Khả năng hồi phục của thị trường có chuyển biến tốt hơn, giải quyết dứt điểm các vướng mắc ngay từ cơ sở khi thực hiện thu hồi đất, những lưu ý để tránh rủi ro khi mua đất từ người được ủy quyền… là những tin bất động sản (BĐS) mới nhất.
 |
| Khả năng hồi phục của thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tốt hơn. Ảnh: Phối cảnh dự án Vinhomes Golden Avenue tại Móng Cái, Quảng Ninh. (Nguồn: Vinhomes) |
Giao dịch thành công rục rịch tăng
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) – nhận định, thị trường BĐS hiện nay thiếu nguồn cung, giảm cầu, thiếu sự quan tâm của chính quyền địa phương, thiếu vốn. Những khó khăn trên khiến sức khỏe của các doanh nghiệp BĐS hiện nay đang rất suy yếu từ quy mô, số lượng, nhân sự và cả tiềm lực tài chính.
Theo khảo sát của VARS, có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” được hết quý III năm nay nếu chúng ta không có các chính sách điều hành vĩ mô, sự tác động mạnh mẽ của các chính sách.
Tuy nhiên, ông Đính nhận định, khả năng hồi phục của thị trường BĐS đã có những chuyển biến tốt hơn.
Cụ thể, quý I, nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000 thì sang quý II đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Sang đến quý III, trong 2 tháng đầu quý đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán.
Ngoài ra, nếu quý I năm nay chủ đầu tư chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán thì quý III do niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên giao dịch tăng và nguồn hàng tăng hơn.
Với đà như vậy, hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, tất nhiên chủ yếu là các dự án cũ. Các dự án đưa ra đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang được tăng lên.
Trong đó, 70% giao dịch đến từ các căn hộ chung cư, còn phân khúc đất nền giao dịch còn ít do giá cả chưa có nhiều điều chỉnh mạnh.
“Những điều này cho thấy, điều hành của Chính phủ bắt đầu có kết quả. Tuy nhiên, thời gian tới cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách”, ông Đính nói thêm.
Vị chuyên gia này cho rằng, trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực thì cần xem xét giải quyết vướng mắc, thực sự tháo gỡ khó khăn cho các dự án mới để đưa vào thị trường, từ đó tăng nguồn cung. Nguồn cung dồi dào sẽ tăng giao dịch, tăng mua bán trên thị trường.
“Chúng tôi dự đoán quý IV năm nay là thời điểm bắt đầu phục hồi. Từ quý III năm nay đã có nhiều tín hiệu mừng, tất nhiên so với thời điểm 2018-2019 thì vẫn còn xa, chỉ là con số vài nghìn so với vài chục nghìn lượt giao dịch trong quá khứ. Nhưng trong thời điểm khó khăn này, vài nghìn đã là một con số đáng khích lệ, có nhiều tín hiệu đáng mừng để tạo động lực tốt cho thị trường”, ông Đính nêu.
Hà Nội: Giải quyết dứt điểm các vướng mắc ngay từ cơ sở khi thực hiện thu hồi đất
UBND Thành phố Hà Nội vừa có Công văn số 3220/UBND-TNMT về thực hiện Nghị quyết số 25/NQ-HĐND ngày 22/09/2023 của HĐND Thành phố về thông qua điều chỉnh, bổ sung danh mục các dự án thu hồi đất năm 2023; danh mục các dự án chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa năm 2023 trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Công văn nêu rõ, các sở, ngành theo chức năng, nhiệm vụ, có trách nhiệm tập trung tham mưu UBND Thành phố chỉ đạo, điều hành tổ chức thực hiện hiệu quả nghị quyết trên; UBND các quận, huyện, thị xã thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đầu tư, xây dựng, đất đai, tuyên truyền, công khai, minh bạch để tạo sự đồng thuận của người dân; tuân thủ đúng quy trình, quy định pháp luật trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; kịp thời đối thoại, giải quyết dứt điểm các vướng mắc ngay từ cơ sở.
Căn cứ danh mục điều chỉnh, bổ sung các dự án thu hồi đất năm 2023; điều chỉnh giảm danh mục các dự án chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa trên địa bàn thành phố năm 2023 được HĐND Thành phố thông qua tại nghị quyết trên; nhu cầu sử dụng đất năm 2023, các điều kiện về đăng ký nhu cầu sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với UBND các quận, huyện, thị xã và các đơn vị có liên quan thẩm định, trình UBND Thành phố ban hành điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2023 cấp huyện trên địa bàn thành phố.
Theo Nghị quyết số 25/NQ-HĐND của HĐND Thành phố, bổ sung danh mục 19 dự án thu hồi đất năm 2023 với diện tích 116,03ha; bổ sung danh mục 2 dự án chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa năm 2023 với diện tích 16,78ha. Trên cơ sở danh mục dự án được HĐND Thành phố thông qua, các dự án sử dụng vốn ngân sách thành phố được cân đối trong Nghị quyết về phân bổ dự toán ngân sách thành phố năm 2023 của HĐND Thành phố; các dự án sử dụng ngân sách cấp quận, huyện, thị xã do quận, huyện, thị xã bố trí; các dự án ngoài ngân sách do chủ đầu tư bố trí theo tiến độ đầu tư, bảo đảm bố trí đủ kinh phí phấn đấu giải phóng mặt bằng năm 2023.
Thành phố Hồ Chí Minh: Hơn 15.000 căn nhà ở đủ điều kiện huy động vốn
Theo báo cáo của Sở Xây dựng, về công tác phát triển nhà ở, trong 9 tháng đầu năm 2023, Thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển 4,71 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở (đạt 38,29% chỉ tiêu đề ra trong năm 2023 là 12,3 triệu m2 sàn), diện tích nhà ở bình quân đầu người là 21,61 m2/người.
 |
| Thành phố Hồ Chí Minh: Hơn 15.000 căn nhà ở đủ điều kiện huy động vốn. (Nguồn: BXD) |
Đối với thị trường BĐS, Thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai thực hiện nghị quyết của Chính phủ, các công văn, công điện của Chính phủ về việc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, bền vững. Kiến nghị Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) hướng dẫn một số nội dung thực hiện về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.
Tham mưu UBND Thành phố Hồ Chí Minh tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BĐS nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố; báo cáo, kiến nghị Tổ công tác của Chính phủ hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS.
Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở trong tương lai của 15 dự án với 15.020 căn nhà, tăng 3.420 căn (tương đương 29,48% so với 9 tháng đầu năm 2022) với tổng diện tích sàn là 1.557.365 m2.
Cụ thể, căn hộ chung cư là 13.767 căn với tổng diện tích sàn là 887.645 m2; nhà ở thấp tầng là 1.253 căn, diện tích sàn là 666.720 m2. Tổng giá trị cần huy động là 151.038,2 tỷ đồng.
Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) là 9.969 căn (chiếm 66,37%); phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 20 – 40 triệu đồng/m2) là 5.051 căn (chiếm 33,63%). Thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ giá bình dân dưới 20 triệu đồng/m2.
Về công tác phát triển đô thị, Sở Xây dựng đã kiến nghị Bộ Xây dựng – Cục Phát triển đô thị về việc điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn.
Đồng thời, gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư thẩm định dự án đầu tư 79 dự án, trong đó: chấp thuận chủ trương đầu tư 33 dự án; điều chỉnh chủ trương đầu tư 11 dự án…
Những lưu ý để tránh rủi ro khi mua đất từ người được ủy quyền
Trong trường hợp không thể tự mình thực hiện giao dịch bán đất, người có quyền sử dụng đất được ủy quyền cho người khác thông qua hợp đồng ủy quyền bán đất. Khi mua đất từ người được ủy quyền, người dân cần cẩn trọng để tránh rủi ro.
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất cũng là một trong những vấn đề mà người mua cần đặc biệt lưu ý.
Vì hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch đó trong trường hợp luật có quy định, nếu không đảm bảo về điều kiện này thì hợp đồng mua bán đất có thể bị coi là vô hiệu.
Tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức của hợp đồng như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh BĐS quy định tại điểm b khoản này.
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng đất thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.
Do vậy, khi đặt bút ký hợp đồng mua bán đất từ người được ủy quyền, người mua cần chú ý xem hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực hay chưa để tránh việc sau này khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức hợp đồng. Khi đó quyền lợi của bên mua sẽ không được pháp luật bảo đảm.
Ngoài ra, liên quan đến hợp đồng mua bán đất và hợp đồng ủy quyền bán đất, khi mua đất từ người được ủy quyền cần lưu ý các nội dung dưới đây: Thông tin liên quan đến người bán và người được ủy quyền bán đất; Lưu ý điều khoản về phạm vi đại diện trong hợp đồng ủy quyền (xác định người được ủy quyền có được toàn quyền quyết định việc mua bán đất hay không); Lưu ý về thời hạn của hợp đồng ủy quyền; Các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên.
Nghĩa vụ tài chính
Căn cứ tại điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định: Trường hợp ủy quyền quản lý BĐS mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng BĐS hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu BĐS theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền BĐS.
Theo quy định trên, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.
Do đó, khi mua đất từ người được ủy quyền cần chú ý xem trong hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng ủy quyền đã có thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hay chưa. Trường hợp chưa có thỏa thuận thì người ủy quyền (tức người sở hữu BĐS) phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
Việc kiểm tra kỹ nội dung này trong hợp đồng nhằm tránh những rủi ro liên quan đến nghĩa vụ tài chính.
