Assoiffés de capitaux, les dettes de nombreux magnats de l'immobilier ont été multipliées par plusieurs en 2022

Dans le secteur immobilier, le capital est un facteur important qui affecte directement les résultats de l’entreprise. Concernant le capital pour le marché immobilier en 2022, selon le ministère de la Construction , en 2022, l'encours de crédit pour l'immobilier continuera d'augmenter régulièrement au fil des trimestres. Au 31 décembre 2022, l'encours des crédits immobiliers s'élève à environ 800 000 milliards de VND.

En calculant le total de la dette immobilière en cours au cours des dernières années, le rapport de la Banque d'État a indiqué que le total des prêts immobiliers en cours du système bancaire a atteint 2,58 millions de milliards de VND, représentant 21,2% du total de la dette en cours de l'ensemble de l' économie . Le taux de créances douteuses de l’immobilier est d’environ 1,81 %.

Au cours de la période 2017-2019, le crédit immobilier a augmenté de plus de 20%/an. Au cours de la période 2020-2021, lorsque l'épidémie s'est déclarée, l'encours de la dette immobilière a encore augmenté de 12,06 % et de 15,37 %. D’ici 2022, la dette immobilière augmentera d’environ 24 % par rapport à 2021.

En plus des prêts bancaires, les entreprises immobilières émettent également des obligations d'entreprise pour emprunter environ 400 000 milliards de VND.

Selon les données compilées par l'Association du marché obligataire du Vietnam (VBMA), en 2023, environ 289 819 milliards de VND d'obligations arriveront à échéance. Parmi celles-ci, le nombre d'obligations immobilières arrivant à échéance s'élève à environ 119 000 milliards de VND. Rien qu'en janvier 2023, la valeur totale des obligations d'entreprises arrivant à échéance s'élevait à près de 17 458 milliards de VND, principalement concentrées dans les groupes immobiliers et de construction.

Dans le contexte d’un marché « gelé », de nombreuses entreprises immobilières doivent faire face à un problème de trésorerie. Cela a entraîné une baisse des résultats commerciaux et une augmentation rapide des dettes à payer d’ici la fin de l’année.

Les entreprises immobilières « accablées » de dettes

Récemment, VnDirect Securities Corporation a publié un rapport sur le marché obligataire. En conséquence, les entreprises immobilières ayant la valeur de maturité la plus élevée en 2023 comprennent : No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland , HoSE : NVL) 14 476 milliards de VND, Saigon Glory Corporation 7 000 milliards de VND et An Khang Real Estate Development Company Limited 4 960 milliards de VND.

Le nom Novaland sur cette liste n'est probablement pas trop étrange, car Novaland a toujours été considéré comme un « grand gars » sur le marché immobilier. Cela signifie que l’entreprise devra recourir à un levier financier important.

Plus précisément, le passif de Novaland à la fin de 2022 a enregistré plus de 212 435 milliards de VND, soit une augmentation de 51 775 milliards de VND par rapport au début de l'année et représentant 82,5 % du total des actifs.

Les emprunts et la dette de crédit-bail s'élèvent à 64 576 milliards de VND, la structure de la dette est principalement constituée de dettes à long terme. Parmi ces prêts, 11 019 milliards de VND ont été enregistrés comme prêts bancaires, 44 169 milliards de VND comme prêts d'émission d'obligations et d'autres prêts. D'ici 2023, Novaland a enregistré environ 13 746,32 milliards de VND d'obligations à échéance.

Pendant ce temps, les capitaux propres de la société n'ont enregistré que plus de 44 929 milliards de VND, ce qui équivaut à un passif de Novaland 3,3 fois supérieur à ses capitaux propres.

Selon les données du rapport financier, Novaland a payé plus de 6 100 milliards de VND d'intérêts au 31 décembre 2022. Chaque jour, l'entreprise de M. Bui Thanh Nhon doit dépenser près de 17 milliards de VND pour payer des intérêts.

Bien que l'ampleur du passif ne soit pas aussi importante que celle des deux sociétés immobilières ci-dessus, Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (HoSE : KDH) a un passif de 9 838 milliards de VND à la fin de 2022, soit 2,3 fois plus élevé qu'au début de l'année.

Parmi ces prêts financiers en cours, s'élèvent à 6 771 milliards de VND, soit une augmentation de 4 218 milliards de VND par rapport au début de l'année, représentant 31,3% du capital total. L'encours de la dette obligataire a enregistré 800 milliards de VND supplémentaires par rapport au début de l'année. La société a expliqué que cette mobilisation de capitaux visait à augmenter l’ampleur du capital d’exploitation.

Malgré une dette de près de 10 000 milliards, ainsi qu'un flux de trésorerie continuellement négatif au fil des ans, KDH a continuellement garanti des milliers de milliards de dongs à ses filiales pour qu'elles puissent emprunter auprès des banques.

Plus précisément, en seulement 6 mois, Nha Khang Dien a garanti à plusieurs reprises à sa filiale Nha Khang Phuc LLC un emprunt de 6 808 milliards de VND auprès de la banque.

Le ministère de la Construction propose des conseils pour sauver les entreprises immobilières

Début 2023, de nombreuses entreprises ont dû « reporter » le paiement de leurs obligations. Les experts de FiinRatings estiment que les difficultés de liquidité vont se poursuivre cette année. On estime que la maturité des obligations d'entreprises individuelles diminuera en 2023 et 2024, à 157 970 et 341 270 milliards de VND, respectivement.

« Le marché pourrait voir davantage d'émetteurs insolvables, en particulier ceux qui ont continuellement augmenté leur endettement pendant au moins trois ans et qui ont un faible flux de trésorerie », ont déclaré les experts de FiinGroup.

Pour éliminer les difficultés du marché immobilier, récemment, lors de la Conférence « Supprimer et promouvoir le développement sûr, sain et durable du marché immobilier » présidée par le Premier ministre Pham Minh Chinh, le ministère de la Construction a proposé que le gouvernement gère de manière flexible et synchrone les outils de politique monétaire, en débloquant les flux de capitaux de crédit pour servir le développement socio-économique.

En outre, il est nécessaire d’améliorer activement les politiques afin de mobiliser un maximum de ressources financières nationales et étrangères pour le développement du logement et du marché.

Notamment, le ministère de la Construction a proposé que le gouvernement demande à la Banque d’État d’envisager d’assouplir le plafond de la marge de crédit de manière appropriée pour soutenir l’économie en 2023 et les années suivantes, en créant les conditions permettant aux entreprises, aux acheteurs de logements et aux investisseurs d’accéder au capital de crédit ; Prolonger les paiements du capital et des intérêts pour les entreprises immobilières en difficulté.

Dans le même temps, il faut concentrer les capitaux sur les projets et les options de prêt réalisables, les clients ayant la capacité de rembourser leurs dettes en totalité et à temps, la priorité étant donnée à l'examen des prêts pour les projets de logements sociaux . Il existe des solutions pour réduire les taux d’intérêt des prêts, favorisant ainsi la reprise du marché immobilier.

Le ministère de la Construction a estimé que la pression liée à l'échéance des obligations exerce une forte pression sur de nombreuses entreprises immobilières. Et la gestion de certaines organisations et individus liés aux violations dans l'émission d'obligations d'entreprises a affecté la psychologie des investisseurs , ils ont peur, arrêtent d'investir et de nombreux investisseurs ont retiré leur argent avant l'échéance.

En ce qui concerne le marché obligataire, le ministère de la Construction recommande au gouvernement de charger le ministère des Finances de contrôler les activités de mobilisation de capitaux sur le marché boursier, d'éviter la spéculation, la manipulation et l'inflation des prix, et en même temps de créer les conditions permettant aux entreprises de mobiliser des capitaux .

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