« Freiner » les flux de capitaux spéculatifs vers l'immobilier

Les banques commerciales contrôleront strictement les prêts immobiliers importants. Photo : Duc Thanh

Le crédit immobilier a fortement augmenté

Selon la Banque d'État du Vietnam, fin août 2025, le crédit total dans l'ensemble du système a augmenté de plus de 11 %. Parallèlement, selon le journal Dau Tu, le crédit pour l'achat et la réparation de logements par les particuliers a progressé lentement, tandis que le crédit immobilier a progressé de près de 30 %, soit environ trois fois le taux de croissance du crédit de l'ensemble du système.

En collaboration avec la Banque d'État du Vietnam, le vice- Premier ministre Ho Duc Phoc a demandé la semaine dernière que le crédit soit orienté vers les domaines prioritaires, tout en contrôlant étroitement les flux de trésorerie des banques commerciales, en particulier les prêts immobiliers qui représentent une proportion élevée.

L'examen de la structure du capital révèle que la plupart des entreprises immobilières dépendent encore principalement du crédit bancaire. Les prix élevés de l'immobilier, les signes de reprise du marché et l'assouplissement de la marge de crédit de la Banque d'État ont incité les banques à prêter massivement aux investisseurs.

Parallèlement, les autres canaux de mobilisation de capitaux à moyen et long terme ne se sont pas encore nettement redressés. Du début de l'année à fin août 2025, les sociétés immobilières ont émis environ 61 000 milliards de VND d'obligations, soit 17 % du total des émissions obligataires. Cependant, ce chiffre ne suffit pas à compenser le montant des obligations arrivées à échéance depuis le début de l'année.

Les obligations d'entreprises, qui étaient censées constituer le principal canal de mobilisation de capitaux pour l'immobilier, ont jusqu'à présent lentement repris, tandis que la pression sur les échéances atteint un niveau record. Le point positif est que la période la plus difficile est passée (le pic d'échéance se situe en août 2025). Si le marché poursuit sa reprise, les entreprises éviteront le risque de faillites massives. Cependant, à l'avenir, elles devront diversifier leurs sources de capitaux, éviter de disperser leurs investissements et maîtriser leurs impayés. Les banques, en particulier, doivent réguler les flux de capitaux vers des segments plus sains et plus durables », a recommandé le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif politique du Premier ministre.

Selon les experts, le marché immobilier a montré des signes de reprise au cours de l'année écoulée, de nombreux segments enregistrant de fortes hausses de prix, mais la liquidité reste très faible. La principale raison est que les flux de capitaux sont orientés vers l'offre, concentrés sur les projets haut de gamme. L'irrationalité de ces segments a entraîné une lente augmentation de la demande de prêts pour l'achat de logements. Les prix élevés des logements sont trop élevés pour être accessibles, même si les taux d'intérêt des prêts immobiliers se situent à un niveau raisonnable, ce qui rend les acheteurs immobiliers encore hésitants.

« Les prix de l'immobilier restent élevés, mais les courtiers se plaignent de la faiblesse des ventes. À l'exception du segment milieu de gamme, évalué à plusieurs milliards de dongs, qui continue de se vendre, la plupart des produits sont difficiles à vendre et la liquidité du marché est extrêmement faible », a déclaré M. Phan Dung Khanh, directeur du conseil en investissement chez Maybank Investment Bank.

L'immobilier spéculatif fait face à des difficultés

M. Khanh a déclaré que la nouvelle initiative du gouvernement montre qu'à l'avenir, les flux de capitaux vers l'immobilier spéculatif, ainsi que les transactions d'achat et de vente, seront limités. Parallèlement, de nombreux projets de loi sont à l'étude et amendés afin de limiter la spéculation, d'orienter le marché vers un développement durable et de favoriser la croissance économique .

Concernant l'idée selon laquelle le marché immobilier montre des signes de bulle, lorsque les prix des logements sont poussés trop haut, M. Nguyen Quang Huy, PDG de la Faculté de Finance et de Banque (Université Nguyen Trai) a déclaré que la forte augmentation des prix est principalement due au déséquilibre dans la structure de l'offre et de la demande, et non pas entièrement à la spéculation.

« La lenteur des projets à se légaliser a entraîné une pénurie d'offre, alors que la demande de logements, de parcs industriels et d'infrastructures logistiques est énorme. Les prix élevés de l'immobilier résultent de goulets d'étranglement de l'offre, et non pas nécessairement d'une bulle spéculative », a analysé M. Huy.

Selon les calculs du Dr Can Van Luc, le prix d'un appartement au Vietnam équivaut actuellement à près de 26 ans de revenu familial moyen, alors que la moyenne mondiale n'est que d'environ 15 ans. L'incapacité des revenus à suivre la hausse des prix de l'immobilier est un problème complexe, et la réduction des prix de l'immobilier représente un défi de taille.

Les experts avertissent que, même si les taux d'intérêt des prêts immobiliers sont actuellement bas, contribuant ainsi au maintien du pouvoir d'achat sur le marché, une nouvelle hausse des taux d'intérêt pourrait compromettre la capacité de nombreux emprunteurs à gérer leurs finances, ce qui entraînerait une instabilité du marché. En effet, l'immobilier primaire est toujours à vendre, mais l'immobilier secondaire (achat et vente) est illiquide, ce qui représente un risque important pour les détenteurs de biens onéreux.

« Pour atteindre une croissance économique à deux chiffres, les marchés financiers et immobiliers doivent être stables. Si l'un des deux connaît des difficultés, le risque d'une crise comparable à celle de la Chine, qui a connu quatre années de difficultés à cause de l'immobilier, est évident », a averti le Dr Can Van Luc.

Concernant l'Agence de gestion de l'État, M. Vuong Duy Dung, directeur adjoint du Département du Logement et de la Gestion du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que l'offre immobilière restait limitée, bien inférieure à la demande. Le gouvernement s'attache à lever les obstacles, notamment en matière d'investissement, de construction et de planification. La baisse des coûts de procédure et de conformité permettra d'augmenter l'offre.

Concernant les prix de l'immobilier, malgré l'ajustement de la structure du marché, le segment des logements à bas prix et des logements pour les personnes à faibles revenus souffre encore de graves lacunes. À l'avenir, le gouvernement proposera de nouvelles solutions pour encourager le développement de ces segments, tout en mettant en œuvre des politiques visant à réduire les coûts des intrants pour les entreprises, notamment les taxes foncières », a déclaré M. Dung.

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Le troisième Sommet des conseillers financiers vietnamiens 2025 (VWAS 2025), organisé par le journal Finance - Investment le jeudi 25 septembre 2025 à l'hôtel Pullman (Hanoï), réunira des experts nationaux et internationaux de premier plan pour des discussions approfondies sur l'impact des nouvelles institutions et des nouvelles dynamiques sur l'économie et les marchés financiers. Le forum analysera également en détail les points de croissance clés des classes d'actifs d'investissement traditionnelles, ainsi que les opportunités offertes par les crypto-actifs.

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L'atelier principal avec 2 sessions présentant et discutant des thèmes « Soutien à la résilience du marché » ; « Trouver des percées pour les classes d'actifs ».

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Détails : wwa.vir.com.vn

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