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| Le marché immobilier industriel vietnamien traverse une période de forte transformation, devenant un point positif dans le contexte d'une économie mondiale volatile. (Source : VnEconomy) |
Avec un taux de croissance stable du PIB d’environ 6 à 7 % par an, des flux continus de capitaux d’IDE vers les secteurs manufacturier et de haute technologie, et un système d’infrastructures de transport modernisé de manière synchrone, ce segment remodèle la carte nationale des investissements.
Les taux d'occupation dans les principaux parcs industriels ont atteint 80 à 89 %, tandis que les prix de location des terrains industriels ont augmenté de 4 à 5 % par an, reflétant l'attrait de la vague de transfert de production mondiale et la stratégie « Chine +1 » des multinationales.
Moteurs de croissance liés aux flux d'IDE et aux évolutions de la chaîne d'approvisionnement : le Vietnam a attiré 38,23 milliards de dollars d'IDE en 2024, axés sur des projets de haute technologie tels que la fabrication de semi-conducteurs, les composants électroniques et les énergies renouvelables. Des entreprises comme Samsung, LG et Foxconn continuent de développer leurs activités, créant une demande pour 1,2 million de mètres carrés d'espace d'usine à Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï. Cette tendance est portée par sa situation stratégique dans la chaîne d'approvisionnement de l'Asie- Pacifique , ainsi que par une incitation fiscale de 10 % pour les projets de haute technologie.
Répartition spatiale et dynamique des prix : La région Nord enregistrera une zone d'absorption de 400 ha d'ici 2024, concentrée à Hai Phong et Bac Ninh avec un prix de location moyen de 137 USD/m², en hausse de 4,2 % sur un an. Pendant ce temps, la région Sud maintiendra un taux d'occupation de 89 % dans des zones industrielles clés telles que Binh Duong et Dong Nai, où les prix de location ont atteint 175 USD/m² grâce à la demande des secteurs de la logistique et du commerce électronique. La région Centre apparaît notamment comme une nouvelle destination avec des prix compétitifs de 60 à 90 USD/m², attirant des projets de plusieurs milliards de dollars de Luxshare et Foxconn à Nghe An.
Transformer le modèle de développement : Au lieu du modèle traditionnel, les parcs industriels de nouvelle génération intègrent trois niveaux de services : des infrastructures intelligentes (IoT, 5G), un écosystème d'affaires et des services multifonctionnels (centre de R&D, quartier d'habitation pour les travailleurs). Le modèle d'usine de grande hauteur, qui permet d'économiser 40 % de surface, permet une location flexible de modules et est appliqué dans de nombreuses provinces et villes, telles que Hô-Chi-Minh-Ville, Binh Duong, Dong Nai, Tay Ninh, Ba Ria-Vung Tau, Long An, Hai Duong, Bac Ninh…
Le marché immobilier industriel vietnamien connaît une forte croissance. Parallèlement, de nouvelles opportunités d'investissement s'ouvrent dans de nombreux secteurs, des zones économiques clés aux provinces et villes émergentes.
Développer des infrastructures industrielles vertes : le gouvernement vise à ce que 30 % des parcs industriels obtiennent la certification LEED/verte d'ici 2030, créant ainsi des opportunités pour des projets utilisant des matériaux recyclés, des systèmes d'énergie solaire sur les toits et des systèmes de traitement des eaux usées par recirculation. Le projet de complexe industriel coréen de Hung Yen, d'un investissement total de 6 083 milliards de VND, illustre parfaitement cette tendance.
Expansion sur le marché secondaire : Des provinces comme Dak Lak, Phu Tho et Tay Ninh attirent les investisseurs grâce à leurs importants fonds fonciers et à leurs incitations spéciales. Le projet de parc industriel de Phu Xuan, d'une superficie de 313 hectares à Dak Lak, et la phase 2 du parc industriel de Bac Dong Phu à Binh Phuoc promettent des rendements locatifs de 12 à 15 % par an grâce à des prix fonciers 40 % inférieurs à ceux des zones clés.
Logistique moderne et transport multimodal : la demande d'entreposage frigorifique industriel pour les industries agroalimentaire et pharmaceutique devrait augmenter de 25 % par an, tandis que les centres de distribution régionaux (CDR) de Cai Mep (Ba Ria-Vung Tau) et de Lac Hong (Hai Phong) manquent de 500 000 m² d'espace. Les investisseurs peuvent combiner des modèles d'entrepôts intelligents avec une gestion intégrée des stocks par IA et des systèmes de cross-dock pour optimiser la chaîne d'approvisionnement.
Industrie 4.0 et innovation : le déploiement de la 5G dans les zones industrielles clés permet l'utilisation de robots autonomes et de systèmes de suivi de la production en temps réel. Au parc technologique de Hoa Lac, Nestlé et Intel testent un modèle d'« usine numérique » utilisant un jumeau numérique, ce qui devrait permettre de réduire les coûts d'exploitation de 15 %.
Développer un écosystème industriel fermé : La tendance à la création de pôles industriels spécialisés (CLKCN) est en hausse, comme le pôle électronique de Bac Ninh-Vinh Phuc ou le centre textile de Long An. Ces parcs industriels intègrent la production des matières premières à la production auxiliaire, réduisant ainsi de 30 % les coûts logistiques des entreprises.
S'adapter à la politique mondiale d'impôt minimum : selon la réglementation de l'OCDE, les multinationales devront s'acquitter d'un impôt minimum de 15 % à partir de 2024, ce qui les encourage à investir dans les infrastructures vertes et le bien-être de leurs employés. Cela ouvre des perspectives pour des projets de logements sociaux de haut standing et des centres de formation professionnelle dans les parcs industriels.
Malgré de nombreuses opportunités de développement, le marché immobilier industriel vietnamien est également confronté à de nombreux défis. La résolution de ces problèmes nécessite des politiques adaptées, un investissement important des entreprises et l'implication des agences de gestion.
Planification et risques juridiques : Le chevauchement des planifications dans 28 % des parcs industriels provinciaux nécessite un mécanisme de coordination intersectorielle. La solution consistant à appliquer une plateforme numérique SIG à la gestion des terrains industriels est actuellement expérimentée par le ministère de la Planification et de l'Investissement dans 15 provinces.
Pression concurrentielle des pays voisins : Pour conserver son avantage sur la Thaïlande et l'Indonésie, le Vietnam doit améliorer son indice logistique (actuellement classé 39/160) en développant des ports en eau profonde et des systèmes d'entrepôts sous douane. Le projet de port de Cai Mep et la ligne ferroviaire reliant Lao Cai à Hai Phong sont en cours d'accélération.
Transition énergétique dans l'industrie : Selon l'engagement de la COP28, au moins 20 % de l'électricité des zones industrielles devra provenir de sources renouvelables d'ici 2030. Le modèle PPP d'installation de panneaux solaires sur les toits et de systèmes de stockage d'énergie par batteries est encouragé par des incitations fiscales.
Selon l'Annuaire de l'immobilier industriel du Vietnam - Plan de développement jusqu'en 2030 , le marché immobilier industriel du Vietnam est confronté à une opportunité « en or » de devenir le centre de fabrication intelligent de l'ASEAN, en particulier dans les secteurs de la haute technologie et de la logistique.
Les investisseurs devraient se concentrer sur trois piliers : développer des parcs industriels verts intégrant les énergies renouvelables ; construire un écosystème industriel fermé en fonction de la chaîne de valeur et appliquer la technologie numérique à la gestion des infrastructures.
Parallèlement, l’équilibre entre croissance et développement durable grâce à des mécanismes stricts de surveillance environnementale sera essentiel pour maintenir l’attrait à long terme de ce segment.
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