Face à une forte pression sur les capitaux et à la nécessité d'un développement urbain durable, le modèle urbain axé sur les transports publics (TOD) est considéré comme une solution clé.
Cependant, la pratique de la mise en œuvre montre que, pour que ce modèle soit véritablement efficace, il est nécessaire de finaliser rapidement le système institutionnel, créant ainsi les conditions permettant à Hô Chi Minh-Ville de développer un réseau de métro moderne associé au modèle TOD.
Identifier les goulots d'étranglement
Selon le Département de la planification et de l'architecture de Ho Chi Minh-Ville, la ville a identifié 11 emplacements le long de la ligne de métro 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), de la ligne de métro 2 (Ben Thanh - Tham Luong) et du périphérique 3 pour un développement pilote selon le modèle TOD.
Ces zones ont toutes le potentiel de former des « zones urbaines denses », des centres commerciaux et de services, des bureaux et des logements à haute densité, maximisant ainsi la valeur foncière.
Jusqu'à présent, le Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville a adopté la résolution 38, créant ainsi la base juridique initiale pour la mise en œuvre de l'orientation de développement susmentionnée.
M. Nguyen Tat Thang, directeur adjoint du département de la planification des infrastructures techniques du département de l'urbanisme et de l'architecture de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la ville examinait actuellement ses ressources foncières le long des lignes de métro : plus de 160 hectares de terrains sont concernés par la ligne 1 (dans les arrondissements de Thu Duc, Long Binh et Long Truong, entre autres). La zone située entre 500 et 1 000 mètres autour des stations de la ligne 2 est également à l'étude afin d'optimiser l'utilisation des terrains disponibles. Les projets de développement axés sur le transport en commun (TOD) le long des rocades 2 et 3 devraient par ailleurs finaliser leurs procédures et pouvoir démarrer les travaux d'ici fin 2025.
Cependant, selon le département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, la mise en œuvre du développement axé sur le transport en commun (TOD) se heurte à de nombreux obstacles en raison de l'absence d'un cadre juridique intégré. Plus précisément, les réglementations relatives au foncier, à l'aménagement du territoire, aux transports, au relogement, au financement et aux partenariats public-privé (PPP) ne sont pas harmonisées, ce qui entraîne des procédures complexes impliquant de nombreux niveaux, départements et services, sans qu'un organe central doté de l'autorité nécessaire puisse coordonner l'ensemble.
Un exemple typique est celui de nombreuses stations de la ligne 1 du métro, actuellement construites uniquement pour des fonctions de transport, sans intégration d'espaces commerciaux et de services ni connexion synchrone avec les zones urbaines environnantes – exigences fondamentales du modèle TOD.
Par ailleurs, le développement axé sur le transport en commun (TOD) a été intégré plus tard à la planification, ce qui a rendu sa mise en œuvre difficile en raison des coûts élevés de déblaiement des sites et du manque de cohérence.
Pour résoudre ce problème, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a proposé que le gouvernement examine et propose de compléter plusieurs dispositions relatives à la loi foncière et à la loi sur l'urbanisme. Hô-Chi-Minh-Ville a proposé de définir clairement des zones TOD (Transit-Oriented Development) avec une densité de construction, un coefficient d'utilisation des sols, des objectifs de population et des fonctions mixtes spécifiques ; et a proposé un mécanisme pour accélérer les procédures d'acquisition foncière.
Il est notamment proposé d'ajouter un mécanisme de récupération de la plus-value foncière (capture de la plus-value foncière) lors des investissements dans les infrastructures de transport, afin de dégager des ressources pour le réinvestissement dans les infrastructures métropolitaines et publiques.
L'un des principaux groupes de solutions proposés par Hô Chi Minh-Ville consiste à adapter le système de planification urbaine afin de privilégier les axes de transport public.
En conséquence, les zones situées dans un rayon de 300 à 500 m autour des stations de métro seront étudiées afin d'augmenter la hauteur des bâtiments, d'accroître le coefficient d'utilisation des sols et d'encourager le développement de complexes multifonctionnels.
Des zones telles que Thu Duc, Tan Kien, Tan Tao, le long de la ligne 2 du métro et de la ligne 1 du BRT (bus à haut niveau de service), sont orientées pour devenir des centres urbains satellites capables d'attirer des résidents et des entreprises.
Perfectionnement du mécanisme spécial
Les projets de développement axés sur le transport en commun (TOD) ne sont viables que s'il existe un mécanisme permettant d'exploiter efficacement les fonds fonciers autour des lignes de métro. C'est pourquoi Hô Chi Minh-Ville propose de recourir aux enchères, aux baux fonciers de longue durée et de lancer des appels à investissements sous forme de partenariats public-privé (PPP) à proximité des stations, créant ainsi une source de revenus pour soutenir le développement des infrastructures de transport.
La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville a également proposé au gouvernement d'autoriser la création d'un Fonds de développement des transports urbains, alimenté par les recettes issues du stationnement, des taxes sur la réduction des embouteillages, de l'exploitation foncière et des services commerciaux situés aux abords des gares. Ce fonds servira à compléter les investissements nécessaires à la construction des lignes de métro et de bus à haut niveau de service (BHNS).
Par ailleurs, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville a proposé la création d'une Agence de développement des zones à vocation commerciale (TOD), chargée de coordonner et de gérer les fonds fonciers, ainsi que de solliciter les investissements, afin de résoudre les problèmes de chevauchement entre les différents services et administrations. Cette agence diffusera également les données de planification et les cartes TOD pour faciliter l'accès à l'information pour les entreprises.
Dans sa communication au Gouvernement concernant le projet de résolution de l'Assemblée nationale modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la résolution n° 98/2023/QH15 de l'Assemblée nationale relative à la mise en œuvre pilote de mécanismes et de politiques spécifiques pour le développement de Hô Chi Minh-Ville, le ministère des Finances a indiqué que le projet porte sur la modification et le complément des politiques relatives aux conditions applicables aux investisseurs stratégiques ; la simplification des procédures d'enregistrement des projets et de sélection des investisseurs ; et le complément de la réglementation relative aux incitations à l'investissement dans les projets d'infrastructure.
La nouveauté du projet est de permettre à Hô Chi Minh-Ville d'évaluer la conformité avec la planification lors de l'appréciation, de l'approbation des politiques d'investissement, de l'approbation des projets, de la sélection des investisseurs et de l'octroi des certificats d'enregistrement d'investissement, sur la base de la planification provinciale, de la planification urbaine, de la planification sectorielle nationale et de la planification technique et spécialisée.
En outre, la ville est autorisée à définir des objectifs d'utilisation des sols en plus de ceux prévus par le plan national d'aménagement du territoire, garantissant ainsi le respect des exigences en matière de développement des infrastructures urbaines.
Un autre point important concerne la proposition de remplacer les critères stricts relatifs au capital social, à l'actif total et à l'expérience en matière d'investissement par la proportion de fonds propres apportés au projet. Cet ajustement est conforme aux pratiques internationales et crée les conditions propices à l'attraction d'investisseurs stratégiques.
Dans le même temps, le processus et les procédures de sélection des investisseurs stratégiques sont simplifiés, garantissant ainsi la transparence et la cohérence avec les lois sur l'investissement, les appels d'offres et les PPP.
En particulier, donner aux investisseurs les moyens d'établir et de modifier de manière indépendante des plans de zonage détaillés... Ceci est considéré comme la solution pour éliminer le principal obstacle à la mise en œuvre de projets d'investissement à grande échelle tels que le TOD.
Camarade BUI XUAN CUONG, vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville :
Assistance pour supprimer les obstacles de manière synchrone
Hô Chi Minh-Ville se trouve à un tournant décisif et a besoin de solutions novatrices pour saisir l'opportunité de restructurer l'espace urbain, en lien avec le système de transport public.
Le projet pilote de 11 sites TOD est une étape importante, mais pour réussir, Hô Chi Minh-Ville recommande que le gouvernement central soutienne la suppression simultanée des obstacles juridiques, fonciers et financiers.
Dans le même temps, la ville améliorera sa structure organisationnelle afin d'assurer une mise en œuvre unifiée et efficace.
Docteur Architecte Ngo Viet Nam Son :
Trois avancées majeures dans le développement du TOD
Pour concrétiser le modèle TOD, Hô Chi Minh-Ville a besoin de trois avancées majeures : la mise en place d’un cadre juridique intégré (incluant les mécanismes fonciers, l’évaluation des terrains, les PPP et l’exploitation commerciale des stations de métro) ; la création d’une agence TOD spécialisée dotée d’un pouvoir de coordination fort ; et le développement du métro selon une feuille de route prioritaire, en veillant à ce que les infrastructures de transport public soient développées avant ou en parallèle de la planification urbaine.
La ville doit notamment développer les PPP, attirer les investissements privés et internationaux et privilégier la mise en place de projets pilotes de développement axés sur le transport en commun dans le quartier de Thu Duc avant toute expansion.
Professeur associé, Dr VU ANH TUAN, directeur du Centre de recherche sur le trafic et les transports (Université Vietnam-Allemagne) :
Mettre en place une agence spécialisée compétente
De nombreux pays ont mis en place des agences de développement urbain et de transport public dotées de modèles de pouvoir centralisés, permettant un traitement rapide des procédures foncières, d'investissement et d'aménagement, sans dépendre excessivement de départements et de bureaux distincts comme c'est le cas actuellement.
Par conséquent, pour mettre en œuvre efficacement le TOD, Hô Chi Minh-Ville doit rapidement créer une agence spécialisée dotée de pouvoirs suffisants pour régler rapidement les procédures relatives au foncier, aux investissements, à la planification et à la supervision générale ; et, dans le même temps, inviter des experts et des consultants internationaux à participer afin de garantir la qualité et le progrès du projet.
Source : https://www.sggp.org.vn/hoan-thien-khung-the-che-de-tphcm-but-pha-bai-5-khoi-thong-nguon-luc-ha-tang-post826077.html
Comment (0)