes à long terme.

Les gens doivent également envisager de choisir de signer des contrats et des transactions appropriés pour protéger leurs droits en cas de litige, en particulier lorsque les prix des terrains augmentent.

Chau Anh

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