נדל"ן עם אגרות שימוש בקרקע "מושעות": תיקון תקנות להקלת הנפקת ספרים ורודים

אלפי בתים בהו צ'י מין סיטי מאחרים בהנפקת תעודות זכות שימוש בקרקע (ספרים ורודים) משום שאגרות השימוש בקרקע לא חושבו. עובדה זו גורמת לאנשים חרדה ודאגה במשך עשרות שנים.

פרויקט אזור מגורים 13C, בקהילת בין הונג, תקוע בשלב הערכת מחירי הקרקע כדי שהמיזם יעמוד בהתחייבויות פיננסיות נוספות.

מחכה להערכת שווי הקרקע

באוגוסט, משרד החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי המשיך להכריז בפומבי על עשרות מגרשים הזקוקים להערכת שווי. ביניהן, מגרשים רבים הוצעו יותר מ-20 פעמים אך עדיין לא הצליח למצוא שמאי. הארוך ביותר שבהם היה חלקת הקרקע בפרויקט אזור המגורים 13C, בקהילת בין הונג, הו צ'י מין סיטי, שהושקעה על ידי חברת Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (חברת Tan Binh), עם 29 מודעות המחפשות שמאי. מועד הערכת השווי היה אפריל 2013.

לדברי מר נגוין קוואנג דונג, המנהל המשפטי של חברת טאן בין, פרויקט אזור המגורים 13C הוקצה קרקע על ידי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי בשנת 2002 לבנייה ומסחר בתשתיות טכניות עירוניות. בהתבסס על החלטת הקצאת הקרקע, החברה יישמה את הפרויקט ומילאה את התחייבויותיה הכספיות בשנת 2008. בשנת 2013, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי פרסמה החלטה להתאים ולהשלים את ההחלטה בהתאם למצב בפועל. בהתאם לכך, החברה עדיין חייבת דמי שימוש בקרקע עבור השטח המוגדל של יותר מ-4,800 מ"ר. בעבר, החברה חתמה על חוזה עם יחידת הערכה להקמת תעודה לקביעת התחייבויות כספיות נוספות. עם זאת, לאחר פעמים רבות של שינוי התעודה, הדבר עדיין לא הושג, ולכן יחידת ההערכה סירבה להמשיך. מצד שני, בתהליך השלמת התיק בהתאם להוראות, נכנס לתוקף חוק הקרקעות משנת 2013, ובאותה עת האחריות לארגון הערכת הקרקע הייתה שייכת למחלקת משאבי הטבע והסביבה.

"החברה שלחה מסמכים רבים למשרד החקלאות והסביבה בנוגע לקביעת מימון נוסף. עם זאת, אין יחידה שתייעץ לגבי הערכת השווי כפי שנקבע. מכיוון שמחיר הקרקע לא נקבע, החברה לא הצליחה למלא את התחייבויותיה הכספיות הנוספות, כך ש-99 חלקות הקרקע שהחברה העבירה לאנשים במשך עשרות שנים טרם קיבלו רישיון מורשה", אמר מר דונג.

באופן דומה, גם הקרקע בפרויקט הדירות הואה סן ברחוב לאק לונג קוואן 262/20, ברובע בין תואי, פורסמה מידע שיש להעריך בפעם ה-23. על פי ההודעה, בחירת יחידת ההערכה היא הבסיס למילוי התחייבויות כספיות נוספות של Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. כלפי המדינה בעת שינוי קריטריוני התכנון והאדריכלות. מועד ההערכה הוא מיוני 2010.

בנוגע לעיכוב בהערכת שווי הקרקע לקביעת התחייבויות כספיות, בסדנה שנערכה לאחרונה, שיתף ראש קבוצת נובלנד כי לקבוצה יש 13 פרויקטים שהוקצו להם קרקע במשך כמעט 10 שנים, אך עד כה לא התקבלה הודעה על דמי שימוש בקרקע מרשות המסים. כאשר דמי שימוש בקרקע לא שולמו, לקוחות רבים, למרות שקנו בתים במשך זמן רב, טרם קיבלו את הפנקסים הוורודים.

הצעה להחיל מקדם התאמת מחירי קרקע לשנת 2025

בשיחה עם כתב SGGP, מר דאו קוואנג דונג, ראש ממלא מקום מחלקת כלכלת הקרקע במחלקת החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי, אמר כי רוב המקרים של הקצאת קרקע, חכירת קרקע והיתר לשינוי ייעוד קרקע בתקופה שלפני 1 ביולי 2014 נתקעו בשלב הערכת מחירי הקרקע. הסיבה לכך היא שבמהלך תקופה זו, איסוף מידע לקביעת מחירי קרקע נתקל בקשיים רבים, והנתונים עדיין היו מוגבלים, כך שכמעט בלתי אפשרי היה ליישם. באופן ספציפי, בתקופה זו נתקעו 76 מקרים של חכירת קרקע שנתית ו-84 מקרים של הקצאת קרקע ושינוי ייעוד קרקע לצורך יישום מימון נוסף.

לדברי מר דאו קוואנג דונג, כאשר צו 71/2024 המסדיר את מחירי הקרקע נכנס לתוקף, הוא סיפק הנחיות לקביעת מחירי קרקע ספציפיים, ותרם להסרת מכשולים בהערכת מחירים לקביעת התחייבויות פיננסיות עבור מפעלים. בהתאם לכך, הו צ'י מין סיטי הסירה בעבר מכשולים בקביעת מחירי קרקע עבור 76 מקרים של חכירת קרקע ו-52 מקרים של הקצאת קרקע והמרת ייעוד קרקע. לאחר מכן, הו צ'י מין סיטי הנפיקה 27,000 ספרים ורודים לרוכשי בתים וקרקעות. במקביל, מתחילת 2025 ועד היום, משרד החקלאות והסביבה הגיש 9 תיקי הערכת מחירי קרקע עם הכנסות של כ-52,000 מיליארד וונד, וצפוי כי עשרות אלפי דירות ימשיכו לקבל ספרים ורודים. מאז כניסתו לתוקף של חוק הקרקעות משנת 2024, עבודת קביעת מחירי הקרקע הוסרה, כך שתיקי קביעת מחירי הקרקע הספציפיים קוצרו בכ-3 חודשים בהשוואה לעבר.

מלבד היתרונות, עדיין ישנם מקרים בהם לא ניתן לקבוע את מחירי הקרקע משום שצו 71/2024 לא הסדיר זאת בבירור. באופן ספציפי, סעיף 63 לצו 102/2024 קובע את שיטת הערכת הקרקע עבור המקרים המפורטים בסעיף 2, סעיף 257, סעיף ב' לחוק הקרקעות. בסעיף 7, צו 71 קובע כי מחירי הקרקע מחושבים על ידי הכפלת טבלת מחירי הקרקע בעת מסירת הקרקע במקדם התאמת מחיר הקרקע בעת מסירת הקרקע. עם זאת, לפני 1 ביולי 2014, מקדם התאמת מחיר הקרקע לא היה מוסדר. לכן, ב-19 ביוני, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי שלחה מסמך לסגן ראש הממשלה טראן הונג הא ולמשרד החקלאות ופיתוח הכפר, ובו הצעה לתקן ולהשלים את צו מס' 71/2024, לפיו עבור מקרים המפורטים בסעיף 63 לצו מס' 102/2024, אשר יש לקבוע לפי שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע, תחול טבלת מחירי הקרקע בעת הוצאת ההחלטה על הקצאת קרקע, חכירת קרקע והמרת ייעוד קרקע כפול מקדם התאמת מחיר הקרקע שהוציאה ועדת העם המחוזית בשנת 2015. מתן אפשרות להחלת מקדם התאמת מחיר הקרקע לשנת 2015 מבטיח גם עקביות עם מחירי השוק ומאחד את האינטרסים בין המדינה למשקיעים.

לדברי ראש משרד החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי, בנוסף להצעה לתקן ולהשלים את צו 71, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי פרסמה גם את החלטה 72/2025 בנוגע לתהליך העברת מסמכים לקביעת התחייבויות כספיות על קרקעות בהו צ'י מין סיטי. על פי התקנות, אם בזמן הגשת המכרז, אף קבלן לא משתתף בהערכת שווי הקרקע, מגבלת הזמן תוארך פעם אחת. לאחר ההארכה, אם לא ייבחר קבלן, משרד החקלאות והסביבה יקצה את המשימה ליחידת שירות ציבורית מוסמכת לביצוע פעילויות ייעוץ להערכת שווי קרקעות.

טהאן היין

מקור: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html