Pourquoi les prix de l’immobilier ne peuvent-ils pas baisser ?

Les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers montrent qu'au cours des dix dernières années, les prix de l'immobilier ont été multipliés par dix. Rien qu'en 2021, le prix moyen d'une maison a connu une croissance à deux chiffres, dépassant même largement celle de la même période. Aujourd'hui, malgré le ralentissement du marché, le segment des appartements maintient sa dynamique de croissance.

De même, Savills Vietnam a souligné qu'au troisième trimestre 2023, le prix primaire moyen des appartements a atteint 54 millions de VND/m2, en hausse pendant 19 trimestres consécutifs et en hausse de plus de 77 % par rapport au premier trimestre 2019.

Selon les experts, malgré la hausse des prix de l'immobilier, ils ne peuvent être réduits à court terme. En effet, de nombreux coûts expliquent ces prix élevés, tels que le prix des terrains, des matériaux de construction et les intérêts des emprunts.

M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, a analysé que les prix de l'immobilier dépendent de nombreux facteurs tels que les prix des terrains, les coûts de construction, la légalité, etc. Si ces facteurs affectent en même temps, il sera difficile pour les entreprises de réduire les prix de l'immobilier.

La hausse des coûts rend difficile pour les entreprises de baisser les prix de l’immobilier. (Illustration : Cong Hieu).

Plus précisément, pour un projet immobilier, le coût du terrain est l'un des principaux facteurs de coût qui influencent le prix de revient. En moyenne, en zone urbaine, les frais d'utilisation du sol représentent environ 10 % du prix d'un appartement, 20 à 30 % de celui d'une maison de ville de faible hauteur et environ 50 % de celui d'une villa.

Ces dernières années, les prix des terrains ont augmenté de 15 à 30 %, ce qui fait grimper les prix des logements de 2 à 8 %.

Ces dernières années, les prix des terrains ne sont pas les seuls à avoir augmenté. Les matériaux de construction tels que le fer, l'acier et le sable ont également fortement augmenté. Par exemple, les prix du fer et de l'acier ont augmenté d'environ 15 à 20 %, tandis que le coût des matières premières représente 65 à 70 % de la valeur estimée des projets de construction.

De plus, le coût de mise en œuvre du projet est également accru en raison de nombreux problèmes juridiques qui allongent la durée des travaux. M. Tuan a indiqué que certains projets nécessitent jusqu'à quatre à cinq ans de procédures juridiques. L'achèvement de ces procédures ne se résume pas à une simple demande de l'entreprise au ministère et à la réception d'une notification officielle, mais doit également attendre l'avis des services, branches et secteurs concernés. Ce délai, qui doit respecter la réglementation, est souvent long.

« Le temps des procédures juridiques est très long et affecte grandement les coûts des entreprises », a déclaré M. Tuan.

M. Tuan a également donné un exemple : si une entreprise achète un terrain d'une valeur de 500 milliards de VND, elle perdra 10 % des intérêts de son prêt chaque année, soit 50 milliards de VND. L'entreprise est obligée d'ajouter ce coût au prix.

« De nombreuses entreprises sont actuellement bloquées, car si elles baissent leurs prix, elles subiront de lourdes pertes, et si elles ne baissent pas leurs prix, elles ne pourront pas vendre leurs produits. Par conséquent, face à de nombreux projets inachevés, de nombreux investisseurs renoncent à construire et recherchent des partenaires de transfert », a expliqué M. Tuan.

M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société immobilière Viet An Hoa, a également déclaré qu'un obstacle majeur qui rend difficile la baisse des prix de l'immobilier est que les coûts d'investissement sont trop élevés.

« Dans la structure actuelle des coûts du projet, les coûts de construction ont presque doublé par rapport à il y a 4 à 5 ans, passant de 7 à 7,5 millions de VND/m3 à plus de 12 millions de VND/m2 », a déclaré M. Quang.

En outre, selon M. Quang, il est très difficile de réduire les prix de l'immobilier car le marché compte non seulement des entreprises nationales mais aussi de nombreux investisseurs étrangers.

Par conséquent, les entreprises étrangères qui investissent dans des projets privilégient souvent des segments de marché de premier ordre, des emplacements de choix, des documents juridiques complets et une qualité de produit supérieure à celle des projets des investisseurs nationaux. Le prix ne peut donc pas être bas. Lorsqu'elles commercialisent leurs produits, elles anticipent toujours leur production sur deux à trois ans, ce qui entraîne des prix souvent très élevés. Les entreprises étrangères bénéficient d'avantages en termes de sources de financement et de coûts d'investissement, ce qui les empêche de réduire leurs prix de vente.

Selon le Dr Nguyen Duy Phuong, directeur des investissements de DGCapital, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les investisseurs dans des projets immobiliers ne choisissent pas de réduire les prix des logements.

En particulier, on constate que lors de la mise en œuvre d'un projet, l'investisseur a hypothéqué le terrain et les actifs futurs pour emprunter des capitaux à la banque. La baisse du prix de vente affectera la valeur de la garantie bancaire, alors que l'investisseur ne dispose d'aucun autre actif pour compléter les prêts.

De plus, de nombreux projets sont bloqués par des litiges juridiques pendant des années avant de pouvoir être commercialisés. Pendant ce temps, les investisseurs doivent encore supporter des coûts d'intérêts et de foncier en constante augmentation.

Chau Anh

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