Le facteur décisif du succès ou de l'échec de la deuxième politique fiscale immobilière

Au Vietnam, les prix de l'immobilier fluctuent non seulement sur le marché, mais aussi dans les registres fonciers. Ces incohérences rendent difficile une taxation efficace des biens immobiliers secondaires.

De plus en plus de personnes possèdent une résidence secondaire, mais celle-ci n'est pas imposée (photo d'illustration).

De plus en plus de personnes possèdent une résidence secondaire. (photo d'illustration)

Construction préliminaire d'une base de données nationale sur l'immobilier

La seconde taxe foncière suscite encore de nombreux débats quant à son taux, son champ d'application et son étendue. Toutefois, un point fait consensus parmi les entreprises et les experts : la nécessité d'une base de données nationale sur le marché immobilier. Cette base de données sera déterminante pour le succès ou l'échec de cette politique fiscale et doit être une priorité.

Le Dr Tran Xuan Luong (Université nationale d'économie ) a affirmé que sans système de base de données de marché, les politiques fiscales ne seront pas efficaces et provoqueront même un déséquilibre et une instabilité sociale.

« Des sources de données transparentes provenant de l’État constitueront la base d’une évaluation immobilière objective et précise, à partir de laquelle la nouvelle taxation ciblera les bons acteurs et atteindra l’objectif de régulation du marché », a déclaré M. Luong.

Cet expert a également souligné qu'un pays souhaitant gérer son économie doit disposer d'un système de base de données recensant les revenus et les actifs de ses citoyens. Ce système est en vigueur depuis longtemps dans le monde .

La mise en place d'une base de données nationale sur le marché immobilier sera le facteur déterminant du succès ou de l'échec de la deuxième politique fiscale immobilière.

« Pour mettre en place un système national de base de données sur le marché immobilier, la participation simultanée de nombreux ministères et services est indispensable. Il ne s’agit pas seulement de la responsabilité du ministère de la Construction , mais aussi de celle de l’Office général des statistiques (ministère du Plan et de l’Investissement), du ministère des Finances, du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement… », a ajouté M. Luong.

Le Dr Nguyen Tri Hieu, directeur de l'Institut de recherche et de développement des marchés financiers et immobiliers mondiaux, a également déclaré que l'évaluation immobilière au Vietnam présente encore de nombreuses lacunes. Sans prix de référence, la taxation s'avère quasiment impossible.

De même, M. Tran Vu, directeur commercial de la société par actions DHCONS Construction, a souligné que la priorité absolue des ministères et des administrations est la mise en place d'un système national de base de données sur le marché immobilier. Ce système a non seulement une incidence sur la politique fiscale, mais il constitue également un facteur fondamental déterminant la faisabilité de nombreuses autres réglementations, notamment le barème des prix fonciers – un point qui pose problème au secteur immobilier.

« La base de données nationale sur le marché immobilier peut être considérée comme un “projet du siècle”. Si elle est menée à terme, le Vietnam sera l’un des rares pays d’Asie du Sud-Est à pouvoir le faire », a affirmé M. Tran Vu.

Difficultés à collecter des données

Selon M. Nguyen Tri Hieu, au Vietnam, le prix d'achat d'une maison indiqué dans le contrat et le prix de vente effectif sont deux choses totalement différentes. C'est tout le contraire des États-Unis, où il est quasiment impossible de manipuler les prix de vente.

« Lorsque des Américains empruntent de l’argent pour acheter une maison, les compagnies d’assurance et les experts immobiliers examinent minutieusement la légalité et la valeur du bien. Ces données sont ensuite transmises à la banque pour vérification, avant le déblocage des fonds. Après autant de contrôles, il est très difficile de falsifier le prix de la maison », a déclaré M. Hieu.

Lorsqu'une personne achète une maison avec ses propres fonds, elle doit le déclarer à l'administration fiscale. Celle-ci mandatera un expert pour réévaluer la valeur du bien immobilier et s'assurer que l'impôt a été payé correctement et intégralement.

En règle générale, lors des transactions immobilières aux États-Unis, un tiers est toujours mandaté pour enregistrer et déterminer la valeur du bien de manière indépendante. Cela permet à la fois de prévenir les fraudes sur les prix et de mettre à jour les informations du système national de bases de données.

Au Vietnam, la collecte d'informations sur le marché, notamment sur les prix de vente, constitue le principal défi pour la constitution de la base de données nationale. Même les entreprises spécialisées depuis de nombreuses années dans l'évaluation foncière éprouvent des difficultés à relever ce défi.

M. Ngo Gia Cuong, directeur de la Société vietnamienne d'évaluation et d'inspection (VAI), a partagé une anecdote : sur le marché secondaire, les prix indiqués dans les contrats sont généralement inférieurs à la valeur réelle et au prix catalogue des terrains. Il s'agit d'un moyen pour les vendeurs de réduire leurs charges financières, notamment leur impôt sur le revenu.

Lorsque les chiffres inscrits au contrat sont essentiellement « virtuels », les sources de collecte et de diffusion des informations de marché se limitent à quelques canaux : le cadastre, les organismes organisant des ventes aux enchères de droits d’utilisation des sols, les sociétés de vente aux enchères d’actifs, les salles de marché, les agences immobilières…

En réalité, les informations sur les prix de l'immobilier ne peuvent être obtenues qu'auprès du cadastre. Or, ces services ne disposent pas de données numérisées ; la recherche est donc principalement manuelle et effectuée par un personnel généralement expérimenté. Par conséquent, le traitement est long et source d'erreurs.

M. Vo Anh Tuan, directeur adjoint du Département de l'enregistrement foncier et des données d'information (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a indiqué qu'en septembre 2024, la base de données foncières mise en place par le gouvernement central était complète pour quatre composantes, dont les données relatives au cadre de prix des terrains. Concernant les localités, seules 300 des 705 unités de niveau district avaient actuellement achevé la constitution de cette base de données.

Commentant l'état d'avancement de la mise en place d'une base de données foncières à l'échelle nationale, M. Tuan a déclaré que le système d'information n'était pas achevé et ne répondait pas aux exigences fixées par le gouvernement.

Auparavant, le gouvernement avait publié la résolution n° 37/NQ-CP, déclarant l'objectif de mener à bien la construction d'une base de données numérique et d'un système national d'information foncière centralisé, unifié, synchrone, polyvalent et interconnecté d'ici 2025.

La seconde taxe foncière contribuera à bâtir un marché sain, stable et transparent. C'est difficile, mais pas impossible, si elle repose sur une base de données nationale.

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