Développement du logement social : débloquer les flux de capitaux et gérer la « racine

Légende de la photo — Projet de logements sociaux dans le district de Cai Rang, à Can Tho . Photo : Thanh Liem/VNA

Certains experts estiment que le taux d’intérêt de 6,6 % pour les acheteurs de logements sociaux est trop élevé et qu’il devrait donc être maintenu à 4,8 %.

Effet de levier de la politique financière

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh -Ville (HORE), le taux d'intérêt de 6,6 % pour les acquéreurs de logements sociaux est excessif. Il a recommandé au gouvernement de maintenir ce taux à 4,8 % afin d'aider les citoyens, notamment les jeunes, à se créer un logement adapté à leurs revenus.

Lors du récent séminaire « Répondre à la demande de logements abordables et trouver des solutions pour attirer les résidents dans la Nouvelle Zone Urbaine », M. Le Hoang Chau a déclaré que, conformément au Décret n° 100, les acheteurs doivent emprunter à un taux d'intérêt de 6,6 % par an, ce qui est excessif. Entre juillet 2021 et juillet 2024, le Premier ministre a approuvé à plusieurs reprises un taux d'intérêt de seulement 4,8 % par an. À partir d'août 2024, ce taux sera porté à 6,6 % par an.

Après de nombreuses pétitions, le gouvernement a publié le décret 261 le 10 octobre 2025, abaissant le taux d'intérêt à 5,4 %. « Nous recommandons fortement de maintenir ce taux à 4,8 % par an. En effet, avec ce taux actuel de 5,4 %, si les investisseurs empruntent auprès de la Banque vietnamienne pour les politiques sociales (VBSP), ils devront payer un taux d'intérêt de 120 % sur 5,4 %, soit environ 6,48 %, ce qui est très élevé. Parallèlement, les banques commerciales prêtent aux investisseurs de projets de logements sociaux comme Nam Long à des taux d'environ 5,9 % à 6,1 % seulement », a déclaré M. Le Hoang Chau.

En matière de « logement abordable », on distingue deux catégories : le logement social et le logement commercial abordable. Quel est donc le prix jugé approprié ?

En 2013, lorsque le gouvernement a publié la Résolution 02, instaurant un programme de crédit de 30 000 milliards de VND, il a stipulé que les logements commerciaux dont le prix était inférieur ou égal à 1 050 milliards de VND pouvaient bénéficier de ce programme. À ce jour, le prix approprié pour un logement commercial peut être estimé à moins de 3 milliards de VND.

Pour ce type de logements commerciaux, les investisseurs n'ont pas besoin de mécanismes spécifiques concernant les fonds fonciers ou les impôts, mais seulement d'incitations au crédit, similaires à l'enveloppe de 145 000 milliards de VND mise en œuvre par la Banque d'État du Vietnam (SBV) pour le logement social et la rénovation d'appartements anciens. « Nous recommandons d'étendre cette enveloppe aux logements commerciaux abordables, avec un taux d'intérêt de 5,9 à 6,1 % actuellement appliqué par les banques, ce qui est relativement raisonnable », a déclaré un représentant de la HORE.

Cependant, certains experts estiment que le plus important est de proposer aux acheteurs une politique de crédit avec des taux d'intérêt raisonnables sur une période de 20 à 25 ans. Ainsi, les jeunes disposant de ressources financières suffisantes, notamment les primo-accédants, pourront se créer un logement. C'est la seule façon de répondre véritablement à la demande de logements abordables.

Selon les dernières informations du ministère de la Construction, en août 2025, les banques avaient déboursé environ 19 700 milliards de dongs (environ 1 000 milliards de dôngs) au titre du programme de crédits pour soutenir le développement du logement social. Parallèlement, la mise en œuvre des projets est activement accélérée par les localités. Plus de 82 000 logements devraient être achevés cette année, contribuant ainsi à se rapprocher de l'objectif de 100 000 logements.

Baisser les taux d’intérêt ne suffit pas si l’on ne résout pas la « racine » du problème.

Selon certains experts économiques, si la politique de crédit se limite à la baisse des taux d'intérêt sans mécanisme de soutien, l'accès aux capitaux risque d'être difficile. De plus, il est nécessaire de s'attaquer à la cause profonde du problème du côté de l'offre pour que les politiques de crédit préférentielles soient efficaces.

Tran Trong Triet, MSc. - Banque d'État du Vietnam Région 15, a déclaré qu'il existe actuellement trois programmes de crédit soutenant le développement du logement social. Le premier est le programme de 120 000 milliards de VND, auquel 9 banques se sont inscrites à ce jour pour un montant total de 145 000 milliards de VND. Le deuxième est le programme de prêts au logement social pour les jeunes de moins de 35 ans. Le troisième est le programme de crédits au logement social conformément au décret n° 100/2024/ND-CP du 26 juillet 2024 détaillant plusieurs articles de la loi sur le logement relatifs au développement et à la gestion du logement social.

Avec le plan de crédit de 120 000 milliards de VND, la Banque d'État du Vietnam a demandé à six reprises aux établissements de crédit (IC) de baisser les taux d'intérêt des prêts, des 8,7 %/an initiaux à 6,4 %/an pour les investisseurs et à 5,9 %/an pour les acheteurs de logements, soit un taux encore plus bas que le taux de prêt pour les ménages pauvres (environ 6,6 %/an).

Selon la Banque d'État du Vietnam (SBV), au 31 juillet, l'encours des prêts pour les quatre programmes de logements sociaux s'élevait à environ 30 000 milliards de dongs, mais la mise en œuvre progresse encore lentement. Le pays n'a atteint que près de 60 % de l'objectif de construire un million d'appartements d'ici 2025, ce qui montre que des solutions plus solides sont nécessaires pour répondre à la demande réelle.

Selon le ministère de la Construction, au cours des neuf premiers mois de 2025, le Vietnam a achevé 43 681/100 275 unités (soit 43,6 %). Il est prévu que d'ici la fin de 2025, 39 245 unités supplémentaires seront achevées (soit un total de 82 926/100 275 unités, soit 83 %) ; 135 033 unités sont en cours d'investissement dans la construction ; parmi celles-ci, 69 projets d'une envergure de 54 362 unités ont commencé à être construits au cours des neuf premiers mois de cette année.

Dans ce contexte, la Banque d'État du Vietnam a demandé au ministère de la Construction de mettre en œuvre un certain nombre de solutions pour résoudre les problèmes du marché, notamment en favorisant le développement de logements sociaux et abordables afin de répondre aux besoins réels de la population. Parallèlement, elle a également demandé au ministère de la Construction d'étudier et de proposer d'urgence la publication d'un décret régissant le Fonds de développement du logement.

Parallèlement à cela, les comités populaires des provinces et des villes doivent donner la priorité à l’attribution des terrains pour la construction de logements sociaux, en se concentrant sur la mise en œuvre de solutions pour atteindre les objectifs de logement social assignés par le Premier ministre.

Pour résoudre la « soif », en septembre 2025, lors d'une réunion avec le Premier ministre Pham Minh Chinh et le Comité central de pilotage sur la politique du logement et le marché immobilier, HOREA a proposé : Premièrement, pour réduire les prix, il est nécessaire d'augmenter l'offre, l'offre de logements convenables, de logements abordables ; deuxièmement, pour augmenter l'offre de logements convenables, il est nécessaire de supprimer les obstacles et les difficultés pour les projets bloqués. (Actuellement, il y a 2 890 projets bloqués qui doivent être supprimés).

En outre, il est nécessaire de créer les conditions pour que les entreprises puissent accéder équitablement aux fonds fonciers, par la mise en œuvre de la résolution 171 de l'Assemblée nationale - sur le pilotage de l'autorisation de recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres pour les terrains résidentiels et les terrains autres que les terrains résidentiels (ou les terrains avec des droits d'utilisation des terres autres que les terrains résidentiels) pour réaliser des projets de logements commerciaux.

Concernant la solution pour freiner la baisse des prix de l'immobilier, M. Nguyen Trung Vu, président du conseil d'administration de Cen Land, a déclaré que l'État devait avant tout prendre l'initiative de réduire les taxes foncières, notamment dans les zones urbaines reculées et celles desservies par les transports en commun, afin de contribuer à la baisse des prix de l'immobilier, de soutenir les entreprises et les acquéreurs de biens immobiliers, et d'éviter la spéculation. « Lorsque l'État réduit les taxes foncières et les loyers fonciers, les gens peuvent acheter des logements bon marché grâce à ses politiques, et non grâce aux investisseurs A et B », a proposé M. Nguyen Trung Vu.

De plus, il est nécessaire de développer les infrastructures, notamment les lignes ferroviaires à grande vitesse, afin de créer de nouveaux centres urbains et d'éviter un développement urbain sans infrastructures, source de « villes fantômes ». Parallèlement, lors de la construction de logements, il est nécessaire d'établir le principe suivant : « Construire des logements pour y vivre » : « Si vous ne pouvez pas faire revenir les habitants, vous ne serez pas autorisé à construire. » Même si un permis de construire est accordé, l'investisseur doit vendre 50 à 70 % des produits pour être autorisé à construire.

M. Nguyen Trung Vu a également souligné que le logement abordable devrait coûter 2 milliards de dongs et permettre aux acheteurs de payer en plusieurs versements sur plusieurs années. Pour ce faire, trois facteurs sont essentiels, notamment le capital, qui nécessite non seulement des capitaux importants, mais aussi des capitaux bon marché.

Il est impossible d'avoir recours à des arrêtés administratifs ou d'imposer l'exigence de « construire des logements bon marché à tout prix », car aucune entreprise ne peut baisser les prix, réduire ses profits et se développer malgré tout. Les entreprises doivent avoir une motivation économique claire : si elles sont contraintes de le faire sans réaliser de bénéfices, elles ne pourront ni maintenir, ni réinvestir, ni se développer. La hausse des prix de l'immobilier résulte de nombreux groupes de coûts. Le coût du foncier représente à lui seul 30 à 40 %, voire 50 % du prix de vente. Les coûts de construction sont relativement stables, mais les coûts de procédure et d'investissement sont à l'origine de la hausse des prix. De nombreux projets sont suspendus pendant six à dix ans, ce qui multiplie les intérêts des emprunts et les coûts d'opportunité.

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