« Modification des règlements de propriété afin de limiter les litiges dans les immeubles d’appartements »

Le président de la Fédération du barreau vietnamien, Do Ngoc Thinh, a proposé de modifier les dispositions relatives à la propriété commune et à la propriété séparée dans la loi sur le logement afin de limiter les litiges.

Ces derniers temps, les litiges dans les immeubles d'habitation sont devenus fréquents, notamment concernant la superficie, les services publics et les infrastructures appartenant aux copropriétés et aux propriétaires privés, le plus épineux étant le partage des droits de propriété et l'aménagement des espaces de stationnement pour motos et voitures au sous-sol. Le Dr Do Ngoc Thinh, président de la Fédération du barreau du Vietnam et membre de la Commission judiciaire de l'Assemblée nationale , a répondu à VnExpress à ce sujet, à l'occasion du dépôt du projet de loi amendée sur le logement devant la 5e session de la 15e Assemblée nationale.

- Les litiges entre investisseurs et résidents concernant la propriété des appartements durent depuis de nombreuses années, mais pourquoi la loi sur le logement et les autres réglementations juridiques, par le biais d'amendements et de suppléments, n'ont-elles pas été en mesure de résoudre complètement cette situation ?

Le système de documents juridiques, malgré ses nombreuses modifications et compléments, ne répond toujours pas aux exigences pratiques en raison de la complexité croissante des litiges. Certains cas, antérieurs à la promulgation de la réglementation, persistent et ne sont toujours pas résolus. Le contrôle et le traitement des infractions dans ce domaine sont insuffisants et tardifs. De nombreuses structures souffrent d'une gestion laxiste, de nombreux investisseurs tardent à régler leurs dettes envers le fonds de réserve, et des infractions pénales restent impunies.

Par ailleurs, le conseil de gestion élu par les résidents lors de l'assemblée générale de copropriété n'a pas encore pleinement exercé son rôle de représentation, faute de directives précises concernant son fonctionnement et sa légalité. La plupart des conseils de gestion actuels manquent d'expertise en matière de gestion et d'exploitation de copropriétés et n'ont pas reçu de formation professionnelle ; il leur est donc difficile de représenter et de protéger les droits des résidents en cas de litige avec les investisseurs.

L'avocat Do Ngoc Thinh prend la parole à l'Assemblée nationale. Photo : Pham Thinh

- Selon vous, pourquoi les réglementations légales relatives à la répartition des services publics et des espaces communs et privés dans les immeubles d'appartements ne sont-elles pas applicables en pratique ?

Les droits de propriété collective et de propriété privée sont stipulés dans la loi sur le logement de 2014, le Code civil de 2015 et le règlement relatif à la gestion et à l'utilisation des immeubles d'habitation (publié par la circulaire n° 02/2016 du ministère de la Construction ), ainsi que dans plusieurs autres documents d'orientation pertinents. Toutefois, dans la pratique, de nombreuses lacunes persistent, notamment des litiges concernant les places de stationnement.

Conformément à la circulaire n° 02, la superficie et les équipements appartenant au propriétaire ou détenus en copropriété doivent être clairement indiqués dans le contrat de vente ou de location d'un appartement. L'investisseur doit également fournir à l'acquéreur, avec le contrat, les plans et la liste des parties détenues en copropriété, conformément à la loi sur le logement.

Les litiges entre clients et investisseurs ne font pas la distinction entre propriété commune et privée et ne sont pas clairement définis dès la signature du contrat, notamment concernant la vente ou non des places de parking, leur nombre dans l'immeuble et les modalités d'enregistrement. Par conséquent, malgré l'existence d'une réglementation, en pratique, lorsqu'un contrat est signé sans distinction claire, le risque de litige demeure.

Avant l'entrée en vigueur de la circulaire 02 le 15 février 2016, de nombreux immeubles d'appartements avaient des contrats d'achat et de location d'appartements qui ne stipulaient pas clairement cela, ce qui a entraîné de nombreux conflits et litiges concernant la propriété des sous-sols.

- Que pensez-vous lorsqu'un avocat affirme que la réglementation actuelle stipulant que l'aire de stationnement dans les immeubles d'appartements appartient à la direction ou à la propriété de l'investisseur est la principale cause des litiges, alors qu'il s'agit d'une propriété commune ?

L'un des points saillants de la circulaire n° 02/2016 concerne la réglementation de la propriété et de la gestion des places de parking dans les immeubles d'habitation. L'achat, la vente et la location de ces places sont consignés dans le contrat de vente de l'appartement ou dans un contrat séparé.

Les emplacements de stationnement pour motos, tricycles et véhicules pour personnes handicapées appartiennent collectivement aux copropriétaires. Concernant les places de stationnement pour voitures, les acquéreurs ou locataires d'appartements ou d'autres espaces de l'immeuble peuvent choisir de les acheter ou de les louer ; à défaut, la gestion de ces places reste à la charge du promoteur. Ce dernier n'est pas autorisé à inclure le coût d'aménagement de ces places de stationnement dans le prix de vente ni dans le loyer.

Ainsi, outre la possibilité d'acheter ou de louer une place de parking dans leur immeuble, les propriétaires peuvent également la revendre ou la louer. Cependant, la demande de places de parking en résidence a récemment augmenté, et leur achat et leur vente se font principalement par le biais d'accords entre deux parties, ce qui peut engendrer un monopole de la part d'un investisseur et faire grimper les prix.

Je pense que si l'État reconnaît que les places de stationnement appartiennent à l'investisseur, un prix plafond devrait être fixé, ce qui empêcherait les investisseurs d'exiger des prix excessifs pour l'achat ou la location de ces places. Cependant, compte tenu de la forte demande actuelle de places de stationnement, une réglementation autorisant l'achat et la revente de ces places, ainsi que le transfert des parties communes et privatives des investisseurs liées à ces places, pourrait facilement engendrer des litiges. Or, cette question est étroitement liée à l'intérêt public.

Il est également nécessaire d'étudier attentivement la question du transfert de la propriété du parking souterrain à la copropriété. En effet, si cet espace est intégré à la copropriété, les coûts de construction du parking seront inclus dans le prix de vente du logement, et certains ménages n'ayant pas ou n'ayant pas besoin de voiture devront tout de même supporter ces frais lors de l'achat.

La loi stipule que les investisseurs ne sont pas autorisés à inclure le coût de construction des places de parking dans le prix de vente des appartements. Mais comment savoir s'ils l'incluent réellement ? En pratique, de nombreux immeubles font l'objet de litiges à ce sujet.

Je n'ai trouvé aucune réglementation en vigueur clarifiant ce point. Il s'agit là d'une véritable lacune juridique : il est impossible de contrôler si le coût d'aménagement d'une place de parking est inclus ou non dans le prix de vente d'un appartement. Cette impossibilité de déterminer à qui appartient la place de parking est à l'origine de nombreux litiges entre investisseurs et résidents.

À mon avis, la place de parking dans l'immeuble fait partie des parties communes. En effet, toutes les parties communes, y compris le parking, sont incluses dans le prix de vente de l'immeuble et, dès la remise des clés, l'investisseur en perd la propriété.

- À votre avis, pourquoi si peu de litiges relatifs à la propriété d'immeubles d'appartements sont-ils portés devant les tribunaux, que ce soit par le biais du suivi, de la formulation directe d'avis ou du règlement des plaintes ?

L'examen de ces dossiers révèle qu'il s'agit de conflits anciens et persistants au sein de la communauté. Le grand nombre de résidents constitue parfois un désavantage, car il est difficile de trouver un consensus. Autoriser un processus de résolution des conflits s'avère également complexe, car personne n'ose engager de procédure. Par ailleurs, le nombre important de personnes impliquées rend difficile le règlement des frais de justice, ce qui a pour conséquence un enlisement progressif des affaires, qui restent alors sans suite.

Lorsqu'ils intentent une action en justice, les résidents ou le syndic de copropriété doivent d'abord s'acquitter de frais de justice calculés en fonction de la valeur du bien. De ce fait, beaucoup renoncent à poursuivre et préfèrent trouver un arrangement à l'amiable avec l'investisseur.

De plus, le contrat de vente signé par les deux parties est souvent rédigé par l'investisseur et ne mentionne pas clairement les droits des résidents concernant les parties communes (sous-sol, escaliers, terrasse...), de sorte que les résidents ont peu de recours en justice pour faire valoir leurs droits en cas de litige.

À mon avis, les litiges relatifs aux immeubles d'habitation doivent être résolus par les parties sur la base de la négociation et de la conciliation, conformément à la réglementation en vigueur. Si la négociation et la conciliation s'avèrent impossibles, il convient de saisir le tribunal populaire. Les organismes d'État et les autorités locales doivent inspecter, contrôler et sanctionner rigoureusement les infractions commises par les parties.

Le projet de loi révisée sur le logement est soumis à la 5e session de la 15e Assemblée nationale. En tant que député(e), comment comptez-vous intervenir pour contribuer à la résolution des litiges de propriété dans les immeubles d'habitation ?

- Le projet de loi est toujours en cours de consultation ; il réglemente spécifiquement de nombreux points relatifs à la propriété commune et privée dans les immeubles d'habitation afin de limiter les litiges actuels et de rendre ces immeubles plus sûrs lors de leur utilisation.

J'ai recueilli les avis des avocats de la Fédération du barreau vietnamien afin de contribuer à la modification et à l'enrichissement du 5e projet de loi sur le logement. Nous avons proposé quatre axes de réflexion concernant la propriété, les politiques d'aménagement, les transactions immobilières et la gestion, dans le but de minimiser les litiges liés au logement, de protéger au mieux les droits et intérêts légitimes des parties concernées et de favoriser l'achèvement du cadre juridique du secteur du logement au Vietnam.

Je propose de modifier, dans le projet de loi révisée sur le logement, les dispositions relatives à la propriété commune et à la propriété privée des immeubles d'habitation. Ainsi, les places de stationnement dans les immeubles d'habitation seront considérées comme relevant de la propriété commune et la question de leur achat et de leur vente ne sera plus soulevée. Ceci permettra de minimiser les litiges y afférents.

Prêt Doan

Lien source: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html