Déçu de devenir riche rapidement après avoir acheté un terrain pour le diviser et le vendre

Lutter pour le rêve du partage des terres

Ces dernières années, la pratique consistant à acquérir de vastes parcelles de terrain pour les diviser et les vendre s'est répandue dans de nombreuses localités. En particulier, lorsque la « fièvre foncière » a éclaté, de nombreuses personnes ont investi dans l'achat de vastes parcelles de terrain, allant de quelques milliers à quelques dizaines de milliers de mètres carrés, pour seulement quelques millions de VND le mètre carré, dans l'intention de les diviser en parcelles plus petites destinées à la vente.

De nombreux propriétaires fonciers ont réalisé de gros bénéfices grâce à cette astuce, qui consiste à « diviser les terres pour les vendre ». Cependant, la morosité du marché et le durcissement de la réglementation foncière par les autorités ont placé de nombreux investisseurs dans une situation difficile.

Mme Nguyen Thi Trang, investisseuse à Hanoï , a déclaré qu'en 2021, elle et son groupe d'investissement avaient réuni plus de 20 milliards de VND pour acquérir un terrain de plus de 10 000 mètres carrés dans la commune de Tien Xuan (Thach That, Hanoï) afin de le diviser. Cependant, comme ce terrain ne comptait que 120 mètres carrés de terrain résidentiel, le reste étant constitué de jardins et d'étangs, il a été contraint de le convertir en terrain résidentiel.

« Avec ce terrain, selon les estimations, outre la superficie destinée aux infrastructures, nous pouvons le diviser en plus de 50 parcelles de 60 à 100 m² à vendre. Le prix du marché des terrains résidentiels traversés par des routes fluctue également entre 10 et 13 millions de VND/m² », a expliqué Mme Trang.

Cependant, jusqu'à présent, tous les calculs de son groupe d'investissement et de la sienne ont échoué, la demande de conversion et de division des terres n'étant toujours pas finalisée. Plus inquiétant encore, les terres sont abandonnées et les prêts des membres du groupe d'investissement sont en souffrance.

« L'investissement du groupe dans ce terrain a été principalement réalisé grâce à des emprunts auprès de banques et de proches. Ne pas parvenir à atteindre cet objectif est source de difficultés pour le groupe, qui se retrouve parfois en désaccord sur la question de savoir s'il faut le vendre ou le conserver », a déclaré Mme Trang.

Un terrain dans la commune de Co Dong (ville de Son Tay, Hanoi) a été divisé en 120 parcelles et mis en vente (Illustration : Ha Phong).

De même, M. Nguyen Duc Tai, à Hanoï, est lui aussi en difficulté. Il a décidé d'acheter un terrain de plus de 5 000 m² à Ba Vi pour le diviser, mais sans succès. Jusqu'à présent, l'argent investi dans ce terrain est resté inutilisé, tandis que les dettes à rembourser lui ont donné du fil à retordre.

« En 2021, j'ai décidé d'acheter un terrain de 5 000 m² dans la commune de Minh Quang, district de Ba Vi, pour plus d'un million de VND/m², dans l'intention de le diviser pour le vendre. En résumé, si la conversion et la division du terrain sont réussies, mon terrain sera divisé en 15 petites parcelles d'environ 100 à 200 m² chacune », a déclaré M. Tai, ajoutant qu'en le vendant au prix du marché local à ce moment-là, soit environ 4 à 5 millions de VND/m², il pourrait gagner environ 20 milliards de VND. Après déduction du capital, des intérêts, des coûts de conversion foncière et des coûts d'infrastructure, il a tout de même réalisé un bénéfice de plus de 5 à 7 milliards de VND.

Limite de conversion réduite

Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2013, la limite d'attribution des terres et leur reconnaissance comme terrains résidentiels pour les ménages et les particuliers seront déterminées par le Comité populaire provincial.

Par exemple, en 2017, le Comité populaire de Hanoï a réglementé la limite d'attribution des terres dans la ville. Ainsi, pour les quartiers, la superficie maximale est de 90 m² ; pour les communes limitrophes des districts et des villes, elle est de 120 m² ; pour les communes de plaine, elle est de 180 m² ; pour les communes du centre, elle est de 240 m² ; et pour les communes des zones montagneuses, elle est de 300 m².

Suite à cette politique, de nombreuses localités ont corrigé la limite d'utilisation des terres conformément à la nouvelle réglementation. Cependant, les personnes bénéficiant de droits d'utilisation des terres dépassant cette limite ne déposent pas toutes leurs registres pour les corriger. Cependant, en cas d'enregistrement de modifications (achat, vente, donation, héritage…), il est obligatoire de corriger la limite susmentionnée.

Selon les experts juridiques, si les terrains dépassent la limite susmentionnée, les acheteurs doivent être très prudents. Il est préférable de s'adresser au comité populaire du district, de la commune, du quartier, au bureau d'enregistrement foncier ou à un avocat pour obtenir des conseils et des orientations, afin d'éviter de tomber sur des terrains bon marché, de les conserver et de s'endetter.

Selon les experts, la division généralisée des parcelles de terrain à vendre entraîne de nombreuses conséquences sur le marché et la planification (Photo : Ha Phong).

Du point de vue du marché, Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que ces opérations de lotissement foncier sont à l'origine de la hausse des prix, suscitant une véritable frénésie foncière. Elles ont de nombreuses conséquences en termes de gestion, notamment pour la stabilité et la pérennité du marché. Un marché n'est durable que si le développement du projet est conforme à la planification, à la stratégie de développement économique , à la création d'emplois stables pour la population locale et à l'évaluation et à l'approbation locales.

De plus, la multiplication des lotissements et des ventes de terrains impacte fortement les travaux d'urbanisme et engendre de nombreux problèmes lors de la mise en œuvre de nouveaux plans, notamment dans les localités dépourvues de plan. De nombreuses personnes modifient la destination de leurs terrains résidentiels, et l'augmentation soudaine de la population complique considérablement la mise en œuvre des plans.

« Les autorités doivent disposer de mécanismes et de politiques pour « resserrer » cette activité, en garantissant la sécurité sociale et en veillant à ce que les lois de l'État ne soient pas violées », a souligné M. Dinh.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-mong-giau-nhanh-sau-khi-manh-tay-gom-dat-nen-de-tach-thua-ban-nen-20230404093643511.htm