Débloquer les sources de crédit pour le logement social

Par conséquent, le déblocage de capitaux pour financer le développement du logement social est considéré comme une tâche importante des établissements de crédit ainsi que du système bancaire actuel.

Des clients effectuent des transactions à la Banque commerciale par actions de Tien Phong *. Photo : Quang Thai*

État actuel de 3 programmes de crédit pour le logement social

Selon le vice-gouverneur de la Banque d'État, Pham Quang Dung, la Banque d'État est actuellement chargée de mettre en œuvre trois programmes de crédit liés au développement du logement social. Plus précisément, dans le cadre du programme de 120 000 milliards de VND, neuf banques se sont déjà inscrites pour un montant total de 145 000 milliards de VND, dépassant ainsi le plafond de 120 000 milliards de VND.

Le deuxième programme mis en œuvre concerne le crédit aux personnes de moins de 35 ans. Le troisième programme porte sur les prêts au logement social, conformément au décret n° 100/2024/ND-CP (du 26 juillet 2024) du gouvernement, qui détaille plusieurs articles de la loi sur le logement relatifs au développement et à la gestion du logement social (le montant maximal du prêt est de 80 % de la valeur du contrat d'achat ou de location-vente du logement social, et le taux d'intérêt est équivalent à celui des prêts aux ménages à faibles revenus).

Pour le seul programme de crédit de 120 000 milliards de VND, la Banque d'État a demandé à six reprises aux établissements de crédit de baisser les taux d'intérêt des prêts, les faisant passer du taux initial de 8,7 %/an à 6,4 %/an pour les investisseurs et à 5,9 %/an pour les acheteurs de logements, soit un taux inférieur même à celui des prêts aux ménages pauvres (environ 6,6 %/an).

En conséquence, les banques commerciales se sont engagées à débourser 8 300 milliards de VND pour 41 projets de logements sociaux, soit seulement 5,7 % environ. Par ailleurs, la Banque de politique sociale détient un encours de prêts au logement social, au titre du décret n° 100, dépassant les 19 000 milliards de VND.

Il est établi que neuf banques participent au programme de crédit pour le logement social, d'une valeur de 145 billions de VND : Agribank , VietinBank, Vietcombank, BIDV, HDBank, VPBank, Techcombank, TPBank et MB. Ces banques appliquent des conditions préférentielles aux personnes de moins de 35 ans souhaitant emprunter pour l'acquisition d'un logement social, avec des taux d'intérêt avantageux, généralement inférieurs de 1 % par an au taux moyen des prêts à moyen et long terme en VND pratiqués par quatre banques commerciales publiques (Agribank, BIDV, Vietcombank et VietinBank), conformément aux exigences et politiques de la Banque d'État (qui révise ses taux d'intérêt tous les six mois).

Avec des programmes préférentiels pour les clients de moins de 35 ans et ceux qui ont besoin de prêts pour acheter, construire ou réparer une maison, les banques commerciales participent activement, notamment MB, HDBank, BIDV, Sacombank,SHB , ACB….

Il est nécessaire d'ajuster les taux d'intérêt des prêts

Consultation des taux d'intérêt pour les clients de la Banque commerciale par actions du Vietnam pour l'investissement et le développement. *Photo : Do Tam*

Malgré certains résultats, la rapidité de décaissement des programmes de crédit destinés à soutenir le développement du logement social n'a pas été véritablement accélérée par de nombreux obstacles. Si les politiques de crédit se limitent à la baisse des taux d'intérêt sans mécanisme de soutien à leur mise en œuvre, l'accès au capital sera très difficile. La mise en place de nombreux dispositifs de prêt est un signal positif, mais si les causes profondes du problème, du côté de l'offre, ne sont pas résolues, les politiques de crédit préférentielles auront également du mal à porter leurs fruits.

Les experts affirment que de nombreux obstacles persistent dans la mise en œuvre de programmes de prêts préférentiels pour le logement social. En particulier, l'offre de logements sociaux reste insuffisante et ne répond pas à la demande. La rareté des terrains disponibles, la complexité des procédures juridiques et la faible rentabilité dissuadent de nombreux investisseurs. La lenteur du processus d'approbation des projets ne permet pas de développer une offre suffisamment importante pour attirer le marché. S'ajoutent à cela les difficultés liées aux critères de sélection des emprunteurs : le revenu maximal pour être éligible à un prêt est de 15 millions de VND par mois pour les personnes seules et de 30 millions de VND par mois pour les ménages, ce qui est inadapté à la réalité de nombreuses localités.

Par conséquent, de nombreux experts recommandent à la Banque d'État de réajuster ses critères de revenus et de reconsidérer les taux d'intérêt des prêts, car le taux de 6,6 % par an appliqué par la Banque de politique sociale est supérieur aux taux d'intérêt des prêts pratiqués par certaines banques commerciales.

Du côté des emprunteurs, les taux d'intérêt des prêts au logement social inclus dans le plan de 120 000 milliards de VND, ainsi que ceux des crédits destinés aux jeunes de moins de 35 ans, restent élevés et instables, ce qui rend l'accès difficile pour la plupart des personnes à faibles revenus.

Proposant des solutions de crédit pour le logement social, les experts estiment également que le gouvernement doit fournir des capitaux aux banques commerciales à des taux d'intérêt préférentiels très bas, d'environ 3 % par an maximum, afin qu'elles puissent redistribuer les prêts à environ 5 % par an. Le système bancaire doit répondre simultanément à trois exigences : la stabilité des taux d'intérêt à long terme, la transparence des procédures de prêt et un mécanisme de contrôle rigoureux pour prévenir les spéculations. Autrement dit, il est nécessaire de repenser les relations entre les trois acteurs (capital, projet, emprunteur) et, surtout, de raccourcir les procédures d'approbation, de numériser la gestion des dossiers et de réduire la paperasserie.

Récemment, le ministère de la Construction a également proposé de réduire les taux d'intérêt préférentiels des prêts destinés aux acquéreurs et locataires de logements sociaux. Actuellement, le taux appliqué est de 6,6 % par an, soit le même taux que celui des prêts aux ménages à faibles revenus. Cependant, ce taux est supérieur à celui de nombreux autres programmes de crédit à taux préférentiel, ce qui rend difficile pour de nombreux emprunteurs de concilier leurs dépenses et leurs revenus.

Selon le ministère de la Construction, le taux d'intérêt des prêts destinés à l'achat ou à la location de logements sociaux devrait être ramené à 5,4 % par an. Pour les prêts à la construction, à la rénovation ou à la réparation de logements, le taux d'intérêt continuera d'être appliqué en fonction du niveau de prêt accordé aux ménages à faibles revenus, et ce, pour chaque période, conformément aux directives du Premier ministre.

Comment (0)