Recherche de terrains suite aux rumeurs de fusions ville-province : les investisseurs doivent être vigilants

Récemment, l'annonce de fusions de provinces et de villes est devenue un sujet de discussion fréquemment utilisé pour vendre des biens immobiliers. Selon une enquête menée par les journalistes de Dan Tri, les terrains de nombreuses localités regorgent de ces informations.

Par exemple, dans la ville de Viet Tri (province de Phu Tho ), le prix des terrains à vendre dans les communes et quartiers tels que Thanh Mieu, Gia Cam, Tho Son, Bach Hac, Song Lo, etc. a fortement augmenté par rapport à la fin de l'année dernière. Selon M. Tu, un courtier à Phu Tho, depuis début mars, de nombreuses personnes se sont rendues dans la zone urbaine de Ben Got (quartier de Tho Son, ville de Viet Tri) pour voir les terrains. Avant le Têt, le prix des terrains dans cette zone était d'environ 13 à 15 millions de VND/m², mais maintenant le prix de vente a augmenté à plus de 20 millions de VND/m².

Certains courtiers utilisent des rumeurs de fusions provinciales pour vendre des terrains (capture d'écran).

Face à cette situation, le Département de la Construction de la province de Phu Tho a averti que les prix élevés des terrains pourraient n'être qu'une ruse des courtiers fonciers. Il a également indiqué que les unités fonctionnelles vérifieraient et recueilleraient les informations nécessaires à leur traitement.

Selon les informations de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), dans les localités de tout le pays, quelques semaines seulement après l'information sur la proposition de fusion des provinces et des villes, les prix des terrains dans certaines localités ont augmenté, dans certains endroits jusqu'à 20 %.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré que cette évolution n'était pas nouvelle sur le marché immobilier vietnamien. L'histoire du marché montre que dès qu'une nouvelle planification est annoncée, les prix des terrains dans la zone concernée augmentent souvent fortement à court terme.

La principale raison réside dans la peur d'être laissé pour compte (FOMO) des investisseurs. Face à cette information, ils semblent plus pressés et hâtifs dans leurs décisions d'investir. Convaincus que le changement entraînera inévitablement un développement économique et social, les prix de l'immobilier augmenteront également.

À ce stade, la décision est également motivée et résonnée par la prévision selon laquelle l'ajustement des barèmes de prix fonciers dans les localités à venir entraînera indirectement une hausse des prix fonciers. Cependant, en réalité, la plupart de ces hausses de prix sont de nature spéculative. Car même si des changements administratifs sont liés à la décision de fusion, il n'est pas certain qu'ils entraînent un développement exceptionnel dans ces zones, du moins à court terme, notamment dans le contexte de la hausse récente des prix de l'immobilier par rapport aux revenus de la majorité de la population.

Par conséquent, des décisions hâtives, sans recherche et évaluation rigoureuses des informations, exposent les investisseurs à de nombreux risques. De ce fait, nombre d'entre eux immobilisent leur capital et ne disposent pas des ressources nécessaires pour tenir jusqu'à la forte hausse des prix de l'immobilier.

M. Dinh a donné un exemple : lorsque l'information concernant la transformation de certains quartiers de banlieue de Hanoï ou de Hô-Chi-Minh-Ville en districts a été publiée, les prix des terrains ont immédiatement grimpé en flèche. Cependant, de nombreuses zones dépourvues d'investissements en infrastructures ont rapidement sombré dans une bulle immobilière, les prix se sont redressés puis ont baissé une fois la fièvre retombée.

Les investisseurs immobiliers doivent être prudents lorsqu’ils suivent les rumeurs.

M. Pham Duc Toan, expert immobilier, a déclaré que jusqu'à présent, les informations sur l'urbanisme ont toujours eu un impact considérable sur le marché immobilier. Par exemple, par le passé, les informations sur l'urbanisme concernant la transformation des districts de Dong Anh ou de Hoai Duc en districts ont également entraîné une forte hausse des prix des terrains dans la région.

Récemment, certaines localités dont on pensait qu'elles deviendraient des centres administratifs après la fusion ont connu un certain engouement dans le secteur immobilier. Le marché immobilier est par nature dynamique, où les achats et les ventes se font au gré des attentes.

Ceux qui achètent en se basant sur des rumeurs espèrent désormais faire le bon choix et anticiper une forte hausse des prix. Non seulement les petits investisseurs, mais aussi certains investisseurs de projets, ayant entendu parler de rumeurs de fusion, ont cessé de vendre et attendent des informations officielles annonçant une forte hausse des prix.

Un terrain à la périphérie de Hanoi (Photo : Duong Tam).

M. Toan a déclaré que certains acceptent des risques pour saisir l'opportunité de réaliser d'importants profits. Cependant, suivre les rumeurs est très risqué, surtout pour ceux qui utilisent des capitaux empruntés pour surfer sur le marché. Il est donc essentiel de se renseigner attentivement et d'attendre des informations officielles et claires.

Selon lui, à long terme, après la fusion des provinces et des villes, des investissements systématiques dans les infrastructures seront réalisés. Des hausses de prix pourraient alors survenir sur le marché immobilier local, là où se situe le centre administratif. Dans les zones qui ne sont pas des centres administratifs mais qui connaissent des prix immobiliers élevés, des ajustements pourraient être nécessaires. Il a toutefois précisé que cela prendra du temps avant que les investissements dans les infrastructures ne soient complets et systématiques.

Partageant le même point de vue, le président de VARS a déclaré que la fusion des provinces et des villes aurait un impact positif sur le marché immobilier. Par conséquent, elle pourrait contribuer à alléger certaines procédures juridiques liées à la mise en œuvre des projets, favorisant ainsi une offre plus importante sur le marché, notamment dans le segment du logement abordable. Les habitants auront ainsi davantage de possibilités d'acquérir des logements à des prix plus raisonnables.

Cependant, pour que la valeur de l’immobilier augmente de manière durable, il faut une base, ce qui signifie qu’il doit y avoir un développement synchrone des infrastructures de transport, économiques et sociales, comme l’ouverture de plus de routes principales, de métro, d’écoles ou la capacité de générer des flux de trésorerie à partir de la location.

Selon M. Dinh, les engouements fonciers fondés uniquement sur des informations, sans plans d'investissement de développement, ont souvent des cycles courts, augmentent rapidement, mais sont difficiles à maintenir à des niveaux élevés sur la durée. Les investisseurs doivent donc être extrêmement prudents face à ces « engouements virtuels ». Car les « engouements fonciers » fondés sur des rumeurs ne profitent souvent qu'à un petit groupe de spéculateurs. Parallèlement, la majorité des investisseurs individuels et des acheteurs réels risquent de se retrouver bloqués s'ils achètent à des prix trop élevés.

En réalité, après chaque engouement pour les terres, de nombreux investisseurs ayant acheté au plus fort des prix ont dû enterrer leur capital pendant longtemps ou accepter des pertes dues à une faible liquidité. Même des groupes d'investisseurs confiants et expérimentés en « surf » ont souvent fait faillite, faute de pouvoir vendre leurs biens à temps.

Pour éviter de sombrer dans la fièvre du « virtuel » et garantir les profits escomptés, les investisseurs doivent rester vigilants et éviter de se laisser emporter par la mentalité de masse. Ils doivent également étudier attentivement le niveau des prix fonciers dans la zone où ils envisagent d'investir et comprendre l'évolution des changements d'urbanisme afin d'évaluer les risques et le potentiel de croissance.

Acheter lorsque les prix ont fortement augmenté comporte souvent des risques bien plus importants que les profits escomptés. Les zones bénéficiant d'une planification et d'infrastructures spécifiques, ou de projets d'investissement synchrones et modernes, avec de nombreuses politiques visant à « attirer » les gens, constitueront des choix plus sûrs que les zones où les prix ne sont poussés à la hausse que par des rumeurs.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm