Le facteur décisif du succès ou de l’échec de la deuxième politique fiscale immobilière
Les prix de l'immobilier au Vietnam fluctuent non seulement sur le marché, mais aussi sur le papier et dans les livres. Si les chiffres sont incohérents, il sera difficile de taxer efficacement les biens immobiliers secondaires.
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| De plus en plus de personnes possèdent des résidences secondaires. (photo d'illustration) |
Construction précoce d'une base de données nationale sur l'immobilier
La deuxième taxe foncière suscite encore de nombreuses opinions quant à ses taux, ses sujets d'application et son champ d'application. Cependant, un point sur lequel la plupart des entreprises et des experts s'accordent est la nécessité d'une base de données nationale sur le marché immobilier. Ce sera un facteur déterminant du succès ou de l'échec de la politique fiscale et doit être une priorité.
Le Dr Tran Xuan Luong (Université nationale d'économie ) a affirmé que sans un système de base de données de marché, les politiques fiscales ne seront pas efficaces, provoquant même un déséquilibre social et une instabilité.
« Des données transparentes de l'État constitueront la base d'une évaluation immobilière objective et précise, à partir de laquelle la nouvelle fiscalité ciblera les bons sujets et atteindra l'objectif de réguler le marché », a déclaré M. Luong.
Cet expert a également souligné qu'un pays souhaitant gérer son économie doit disposer d'un système de base de données contenant des informations sur les revenus et le patrimoine de sa population. Ce système est en place depuis longtemps dans le monde .
La constitution d’une base de données nationale sur le marché immobilier sera le facteur décisif du succès ou de l’échec de la deuxième politique fiscale immobilière.
« La mise en place d'une base de données nationale sur le marché immobilier nécessite la participation simultanée de nombreux ministères et services. Cette responsabilité incombe non seulement au ministère de la Construction , mais aussi à l'Office général des statistiques (ministère de la Planification et de l'Investissement), au ministère des Finances, au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement… », a ajouté M. Luong.
Le Dr Nguyen Tri Hieu, directeur de l'Institut de recherche et de développement des marchés financiers et immobiliers mondiaux, a également déclaré que l'évaluation immobilière au Vietnam présentait encore de nombreuses lacunes. Si le prix standard ne peut être déterminé, la taxation est quasiment impossible.
De même, M. Tran Vu, directeur commercial de la société par actions DHCONS Construction, a déclaré que la priorité absolue des ministères et des administrations est de mettre en place une base de données nationale sur le marché immobilier. Non seulement cela influence la politique fiscale, mais c'est aussi un facteur fondamental qui détermine la faisabilité d'une série d'autres réglementations, notamment la liste des prix des terrains – un « problème » qui pose problème au secteur immobilier.
« La base de données nationale sur le marché immobilier peut être considérée comme un projet du siècle. Si elle est menée à bien, le Vietnam sera l'un des rares pays d'Asie du Sud-Est à pouvoir y parvenir », a affirmé M. Tran Vu.
Difficultés à collecter des données
Selon M. Nguyen Tri Hieu, au Vietnam, le prix du contrat et le prix réel de la transaction sont deux chiffres différents, « comme le ciel et la terre ». C'est tout le contraire aux États-Unis, où les informations sur les prix de vente sont quasiment impossibles à manipuler.
« Lorsque les Américains empruntent pour acheter une maison, les compagnies d'assurance et les experts vérifient minutieusement la légalité et la valeur du bien. Les données sont ensuite transmises à la banque pour vérification, puis au moment du décaissement. Après avoir passé au crible tant de filtres, il est très difficile de fausser le prix du bien », a déclaré M. Hieu.
Si une personne achète un logement avec ses propres moyens, elle doit le déclarer à l'administration fiscale. Cette dernière enverra un expert pour réévaluer la valeur du bien afin de garantir le paiement correct et intégral de l'impôt.
En principe, lors des transactions immobilières aux États-Unis, un tiers enregistre et détermine la valeur de manière indépendante. Cela permet d'éviter les fraudes sur les prix et de mettre à jour les informations pour la base de données nationale.
Au Vietnam, la collecte d'informations sur le marché, notamment les prix de vente, constitue le défi le plus difficile à relever pour compléter la base de données nationale. Même les entreprises disposant de nombreuses années d'expérience en évaluation foncière trouvent cette tâche complexe.
M. Ngo Gia Cuong, directeur de la Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), a raconté une histoire vraie : sur le marché secondaire, la plupart des prix indiqués dans les contrats sont toujours inférieurs à la valeur réelle et au prix du terrain. C'est un moyen pour les vendeurs de réduire leurs obligations financières, notamment l'impôt sur le revenu.
Lorsque les chiffres inscrits sur le contrat sont majoritairement « virtuels », les sources de collecte et de diffusion des informations sur le marché sont limitées à quelques canaux, tels que le bureau d'enregistrement foncier, les services et organismes organisant les ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres, les services et organismes mettant aux enchères des actifs, les salles de marché, les agences immobilières, etc.
En réalité, les sources d'information sur les prix de l'immobilier ne peuvent être collectées qu'auprès du Bureau d'enregistrement foncier. Cependant, ces services ne disposent pas de données numérisées ; la recherche est donc principalement manuelle et le personnel est généralement expérimenté. Le traitement est donc long et comporte de nombreuses erreurs potentielles.
M. Vo Anh Tuan, directeur adjoint du Département de l'enregistrement foncier et des données d'information (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a déclaré qu'en septembre 2024, la base de données foncières construite par le gouvernement central comprenait quatre composantes, dont des données sur le cadre des prix fonciers. Concernant les localités, seules 300/705 unités de district ont actuellement achevé la construction de la base de données des prix fonciers.
Commentant les progrès de la construction d'une base de données foncière à l'échelle nationale, M. Tuan a déclaré que le système d'information n'était pas achevé et n'avait pas satisfait aux exigences fixées par le gouvernement.
Auparavant, le gouvernement avait publié la résolution n° 37/NQ-CP, énonçant l’objectif d’achever la construction d’une base de données numérique et d’un système national d’information foncière centralisé, unifié, synchrone, polyvalent et interconnecté d’ici 2025.
Une deuxième taxe foncière contribuerait à bâtir un marché sain, stable et transparent. C'est difficile, mais pas impossible, si les fondations reposent sur une base de données nationale.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html
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