« Freiner » les flux de capitaux spéculatifs vers l’immobilier

Les banques commerciales exerceront un contrôle strict sur les prêts immobiliers importants. Photo : Duc Thanh

Le crédit immobilier a fortement augmenté.

Selon la Banque d'État du Vietnam, le crédit total dans l'ensemble du système a augmenté de plus de 11 % d'ici fin août 2025. Parallèlement, selon le journal Dau Tu, le crédit à l'achat et à la rénovation de logements par les particuliers a progressé lentement, tandis que le crédit aux entreprises immobilières a augmenté de près de 30 %, soit environ trois fois le taux de croissance du crédit global.

En collaboration avec la Banque d'État du Vietnam la semaine dernière, le vice -Premier ministre Ho Duc Phoc a demandé que les crédits soient orientés vers les secteurs prioritaires, tout en contrôlant étroitement les flux de trésorerie des banques commerciales, notamment les prêts immobiliers qui représentent une part importante.

L'analyse de la structure du capital révèle que la plupart des entreprises immobilières restent fortement dépendantes du crédit bancaire. Les prix élevés de l'immobilier, les signes de reprise du marché et l'assouplissement des conditions de crédit par la Banque d'État ont incité les banques à accorder des prêts importants aux investisseurs.

Parallèlement, les autres canaux de mobilisation de capitaux à moyen et long terme ne se sont pas encore clairement redressés. Du début de l'année à fin août 2025, les entreprises immobilières ont émis environ 61 000 milliards de VND d'obligations, soit 17 % du total des émissions obligataires. Ce montant reste toutefois insuffisant pour compenser les échéances d'obligations survenues depuis le début de l'année.

« Les obligations d'entreprises, qui devaient constituer le principal canal de mobilisation de capitaux pour l'immobilier, ont jusqu'à présent connu une reprise lente, tandis que la pression sur les échéances atteint des niveaux records. Le point positif est que la période la plus difficile est passée (le pic des échéances se situe en août 2025). Si le marché poursuit sa reprise, les entreprises pourront éviter le risque de faillites en masse. Cependant, dans les prochains mois, elles devront diversifier leurs sources de financement, éviter la dispersion de leurs investissements et maîtriser leurs créances en souffrance. Les banques, en particulier, doivent orienter les flux de capitaux vers des segments plus sains et plus durables », a recommandé le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif du Premier ministre.

D'après les experts, le marché immobilier a montré des signes de reprise au cours de l'année écoulée, avec de fortes hausses de prix dans de nombreux segments. Cependant, la liquidité demeure très faible. La principale raison ? Les flux de capitaux sont orientés vers l'offre, concentrée dans les projets haut de gamme. Cette situation a entraîné une lente progression de la demande de prêts immobiliers. Malgré des taux d'intérêt raisonnables, les prix élevés des logements restent inaccessibles aux acquéreurs potentiels, ce qui freine leur autonomie.

« Les prix de l'immobilier restent élevés, mais les agents immobiliers déplorent la faiblesse des ventes. Hormis le segment moyen de gamme, qui représente plusieurs milliards de VND et qui continue de se vendre, la plupart des biens sont difficiles à écouler et la liquidité du marché est extrêmement faible », a déclaré M. Phan Dung Khanh, directeur du conseil en investissement chez Maybank Investment Bank.

La spéculation immobilière fait face à des difficultés

M. Khanh a déclaré que cette nouvelle mesure gouvernementale démontre que, dans un avenir proche, les flux de capitaux vers l'immobilier spéculatif, ainsi que les transactions d'achat et de vente, seront encadrés. Parallèlement, de nombreux projets de loi sont à l'étude et font l'objet de modifications visant à limiter la spéculation, à orienter le marché vers un développement durable et à favoriser la croissance économique .

Concernant l'opinion selon laquelle le marché immobilier montre des signes de bulle, lorsque les prix des logements sont poussés à des niveaux excessifs, M. Nguyen Quang Huy, PDG de la Faculté des finances et des banques (Université Nguyen Trai), a déclaré que la forte augmentation des prix est principalement due au déséquilibre entre l'offre et la demande, et non entièrement à la spéculation.

« La lenteur des procédures légales a engendré une pénurie d'offre, alors que la demande en logements, parcs industriels et infrastructures logistiques est considérable. Le prix élevé des logements résulte de goulets d'étranglement dans l'offre, et non nécessairement d'une bulle spéculative », a analysé M. Huy.

D'après les calculs du Dr Can Van Luc, le prix d'un appartement au Vietnam équivaut actuellement à près de 26 années de revenu familial moyen, contre seulement 15 années en moyenne mondiale . Le fait que les revenus des ménages ne suivent pas le rythme de la hausse des prix de l'immobilier constitue un problème majeur, et la réduction des prix du logement représente un défi de taille.

Les experts préviennent que, malgré des taux d'intérêt actuellement bas sur les prêts immobiliers, qui contribuent au maintien du pouvoir d'achat, une nouvelle hausse de ces taux pourrait compromettre la capacité de nombreux emprunteurs à gérer leurs finances, engendrant ainsi une instabilité du marché. En effet, si les biens immobiliers neufs restent disponibles à la vente, le marché de l'immobilier secondaire (achat et revente) est illiquide, ce qui représente un risque important pour les détenteurs de biens de grande valeur.

« Pour atteindre une croissance économique à deux chiffres, les marchés financiers et immobiliers doivent être stables. Si l'un des deux connaît des difficultés, le risque d'une crise comme celle que la Chine a traversée pendant quatre ans en raison de problèmes immobiliers est très réel », a averti le Dr Can Van Luc.

Concernant l'agence de gestion publique, M. Vuong Duy Dung, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que l'offre immobilière demeure limitée, bien inférieure à la demande. Le gouvernement s'attache à lever les obstacles, notamment en matière d'investissement, de construction et de planification. La réduction des coûts administratifs et des frais de mise en conformité permettra d'accroître l'offre.

« En ce qui concerne les prix du logement, malgré les ajustements apportés à la structure du marché, le segment du logement abordable et celui destiné aux personnes à faibles revenus restent largement insuffisants. Dans les prochains mois, le gouvernement mettra en œuvre de nouvelles mesures pour encourager le développement de ces segments et adoptera simultanément des politiques visant à réduire les coûts des entreprises, notamment les taxes foncières », a déclaré M. Dung.

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Le forum propose des activités :

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Récompenser les produits et services financiers typiques en 2025 dans les domaines de la banque, de l'assurance, de l'immobilier, de la gestion de fonds, des valeurs mobilières et des technologies financières.

Détails : www.vir.com.vn

Source : https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html