ביטול מחירי הקרקעות השנתיים: האם מחירי הדיור יתקררו?

מחירי הקרקע השנתיים יוחלפו ברשימת מחירי קרקעות לחמש שנים ובמקדם התאמת מחירי קרקע שנתי. המדינה תפקח על מחירי הקרקעות הראשוניות כדי להפחית את עלויות התשומות לפרויקטים של דיור, ובכך תסייע לצנן את מחירי הדיור.

לדברי מומחים, מחירי הקרקעות לחמש שנים על פי הטיוטה המתוקנת יסייע בשליטה על מחירי הקרקעות ובצננת מחירי הדיור - צילום: קוואנג דין

מומחי נדל"ן אומרים שזהו כיוון מתאים בתיקון חוק המקרקעין הנוכחי, אך בנוסף להפחתת עלויות הקרקע עבור פרויקטים של דיור, כדי לצנן את מחירי הדיור, יש צורך להסיר חסמים עבור אלפי פרויקטים תקועים כדי להגדיל את היצע הדיור.

מחירי קרקעות קלט מדרכה של פרויקטים

עלויות הקרקע מהוות כ-15-30% מסך עלויות ההשקעה בפרויקטים של דיור, באזור המרכז, עלויות הקרקע מהוות עד 50% מעלויות ההשקעה בבניית דיור. מאז החלת חוק הקרקעות משנת 2024, עלויות הקרקע בפרויקטים של דיור נטו לעלות ככל שהיישובים מיישמים את מדיניות החלת רשימות מחירי קרקעות הקרובות לשוק.

בשיחה עם טואי טרה , אמר מר נגוין קווק הייפ, יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם, שאם מחירי הקרקעות הנוכחיים יוחלו, מחירי הקרקעות ירדפו אחרי מחירי הדיור. כעת אנו מתקנים את החוק לכיוון בניית מחירי קרקעות שתקפים ל-5 שנים עם מקדם התאמת מחירי קרקע כדי לשלוט במחירי הקרקעות הקלט של פרויקטים של דיור.

זה עונה על הציפיות של כלל השוק ושל כל משתמשי הקרקע. המדינה שולטת גם בגורמי הקלט של הייצור והעסקים.

"התיקון לחוק להחלפת מחירון הקרקעות השנתי ברשימת מחירי קרקעות לחמש שנים הוא סביר מאוד. אם הוא לא ישונה, למחוזות לא תהיה דרך לבנות מחירון קרקעות שנתי קרוב לשוק. שינוי מחירון הקרקעות פעם בשנה לא יעבוד", הדגיש מר הייפ.

לדברי מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, מנגנון הוצאת רשימות מחירי קרקעות שנתיים הקשה מאוד על כל מנגנון המדינה להתמודד עם כמות עצומה של עבודה. הוצאת רשימת מחירי קרקעות לתקופה של 5 שנים תתאים ליכולת המנהלית של מערכת השלטון המקומית הדו-מפלסית הנוכחית.

בנוסף, המדינה יכולה גם להשתמש במקדם התאמת מחירי הקרקע כדי לווסת את שוק הנדל"ן. לאחר יותר משנה של יישום, חוק הקרקעות משנת 2024 הראה גם ליקויים, חסרונות וחולשות שיש לתקן. ובטיוטת חוק הקרקעות המתוקן הזה, מקדם התאמת מחירי הקרקע אינו רק מקדם אחד.

"יהיו מקדמי התאמת מחירי קרקע רבים. במידת הצורך, סוכנות ניהול המדינה תנפיק מקדמי התאמת מחירי קרקע שיחולו על כל פרויקט. בעבר, בעת יישום חוק הקרקעות משנת 2013, העיר הו צ'י מין הוציאה בממוצע כ-30 החלטות על מקדמי התאמת מחירי קרקע מדי שנה", אמר מר צ'או.

היצע מוגבר יוריד את מחירי הדיור

ישנם מומחים הסבורים כי ירידה בעלויות הקרקע או לא תלויה עדיין ביישוב שמנפיק את מקדם השימוש בקרקע. בעתיד הקרוב, הממשלה צריכה להוציא צו עם תקנות ספציפיות שידריכו את הנפקת מקדמי השימוש בקרקע ואת שיעור ההכנסות משימוש בקרקע, וזהו גורם חשוב ביותר.

בנוסף לשליטה בעלויות הקרקע של פרויקטים של דיור, לדברי מר צ'או, יש צורך להגדיל את היצע הדיור כדי לצנן את מחירי הדיור, משום שמחירי הדיור הגבוהים נובעים במידה רבה מהיצע וביקוש. היצע נמוך ומחסור מובילים למחירי דיור גבוהים. וכדי להגדיל את היצע הדיור, יש צורך לפתור במהירות את העומס של כ-3,000 פרויקטים עקב בעיות משפטיות. כאשר ההיצע יגדל, לא יהיו עוד מניפולציות מחירים ואינפלציה.

"מחירי הדיור גבוהים מדי, בין היתר משום שאנחנו מקשים על עצמנו בגלל מחסור בהיצע דיור עקב אלפי פרויקטים עם בעיות משפטיות, מה שגורם לעלייה במחירי הדיור. כעת, אם נוכל לפתור את הבעיות המשפטיות של הפרויקטים, נגדיל את היצע הדיור, אז השוק יתאזן ומחירי הדיור יתקררו", הוסיף מר צ'או.

ד"ר וו דין אן, מומחה כלכלי , מאמין שאם נמשיך להחזיק בדעה ששווי הקרקע קרוב למחיר השוק, לעולם לא נפתור את הבעיה באופן מהותי. במקום זאת, עלינו לאשר את עקרון שווי הקרקע על פי מנגנוני השוק, ובמקביל לבנות שוק שווי קרקעות אובייקטיבי, שקוף ומקצועי.

מר אהן הציע לבטל לחלוטין את מסגרת מחירי הקרקע ואת רשימת מחירי הקרקעות, אשר גרמו לבעיות רבות. במקום זאת, ייקבעו רק מחירי קרקע ספציפיים על ידי הרשויות המוסמכות בעת הקצאת קרקע, חכירת קרקע או באמצעות תוצאות מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע. כאשר מחירי הקרקע משמשים כבסיס להתחייבויות כספיות (מיסים, אגרות, דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע), יש לקבוע אותם באמצעות מנגנון תמחור המוני לפי אזור ולפי מטרת השימוש.

"ניהול מחירי הקרקעות מפוזר בחוקים רבים ושונים, החל מחוק המחירים, חוק הקרקעות וחוק מכירות פומביות של נכסים, מה שמוביל לחפיפה וחוסר עקביות. רק כאשר מתקיימים עקביות, סנכרון ובמיוחד עמידה קפדנית בעקרונות השוק בהערכת שווי קרקעות, נוכל לבנות מסגרת משפטית שקופה ויעילה שתעמוד בדרישות הפיתוח", הציע מר אנח.

על פי טיוטת חוק הקרקעות המתוקן, המדינה מחליטה על מחירי הקרקעות הראשוניות. באשר לשוק הקרקעות המשני, המדינה תסדיר אותו באמצעות מיסים, אשראי, תכנון ותוכניות שימוש בקרקע. עם תקנה מתוקנת זו, מחירי הקרקעות בשוק הראשוני לא יעקבו אחר מחירי העסקאות בשוק המשני; להיפך, המדינה תשלוט בשוק.

מר נגוין קווק הייפ, יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם, אמר כי דמי שימוש בקרקע הם עניין של חיים ומוות עבור מיזמי השקעה ומסחר רבים בנדל"ן. למעשה, עבור אותו פרויקט דיור בהאנוי , מהחלטת הקצאת הקרקע הראשונה ועד להחלטת הקצאת הקרקע השנייה, מחיר הקרקע עלה ב-20% והמשיך לעלות ב-20% בהקצאת הקרקע השלישית.

"בכל פעם שמקצים קרקע, המחיר עולה, מה שגורם לעלויות של עסקים לעלות באופן בלתי סביר. זוהי הבעיה הגדולה ביותר", הדגיש מר הייפ.

חזרה לנושא

באו NGOC

מקור: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm