ביטול תקנות מחייבות לעסקאות נדל"ן דרך זירות מסחר

בהמשך לתוכנית המושב ה-25, אחר הצהריים של ה-24 באוגוסט, בבית האסיפה הלאומית , הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית נתנה חוות דעת על הסבר, קבלה ותיקון טיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן).

יו"ר הוועדה הכלכלית , וו הונג טאן, דיווח בפגישה ואמר: "בתגובה לחוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית, הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת) נבדקה מבחינת היקף הרגולציה שלה עם הצעת החוק לקרקעות (מתוקנת), הצעת החוק לדיור (מתוקנת) וחוקים קשורים. הצעת החוק מבטיחה שלא תהיה חפיפה או סתירה בהיקף הרגולציה, תוך הבטחת עקביות וסנכרון של המערכת המשפטית, והיא מתוקנת לכיוון הגדרה ברורה של היקף הרגולציה, לרבות עסקי נדל"ן, זכויות וחובות של ארגונים ויחידים העוסקים בעסקי נדל"ן, הסדרת שוק הנדל"ן וניהול המדינה של עסקי נדל"ן."

יו"ר הוועדה הכלכלית, וו הונג טאן, אמר כי הצעת החוק הוסיפה הוראות בנוגע למקרים בהם חוק עסקי הנדל"ן אינו מיושם, ובכך הבטיחה עמידה בהיקף הצעת החוק. בנוגע למושג "עסקי נדל"ן", הצעת החוק תיקנה את מושג עסקי הנדל"ן לכיוון: הבהרת סוגי עסקי הנדל"ן; הוספת תוכן בנוגע ליישום העברת פרויקטי נדל"ן ועסקי שירותי נדל"ן; שמירה על הביטוי "למטרת חיפוש רווח" כדי שיהיה עקבי עם מושג העסק הקבוע בחוק המיזם.

יו"ר הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית, וו הונג טאן, מציג את הדו"ח. צילום: דואן טאן/VNA

יו"ר הוועדה הכלכלית, וו הונג טאן, אמר כי חוות דעת רבות מציעות לא להפוך זאת לחובה, אלא רק לעודד עסקאות נדל"ן דרך זירות מסחר בנדל"ן. חלק מהדעות הסכימו על הסדרת סוגי עסקאות הנדל"ן דרך זירות מסחר בנדל"ן.

הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית מצאה כי הסיכום המעשי של יישום חוק עסקי הנדל"ן משנת 2014 מראה כי זירות המסחר הנוכחיות בנדל"ן אינן מבטיחות שקיפות ואינן מבטיחות את הבטיחות המשפטית של העסקאות, משום שזירת המסחר בנדל"ן היא נהנית ביחסי העסקה. חובת עסקאות דרך זירות מסחר בנדל"ן אינה עולה בקנה אחד עם המערכת המשפטית הנוכחית, פוגעת בזכות לחופש עסקים, טומנת בחובה סיכון פוטנציאלי לניצול הוראות משפטיות כדי להשתלט על השוק ולשבש אותו, ואינה מבטיחה את יישום המשימה של פיתוח שוק נדל"ן בריא, בטוח ובר קיימא.

בתגובה לחוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית, הצעת החוק תוקנה בכיוון הבא: הסרת ההוראה המחייבת לעסקאות נדל"ן דרך זירות מסחר בנדל"ן בפרק ז' של הצעת החוק כדי ליצור תנאים נוחים למשקיעים וללקוחות לבחור באופן חופשי את שיטת העסקה; השלמת סעיף 7, סעיף 8 של הצעת החוק בנושא מדיניות המדינה בנושא השקעות ועסקים בנדל"ן, לפיו "המדינה מעודדת ארגונים ויחידים לבצע עסקאות של קנייה, מכירה, העברה, השכרה, שכירות של בתים, עבודות בנייה וזכויות שימוש בקרקע דרך זירות מסחר בנדל"ן".

הצעת החוק מציעה שתי אפשרויות לפיקדונות בעסקי דיור ובפרויקטים עתידיים של בנייה.

אפשרות 1: תקנה "משקיעים בפרויקטי נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות רק בהתאם להסכם עם הלקוחות כאשר לפרויקט יש תכנון בסיסי שהוערך על ידי סוכנות ממשלתית ולמשקיע יש אחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע. הסכם הפיקדון חייב לציין בבירור את מחיר המכירה, מחיר החכירה-רכישה של הבית, עבודות הבנייה וסכום הפיקדון לא יעלה על 10% ממחיר המכירה, מחיר החכירה-רכישה של הבית, עבודות הבנייה".

אפשרות 2: תקנה "משקיעים בפרויקטים של נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות מלקוחות רק כאשר הבתים ועבודות הבנייה עמדו בכל התנאים להפעלת העסקה וביצעו עסקאות בהתאם להוראות חוק זה".

הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית בחרה באפשרות 1, משום שכאשר התכנון הבסיסי יוערך על ידי סוכנות בנייה מתמחה, חוקיות הפרויקט תהיה ברורה מספיק לקונה. חברות נוקטות פעולה פרואקטיבית יותר בתוכניות העסקיות שלהן, ומשלימות את תכנון הבנייה לאחר התכנון הבסיסי.

כמו כן, על פי הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית, יש לווסת את שיעור קבלת הפיקדונות ברמה סבירה על מנת להבטיח שמטרת הפיקדון אינה קבלת פיקדונות על ידי עסקי נדל"ן כערוץ גיוס הון.

אם שיעור הפיקדון גבוה מדי, הוא לא יבטל עסקי נדל"ן לא כשירים מלהשתתף בשוק, מה שיגדיל את הסיכון להפקעת הון, הונאה והפקעת נכסי לקוחות (אנשים). אם שיעור הפיקדון נמוך מדי, הוא לא יהיה יעיל בקישור אחריותם של הצדדים המשתתפים, והצדדים המעורבים עשויים להיות מוכנים להפר את ההתחייבות ולקבל את אובדן הפיקדון.

לכן, הצעת החוק קובעת כי שיעור הפיקדון המרבי הוא 10% ממחיר המכירה או מחיר הרכישה בשכירות. בנוסף, הצעת החוק משלימה את ההוראה לפיה על הצדדים לציין בבירור את מחיר המכירה או מחיר הרכישה בשכירות בהסכם הפיקדון, ובכך מסייעת לחייב את האחריות ולהבטיח חתימת החוזה.

על פי הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית, עבור אפשרות 2, מתן אפשרות לגביית פיקדון כאשר "הבית או עבודת הבנייה עמדו בכל התנאים להפעלת העסקה וביצעו עסקאות בהתאם להוראות חוק זה", לא יהיה עוד בעל משמעות של פיקדון אלא יהפוך למעשה לתשלום חוזי בהתאם להתקדמות.

בעבר, במושב החמישי, דנה האסיפה הלאומית והגיבה על טיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנים). בהתבסס על חוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית, הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית ניהלה בראשות ותיאמה עם הסוכנות שניסחה את החוק ( משרד הבינוי ) ועם סוכנויות וארגונים רלוונטיים כדי ללמוד, לקלוט ולהסביר את טיוטת החוק. במקביל, אורגנו סמינרים להתייעצות עם מומחים, מנהלים ונושאים המושפעים מטיוטת החוק כדי לקבל בסיס תיאורטי ומעשי יותר להשלמת טיוטת החוק.

הצעת החוק, לאחר קליטתה ותיקוןה, כוללת 10 פרקים ו-84 סעיפים, תוך הסרת 9 סעיפים והוספת סעיף אחד בהשוואה לטיוטת החוק שהוגשה לאסיפה הלאומית במושב החמישי.

לפי עיתון VNA/Tin Tuc

מָקוֹר