Après la période de ponte des œufs d'or, les maisons de ville à plusieurs milliards de dollars restent invendues

Sur le marché immobilier, le segment des maisons de ville commerciales (shophouse) était recherché par les investisseurs et a prospéré en 2015. Le prix de vente et le prix de location des shophouses sont très élevés en raison des nombreux avantages d'être utilisés à la fois pour l'habitation et les affaires ou pour la location de locaux.

Cependant, ces deux dernières années, ce type de commerce s'est progressivement tari. Depuis l'apparition et la longue période de la pandémie de COVID-19 au Vietnam, le segment des maisons-boutiques est devenu encore plus morose. De nombreux investisseurs ont même baissé leurs prix, mais il n'y a toujours ni locataires ni acheteurs.

Depuis plus d'un an, Mme Le Mai Ha (Hoan Kiem, Hanoï ) vend sans interruption une maison-boutique de plus de 75 mètres carrés dans le quartier de Hoang Mai. Le prix de vente a baissé de 20 % par rapport au prix d'achat de près de 14 milliards de dôngs à la mi-2021, mais personne ne s'y intéresse.

Sa maison-boutique de quatre étages est terminée. Le loyer est de 30 millions de VND par mois, avec une marge bénéficiaire de seulement 2 % par an. Cependant, depuis son achat, elle est souvent restée sans locataire, laissant les locaux vacants.

De nombreuses maisons de ville valant des dizaines de milliards de dongs sont invendues. (Photo d'illustration).

Mme Ha se plaint de devoir encore payer chaque mois les intérêts et le capital d'un prêt bancaire de plus de 100 millions de VND, sur un prêt de 6 milliards de VND. Les revenus locatifs étant « faibles », la pression des taux d'intérêt étant forte, elle est contrainte de vendre à perte. Cependant, après plus d'un an de publicité, elle n'a toujours pas trouvé d'acheteur.

Dans la même situation, M. Mai The Anh a déclaré avoir acheté début 2021 une maison-boutique en zone urbaine, rue Le Trong Tan (district de Ha Dong), pour 24 milliards de dongs. Ce projet a été livré en 2022, mais jusqu'à présent, l'activité commerciale reste faible et la population est clairsemée. De ce fait, les commerces ne desservent qu'un nombre limité de résidents, avec une fréquentation quasi nulle. Actuellement, seules quelques maisons-boutiques sont ouvertes, près de 80 % des portes restantes étant fermées.

Au début, je pensais que la zone urbaine se développerait et que de nombreuses personnes viendraient s'y installer, et que les maisons-boutiques seraient donc le meilleur choix, mais la réalité ne s'est pas avérée aussi brillante. Ici, le commerce est principalement destiné aux habitants locaux, mais, par habitude, ils fréquentent souvent les centres commerciaux pour se divertir et les marchés traditionnels pour faire leurs courses, ce qui explique la stagnation générale des maisons-boutiques.

M. Thế Anh a déclaré avoir affiché une annonce de location à 35 millions de VND par mois, espérant ainsi compenser une partie des intérêts de son prêt bancaire. Or, le magasin est resté vacant pendant près d'un an. Maintenant que le délai de grâce est expiré et que la pression des taux d'intérêt est forte, M. Thế Anh a accepté de vendre avec une perte de 30 %, mais n'a pas trouvé d'acheteur.

Selon Mme Le Linh, agent immobilier dans le district de Hoang Mai, la situation est difficile non seulement dans les maisons-boutiques des nouvelles zones urbaines peu peuplées et en périphérie, mais aussi dans celles du centre de Hanoï, où il est très difficile de vendre et de louer. En raison de l'impact de la pandémie de COVID-19 et de la situation économique difficile, de nombreuses personnes, incapables d'exercer leur activité, sont contraintes de retourner les locaux ou de négocier avec le propriétaire pour obtenir une réduction de prix.

« De nombreuses propriétés locatives dans les rues centrales de Hanoi ont dû réduire leurs loyers mais ne sont toujours pas vendues, donc les maisons de commerce qui ne se vendent pas sont inévitables », a déclaré Mme Linh.

En analysant cette question, selon l'investisseur d'un projet à Hanoï, la rentabilité des shophouses dépend de plusieurs facteurs. Pour qu'un produit prenne de la valeur ou garantisse une bonne source de revenus, l'investisseur doit garantir les infrastructures internes et sociales. C'est seulement ainsi qu'il peut attirer des clients internes et externes. Avec les shophouses, la rentabilité des loyers dépend de la capacité à satisfaire les besoins des résidents de l'appartement ou du projet urbain.

« Avant d'investir, les investisseurs doivent évaluer la capacité de l'investisseur, le niveau de déploiement des infrastructures, le potentiel de développement et d'attraction de la clientèle dans la zone, ainsi que la proximité du projet. Les investisseurs potentiels coordonneront les infrastructures et les services publics avant d'attirer des résidents. À ce moment-là, lorsque le nombre d'utilisateurs sera important et dynamique, la maison-boutique aura de la valeur en termes d'activité et de loyers stables », a-t-il analysé.

Partageant le même point de vue, Mme Duong Thuy Dung, directrice principale de CBRE, a déclaré que les maisons de commerce n'ont un véritable potentiel que lorsqu'elles répondent aux facteurs suivants : le projet a la capacité de se remplir rapidement ; de bons services publics ; doit avoir une communauté résidente interne suffisamment grande et quatrièmement, il doit y avoir des connexions fluides, attirant la communauté résidente à l'extérieur du projet.

Pour réaliser des bénéfices et garantir la sécurité, les investisseurs devraient choisir un shophouse d'une valeur moyenne de 2 à 7 milliards de VND, afin de ne pas avoir à investir trop d'argent au départ sans savoir si le rendement sera proportionnel. Il est également conseillé d'investir dans un shophouse à court terme (1 à 2 ans) et d'avoir un plan à moyen et long terme (3 à 5 ans ou plus).

Les acheteurs doivent également prêter attention à la surface commerciale du rez-de-chaussée. Une surface trop étroite, d'environ 75 m² seulement, peut entraîner des difficultés commerciales. De nombreux produits sont achetés puis abandonnés, faute d'être exploités commercialement.

Ngoc Vy

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