Planification et infrastructures : la clé pour équilibrer le marché du logement à Hô-Chi-Minh-Ville

Dans un contexte où les prix de l’immobilier à Hô Chi Minh -Ville restent élevés, la solution au problème du logement ne réside peut-être pas seulement dans les prix de vente, mais dans la planification et la répartition de la population à long terme.

Selon Savills Vietnam, le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville continue de croître grâce à une demande réelle et durable de logements et à des infrastructures développées, mais des facteurs fondamentaux tels que la planification, les procédures et les mécanismes de soutien financier sont la clé pour équilibrer l'offre et la demande et contrôler les prix des logements à long terme dans une mégapole comme Ho Chi Minh-Ville.

Forte demande réelle

Selon Savills, l'offre de logements à Hô-Chi-Minh-Ville reste limitée par des problèmes juridiques, tandis que la demande réelle reste élevée.

Le déséquilibre entre l'offre et la demande a maintenu les prix à un niveau élevé, malgré une faible fluctuation du marché. Dans ce contexte, les investissements en infrastructures et la dispersion de la population sont considérés comme des solutions fondamentales pour réduire la pression sur le centre-ville.

Lorsque la planification socio -économique est liée aux infrastructures, l’attribution des terres le long des voies de circulation permettra un déploiement plus rapide des logements commerciaux et sociaux, diversifiant ainsi l’offre pour les acheteurs.

En règle générale, la ligne de métro n° 1, qui fonctionnera à partir de décembre 2024, a réduit le temps de trajet du centre de Ho Chi Minh-Ville à la zone de Binh Duong à 20-30 minutes, ouvrant la possibilité de former de nouveaux pôles résidentiels et commerciaux en dehors de la zone centrale.

Mme Cao Thi Thanh Huong, directrice principale du département de recherche chez Savills Vietnam, a commenté : « La question de l'accession à la propriété ou de la résolution des besoins en matière de logement ne réside pas seulement dans l'accessibilité financière des acheteurs, mais relève également de la planification de la politique socio-économique du pays. »

L'État ne peut pas intervenir directement dans la stratégie de prix des entreprises immobilières, mais devrait intervenir en supprimant les obstacles juridiques, en planifiant de nouvelles zones économiques et en investissant dans les infrastructures pour promouvoir un processus d'urbanisation plus uniforme afin de répartir la population.

Outre les infrastructures, les politiques de soutien financier constituent également des piliers importants pour élargir l'accès au logement. Sous la direction du gouvernement, le projet de création d'un Fonds national pour le logement est à l'étude et devrait être mis en œuvre prochainement.

Mme Huong a déclaré qu'il s'agit d'un modèle qui a fait ses preuves à Singapour et en Corée du Sud, où les gens peuvent emprunter à des taux d'intérêt bas sur de longues périodes, tandis que les entreprises participant au fonds bénéficient d'incitations à l'investissement et d'un accès à des fonds fonciers planifiés.

« Ce modèle crée des avantages réciproques. Les acheteurs bénéficient d'un soutien financier raisonnable, tandis que les entreprises sont incitées à participer au développement de logements abordables. Lorsque les deux parties en bénéficient, le marché évolue vers un équilibre et une durabilité accrus », a expliqué Mme Huong.

Immobilier à l'est de Hô-Chi-Minh-Ville. (Photo : Hong Dat/VNA)

Selon Avison Young Vietnam Company, après la fusion, le potentiel de croissance à long terme des zones voisines et des banlieues de Ho Chi Minh-Ville est de plus en plus consolidé, favorisant la relocalisation résidentielle et un modèle de développement urbain multicentrique.

Concrètement, contrairement au petit nombre d'appartements neufs à Ho Chi Minh-Ville, le marché immobilier du sud accueille un grand nombre de produits dans les zones satellites, des appartements commerciaux, des maisons de ville, des villas aux terrains, avec des prix assez accessibles.

Tay Ninh (anciennement Long An) est en tête de l'offre primaire de terrains et de maisons de faible hauteur ; tandis que l'ancienne zone de Binh Duong (aujourd'hui Ho Chi Minh-Ville) domine le nombre d'appartements et de terrains nouvellement ouverts.

Outre la diversité de l'offre, l'écart de prix entre Hô-Chi-Minh-Ville et les zones satellites est également un facteur de stimulation de la demande : les terrains à Hô-Chi-Minh-Ville sont deux fois plus chers, les appartements sont 1,6 à 2,4 fois plus chers ; tandis que les maisons de ville et les villas sont 1,2 à 7 fois plus chères.

Des produits abondants et diversifiés à des prix abordables rendent ces zones satellites de plus en plus attrayantes pour les jeunes acquéreurs d'une première maison et les ménages de la classe moyenne qui ont besoin d'un logement plus spacieux.

Les principaux projets d’infrastructures de transport tels que les rocades, les voies rapides et les lignes de métro contribuent à réduire le temps de trajet entre le centre-ville d’Ho Chi Minh-Ville et les zones satellites.

L'amélioration de l'accessibilité des zones urbaines entraîne une hausse de la valeur des biens immobiliers. D'un côté, cela encourage les entreprises à rechercher de nouveaux terrains et à développer des produits abordables. De l'autre, face à la hausse du coût de la vie en centre-ville, les habitants ont tendance à migrer vers les zones périphériques.

Les localités adjacentes à Ho Chi Minh-Ville telles que Dong Nai et Tay Ninh sont des points forts pour attirer les capitaux d'IDE, créant ainsi de nombreuses opportunités d'emploi et augmentant la population mécanique, favorisant ainsi la demande de logements, principalement de la part des travailleurs migrants qui ont besoin de s'installer, des investisseurs dans des appartements avec services à louer, des personnes à revenus moyens et faibles qui ont besoin de logements sociaux ou de logements locatifs abordables à long terme.

Les infrastructures interrégionales renforcent les tendances migratoires de la population

Chaque zone satellite possède ses propres avantages immobiliers, parmi lesquels l'ancienne zone de Binh Duong, grâce à ses avantages en termes de population, de fonds fonciers et d'infrastructures de transport, a le potentiel de développer de nombreux types de logements, des appartements commerciaux, des terrains, aux maisons de ville et aux villas.

Immeubles résidentiels le long de la ligne de métro n° 1 et de l'avenue Vo Nguyen Giap, ville de Thu Duc. (Photo : Hong Dat/VNA)

La région de Ba Ria-Vung Tau profite de ses atouts touristiques et de ses tendances en matière d'investissement dans les résidences secondaires pour continuer à développer l'immobilier de villégiature, notamment des condotels, des maisons de ville et des villas de villégiature situés dans les zones urbaines côtières.

Grâce à leur vaste patrimoine foncier et à leur paysage, Dong Nai et Tay Ninh (anciennement Long An) sont propices au développement de zones urbaines de grande envergure, privilégiant les logements de faible hauteur. Cette répartition claire des rôles créera un écosystème urbain multipolaire, complémentaire à Hô-Chi-Minh-Ville, et diversifiera les possibilités de logement et d'investissement.

« Les anciens quartiers de Long An et de Binh Duong sont deux marchés à fort potentiel de croissance durable. Dong Nai devrait connaître une percée majeure avec la mise en service de l'aéroport de Long Thanh et l'achèvement des voies rapides. La zone de Ba Ria-Vung Tau présente un fort potentiel dans le secteur des complexes hôteliers. Cette dynamique de croissance repose sur ses infrastructures de connexion et son emplacement stratégique, l'une des principales portes d'entrée maritimes de la nouvelle Hô-Chi-Minh-Ville », a ajouté M. David Jackson, directeur général d'Avison Young Vietnam.

De même, les experts de Savills Vietnam estiment que lorsque les infrastructures, la planification et les mécanismes financiers seront mis en œuvre de manière synchrone, Hô Chi Minh-Ville disposera des conditions nécessaires pour résoudre le problème de la dispersion de la population, équilibrer l'offre et la demande et stabiliser les prix des logements à long terme.

L’expansion de l’espace urbain vers la connectivité régionale contribue non seulement à redistribuer la densité de population, mais crée également un espace de développement pour des segments adaptés aux véritables acheteurs de maisons.

« Si nous voulons résoudre le problème du logement à la racine, nous devons considérer cela comme une question de politique et de planification, et non pas simplement comme une question commerciale d’entreprises sur le marché », a déclaré Mme Huong.

Français En ce qui concerne l'orientation du développement urbain dans les temps à venir, la résolution du 1er Congrès du Comité du Parti de Ho Chi Minh-Ville a également déterminé d'améliorer l'efficacité de la gestion de la planification par l'État ; d'investir dans la construction complète de la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem avant 2030 ; de démarrer la deuxième phase de la zone urbaine de Phu My Hung, d'accélérer le progrès de la zone urbaine côtière de Can Gio ; de mettre en œuvre de nouveaux projets, des projets de modernisation urbaine de Vung Tau ; l'axe urbain côtier Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My.

Un coin du quartier de Vung Tau. (Photo : Hoàng Nhi/VNA)

Développer une chaîne urbaine intelligente reliant le centre de Ho Chi Minh Ville - Di An - Thuan An - Thu Dau Mot - Ben Cat - Phu My ; axe urbain et de service Phu My - Aéroport international de Long Thanh ; nouvelles zones urbaines autour des points de trafic reliant les rocades et les autoroutes.

Parallèlement, pour atteindre l'objectif de disposer de 199 400 logements sociaux supplémentaires d'ici fin 2030, Hô Chi Minh-Ville se concentre sur des solutions qui combinent de manière synchrone la rénovation et l'embellissement urbains avec le nouveau développement urbain, encouragent l'utilisation de nouveaux matériaux, d'énergies vertes, renouvelables et respectueuses de l'environnement ; continuent de relocaliser et d'éliminer les maisons temporaires sur et le long des canaux et des fossés ; rénovent, réparent ou construisent de nouvelles maisons pour remplacer les anciens appartements ; modernisent et embellissent les zones résidentielles existantes ; construisent et développent des logements sociaux et réorganisent la vie des gens.

On peut dire que si elle est bien gérée, la tendance à la dispersion de la population et au développement urbain multicentrique contribuera non seulement à réduire la pression sur le logement à Hô Chi Minh-Ville, mais pourra également ouvrir une période de croissance équilibrée pour le marché immobilier résidentiel du sud.

Source : VNA

Source : https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm