Certains experts estiment que le taux d'intérêt de 6,6 % pour les acheteurs de logements sociaux est trop élevé et qu'il devrait être maintenu à 4,8 %.
Tirer parti de la politique financière
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh -Ville (HORE), le taux d'intérêt de 6,6 % appliqué aux acquéreurs de logements sociaux est excessif. Il recommande au gouvernement de maintenir ce taux à 4,8 % afin de permettre à la population, et notamment aux jeunes, d'accéder à un logement adapté à leurs revenus.
Lors du récent séminaire intitulé « Répondre au besoin de logements abordables et trouver des solutions pour attirer les résidents dans la nouvelle zone urbaine », M. Le Hoang Chau a déclaré que, conformément au décret n° 100, les acheteurs doivent emprunter à un taux d’intérêt annuel de 6,6 %, ce qui est excessif. Or, de juillet 2021 à juillet 2024, le Premier ministre a approuvé à plusieurs reprises un taux d’intérêt de seulement 4,8 % par an. À compter d’août 2024, ce taux passera à 6,6 % par an.
Suite à de nombreuses pétitions, le gouvernement a promulgué le décret n° 261 le 10 octobre 2025, ramenant le taux d'intérêt à 5,4 %. « Nous recommandons vivement de maintenir le taux à 4,8 % par an. En effet, avec le taux actuel de 5,4 %, les investisseurs qui empruntent auprès de la Banque vietnamienne des politiques sociales (VBSP) devront payer un taux d'intérêt équivalent à 120 % de 5,4 %, soit environ 6,48 %, ce qui est exorbitant. Parallèlement, les banques commerciales proposent des prêts aux investisseurs de projets de logements sociaux comme Nam Long à des taux compris entre 5,9 % et 6,1 % », a déclaré M. Le Hoang Chau.
En matière de « logement abordable », on distingue deux catégories : le logement social et le logement commercial abordable. Quel prix est alors considéré comme approprié ?
En 2013, lors de la publication de la résolution n° 02 instaurant un plan de crédit de 30 000 milliards de VND, le gouvernement stipulait que les logements commerciaux d'une valeur inférieure ou égale à 1 050 milliards de VND pouvaient bénéficier de ce plan. À ce jour, le prix approprié pour les logements commerciaux est estimé à moins de 3 milliards de VND.
Pour ce type de logements commerciaux, les investisseurs n'ont pas besoin de mécanismes spécifiques concernant les fonds fonciers ou la fiscalité, mais seulement d'incitations au crédit, à l'instar du plan de 145 000 milliards de dongs mis en œuvre par la Banque d'État du Vietnam (SBV) pour le logement social et la rénovation des immeubles anciens. « Nous recommandons d'étendre ce plan au logement commercial abordable, avec un taux d'intérêt de 5,9 à 6,1 %, actuellement appliqué par les banques et relativement raisonnable », a déclaré un représentant de HORE.
Cependant, certains experts estiment que le plus important est de mettre en place une politique de crédit attractive pour les acheteurs, avec des taux d'intérêt raisonnables sur une durée de 20 à 25 ans. Ainsi, les jeunes disposant de ressources financières, notamment les primo-accédants, pourront accéder à la propriété. Ce n'est qu'à cette condition que nous pourrons véritablement répondre à la pénurie de logements abordables.
D'après les dernières informations du ministère de la Construction, en août 2025, les banques avaient décaissé environ 19 700 milliards de VND au titre du programme de crédits destiné à soutenir le développement du logement social. Parallèlement, les collectivités locales accélèrent activement la mise en œuvre des projets. Plus de 82 000 logements devraient être achevés cette année, contribuant ainsi à se rapprocher de l'objectif de 100 000 unités.
Baisser les taux d'intérêt ne suffit pas sans s'attaquer à la racine du problème.
D'après certains experts économiques, si la politique de crédit se limite à la baisse des taux d'intérêt sans mécanisme de soutien à sa mise en œuvre, il est facile de se retrouver dans une situation de difficultés d'accès au capital. Par ailleurs, il est indispensable de s'attaquer aux causes profondes du problème du point de vue de l'offre pour que les politiques de crédit préférentielles soient efficaces.
M. Tran Trong Triet, de la Banque d'État du Vietnam (Région 15), a indiqué qu'il existe actuellement trois programmes de crédit soutenant le développement du logement social. Le premier, doté d'un budget de 120 000 milliards de VND, a déjà permis à neuf banques de se manifester, pour un montant total de 145 000 milliards de VND. Le deuxième est un programme de prêts au logement social destiné aux jeunes de moins de 35 ans. Le troisième est un programme de crédit-bail pour le logement social, conformément au décret n° 100/2024/ND-CP du 26 juillet 2024, qui précise certains articles de la loi sur le logement relatifs au développement et à la gestion du logement social.
Avec le programme de crédit de 120 000 milliards de VND, la Banque d'État du Vietnam a demandé à six reprises aux établissements de crédit de baisser les taux d'intérêt des prêts, les faisant passer de 8,7 %/an à 6,4 %/an pour les investisseurs et à 5,9 %/an pour les acheteurs de logements, soit un taux inférieur à celui des prêts aux ménages pauvres (environ 6,6 %/an).
Selon la Banque d'État du Vietnam (SBV), au 31 juillet, l'encours des prêts pour les quatre programmes de logements sociaux atteignait environ 30 000 milliards de dongs, mais leur mise en œuvre reste lente. Le pays n'a réalisé que près de 60 % de son objectif de construction d'un million de logements d'ici 2025, ce qui démontre la nécessité de solutions plus ambitieuses pour répondre à la demande réelle.
Selon le ministère de la Construction, au cours des neuf premiers mois de 2025, le Vietnam a achevé 43 681 logements sur 100 275 (soit 43,6 %). On prévoit que d’ici la fin de l’année 2025, 39 245 logements supplémentaires seront achevés (portant le total à 82 926 sur 100 275, soit 83 %). Par ailleurs, 135 033 logements sont actuellement en construction, dont 69 projets représentant 54 362 logements, dont les travaux ont débuté au cours des neuf premiers mois de l’année.
Face à cette situation, la Banque d'État du Vietnam a demandé au ministère de la Construction de mettre en œuvre plusieurs solutions pour remédier aux problèmes du marché, notamment en favorisant le développement du logement social et du logement abordable afin de répondre aux besoins réels de la population. Parallèlement, elle a demandé que des recherches soient menées en urgence et qu'un décret régissant le Fonds de développement du logement soit proposé.
Parallèlement, les comités populaires des provinces et des villes doivent donner la priorité à l'attribution des terrains pour la construction de logements sociaux, en s'attachant à mettre en œuvre des solutions permettant d'atteindre les objectifs en matière de logements sociaux fixés par le Premier ministre.
Pour remédier à la pénurie de logements, en septembre 2025, lors d'une réunion avec le Premier ministre Pham Minh Chinh et le Comité central de pilotage de la politique du logement et du marché immobilier, la HOREA a proposé deux solutions : premièrement, pour faire baisser les prix, il est nécessaire d'accroître l'offre de logements adaptés et abordables ; deuxièmement, pour augmenter l'offre de logements adaptés, il est nécessaire de lever les obstacles et les difficultés rencontrés par les projets immobiliers bloqués (actuellement, 2 890 projets sont au point mort).
En outre, il est nécessaire de créer les conditions permettant aux entreprises d'accéder équitablement aux fonds fonciers, par la mise en œuvre de la résolution 171 de l'Assemblée nationale - sur l'expérimentation de l'autorisation de recevoir le transfert des droits d'utilisation des terrains résidentiels et des terrains autres que résidentiels (ou des terrains avec des droits d'utilisation autres que résidentiels) pour réaliser des projets de logements commerciaux.
Concernant les solutions pour freiner la flambée des prix de l'immobilier, M. Nguyen Trung Vu, président du conseil d'administration de Cen Land, a déclaré que l'État devait avant tout prendre l'initiative de réduire les taxes foncières, notamment dans les zones urbaines périphériques et les zones urbaines axées sur les transports en commun (TOD), afin de faire baisser les prix, de soutenir les entreprises et les acquéreurs de logements, et d'éviter la spéculation. « Lorsque l'État réduira les taxes foncières et les loyers, les citoyens pourront acheter des logements abordables grâce aux politiques publiques, et non grâce à des investisseurs particuliers », a-t-il affirmé.
De plus, il est nécessaire de développer les infrastructures, notamment les lignes ferroviaires à grande vitesse, afin de créer de nouveaux centres urbains et d'éviter un développement urbain sans infrastructures, qui conduit à la formation de « villes fantômes ». Parallèlement, lors de la construction de logements, il convient d'établir le principe de « construire des logements pour y vivre » et de refuser toute construction qui ne permettrait pas d'y reloger des habitants. Même si un permis de construire est accordé, l'investisseur doit vendre entre 50 et 70 % des logements pour être autorisé à construire.
M. Nguyen Trung Vu a également souligné que le logement abordable devrait coûter environ 2 milliards de VND et que les acheteurs pourraient payer en plusieurs mensualités sur plusieurs années. Pour ce faire, trois facteurs sont essentiels, notamment le capital : il faut non seulement un capital important, mais aussi un capital à faible coût.
Il est impossible d'utiliser des injonctions administratives ou d'imposer l'exigence de « construire des logements bon marché à tout prix », car aucune entreprise ne peut baisser ses prix, réduire ses profits et continuer à se développer. Les entreprises ont besoin d'une motivation économique claire ; si elles y sont contraintes sans réaliser de profit, elles ne pourront ni se maintenir, ni réinvestir, ni se développer. Quant aux prix élevés du logement, ils résultent de nombreux facteurs de coûts. Le coût du terrain représente à lui seul 30 à 40 %, voire jusqu'à 50 % du prix de vente dans certaines régions. Les coûts de construction sont relativement stables, mais les coûts administratifs et les coûts d'investissement sont à l'origine des hausses de prix. De nombreux projets sont mis en suspens pendant six à dix ans, ce qui entraîne une forte augmentation des intérêts d'emprunt et du coût d'opportunité.
Source : https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm
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