Fondée en 2010 avec l'ambition de créer une nouvelle culture du travail, WeWork a connu un essor fulgurant avant de s'effondrer en seulement 9 ans et n'a pas réussi à se redresser après la pandémie.
Dix jours avant la fin de 2018, l'avion Gulfstream de WeWork, d'une valeur de 60 millions de dollars, décollait de New York à destination d'Hawaï. À son bord se trouvaient le cofondateur Adam Neumann et un secret de 20 milliards de dollars : le Projet Fortitude, dans lequel le PDG de SoftBank, Masayoshi Son, avait porté l'investissement à 10 milliards de dollars et racheté la plupart des parts de tous les investisseurs – à l'exception de Neumann – pour 10 milliards de dollars supplémentaires.
Ce plan garantissait que WeWork resterait sous le contrôle de la famille Neumann pour des générations, grâce au soutien d'un investisseur solide et à une vision toujours plus ambitieuse. Cependant, en moins d'un an, les avions Gulfstream furent mis en vente, Neumann perdit son poste et la valeur de WeWork chuta de sept fois.
Après avoir subi une nouvelle vague de Covid-19 et plusieurs tentatives infructueuses pour sauver son entreprise, WeWork s'est retrouvée avec des milliards de dollars de dettes et en défaut de paiement sur ses obligations. Autrefois chouchou des investisseurs en capital-risque, valorisée à plusieurs dizaines de milliards de dollars, la start-up, selon un article du Wall Street Journal paru début novembre, s'apprêtait à déposer le bilan. Qu'est-il arrivé à WeWork ?
Le rêve de « changer le monde »
En 2010, Adam Neumann et Miguel McKelvey ont utilisé les bénéfices de la vente de leur start-up Green Desk pour cofonder WeWork. Leur vision était de créer un « réseau social physique » capable d'attirer les travailleurs indépendants et les personnes travaillant à domicile.
Le modèle économique de WeWork repose sur la location à long terme d'immeubles de bureaux (ou d'étages individuels), puis leur rénovation pour la location. Il ne s'agit pas simplement de proposer des espaces de travail flexibles et temporaires ; l'entreprise attire stratégiquement ses clients grâce à des espaces luxueux et modernes, ainsi qu'à des équipements favorisant les échanges, les loisirs et la restauration.
Pour les jeunes qui se demandent s'il existe quelque chose de plus intéressant dans la vie que de rester assis devant un écran d'ordinateur toute la journée, WeWork propose de la bière, des flippers et des salles de méditation. Neumann a parcouru le monde pour promouvoir la création d'une nouvelle culture du travail et bien plus encore. « Nous sommes là pour changer le monde. Rien ne m'intéresse plus que cela », a-t-il déclaré un jour.
Adam Neumann à Shanghai, en Chine, le 12 avril 2018. Photo : Reuters
En théorie, les coûts engendrés, notamment le loyer et les services d'exploitation, devaient être inférieurs au prix facturé aux locataires, permettant ainsi à WeWork de dégager des bénéfices. Comme la plupart des start-ups qui doivent investir massivement durant leurs premières années, Neumann a analysé les avantages du nouveau modèle et la perspective d'un marché du coworking de 2 000 milliards de dollars – un chiffre que The Guardian a par la suite jugé surévalué – afin d'attirer des financements.
Il raconte toujours que Masayoshi Son, PDG de SoftBank, n'a mis que 28 minutes à décider d'investir dans WeWork. En 2017, SoftBank et Vision Fund ont investi 4,4 milliards de dollars dans la start-up, la valorisant alors à 20 milliards de dollars. En 2018, SoftBank a investi 4,25 milliards de dollars supplémentaires, faisant de WeWork l'une des licornes les plus importantes au monde (une start-up valorisée à plus d'un milliard de dollars).
La bulle spéculative a éclaté.
Des doutes commençaient déjà à émerger. En 2017, le Wall Street Journal exprimait son scepticisme quant à cette start-up valorisée à 20 milliards de dollars, qui se résumait à une entreprise de location de bureaux. Et ce, sans même évoquer la valorisation de 47 milliards de dollars atteinte lors d'une levée de fonds privée, ni l'estimation astronomique de 100 milliards de dollars que Morgan Stanley prévoyait pour l'entreprise.
Le faste et le glamour furent de courte durée. En 2018, lorsque WeWork a sollicité un emprunt obligataire de plusieurs centaines de millions de dollars, l'entreprise a dû divulguer davantage d'informations sur sa situation financière. Des documents ont révélé qu'en 2017, WeWork avait enregistré une perte de 883 millions de dollars, malgré un chiffre d'affaires d'environ 886 millions de dollars. Une fuite du Financial Times a révélé que l'année suivante, la société avait perdu 1,9 milliard de dollars pour un chiffre d'affaires d'environ 1,8 milliard de dollars.
En 2019, WeWork avait dépassé JPMorgan Chase pour devenir la plus grande société de location commerciale de New York et contrôlait à Londres une surface de bureaux plus importante que quiconque, à l'exception du gouvernement britannique. Cependant, les investisseurs s'interrogeaient sur la fragilité de sa situation financière. En octobre de la même année, l'entreprise a dû renoncer à son introduction en bourse, les investisseurs se montrant réticents à acquérir ses actions. Les banques étaient également plus enclines à accorder des prêts à WeWork.
Malgré ces épreuves, Neumann est resté fidèle à lui-même. Ses voyages en jet privé auraient été liés à un trafic transfrontalier de marijuana. Sa femme pouvait licencier des employés si elle le jugeait inapproprié, et l'entreprise a conclu une réunion de licenciement par une prestation musicale .
Finalement, la valorisation de WeWork a chuté de son pic de 47 milliards de dollars en janvier 2019 à 7 milliards de dollars à la fin de cette même année, date à laquelle l'entreprise a été rachetée par SoftBank (Japon). Des milliers d'employés ont été licenciés. Neumann a démissionné et a perçu plus de 700 millions de dollars grâce à la vente d'actions à SoftBank et à des indemnités en espèces.
La valorisation de WeWork a fluctué entre 2013 et 2020, atteignant un pic en 2019, avec des estimations des institutions financières oscillant entre 8 et 104 milliards de dollars. Graphique : FT
Selon une analyse de Bloomberg datant de 2019, ce qui a transformé WeWork, chouchou du capital-risque, en une entreprise méprisée, est un précédent dans tout modèle de croissance et de déclin, et non l'une des préoccupations habituelles des investisseurs, telles que les flux de trésorerie futurs.
L'analyse suggère que le déclin de WeWork ne peut s'expliquer que par des concepts abstraits, à l'image de la manière dont son fondateur, Neumann, a convaincu les investisseurs d'y injecter des dizaines de milliards de dollars. Force est de constater que Neumann était capable de vendre la vision d'une start-up capable de dominer le monde, et non celle d'une simple entreprise de location d'espaces de travail partagés.
En difficulté dans l'ère post-Covid-19
À la fin de l'ère Neumann, en février 2020, Sandeep Mathrani a pris les rênes. Sous sa direction, WeWork est entré en bourse en octobre 2021 par le biais d'une fusion avec une société d'acquisition à vocation spécifique (SPAC).
La pandémie de Covid-19 a semé la panique, engendrant des craintes de récession économique et provoquant des suppressions d'emplois dans le secteur technologique, ce qui a fortement pesé sur la demande d'espaces de coworking. Plus largement, le marché de la location de bureaux a souffert après la pandémie, les employés hésitant à retourner au bureau.
Susannah Streeter, responsable des changes et des marchés chez Hargreaves Lansdown, a déclaré que WeWork montrait déjà des signes de faiblesse, avec des pertes importantes et un endettement croissant, avant la pandémie. « Mais la crise du Covid-19 leur a fait payer le prix d'un modèle économique déjà fragile », a-t-elle ajouté.
Face à ces difficultés, WeWork a entrepris, en début d'année, de consolider ses finances pour mieux traverser la crise. En mars, l'entreprise a conclu un accord de restructuration de sa dette avec SoftBank ainsi qu'avec plusieurs grands créanciers de Wall Street, dont King Street Capital Management et Brigade Capital Management.
SoftBank a accepté de convertir environ 1,6 milliard de dollars de dettes de WeWork en un nouveau mix de dettes et de capitaux propres. Cette transaction a permis de réduire la dette de l'entreprise de plus de 1,5 milliard de dollars.
Dans le cadre de cet accord, WeWork a également bénéficié d'un investissement du fonds Rajeev Misra de SoftBank, One Investment Management, sous forme de dette à taux d'intérêt élevé d'environ 500 millions de dollars. « Les nouveaux fonds levés et engagés dans le cadre de cette transaction devraient permettre de financer intégralement le plan d'affaires de WeWork et de lui assurer une liquidité suffisante », avait alors déclaré l'entreprise.
Un espace WeWork à Londres, en Angleterre, en octobre 2019. Photo : Bloomberg
Mais en mai dernier, après avoir supervisé la restructuration financière, Mathrani a annoncé son départ de manière abrupte. En août, WeWork a exprimé des doutes quant à sa capacité à poursuivre ses activités, face à des pertes continues et à une diminution de ses réserves de trésorerie.
D'après les documents déposés auprès des autorités boursières, la société a consommé 530 millions de dollars au cours du premier semestre et dispose d'environ 205 millions de dollars de trésorerie. Parallèlement, elle affiche une dette à long terme de 2,9 milliards de dollars et des loyers impayés de plus de 13 milliards de dollars, dans un contexte de hausse des coûts d'emprunt et de difficultés à louer des bureaux.
La direction a déclaré à l'époque que « les pertes ont entraîné le départ d'un nombre croissant de membres... et qu'il existe un doute considérable quant à la capacité de l'entreprise à poursuivre ses activités ».
Par conséquent, WeWork a présenté un plan visant à améliorer sa liquidité et sa rentabilité, comprenant la réduction des coûts par la restructuration et la renégociation des baux, l'augmentation du chiffre d'affaires grâce à la réduction du taux de désabonnement des membres et la génération de nouvelles ventes. L'entreprise a indiqué qu'elle chercherait à lever des capitaux supplémentaires par le biais d'émissions obligataires, d'offres d'actions ou de cessions d'actifs.
Ce mois-ci également, trois membres du conseil d'administration ont démissionné en raison de profonds désaccords sur la gouvernance et l'orientation stratégique. Quatre nouveaux administrateurs, experts en restructuration financière, ont été nommés pour négocier avec les créanciers.
La situation est préoccupante. Depuis le début de l'année, l'action WeWork a chuté de 96 %. En juin, la société exploitait 777 espaces de coworking dans 39 pays, dont 30 % aux États-Unis. Elle doit faire face à des loyers estimés à 10 milliards de dollars à compter du second semestre de cette année et jusqu'à fin 2027, et à 15 milliards de dollars supplémentaires à partir de 2028.
Début novembre, des sources du WSJ indiquaient que WeWork pourrait se placer sous la protection du chapitre 11 de la loi sur les faillites dès la semaine suivante, ce qui lui permettrait de restructurer ses activités et sa dette. Conformément à la réglementation, un tel plan de restructuration doit être approuvé par le tribunal des faillites et les créanciers.
Mais la question de la transformation de WeWork reste posée. Auparavant, la start-up se présentait comme une entreprise « à faible intensité capitalistique », c’est-à-dire ne possédant que peu d’actifs physiques. C’est ce qui a véritablement fait de WeWork une entreprise révolutionnaire, et ce, à deux égards.
Premièrement, en louant plutôt qu'en achetant ou en construisant, ils peuvent étendre rapidement leur réseau, à condition de disposer des fonds nécessaires pour couvrir le loyer. Deuxièmement, au-delà du simple marketing, ils tirent pleinement parti des atouts de l'aménagement de l'espace et de l'environnement de travail pour convaincre leurs clients, qu'il s'agisse de travailleurs indépendants ou d'entreprises en forte croissance qui ne peuvent se permettre d'agrandir leurs bureaux de manière traditionnelle.
Mais le modèle économique « à faible intensité capitalistique » présente aussi des inconvénients. Aswath Damodaran, professeur de finance à l'université de New York, s'est montré sceptique dès le départ quant au modèle de WeWork. « En période faste, vos immeubles sont pleins. En période de crise, les locataires partent, et vous vous retrouvez avec un immeuble vide et une dette à rembourser », a-t-il déclaré.
Phiên An ( compilé )
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