Transparence fiscale, les entreprises gèrent proactivement leurs flux de trésorerie

« Auparavant, nous devions payer la TVA car nous n'avions pas encore fixé le prix du terrain au moment de la livraison du produit. Désormais, grâce à des instructions précises, les entreprises peuvent déclarer la TVA de manière réaliste dès le départ, ce qui permet de mieux maîtriser les coûts et les finances du projet », a déclaré M. Le Van Hoa, représentant d'une société immobilière à Hô Chi Minh-Ville.

Immeubles d'appartements le long de la ligne 1 du métro et de l'avenue Vo Nguyen Giap ( Hô-Chi-Minh -Ville). Photo d'illustration : Hong Dat/VNA

L'opinion de M. Hoa est similaire à celle de nombreuses autres entreprises immobilières lorsque le décret n° 181/2025/ND-CP du gouvernement détaillant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur la taxe sur la valeur ajoutée entrera en vigueur le 1er juillet 2025 ; qui comprend des dispositions spécifiques sur la manière de déterminer le prix pour le calcul de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour les activités commerciales immobilières.

D'après les experts, il s'agit d'une étape importante pour perfectionner le cadre juridique, renforcer la transparence et aider les entreprises à être plus proactives en matière de prévisions financières, tout en améliorant l'efficacité de la gestion fiscale de l'État, notamment dans le secteur immobilier. La transparence dans la détermination des prix imposables doit être étroitement alignée sur la réalité afin de limiter les risques juridiques.

L'un des points saillants du décret 181 est la réglementation claire des prix de calcul de la TVA dans le secteur immobilier. Ainsi, le prix de calcul de la TVA correspond au prix de vente hors TVA et est déduit du prix du terrain versé au budget de l'État, conformément à la réglementation. Concrètement, pour les projets portant sur des terrains attribués par l'État, loués ou acquis par adjudication, le prix du terrain déductible correspond à la redevance d'utilisation du terrain ou au loyer foncier payé en une seule fois. Toutefois, les frais tels que les indemnités, les aides et les frais de déblaiement, pris en charge par l'entreprise elle-même, ne sont pas inclus dans le prix du terrain déductible.

Le Dr Nguyen Quang Tuyen (Université de droit de Hanoï ) a déclaré que ce nouveau point revêt une importance pratique considérable. La clarification du prix du terrain déduit du prix de calcul de l'impôt permet aux entreprises d'établir des prévisions de coûts plus transparentes et, par conséquent, d'élaborer des stratégies financières et commerciales adaptées. Parallèlement, cela limite également les risques de redressement fiscal liés à une erreur d'évaluation du prix du terrain par l'administration fiscale, a analysé M. Tuyen.

En particulier, des réglementations spécifiques à chaque type de transaction contribueront à réduire les litiges et à accroître la cohérence. À long terme, la transparence du mécanisme de calcul des impôts permettra de rapprocher les prix de l'immobilier de leur valeur réelle, limitant ainsi le risque de « prix virtuels » lié à la prise en charge des risques fiscaux par les entreprises.

Le décret classe également spécifiquement les cas de déduction du prix du terrain, tels que : la réception d'un transfert de droits d'utilisation du terrain, l'apport de capital en terrain, le paiement avec un fonds foncier dans le cadre de projets BT ou PPP... Pour chaque cas, le décret stipule clairement les principes de détermination du prix du terrain déductible.

Partageant cet avis, l'avocat Bui Quang Nghiem (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville) a salué la clarté et la capacité de ce décret à minimiser les risques juridiques. Les critères de détermination des prix fonciers déductibles sont désormais très précis, limitant ainsi les divergences d'interprétation entre l'administration fiscale et les entreprises. Ce décret contribue notamment à protéger les entreprises contre le risque de recouvrement fiscal inattendu.

Par ailleurs, M. Nghiem a également souligné l'importance du principe de non-rétroactivité, qui ne saurait être préjudiciable aux entreprises. Correctement mis en œuvre conformément à la réglementation en vigueur, ce principe constituera un outil essentiel pour garantir un environnement commercial stable et transparent.

En effet, de nombreuses entreprises immobilières ont rencontré des difficultés liées au paiement temporaire d'impôts fonciers, alors que le prix du terrain n'était pas encore approuvé, puis à un remboursement lorsque l'administration fiscale réévalue ce prix. Cette nouvelle réglementation permettra aux entreprises d'éviter les dépenses imprévues et d'anticiper ainsi leurs besoins de trésorerie en fonction de l'avancement des projets.

Du point de vue de l'organisme de gestion, Mme Nguyen Thi Cuc, présidente de l'Association vietnamienne des consultants fiscaux, a indiqué que le décret 181 contribue à éviter les pratiques de « paiement provisoire suivi d'un redressement », facteur de forte pression sur les entreprises ayant des projets à long terme. Il constitue également le cadre juridique permettant aux autorités fiscales de mener des contrôles de manière plus uniforme et transparente.

Par ailleurs, le décret aide également les autorités fiscales à renforcer l'efficacité du contrôle et à limiter les pertes de recettes. Grâce à des instructions détaillées pour chaque cas particulier, le décret 181 contribue à une gestion fiscale uniforme sur l'ensemble du territoire, minimisant ainsi les divergences d'interprétation et d'application entre les localités. Cela améliore non seulement l'efficacité du recouvrement des recettes budgétaires de l'État, mais permet également aux autorités fiscales d'être plus proactives en matière de contrôle et d'inspection, a analysé Mme Cuc.

En outre, l'application de réglementations spécifiques aux projets BT, aux apports en capital sous forme de terrains ou au transfert d'infrastructures techniques, qui constituent des transactions complexes, contribue également à limiter les pertes de revenus dues à une détermination incorrecte ou à l'absence de déduction du prix du terrain.

En définissant clairement le prix foncier déductible, les entreprises n'ont plus à anticiper les risques fiscaux liés au prix de vente, contribuant ainsi à la stabilisation des prix de l'immobilier. Les experts affirment que ce mécanisme est non seulement avantageux pour les entreprises, mais qu'il crée également les conditions nécessaires à la protection des droits des consommateurs et à la promotion d'un marché transparent.

Le décret 181 est l'un des documents qui définissent les objectifs de la réforme fiscale pour la période 2021-2030. Il vise à moderniser l'administration fiscale et à garantir l'équité, la transparence et la cohérence de son application. La réglementation détaillée relative au calcul de la TVA permet non seulement de lever les obstacles pratiques, mais s'inscrit également dans la vision à long terme du gouvernement en matière de réforme du système fiscal. La transparence du mécanisme de calcul de la TVA contribuera à l'avènement d'un marché immobilier sain, durable et responsable.

À compter du 1er juillet 2025, date d'entrée en vigueur du décret 181, les entreprises, l'administration fiscale et le marché anticipent un nouveau cadre juridique transparent, cohérent et adapté aux réalités du marché. Appliqué conformément à son esprit, ce décret contribuera non seulement à minimiser les risques pour les entreprises, mais aussi à accroître les recettes budgétaires, à améliorer le climat des investissements et à favoriser un marché immobilier plus stable et plus sain.

Selon VNA

Source : https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660