« Freiner » les flux de capitaux spéculatifs vers l'immobilier.

Alors que les prêts immobiliers aux particuliers se redressent lentement, les prêts aux entreprises du secteur immobilier ont augmenté de près de 30 %. Face à cette situation, le gouvernement a récemment ordonné à la Banque d'État du Vietnam (SBV) de contrôler strictement les flux de capitaux des banques commerciales, notamment celles dont le portefeuille de prêts immobiliers est important.

Les banques commerciales exerceront un contrôle strict sur les prêts au secteur immobilier, qui représente une part importante de ces prêts. Photo : Duc Thanh

Le crédit immobilier a fortement augmenté.

D'après les données de la Banque d'État du Vietnam, le crédit global dans l'ensemble du système a progressé de plus de 11 % fin août 2025. Parallèlement, selon le journal Investment Newspaper, le crédit aux acquisitions et rénovations de logements par les particuliers a connu une croissance modérée, tandis que le crédit aux entreprises immobilières a bondi de près de 30 %, soit environ trois fois le taux de croissance du crédit global.

Lors d'une réunion avec la Banque d'État du Vietnam la semaine dernière, le vice -Premier ministre Ho Duc Phoc a demandé que les crédits soient orientés vers les secteurs prioritaires, tout en contrôlant strictement les flux de trésorerie des banques commerciales, notamment les prêts au secteur immobilier, qui représente une part importante de l'économie.

L'analyse de la structure du capital révèle que la majorité des entreprises immobilières dépendent encore principalement du crédit bancaire. La hausse des prix de l'immobilier, les signes de reprise du marché et l'assouplissement des conditions de crédit par la Banque d'État du Vietnam ont incité les banques à accorder des prêts importants aux promoteurs.

Parallèlement, les autres sources de financement à moyen et long terme n'ont pas encore affiché de nette reprise. Du début de l'année à fin août 2025, les entreprises immobilières ont émis environ 61 000 milliards de VND d'obligations, soit 17 % du total des émissions obligataires. Ce montant reste toutefois insuffisant pour compenser les obligations arrivées à échéance depuis le début de l'année.

« Les obligations d'entreprises, qui devaient constituer le principal canal de financement du secteur immobilier, connaissent une reprise lente jusqu'à présent, tandis que la pression liée aux échéances atteint des niveaux records. Le point positif est que la période la plus difficile est passée (le pic des échéances se situe en août 2025). Si le marché poursuit sa reprise, les entreprises éviteront le risque de faillites en masse. Cependant, dans les prochains mois, elles devront diversifier leurs sources de financement, éviter les investissements dispersés et maîtriser leurs créances en souffrance. Les banques, en particulier, doivent orienter les flux de capitaux vers des segments plus sains et plus durables », a recommandé le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif du Premier ministre.

D'après les experts, le marché immobilier a montré des signes de reprise au cours de l'année écoulée, avec de fortes hausses de prix dans de nombreux segments. Cependant, la liquidité demeure très faible. La principale raison ? Les flux de capitaux sont orientés vers l'offre, se concentrant fortement sur les projets haut de gamme. Ce déséquilibre entre les segments de marché a freiné la croissance de la demande de prêts immobiliers. Les prix élevés des logements, qui dépassent les capacités financières des acquéreurs même avec des taux d'intérêt hypothécaires raisonnables, continuent de freiner les acheteurs potentiels.

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« Les prix de l'immobilier restent élevés, pourtant les agents immobiliers se plaignent de la faiblesse des ventes. Hormis le segment moyen de gamme, dont la valeur se chiffre en milliards de VND, la plupart des biens sont difficiles à vendre et la liquidité du marché est extrêmement faible », a commenté M. Phan Dung Khanh, directeur du conseil en investissement chez Maybank Investment Bank.

L'immobilier spéculatif rencontre des difficultés.

M. Khanh estime que les récentes mesures prises par le gouvernement indiquent qu'il renforcera prochainement le contrôle des flux de capitaux vers l'immobilier spéculatif, notamment en matière d'achat et de vente de biens immobiliers. Parallèlement, de nombreux projets de loi sont à l'étude et font l'objet de modifications visant à limiter la spéculation et à promouvoir un développement durable du marché, au service de la croissance économique .

Concernant l'opinion selon laquelle le marché immobilier montre des signes de bulle, avec des prix des maisons poussés à des niveaux excessifs, M. Nguyen Quang Huy, PDG de la Faculté de finance et de banque (Université Nguyen Trai), estime que la forte hausse des prix est principalement due à un déséquilibre entre l'offre et la demande, et non entièrement à la spéculation.

« La lenteur des procédures juridiques relatives aux projets entraîne une pénurie de l'offre, alors que la demande en logements, parcs industriels et infrastructures logistiques est très forte. Les prix élevés de l'immobilier sont une conséquence de cette pénurie, et non nécessairement d'une bulle spéculative », a analysé M. Huy.

D'après les calculs du Dr Can Van Luc, le prix d'un appartement au Vietnam équivaut actuellement à près de 26 années de revenu familial moyen, contre seulement 15 années en moyenne mondiale . Le fait que les revenus des ménages ne suivent pas le rythme de la hausse des prix de l'immobilier constitue un problème majeur, et la réduction des prix du logement représente un défi de taille.

Les experts préviennent que, malgré des taux d'intérêt hypothécaires actuellement bas qui contribuent à maintenir le pouvoir d'achat, une nouvelle hausse de ces taux pourrait compromettre l'équilibre financier de nombreux emprunteurs et engendrer une instabilité du marché. En réalité, le marché de l'immobilier neuf se porte toujours bien, mais le marché de l'immobilier secondaire (acheté puis revendu) souffre d'une faible liquidité, ce qui représente un risque important pour les propriétaires de biens immobiliers de grande valeur.

« Pour atteindre une croissance économique à deux chiffres, les marchés financiers et immobiliers doivent être stables. Si l'un ou l'autre rencontre des difficultés, le risque d'une crise comme celle qu'a connue la Chine, qui a peiné sur son marché immobilier pendant quatre ans, est très évident », a averti le Dr Can Van Luc.

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Récompenser les produits et services financiers exceptionnels en 2025 dans les secteurs de la banque, de l'assurance, de l'immobilier, de la gestion de fonds, des valeurs mobilières et des technologies financières.

Pour plus de détails, consultez le site : www.vir.com.vn

Source : https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html