Fondée en 2010 avec l'ambition de créer une nouvelle culture du travail, WeWork a connu un essor fulgurant puis un déclin en seulement 9 ans et n'a pas pu se remettre de la pandémie.
Dix jours avant la fin de 2018, le jet Gulfstream de WeWork, d'une valeur de 60 millions de dollars, décollait de New York pour Hawaï. À son bord se trouvaient le cofondateur Adam Neumann et un secret d'une valeur de 20 milliards de dollars : le Projet Fortitude. Dans le cadre de ce projet, le PDG de SoftBank, Masayoshi Son, allait porter son investissement à 10 milliards de dollars et racheter la plupart des parts de tous les investisseurs – à l'exception de Neumann – pour 10 milliards de dollars supplémentaires.
Ce plan garantissait que WeWork resterait sous le contrôle de la famille Neumann pour des générations, grâce au soutien d'un investisseur aux poches bien garnies et à la vision toujours plus ambitieuse. Mais en moins d'un an, le Gulfstream était à vendre, Neumann quittait ses fonctions et la valeur de WeWork chutait de sept fois.
Après la pandémie de Covid-19 et l'échec de sa tentative de sauvetage, WeWork s'est retrouvé avec des milliards de dollars de dettes et des retards de paiement d'intérêts sur ses obligations. De chouchou des investisseurs en capital-risque, valorisée à plusieurs dizaines de milliards de dollars, la start-up s'apprêtait à déposer le bilan, comme l'annonçait le Wall Street Journal début novembre. Qu'est-il arrivé à WeWork ?
Le rêve de « changer le monde »
En 2010, Adam Neumann et Miguel McKelvey ont utilisé les bénéfices de la vente de leur start-up Green Desk pour cofonder WeWork. Leur vision était de créer un « réseau social physique » capable d'attirer les travailleurs indépendants et les télétravailleurs.
Le modèle économique de WeWork consiste à louer des immeubles de bureaux (ou des étages individuels) à long terme, puis à les rénover pour les louer. Loin de se contenter de proposer des espaces de travail flexibles et de courte durée, l'entreprise ambitionne d'attirer une clientèle grâce à des espaces luxueux et modernes, ainsi qu'à des services pratiques favorisant les échanges, les loisirs et la restauration.
Pour les jeunes qui se demandent si la vie peut être plus intéressante que de passer leurs journées devant un écran d'ordinateur, WeWork propose bière, flippers et salles de méditation. Neumann prône la création d'une nouvelle culture du travail, partout. « Nous sommes là pour changer le monde. C'est ce qui compte le plus pour moi », a-t-il déclaré.
Adam Neumann à Shanghai, en Chine, le 12 avril 2018. Photo : Reuters
En théorie, les coûts de location des espaces et d'exploitation des services devaient être inférieurs aux loyers facturés aux locataires, ce qui permettrait à WeWork de dégager des bénéfices. Comme la plupart des start-ups qui doivent investir massivement durant leurs premières années, Neumann a analysé les avantages du nouveau modèle et la perspective d'un marché du coworking de 2 000 milliards de dollars – un chiffre que The Guardian a par la suite jugé exagéré – afin d'attirer des capitaux.
Il a toujours affirmé qu'il n'avait fallu que 28 minutes à Masayoshi Son, PDG de SoftBank, pour décider d'investir dans WeWork. En 2017, SoftBank et Vision Fund ont investi 4,4 milliards de dollars dans cette start-up, la valorisant alors à 20 milliards de dollars. En 2018, SoftBank s'est engagé à injecter 4,25 milliards de dollars supplémentaires, faisant de WeWork l'une des licornes les plus prestigieuses au monde (une start-up valorisée à plus d'un milliard de dollars).
L'éclatement de la bulle spéculative
Des questions commençaient déjà à fuser. En 2017, le Wall Street Journal se montrait sceptique face à une start-up valorisée à 20 milliards de dollars qui se contentait de louer des espaces de bureaux. Sans parler de sa valorisation de 47 milliards de dollars lors d'une levée de fonds privée, ni de la prévision « énorme » de 100 milliards de dollars avancée par Morgan Stanley.
Le faste fut de courte durée. En 2018, lorsque WeWork a eu recours aux marchés obligataires pour emprunter des centaines de millions de dollars, l'entreprise a dû faire preuve de plus de transparence quant à ses finances. Des documents ont révélé qu'en 2017, WeWork avait enregistré une perte de 883 millions de dollars, malgré un chiffre d'affaires d'environ 886 millions de dollars. Une fuite du Financial Times a révélé que l'année suivante, la société avait accusé une perte de 1,9 milliard de dollars pour un chiffre d'affaires d'environ 1,8 milliard de dollars.
En 2019, WeWork avait dépassé JPMorgan Chase pour devenir le plus grand locataire commercial de New York et contrôlait à Londres une surface de bureaux plus importante que quiconque, à l'exception du gouvernement britannique. Cependant, les investisseurs s'interrogeaient sur sa situation financière fragile. En octobre de la même année, l'entreprise a renoncé à son projet d'introduction en bourse face à la réticence des investisseurs à acheter ses actions. Les banques étaient également réticentes à accorder des prêts à WeWork.
Durant toute cette période, Neumann est resté fidèle à lui-même. Ses voyages en jet privé auraient été liés à des expéditions transfrontalières de marijuana. Sa femme pouvait licencier des employés si elle le jugeait inapproprié, et l'entreprise a même conclu une réunion de licenciement par une prestation musicale .
La valorisation de WeWork a finalement chuté de 47 milliards de dollars en janvier 2019 à 7 milliards de dollars la même année, lors de son rachat par le groupe japonais SoftBank. Des milliers d'employés ont été licenciés. Neumann a démissionné et a perçu plus de 700 millions de dollars grâce à la vente d'actions à SoftBank et à des indemnités en espèces.
Évolution de la valorisation de WeWork entre 2013 et 2020, avec un pic en 2019 et des estimations allant de 8 à 104 milliards de dollars selon les institutions financières. Graphique : FT
Ce qui a transformé WeWork, chouchou des investisseurs en capital-risque, en paria est sans précédent en termes de croissance et de déclin, et dépasse également les préoccupations habituelles des investisseurs, telles que les flux de trésorerie futurs, selon une analyse de Bloomberg de 2019.
L'analyse soutient que le déclin de WeWork ne peut s'expliquer que par des arguments abstraits, à l'instar de la manière dont son fondateur, Neumann, a convaincu les investisseurs d'y injecter des dizaines de milliards de dollars. Force est de constater que Neumann a su vendre la vision d'une start-up capable de dominer le monde, et non celle d'une entreprise de location d'espaces de travail partagés.
Les difficultés liées à la Covid-19
À la mort de la dynastie Neumann, Sandeep Mathrani a pris la relève en février 2020. Sous sa direction, WeWork est entré en bourse en octobre 2021 par le biais d'une fusion avec une société d'acquisition à vocation spécifique (SPAC).
La pandémie de Covid-19 a engendré des craintes de récession économique et de suppressions d'emplois dans le secteur technologique, pesant sur la demande d'espaces de coworking. Plus largement, le marché locatif de bureaux a connu des difficultés après la pandémie, les employés hésitant à retourner au bureau.
Susannah Streeter, responsable des devises et des marchés chez Hargreaves Lansdown, a déclaré que WeWork montrait déjà des signes de faiblesse avant la pandémie, avec d'importantes pertes et un endettement considérable. « Mais la crise du Covid a mis à mal un modèle économique déjà fragile », a-t-elle ajouté.
Face à ces difficultés, WeWork a entrepris, en début d'année, de consolider ses finances pour faire face au ralentissement économique. En mars, l'entreprise a conclu un accord de restructuration de sa dette avec SoftBank ainsi qu'avec plusieurs grands établissements de crédit de Wall Street, dont King Street Capital Management et Brigade Capital Management.
SoftBank a accepté d'échanger environ 1,6 milliard de dollars de dettes contre un montage financier combinant nouvelles dettes et prises de participation dans WeWork. Cette transaction a permis de réduire la dette de l'entreprise de plus de 1,5 milliard de dollars.
Dans le cadre de cet accord, WeWork a également bénéficié d'un investissement du fonds Rajeev Misra de SoftBank, One Investment Management, qui a fourni près de 500 millions de dollars sous forme de dette à haut rendement. « Les nouveaux financements levés et engagés dans le cadre de cette transaction devraient permettre de financer intégralement le plan d'affaires de WeWork et de lui assurer une liquidité suffisante », avait alors déclaré l'entreprise.
Un espace WeWork à Londres, au Royaume-Uni, en octobre 2019. Photo : Bloomberg
Mais en mai, après avoir supervisé une restructuration financière, M. Mathrani a annoncé son départ de manière abrupte. En août, la survie de WeWork était remise en question, l'entreprise continuant d'accumuler les pertes et ses liquidités s'amenuisant.
L'entreprise a dépensé 530 millions de dollars au cours du premier semestre et dispose d'environ 205 millions de dollars de trésorerie, selon les documents déposés auprès des autorités boursières. Parallèlement, elle affiche une dette à long terme de 2,9 milliards de dollars et des loyers impayés de plus de 13 milliards de dollars, dans un contexte de hausse des coûts d'emprunt et de difficultés à louer ses bureaux.
Le conseil d'administration avait alors déclaré que « les pertes avaient entraîné un nombre croissant de départs de membres... et qu'il existait de sérieux doutes quant à la capacité de l'entreprise à poursuivre ses activités. »
WeWork a donc présenté un plan visant à améliorer sa liquidité et sa rentabilité, prévoyant notamment de réduire ses coûts en restructurant et en renégociant ses baux, d'augmenter son chiffre d'affaires en limitant le taux de désabonnement et en développant ses nouvelles ventes. L'entreprise a indiqué qu'elle chercherait à lever des capitaux supplémentaires par l'émission d'obligations, d'actions ou la vente d'actifs.
Ce mois-ci également, trois membres du conseil d'administration ont démissionné en raison de profonds désaccords sur la gouvernance et l'orientation stratégique. Quatre nouveaux administrateurs, experts en restructuration financière, ont été nommés pour négocier avec les créanciers.
La situation est préoccupante. L'action WeWork a chuté de 96 % depuis le début de l'année. En juin, l'entreprise comptait 777 espaces de coworking répartis dans 39 pays, dont 30 % aux États-Unis. Elle doit faire face à des loyers estimés à 10 milliards de dollars d'ici la fin de l'année (à partir du second semestre) et jusqu'à fin 2027, et à 15 milliards de dollars supplémentaires à partir de 2028.
D'après des sources du WSJ , WeWork pourrait se placer sous la protection du chapitre 11 de la loi sur les faillites dès la semaine prochaine, début novembre, ce qui lui permettrait de restructurer ses activités et sa dette. La loi exige que ce plan de restructuration soit approuvé par le tribunal des faillites et les créanciers.
Mais la transformation de WeWork reste une question en suspens. La start-up s'est toujours présentée comme « à faible intensité capitalistique », c'est-à-dire qu'elle ne possède que très peu d'actifs physiques. Cette approche a rendu WeWork véritablement disruptive à deux égards.
Premièrement, en louant plutôt qu'en achetant ou en construisant, ils peuvent développer rapidement leur réseau, à condition de disposer des fonds nécessaires pour payer le loyer. Deuxièmement, au-delà du marketing, ils mettent en avant les atouts de l'aménagement des espaces et de l'environnement de travail pour convaincre leurs clients, qu'il s'agisse de travailleurs indépendants ou d'entreprises en forte croissance qui ne peuvent se permettre d'agrandir leurs bureaux de manière traditionnelle.
Mais le modèle économique « à faible intensité capitalistique » présente aussi des inconvénients. Aswath Damodaran, professeur de finance à l’université de New York, s’est montré sceptique dès le départ quant au modèle de WeWork. « En période faste, vos immeubles sont pleins. En période de crise, les locataires partent, et vous vous retrouvez avec un immeuble vide et un prêt immobilier à rembourser », a-t-il déclaré.
Phien An ( synthèse )
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