שיפוץ וייפוי עירוניים בהתאם להוראות סעיף 20 לחוק ההון משנת 2024

קינתדוטי - בהקשר של עיור, ערים גדולות מתמודדות עם אתגרים רבים, כגון עומסי תנועה, זיהום סביבתי וחוסר בשטחים ירוקים, ולכן שיפוץ וייפוי עירוניים לא רק שואפים לשפר את איכות החיים אלא גם שואפים לפיתוח בר-קיימא.

שיפוץ וייפוי עירוני חייבים להיות עקביים עם המציאות.

ההוראות בסעיף 20 לחוק עיר הבירה משנת 2024 נועדו להסיר קשיים עבור גורמים רלוונטיים בשיפוץ וייפוי עירוני, כגון: המדינה, משקיעים ואנשים במסגרת שיפוץ וייפוי עירוני, תוך הבטחת עמידה במציאות ובגורמים הספציפיים של המצב החברתי -כלכלי של עיר הבירה.

פינה בהאנוי . צילום: פאם הונג

בהתאם להוראות סעיף 20 לחוק ההון משנת 2024 בנושא שיפוץ וייפוי עירוני:

1. שיפוץ וייפוי עירוניים בעיר חייבים לעמוד בתקנות התכנון, התקנות לניהול אדריכלי ועיצוב עירוני; להגן על המורשת התרבותית, ההיסטורית, הטבעית, האדריכלית והנופית של הבירה; להבטיח סטנדרטים ונורמות בבנייה, מניעת שריפות וכיבוי אש; לשפר את השירותים העירוניים ולשפר את סביבת המגורים לתושבים באזורים המשופצים והייפוי.

2. שיפוץ עירוני וייפוי בעיר מיושמים בהתאם לפרויקטים הכוללים:

א) פרויקט לשיקום אזור עירוני ספציפי, למעט פרויקטים של פיתוח עירוני המכוונים לתחבורה ציבורית;

ב) פרויקט לשיפוץ מבנה או קבוצת עבודות בנייה באזור מסוים;

ג) פרויקט להגנה ושיקום של מבנה או קבוצת מבנים או אזורים בעלי ערכים תרבותיים, היסטוריים, טבעיים, אדריכליים או נופיים עירוניים;

ד) פרויקט שיפוץ ושיפוצים מעורב הוא פרויקט השקעה בבנייה אשר עשוי לכלול עבודות בנייה חדשות, שיפוץ, שיפוצים, שחזור, עבודות הגנה ושיקום.

3. שיפוץ עירוני וייפוי בעיר מתבצעים במקרים הבאים:

א) אזורים עירוניים עם עבודות בנייה שמבניהן ומרחקיהן ביניהן אינם מבטיחים סטנדרטים בהתאם לתקנות חוק הבנייה וחוק מניעת וכיבוי שריפות;

ב) אזורים עירוניים עם עבודות בנייה מסוכנות, פגומות או בסכנת קריסה שיש להרוס אותן בהתאם להוראות חוק הבנייה וחוק הדיור; אזורים עם תשתית תנועה שאינה מבטיחה את דרישות הבטיחות בדרכים בהתאם להוראות חוק התנועה;

ג) אזורים עירוניים אינם מבטיחים סטנדרטים ותקנות מספיקים בנוגע לתשתיות טכניות ותשתיות חברתיות של יחידות מגורים ואין להם מספיק קרקע לפיתוח תשתיות טכניות ותשתיות חברתיות נוספות;

ד) אזורים עירוניים שאינם תואמים את התכנון, תקנות ניהול אדריכלות ועיצוב עירוני; אזורים עירוניים עם מכסות אוכלוסין שחורגות מהסטנדרטים והתקנות של יחידות מגורים שיש להעבירן כדי להפחית את צפיפות האוכלוסין בהתאם לתכנון;

ד) אזורים עירוניים עם יצירות אדריכליות יקרות ערך, שרידים היסטוריים-תרבותיים ואתרי נוף הזקוקים להגנה ולשיקום, אך מסביבם מתרחשות עבודות בנייה שאינן מתאימות להגנה;

ה) אזורים עירוניים בהם מטות של סוכנויות, יחידות ומתקנים שיש להעבירם בהתאם להוראות החוק, ומפעלי ייצור, עסקים ושירותים המהווים סיכונים או גורמים לתקריות המסכנות את בריאותם וחייהם של אנשים.

4. לבעלי בתים ולמשתמשי קרקע באזורים עירוניים יש את הזכות להציע פרויקטים של שיפוץ וייפוי עירוני כאשר כל בעלי הבתים ומשתמשי הקרקע בתוך גבולות פרויקט השיפוץ והייפוי העירוני המוצע מסכימים לתרום זכויות שימוש בקרקע ולהתאים מחדש את הקרקע בהתאם להוראות חוק הקרקעות.

במקרה זה, יש להגדיר את פרויקט שיפוץ וייפוי עירוני כפרויקט שיפוץ וייפוי עירוני, על ידי מיזם שנבחר פה אחד על ידי בעלי הבתים ומשתמשי הקרקע כמשקיע. המשקיע אחראי על קביעת תכנון מפורט, פרויקט שיפוץ וייפוי עירוני, הגשתו לאישור ועדת העיר ויישום פרויקט שיפוץ וייפוי עירוני, תוך הבטחת עמידה בתכנון שאושר.

במקרה שבעלי בתים ומשתמשי קרקע תורמים זכויות שימוש בקרקע כדי להרחיב את קרנות הקרקע למטרות ציבוריות ולא למטרות עסקיות המשמשות לשיפוץ וייפוי עירוני, ואינם בוחרים את המשקיע בעצמם, הגוף הממשלתי המוסמך יבצע את תפקיד משקיע הפרויקט.

5. עבור אזורים הנכללים בהוראות סעיף 3 לסעיף זה, בהם לא מתבצע פרויקט שיפוץ או ייפוי עירוני בהתאם להוראות סעיף 4 לסעיף זה, ועדת העם העירונית תהיה אחראית על זיהוי ספציפי של אזורים הזקוקים לשיפוץ או ייפוי עירוני; ארגון הכרזה פומבית על אזורים הזקוקים לשיפוץ או ייפוי עירוני, יחד עם מידע על מיקום, גבולות ומדדי תכנון אדריכליים בהתאם לתוכנית התכנון שאושרה, על מנת לבקש השקעה. במקרה שיש רק משקיע אחד העומד בתנאים להזמנת עניין, המשקיע יאושר כמשקיע בהתאם להוראות חוק ההשקעות; במקרה שיש 2 משקיעים או יותר המעוניינים, המכרז יבוצע לבחירת משקיעים בהתאם להוראות חוק המכרז.

המשקיע הנבחר אחראי על עריכת תוכניות מפורטות ופרויקטים של שיפוץ וייפוי עירוני, כולל פיצוי, יישוב מחדש, תוכניות טיפול בנכסי ציבור וחלוקת תועלת משיפוץ וייפוי עירוני.

יש לפרסם בפומבי פרויקטים של תכנון מפורט ומידע על פרויקטים מוצעים של שיפוץ וייפוי באזור פרויקט השיפוץ והייפוי ובתקשורת, ויאושרו רק אם 75% מבעלי הבתים ומשתמשי הקרקע, השווה ערך ללפחות 75% משטח אזור השיפוץ והייפוי, יסכימו לכך.

6. במקרים דחופים בהם יש צורך בשיפוץ וייפוי עירוניים ולא ניתן לבחור משקיעים בהתאם להוראות סעיף 4 וסעיף 5 לסעיף זה, ועדת העם העירונית תשיב לעצמה את הקרקע, תארגן פיצויים, תמיכה, יישוב מחדש ותארגן מכרזים של זכויות שימוש בקרקע. סכום הכסף שייגבה ממכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע גדול מהסכום שהוצא על פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש וימשיך להיות מחולק וישולם לבעלי הבתים ולמשתמשי הקרקע שאדמתם הוחזרה. השימוש בקרקע המוצעת למכירה פומבית חייב להיות עקבי עם התכנון והמטרות של שיפוץ וייפוי עירוניים.

7. עבור בנייני דירות ישנים במתחמי דירות או באזורים עירוניים, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים בהתאם להוראות חוק הדיור מותר לבצע רק כאשר הדבר תואם את התכנון העירוני ואת הדרישות לשיפוץ עירוני וייפוי של כלל מתחם הדירות.

8. עבור עבודות אדריכליות יקרות ערך עם בעלים מרובים, ועדת העם העירונית תקצה כספים בהתאם להוראות ולנהלים של החוק על תקציב המדינה לתמיכה בבדיקת איכות הבנייה; תמיכה ביחידים ובארגונים בביצוע שיפוץ וייפוי עירוניים.

9. למועצת העיר יש את האחריות הבאה:

א) תקנות מפורטות בנוגע לסעיפים 2, 3, 4, 5, 6 ו-7 של סעיף זה;

ב) תקנות בנוגע לאחריותם של משקיעים ובעלים בבדיקת איכות בנייני דירות לצורך ביצוע פרויקטים של שיפוץ וייפוי עירוניים;

ג) להחליט על מנגנוני תמיכה לפיקוח, רילוקיישן, פיצויים, יישוב מחדש, הסבת קריירה ויישום פרויקטים של שיפוץ וייפוי עירוניים;

ד) לקבוע צעדים לתמיכה ועידוד שיפוץ וייפוי עירוניים.

10. לוועדת העם של העיר יש את האחריות הבאה:

א) לארגן את הקמתם, הערכתם ואישורם של פרויקטים של שיפוץ וייפוי עירוניים;

ב) להוציא תקנות לניהול יצירות אדריכליות יקרות ערך, אשר קובעות במפורש דרישות, תנאים, אמצעים להגנה, שיפוץ, ניהול, ניצול ושימוש ביצירות אדריכליות יקרות ערך;

ג) להחליט על מכירת מכירה פומבית של זכות השכרת וילות ובתים ישנים השייכים לנכס ציבורי שאינם משמשים למטרות מגורים לפיתוח תיירות, עסקי שירות, קולינריה , קידום תרבות ואמנות בקשר עם התחייבות לשימור, שיפוץ ותחזוקה של המפעלים.

11. ועדת העם העירונית מחליטה להקים ולהסדיר את ארגון ותפעול הקרן לשימור האזורים ההיסטוריים של מרכז העיר בבירה.

קרן השימור של מרכז העיר ההיסטורי של הבירה היא קרן כספית ממשלתית שאינה תקציבית, עם הון ממשלתי הנתמך על ידי תקציב המדינה. הכנסות הקרן נוצרות מחסויות, תרומות התנדבותיות והון מופקד מארגונים ויחידים מקומיים וזרים; וממקורות כספיים חוקיים אחרים מחוץ לתקציב המדינה.

קרן השימור של אזורי הבירה הפנימיים ההיסטוריים משמשת לתמיכה בתוכניות, פרויקטים ופעילויות שאינן קשורות לפרויקטים לשיפוץ וייפוי אזורים עירוניים הקשורים לשימור, שחזור, שיקום וקידום ערכים תרבותיים והיסטוריים של אזורים היסטוריים במרכזי העיר; ושיקום ושיקום של יצירות אדריכליות יקרות ערך בעיר מחוץ להוצאות תקציב המדינה.

צור מנגנון פורץ דרך, גיוס משאבים מרביים לפיתוח ההון

בסדנה המדעית "יישום חוק ההון מס' 39/2024/QH15: כמה סוגיות תיאורטיות ומעשיות" שאורגנה על ידי ועדת המפלגה של האנוי, מועצת העם וועדת העם בתיאום עם מערכת המגזין הקומוניסטי, מחלקת הבנייה של האנוי תרמה חוות דעת ודנה בנושא "שיפוץ וייפוי עירוני, יישום סעיף 20 לחוק ההון 2024".

על פי מחלקת הבנייה של האנוי, לאחרונה, ועדת המפלגה של האנוי, מועצת העם וועדת העם הקדישו תשומת לב קבועה לשיפוץ ושיקום של בתים ישנים, וילות ישנות ויצירות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954 בעיר וניהלו מקרוב את השיפוץ והשיקום של בתים ישנים, וילות ישנות ויצירות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954 (כגון החלטה מס' 17/2013/NQ-HDND, מיום 23 ביולי 2013, של מועצת העם של העיר, המכריזה על מספר צעדים לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים, בתים ישנים במצב של רעוע; שיפוץ ושיקום של בתים ישנים, וילות ישנות ויצירות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954 בעיר; החלטה מס' 24/2013/NQ-HDND, מיום 4 בדצמבר 2013, של מועצת העם של העיר, על רשימת הרחובות הישנים, הכפרים העתיקים, כפרי המלאכה המסורתיים הטיפוסיים, וילות ישנות, יצירות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954 ומורשת תרבותית בלתי מוחשית בבירה, אשר יש למקד משאבים בשימור). ולקדם ערכים תרבותיים; תוכנית מס' 10-Ctr/TU, מיום 17 במרץ 2021, של ועדת מפלגת האנוי בנושא "שיפור יעילות מניעת ובקרת שחיתות; תרגול חסכון ומאבק בבזבוז בתקופה שבין 2021 ל-2025" (ועדת העם של העיר פרסמה את החלטה 1216/QD-UBND, מיום 8 באפריל 2022, בנושא "פתרונות לקידום ניהול ושימוש בוילות ציבוריות שנבנו לפני 1954 בהאנוי בתקופה שבין 2021 ל-2025").

יחד עם זאת, יש ליצור מנגנון פורץ דרך, לגייס משאבים מרביים לפיתוח הבירה, למסד במהירות נקודות מבט וכיווני פיתוח, לנצל ביעילות את הפוטנציאלים והחוזקות, ולהביא את הבירה להמשך פיתוח מהיר ובת קיימא; לבזר ולהאציל סמכויות באופן משמעותי, להסיר במהירות קשיים ומכשולים ביישום המעשי, וכן להתגבר על החסרונות של חוק הבירה משנת 2012. במיוחד תוכנית מס' 03-CTr/TU של ועדת מפלגת האנוי בנושא "ייפוי עירוני, פיתוח עירוני וכלכלה עירונית בתקופה 2021-2025", הכוללת את תוכן שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים, בתים ישנים ומתפוררים; שיפוץ ושיקום של בתים ישנים, וילות ישנות ועבודות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954 בעיר.

על פי מחלקת הבנייה של האנוי, על מנת לשפר את איכות החיים, לשפץ את מרחב המחיה, לשפר את התשתיות, ליצור סביבת מגורים נקייה ובטוחה יותר עבור אנשים; לפתח את הכלכלה לשיפור המראה העירוני כדי למשוך השקעות, תיירות וליצור הזדמנויות תעסוקה; לשמר את התרבות, לתחזק ולקדם ערכים היסטוריים ותרבותיים בתכנון עירוני, יש צורך לשקול את הגורמים הבאים: תכנון סינכרוני: יש צורך בתוכנית מפורטת לתכנון עירוני, הכוללת תשתיות תנועה, פארקים, אזורי בילוי ומרחבים ציבוריים; פיתוח בר-קיימא: שילוב גורמי הגנת הסביבה, שימוש באנרגיה מתחדשת וניהול משאבי מים; השתתפות קהילתית: עידוד השתתפות אנשים בתהליך התכנון והשיפוץ, הקשבה לדעותיהם כדי לענות על צרכים מעשיים.

בנוגע למצב הנוכחי ולאתגרים : עומס עירוני: ערים רבות מתמודדות עם בעיות של עומסי תנועה, זיהום סביבתי וחוסר בתשתיות; קושי בפינוי אתרים: תהליך זה נתקל לעתים קרובות במכשולים רבים, מה שמוביל להתקדמות איטית; חוסר במשאבים כספיים: השקעה בשיפוץ עירוני דורשת משאבים רבים, בעוד שהתקציב עשוי להיות מוגבל.

ישנן מדיניות מועדפת לעידוד השקעות בשיפוץ עירוני.

בנוגע לפתרונות והצעות : עבור עבודות המנוהלות על ידי המדינה: ניתנת עדיפות לשימור וילות ישנות ועבודות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954 בעלות ערך היסטורי, תרבותי ואדריכלי, אשר הוערכו על ידי הרשויות המוסמכות וסווגו לקבוצות 1 ו-2. ניתנת עדיפות לווילות ישנות ועבודות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954 והן בבעלות המדינה; וילות ברשימת הווילות שלא ניתן למכור; וילות המנוהלות, בבעלות ובשימוש של בעלים אחד; וילות המשמשות כיום כמטה ושגרירויות.

עדיפות ניתנת לווילות ישנות ועבודות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954, הממוקמות במקומות (כגון פינות רחוב, כיכרות, אזורים עם ראות טובה...) שיכולים ליצור נקודות דגשה לנוף העירוני; ברחובות האופייניים לתקופה (רחובות עם וילות ישנות רבות ועבודות אדריכליות שנבנו לפני 1954); עבודות עם שטחי אדמה גדולים, משטחים פתוחים, עצים, שערים, גדרות; לא מקורות, חשופות בשכבה הראשונה.

האנוי מקצה חלק מהתקציב מקרן הגנת המורשת והפיתוח התרבותי של הבירה לשימור ושיפוץ וילות ישנות ויצירות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954 תחת ניהול העיר (בתקופה הקרובה של 2022-2025, ביישום תוכנית מס' 03-CTr/TU, מיום 17 במרץ 2021, של ועדת מפלגת האנוי לייפות עירונית וכלכלה עירונית של האנוי, העיר מקצה תקציב לשיפוץ ושימור 32 וילות ו-10 יצירות אדריכליות נוספות; תקציב לסקר והערכת איכותן של 1,216 וילות ישנות; תקציב ליצירת רישומים תלת-ממדיים עבור 222 וילות מקבוצה 1 ותוכנת ניהול עבור 1,216 וילות ישנות; תקציב ליצירת רשימה של יצירות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954).

עבור וילות ישנות ועבודות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954 בבעלות פרטית: לעודד פיזור אוכלוסין בוילות, לעודד איחוד וילות ישנות לבעלים אחד בהתאם להוראות החוק; לתמוך בדיור יישוב מחדש או בתמיכה כספית למשקי בית וליחידים, לעודד וליצור תנאים לארגונים, משקי בית ויחידים להרוס ולהסיר שטחי בנייה נוספים בתוך שטחי הגן והקרקע הפנויה של וילות (במיוחד חזית הווילות הישנות).

לעודד בעלים ומשתמשים לממן את עבודות השימור והשיפוץ בעצמם; לקבל הלוואות מועדפות מבנקים מסחריים והנחות מס חברות בדומה למנגנון לשיפוץ דירות ישנות. לקבל הנחות מס חברות בעת שימור ושיפוץ וילות ישנות ועבודות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954.

מנגנוני תמיכה נוספים של העיר : האנוי משקיעה כספים לביצוע סקרים והערכת איכותן של וילות ישנות ויצירות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954; סוכנויות מרכזיות והעיר תומכות באספקת מסמכים ורשומות לקביעת המקור, הבעלות, הניהול, השימוש, תהליך השיפוץ והתיקון של וילות ישנות ויצירות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954. סוכנויות תומכות בהליכים מנהליים בייעוץ, תכנון, הערכה ואישור שימור ושיפוץ של וילות ישנות ויצירות אדריכליות אחרות שנבנו לפני 1954. חיזוק שותפות ציבורית-פרטית (PPP): עידוד השקעות מהמגזר הפרטי בפרויקטים של שיפוץ עירוני. יישום טכנולוגיית מידע: שימוש בטכנולוגיה לניהול ערים חכמות, שיפור התנועה והפחתת זיהום. פיתוח מדיניות תמיכה: הטמעת מדיניות מועדפת לעידוד השקעות בשיפוץ עירוני.

על פי מחלקת הבנייה של האנוי, שיפוץ וייפוי עירוני אינם רק הכרחיים לשיפור חייהם של התושבים, אלא גם באחריותם של כל רמות הממשל, העסקים והחברה כולה. כדי להצליח, נדרשת הסכמה ונחישות מצד כל הגורמים הרלוונטיים.

מקור: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-chinh-trang-do-thi-theo-quy-dinh-cua-dieu-20-luat-thu-do-2024.html