Réformes majeures de l'évaluation foncière.
L'un des principaux changements qui retient l'attention du public dans le projet de loi modifiant et complétant plusieurs articles de la loi foncière de 2024 concerne le mécanisme de détermination des prix fonciers. La loi foncière actuelle distingue les prix fonciers spécifiques et les barèmes de prix, applicables en cas de location ou de changement d'affectation des sols. Or, en pratique, de nombreuses difficultés surgissent, notamment pour les ménages et les particuliers lors d'un changement d'affectation, car le coût est souvent très élevé.
Selon Mai Van Phan, directrice adjointe du Département de la gestion foncière ( ministère de l'Agriculture et de l'Environnement ), le projet de loi s'inscrit pleinement dans l'esprit de la résolution n° 69-NQ/TƯ du Comité central, visant à réformer en profondeur l'évaluation foncière et les procédures administratives du secteur foncier. Ainsi, le barème des prix fonciers sera maintenu, mais ajusté avec souplesse au moyen de coefficients appliqués en fonction de l'objectif, comme l'indemnisation, l'acquisition foncière ou le changement d'affectation des sols. L'objectif est double : soutenir les personnes qui en ont réellement besoin et encourager les investisseurs, contribuant ainsi au développement économique. Il s'agit également de garantir les recettes budgétaires, de réduire les coûts d'investissement et de créer un environnement favorable à l'implantation d'entreprises.
« Si les redevances d'utilisation des sols sont trop élevées, les investisseurs hésiteront en raison des coûts importants. Mais si elles sont trop faibles, les recettes budgétaires ne seront pas garanties. C'est pourquoi cette loi vise l'équilibre, la flexibilité et la transparence », a souligné M. Mai Van Phan.
Le projet de loi prévoit également trois cas où l'État peut récupérer des terres à des fins de développement socio-économique, dans l'intérêt national et public. L'un de ces cas est le suivant : si un investisseur a conclu un accord sur les droits d'utilisation des terres avec plus de 75 % de la superficie et du nombre d'utilisateurs, mais qu'une petite portion reste à définir après l'échéance, l'État récupérera la superficie restante pour l'attribuer ou la louer à l'investisseur.
En attendant de nouvelles découvertes.
Suite à la réception de ces informations, le président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, M. Le Hoang Chau, a estimé qu'avec une approche proactive lors de l'élaboration et de l'évaluation du projet de loi, et en tenant pleinement compte des avis des scientifiques , des entreprises et du public, ce projet de loi modifiant et complétant plusieurs articles de la loi foncière de 2024 devrait constituer un cadre juridique essentiel pour la nouvelle phase de développement du pays. Cette nouvelle proposition, si elle est mise en œuvre, permettra de résoudre les problèmes de milliers de projets bloqués depuis de nombreuses années. « Certains investisseurs ont conclu des accords portant sur 90 à 95 % de la superficie des terrains, mais ne peuvent toujours pas achever le défrichement, ce qui entraîne le blocage des projets et le gaspillage des terres. Si la nouvelle réglementation est approuvée, de nombreux projets inachevés pourront être relancés », a déclaré M. Le Hoang Chau.
En outre, le projet élargit également les cas de bonification des terres pour inclure les projets d'investissement public urgents, les projets dans les zones franches, les centres financiers internationaux, la logistique, les industries culturelles et les zones intégrées urbaines, touristiques et de services… Les représentants du monde des affaires apprécient grandement cet amendement, le considérant comme un moteur pour attirer les investissements.
La Chambre de commerce et d'industrie du Vietnam (VCCI) a toutefois suggéré de clarifier le mécanisme de détermination des prix fonciers dans les affaires d'acquisition de terrains afin d'éviter les conflits entre le barème des prix et les prix préalablement convenus. La VCCI a également souligné que la disposition stipulant que « les conseils populaires provinciaux peuvent décider d'autres projets de développement socio-économique » pourrait avoir une portée excessive et n'est pas véritablement conforme à l'esprit de la Constitution.
L'évaluation foncière actuelle, basée sur le marché, pose des difficultés aux personnes souhaitant convertir leurs terrains en zones résidentielles et entrave leur accès au logement social. De nombreux ménages utilisent des terrains mêlés de jardins et d'étangs, et lorsqu'ils souhaitent les convertir en zones résidentielles, les coûts élevés engendrent de grandes difficultés. Le Bureau du Gouvernement a récemment publié le Document n° 8160/VPCP-NN, relayant la directive du Premier ministre Pham Minh Chinh visant à sensibiliser la presse et l'opinion publique aux coûts excessifs liés au changement d'affectation des sols, qui affectent les moyens de subsistance. Dans ce document, le Premier ministre a chargé le ministère des Finances, en coordination avec le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement et les autres organismes compétents, d'étudier et de proposer des solutions, notamment par le biais de coefficients d'ajustement des prix fonciers, pour percevoir les redevances d'utilisation des sols de manière appropriée et réaliste, et de présenter un rapport au Premier ministre avant le 10 septembre 2025.
Selon Mai Van Phan, directrice adjointe du Département de la gestion foncière (ministère de l'Agriculture et de l'Environnement), afin de remédier à ce problème, outre la modification de la loi foncière et la mise en place de mécanismes de contrôle et d'audit a posteriori pour prévenir les abus, le gouvernement a chargé le ministère des Finances d'élaborer des directives stipulant que : si les propriétaires modifient la destination de leurs terrains dans les limites de la superficie résidentielle allouée, ils seront exemptés de frais d'utilisation du sol. Au-delà de ces limites, ils devront s'acquitter d'un pourcentage variable, de 30 % à 50 % selon les cas. Le ministère des Finances recueille actuellement des avis afin de finaliser le projet. Pour les personnes à faibles revenus, l'accès au logement sera conditionné par les politiques de développement du logement social gérées par le ministère de la Construction. Cette solution garantit la cohérence avec la législation en vigueur et concilie les intérêts des personnes expropriées et ceux des personnes qui modifient la destination de leurs terrains.
Source : https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html
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