ביטול היתרי בנייה לבתים מתחת ל-7 קומות באזורים עירוניים: יתרונות רב-ממדיים מעורבים עם סיכונים

Đề xuất miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng tại đô thị

הצעה לפטור היתרי בנייה לבתים פרטיים מתחת ל-7 קומות באזורים עירוניים

"הקלה" בהיקף הפטור מרישיון

בדיון האחרון במושב העשירי של האסיפה הלאומית ה-15, אמר הציר דין נגוק מין כי טיוטת חוק הבנייה (המתוקן) המפטירה רק היתרי בנייה לבתים מתחת ל-7 קומות באזורים כפריים אינה מתאימה למציאות. לדבריו, גם אנשים באזורים עירוניים צריכים לשאת בעלויות ונהלים רבים, בעוד שמידע תכנוני הפך שקוף יותר ויותר. לכן, הרחבת הפטור מהיתרים לאזורים עירוניים - יחד עם סט אחיד של תקנים טכניים שיוציא משרד הבינוי - יסייעו לקצר את הזמן ולהפחית משמעותית את העלויות עבור האנשים.

טיעונו של הנציג מין נובע מהעובדה שתהליך השקעות הבנייה הנוכחי כולל שלבי הערכה חוזרים ונשנים רבים. כאשר הפרויקט עבר מחקרי היתכנות מוקדמים, היתכנות ותכנון טכני, לא סביר לבקש אישור שוב - ניתח הנציג. בפרט, מדיניות הרפורמה הזו עולה בקנה אחד עם דרישות הממשלה. בדברים האחרונים, ראש הממשלה הדגיש שוב ושוב את צמצום ההליכים, במיוחד עבור פרויקטים בעלי תכנון מפורט או עיצוב עירוני. משרד הבינוי נדרש לסכם את הפיילוט ולהציע הרחבה השנה.

לדברי מומחים משפטיים, אם התנאים מיושמים נכון, ביטול ההיתרים יכול ליצור שינוי גדול הן עבור הציבור והן עבור גופי הניהול. מכיוון שכיום, הליך הגשת הבקשה להיתר בנייה אורך בדרך כלל בין שלושה לארבעה חודשים. יש להתאים מסמכים רבים פעמים רבות, מה שגורם לעלייה בעלויות הייעוץ ולעיכובים בתוכניות הבנייה. כאשר אין צורך להגיש בקשה להיתר, אנשים יכולים להתחיל בבנייה מיד לאחר השלמת מסמכי התכנון ועמידה בתקני התכנון.

מצד שני, הדבר גם מסייע בהפחתת הלחץ על מנגנון הניהול. במקום לקבל ולעבד עשרות אלפי בקשות רישוי מדי שנה, סוכנות הניהול יכולה להתמקד בבדיקות באתר ובטיפול בהפרות מרכזיות - גישת ניהול הנחשבת לשקופה יותר ממנגנון ה"בקשו - תנו".

בהקשר של התקרבותה של וייטנאם למודל העירוני הדיגיטלי, אמר יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), לה הואנג צ'או, כי במדינות מפותחות רבות, אנשים צריכים גישה לנתוני תכנון רק כדי לתכנן ולבנות בתים בהתאם לתקנים המותרים. וייטנאם עוברת למודל ממשל דיגיטלי, ולכן צמצום התערבות פרוצדורלית והגברת תפקידם של נתונים הן מגמה בלתי נמנעת.

Bỏ giấy phép xây dựng nhà dưới 7 tầng ở đô thị: Lợi đa chiều xen lẫn rủi ro - Ảnh 1. — לדברי מומחים, הסוגיה המרכזית של הרפורמה אינה האם לבטל או להשאיר את הרישיון, אלא האם הנתונים ומערכת התכנון ברורים מספיק כדי להחליף את שלב ה"בדיקה מוקדמת".

המלצות סיכון אם מיושמות כאשר התכנון לוקה בחסר

עם זאת, מנקודת מבט אחרת, מומחי תכנון ומשפט ממליצים כי יישום מהיר מדי עלול לגרום לאזורים עירוניים להתמודד עם השלכות רבות; במיוחד כאשר עדיין קיימים פערים רבים מדי בתכנון של 1/500 באזורים עירוניים.

לדברי עורך הדין פאם טאנה טואן, נכון לעכשיו, בערים גדולות רבות בווייטנאם, תכנון מפורט של 1/500 לא כוסה במלואו, בעוד שתכנון עירוני זמין רק בחלק מהכבישים. ללא תכנון מפורט כבסיס, מתן אפשרות לאנשים לבנות לפי הבנתם האישית יכול להוביל בקלות לטעויות.

יו"ר איגוד התכנון והפיתוח העירוני של וייטנאם, טראן נגוק צ'ין, הדגיש כי תכנון ביחס של 1/500 הוא אוסף הקריטריונים החשוב ביותר, כולל צפיפות, גובה, מרחק ואפילו תקנות לגבי מרתפים. אם יש תכנון, אין צורך לבקש אישור, אך אם אין תכנון, לא ניתן לבטל את ההיתר.

במקביל, מוזהרת גם מפני הסיכון להגברת ההפרות באזורי מגורים צרים. מכיוון שמאפייני האזורים העירוניים בווייטנאם הם חלקות אדמה קטנות והטרוגניות רבות. ללא מעבר שלב האימות הנוכחי, ייתכן שאנשים לא יוכלו לקבוע את המרחק הנדרש או את הסטנדרטים הטכניים. כאשר הבנייה המפרה ממוקמת בסמטה עמוקה, הפיקוח - האכיפה - תיקון ההשלכות מורכבים מאוד.

בפרט, יש צורך לשקול את ההשפעה על זכויותיהם של משקי בית שכנים. בנוגע לתוכן זה, סגן שר הבינוי נגוין דאן הוי שיתף פעם כי בעת ביטול היתרים, האתגר הגדול ביותר הוא להגן על זכויותיהם של האנשים המתגוררים בקרבת מקום, כגון הבטחה שבניינים חדשים לא יפריעו או יפלשו למבנים שכנים או ייצרו סיכוני בטיחות.

סגן נשיא איגוד התכנון והפיתוח העירוני של וייטנאם, דאו נגוק נג'יים, אמר כי ביטול ההיתרים יאלץ את היישובים לעקוב מקרוב אחר שלב הבנייה. אנשים עדיין צריכים להודיע לפני תחילת הבנייה. זה דורש שמנגנון הניטור יקבל מספיק משאבים ותקנות ברורות יותר.

טכנולוגיה ונתונים – המפתח לרפורמה

לדברי מומחים, הסוגיה המרכזית ברפורמה אינה האם להסיר או להשאיר את הרישיון, אלא האם הנתונים ומערכת התכנון ברורים מספיק כדי להחליף את שלב ה"בדיקה מוקדמת".

לכן, עורך הדין פאם טאנה טואן הציע להאיץ את הדיגיטציה של התכנון; לשלב נתוני קרקע, אדריכלות ומדדי בנייה במערכת המקוונת; ולהחיל טכנולוגיית בדיקת שרטוטים אוטומטית. בשלב זה, אנשים צריכים רק להזין את חלקת הקרקע כדי לדעת כמה קומות הם מורשים לבנות ומה הצפיפות.

תהליך הניהול צריך גם לעבור למודל של "ביקורת חכמה לאחר הבדיקה". בהתאם לכך, יש צורך לבצע ביקורות מבוססות סיכון, תוך התמקדות באזורים עם סיכון גבוה להפרות במקום ביקורות המוניות.

דעות רבות מסכימות שאם וייטנאם רוצה לפטור היתרים בקנה מידה גדול, עליה להאיץ את התקדמות "כיסוי" התכנון המפורט של 1/500 ועיצוב עירוני. זה יקר ומסובך, במיוחד באזורי מגורים קיימים עם חלקות אדמה קטנות רבות. לכן, יו"ר HoREA, לה הואנג צ'או, הציע להפגין את עבודת התכנון באופן חברתי, תוך מתן עדיפות לאזורים עם ביקוש גבוה לבנייה תחילה.

מפת דרכים מתאימה יותר היא יישום שלב אחר שלב. לדוגמה, השלב הראשון יכול לפטור היתרים באזורים עם תכנון מפורט או עיצוב עירוני. השלב הבא: הרחבה לאזורים עם תכנון מעודכן. במקביל, השלמת מערכת הנתונים הפתוחים כדי שאנשים יוכלו לחפש אותה בקלות.

במהלך תהליך תיקון חוק הבנייה, המטרה המשותפת שהודגשה על ידי הממשלה ומשרד הבינוי היא ליצור את התנאים הנוחים ביותר עבור אנשים ועסקים תוך הבטחת בטיחות וסדר הבנייה. משרד הבינוי עדיין בוחן את כל התקנות הקיימות, מעריך את השפעת ביטול הרישוי ומתכנן צמצום הליכים בשנת 2025.

היתרי בנייה קיימים כ"שומר סף" במשך שנים רבות, מסייעים בשליטה על הסדר העירוני אך גם יוצרים אי נוחות רבה. האם יש לבטלם תלוי ברמת המוכנות של מנגנון התכנון והניהול.

ההצעה לפטור היתרי בנייה עבור מבנים מתחת ל-7 קומות באזורים עירוניים פותחת הזדמנויות גדולות לצמצום הליכים, חיסכון בעלויות וקידום טרנספורמציה דיגיטלית בניהול עירוני. עם זאת, אם תיושם ללא תכנון ברור ומערכת ניטור חזקה מספיק, הסיכונים לעבירות בנייה וניגודי עניינים עלולים לגדול.

מפת דרכים שלב אחר שלב להשלמת התכנון ויישום הטכנולוגיה נחשבת לפתרון בר ביצוע עבור מדיניות זו כדי להביא תועלת ממשית לאנשים תוך שמירה על משמעת עירונית.

מקור: https://vtv.vn/bo-giay-phep-xay-dung-nha-duoi-7-tang-o-do-thi-loi-da-chieu-xen-lan-rui-ro-100251118213449882.htm