הצעת מנגנונים נוספים לקביעת מחירי קרקעות וטיפול בהכנסות משלימות בטיוטת ההחלטה בנושא חוק הקרקעות.

תמונה להמחשה.

איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) הגיש לאחרונה מסמך המספק משוב על מספר היבטים של טיוטת ההחלטה של האסיפה הלאומית הקובעת מנגנונים ומדיניות לטיפול בקשיים ובמכשולים ביישום חוק הקרקעות.

בהתאם לכך, VNREA תרמה חמש הצעות; ביניהן הצעת תיקונים לשלושה סעיפים שכבר נקבעו בטיוטה והוספת שני סעיפים שטרם נכללו בטיוטת ההחלטה.

בנוגע לשתי ההצעות הנוספות, VNREA מצטטת את סעיף 5 בטיוטת ההחלטה, הקובע את יישום טבלאות מחירי הקרקע לקביעת דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור כל הפרויקטים כאשר קרקע מוקצית, מושכרת או כאשר מטרת השימוש בה משתנה, בכל המקרים.

עם זאת, על פי ניתוח VNREA, במציאות, ישנם פרויקטים של השקעה באזורים חדשים שפותחו או פרויקטים בעלי היקף שימוש נרחב בקרקע שאין להם רשימות מחירי קרקע, או שאם קיימים רשימות מחירי קרקע, יישומם יהיה בלתי הולם. במקרים כאלה, יש צורך לקבוע מחירי קרקע ספציפיים בהתאם לשיטות קביעת מחירי הקרקע הקבועות בחוק הקרקעות הנוכחי לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע.

VNREA מציעה להוסיף תקנות המפרטות מקרים בהם חלים מחירי קרקע ספציפיים לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור פרויקטים כאשר המדינה מקצה קרקע, חוכרת קרקע או משנה ייעודי שימוש בקרקע, לרבות: פרויקטים בהיקף שימושי קרקע גדול של 100 דונם ומעלה ופרויקטים להשקעה באזורים שפותחו לאחרונה ועדיין אין להם מחירון קרקע.

בנוסף, VNREA מציעה להוסיף תקנה לחישוב האגרה הנוספת לתקופה שלפני קביעת מחירי הקרקע. בהתבסס על סעיף 257, סעיף 257, סעיף 2024, צו 103/2024/ND-CP קובע כי האגרה הנוספת עבור אלו שקיבלו החלטות הקצאת/חכירת קרקע לפני ה-1 באוגוסט 2024, אך מחירי הקרקע שלהם טרם נקבעו, תחושב בשיעור של 5.4% לשנה (צפוי להיות מותאם ל-3.6% לשנה) מדמי השימוש בקרקע/דמי חכירת קרקע שיש לשלם עבור התקופה שלפני קביעת מחירי הקרקע.

הטענה היא שמשקיעים מרוויחים מדמי שימוש/חכירה בקרקע שלא שולמו. גישה זו שגויה ואינה הולמת, הדגישה VNREA. נכון לעכשיו, האחריות לקביעת מחירי הקרקע מוטלת על גופי המדינה, ולא על משתמשי הקרקע.

הדרישה ממשתמשי הקרקע להיות אחראים במקרה זה אינה מבוססת. כאשר משתמשי הקרקע לא שילמו דמי שימוש בקרקע או דמי שכירות, הם אינם יכולים לממש את זכויות השימוש שלהם בקרקע: הזכות לקנות/למכור/להעביר/למשכן... מכיוון שעל פי התקנות, ניתן לממש זכויות אלה רק לאחר מילוי התחייבויותיהם הכספיות בנוגע לקרקע, ניתחה VNREA.

לכן, VNREA מציעה להוסיף סעיף המסדיר את הטיפול בתשלומים נוספים על סמך הבחנה של מקרים ספציפיים. במקרים בהם החלטות בנוגע להקצאת קרקע, חכירת קרקע, היתר לשינוי ייעודי קרקע, היתר למעבר מתשלומי חכירת קרקע שנתיים לתשלומים חד פעמיים לכל תקופת החכירה, הארכת ייעודי קרקע, התאמת משך ייעודי קרקע או התאמת תכנון מפורט התקבלו בהתאם לחוק המקרקעין ולחוקים רלוונטיים אחרים לפני תאריך תחילתו של חוק זה, אך מחיר הקרקע טרם נקבע, קביעת דמי חכירת קרקע ודמי שימוש בקרקע תתבצע בהתאם לסעיפים א', ב' ו-ג', סעיף 2, סעיף 257 לחוק המקרקעין 2024.

בנוסף, משתמשי הקרקע חייבים לשלם אגרות נוספות עבור התקופה שעבורה לא חושבו דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות, כפי שנקבע בסעיפים א', ב' ו-ג' של סעיף 257 לחוק המקרקעין, אם משתמש הקרקע העביר את שטח הקרקע שעבורו הוענקו זכויות שימוש בקרקע לניצול, עסק או שימוש.

משתמשי קרקע אינם נדרשים לשלם אגרות נוספות עבור התקופה שעבורה לא חושבו דמי שימוש בקרקע או דמי שכירות, כפי שנקבע בסעיפים א', ב' ו-ג' של סעיף 2, סעיף 257 לחוק המקרקעין, אם משתמש הקרקע טרם הכניס את שטח הקרקע שעבורו הוענקו זכויות שימוש בקרקע לניצול, עסק או שימוש. אם משתמש הקרקע כבר שילם את האגרות הנוספות עבור התקופה שעבורה לא חושבו דמי שימוש בקרקע או דמי שכירות, הסכום ששולם יוחזר או יקוזז כנגד התחייבויות כספיות אחרות כלפי המדינה...

בנוגע לשלושת התיקונים המוצעים, VNREA ציטטה: סעיף 7, סעיף 3 בנושא רכישת קרקע, פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש קובע כי "ניכוי סכומי הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש ששולם מראש על ידי המשקיע מדמי השימוש בקרקע ודמי חכירת הקרקע שיש לשלם יחושב עבור הפרויקט כולו בהתאם לסעיף 2, סעיף 94 לחוק הקרקעות."

עם זאת, על פי VNREA, חוק הקרקעות קובע כי במקרים בהם משקיעים מקדים פיצויים, תמיכה וכספי יישוב מחדש, ניתן לנכות כספים אלה מדמי השימוש בקרקע ודמי חכירת הקרקע של הפרויקט. אם, לאחר ניכוי דמי השימוש בקרקע ודמי חכירת הקרקע של הפרויקטים, עדיין נותר סכום, ניתן לכלול אותו בהון ההשקעה הכולל של הפרויקט.

לכן, תקנה זו אינה מבטיחה באמת את הזכויות ואינה מושכת באמת משקיעים להשתתף במקדמי פיצויים, תמיכה וכספי יישוב מחדש; במיוחד במקרה של פרויקטים הפטורים או זכאים להפחתת דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע – ניתחה VNREA.

לכן, VNREA מציעה לאפשר למשקיעים להמשיך ולקזז תשלומי מקדמה עבור פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש מהתחייבויות פיננסיות אחרות שהמשקיע נדרש לשלם.

יתר על כן, סעיף 5 בסעיף ד' קובע כי הבסיס לחישוב דמי שימוש בקרקע כולל: עלויות בניית תשתית עבור שטח הקרקע שהמשקיע מוסר למדינה; עלויות בניית התשתית המפורטות בסעיף זה נקבעות בהתאם להוראות חוק הבנייה.

על פי VNREA, הטיוטה קובעת רק את חישוב עלויות בניית התשתיות עבור שטח הקרקע שהמשקיע מוסר למדינה, דבר שאינו מתאים. הסיבה לכך היא שאופיין של טבלאות מחירי הקרקע הוא תקנה כללית, ומחירי הקרקע בטבלאות אלו מבוססים בדרך כלל על חלקות קרקע קיימות. פרויקטים של פיתוח תשתיות שאין להם קרקע שהועברה למדינה (כגון פרויקטים של פיתוח תשתיות בפארקי תעשייה) לא יהיו זכאים לניכויי עלויות תשתית.

לחלופין, לפרויקטים של השקעה יהיו עלויות השקעה שונות בתשתיות בהתאם לתנאים הגיאולוגיים ולהיקף, במיוחד אלו באזורים חדשים או אדמות משוקמות, אשר בעלות עלויות גבוהות מאוד ליישור קרקע ובניית תשתיות. לכן, חישוב עלויות התשתית עבור שטח הקרקע שהמשקיע מוסר למדינה לא יבטיח הוגנות.

בהתבסס על מציאות זו, VNREA מציעה כי בעת קביעת מחירי הקרקעות, יש לחשב את עלויות התשתית של הפרויקט כולו, ולא רק עבור שטח הקרקע שהמשקיע מוסר למדינה. במקביל, יש להוסיף תקנות בנוגע לטיפול בעלויות שיקום קרקע עבור פרויקטים של שיקום קרקע בעת קביעת מחירי הקרקע (כיום, עלויות שיקום קרקע כלולות בעלויות פיתוח הפרויקט בעת קביעת מחירי הקרקע בשיטת העודפים).

נקודה נוספת עליה הגיבה VNREA היא סעיף 3, סעיף 13, סעיף ב', הקובע את הוראות המעבר לרכישת קרקע, פיצוי, תמיכה ויישוב מחדש, וקובע: "במקרים בהם, לפני תאריך כניסתה לתוקף של החלטה זו, אין החלטה המאשרת את תוכנית הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש, רכישת הקרקע, הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש יבוצעו בהתאם לחוק הקרקעות ולהוראות סעיף זה."

לטענת VNREA, השימוש בביטוי "מקרים לפני תאריך תחילת ההחלטה שבהם לא התקבלה החלטה" אינו קובע במדויק את מסגרת הזמן בה התרחש האירוע. ייתכנו מקרים שבהם לא התקבלה החלטה המאשרת את תוכנית הפיצויים לפני תאריך תחילת ההחלטה, אך עד למועד כניסת ההחלטה לתוקף, החלטה כזו התקבלה. לכן, VNREA מציעה לתקן אותה ל"מקרים שבהם לא התקבלה החלטה עד תאריך תחילת ההחלטה...".

מקור: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm