צריך מילה של "הבהרה" כדי "לשנות את השוק"; קנס מוצע של עד מיליארד וונד אם לא יפורסם על פרויקטים "שנשאלו" מבנקים

שלושה חוקים חדשים יפתרו את "צווארי הבקבוק" בשוק, האנוי מסכימה עקרונית לאפשר את המשך יישום אזורי Thanh Ha A, B ומיי הונג העירוניים, משקיעים שלא חושפים בפומבי פרויקטים ש"מושאלים" לבנקים עלולים להיקנס בעד מיליארד וונד... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

כדי ששוק הנדל"ן הווייטנאמי יתייצב ויתפתח מחדש, יש צורך "לפתוח חסימות" שלו, ובמיוחד "לפתוח חסימות של היצע וביקוש" - כך שההיצע והביקוש החסומים כיום יוכלו להיפגש. (צילום: האי אן)

שלושה חוקים חדשים יפתרו את "צווארי הבקבוק" עבור השוק

בתקופה הקרובה, כאשר חוק המקרקעין 2024, חוק הדיור 2023 וחוק עסקי הנדל"ן 2023 ייכנסו לתוקף רשמית החל מ-1 באוגוסט 2024, 5 חודשים מוקדם יותר מההחלטה הקודמת, אומרים מומחים כי שוק הנדל"ן יקודם ויפותח יותר, וגם "צווארי בקבוק" רבים יוסרו.

בהערכת השפעות החוקים הקשורים לנדל"ן שאושרו רשמית על ידי האסיפה הלאומית ויכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, אמר פרופסור חבר, ד"ר טראן דין ת'יאן, חבר בקבוצת הייעוץ הכלכלית של ראש הממשלה, כי לחוקים החדשים תהיה בהחלט השפעה חיובית, ויתרמו לקידום ההתאוששות והפיתוח של השוק. מכיוון שהחוקים נוסחו בהקשר של שוק המתמודד עם קשיים ובעיות, המטרה היא לפתור ביסודיות את הקשיים והבעיות הללו.

ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV ומנהל מכון ההדרכה והמחקר של BIDV, שותף לאותה דעה, אמר כי זירוז תאריך התחלתם הרשמי של שלושת החוקים ב-5 חודשים בהשוואה לתקנות יתרום לטובה לשוק הנדל"ן. הדבר מסייע בפתרון מהיר של בעיות הקשורות להערכת קרקעות, פינוי אתרים, יישוב מחדש ויישום פרויקט הדיור הציבורי. משם, הדבר תורם לקידום פיתוח השוק.

מנקודת מבט כלכלית, ד"ר וו טרי טהאן, מנהל המכון לאסטרטגיית מותג ותחרות, מאמין שהחוקים, כאשר ייכנסו לתוקף מוקדם, יקדמו צמיחה כלכלית, שכן הם תורמים 12-14% מהתמ"ג הלאומי. הסרת הקשיים בשוק הנדל"ן היא חלק בלתי נפרד מתהליך ההתאוששות הכלכלי כולו.

"שלושת החוקים, כאשר ייכנסו לתוקף רשמית, ייצרו מסדרון משפטי חדש, ויסירו את רוב "צווארי הבקבוק" של השוק, כאשר 70-80% מהבעיות הקיימות נובעות מבעיות משפטיות. במקביל, הם ייצרו בסיס לשוק הנדל"ן להתפתחות בטוחה, בריאה ובר קיימא. עם זאת, כדי להבטיח יעילות בתהליך היישום, יש צורך להאיץ את השלמת הצווים על בסיס הבטחת תוכן איכותי, תוך מעקב צמוד אחר השוק", הדגיש ד"ר וו טרי טהאן.

לדברי פרופסור חבר, ד"ר טראן דין ת'יאן, כדי ששוק הנדל"ן הוייטנאמי יתייצב ויתפתח מחדש, יש צורך רב ב"פתיחה" ובמיוחד ב"פתיחה של היצע וביקוש" - כך שההיצע והביקוש החסומים כיום בנדל"ן יוכלו להיפגש, והשוק יוכל "לשנות צבע". ביניהם, ישנם מספר דברים שיש לעשות, במובן האמיתי של המילה "דחוף".

ראשית, יש לפתור בעיות מוסדיות במהירות ובנחישות, כדי לא לעכב את התאוששות השוק. שנית, יש לגייס משאבים ולנקוט צעדים לקידום ויצירת הזדמנויות הן לעסקי נדל"ן והן ללקוחות/משקיעים, לקבל גישה למקורות הון נוחים עם ריביות תומכות באמת, ובכך ליצור מנועי צמיחה ופיתוח חדשים.

שלישית, יש לשקול פתרונות לשיפור שכר המינימום כך שלאנשים תהיה הזדמנות להגדיל את הכנסתם, ובכך להגדיל את הביקוש. רביעית, יש להמשיך ליישם פתרונות למשיכת זרמי השקעות כדי לשמר ולקדם את מגזרי התעשייה, המסחר, התיירות והנדל"ן הנופש.

חשוב מכל, חשוב לציין כי יש ליישם פתרונות באופן סינכרוני, וכל צוואר בקבוק שיש לו הזדמנות להיפתר צריך להיפתר באופן מיידי כדי למנוע אובדן תנופת ההתאוששות של השוק. פתיחת חסימות הון עבור שוק הנדל"ן היא הצעד המרכזי.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, יש צורך לפרסם בקרוב מסמכי הנחיה מפורטים בנוגע לחוק כדי להבטיח שהתקנות ייכנסו לתוקף בקרוב. רק אז יהיה משמעות לדחות את מועד תחילת החוקים החדשים מוקדם יותר; בקרוב יהיו פתרונות לשיקום שוק האג"ח הקונצרניות כדי להפחית את הלחץ הפיננסי על עסקי נדל"ן; בקרוב יהיו פתרונות לפיתוח דיור ציבורי כפי שהנחית המזכירות; בקרוב להתחיל בבניית מאגר מידע כדי להבטיח שיהיה בסיס מספיק להערכת קרקעות ופעילויות קשורות אחרות...

בנוגע לסוגיה זו, ד"ר וו טרי טהאן אמר גם כי יש צורך לשכלל את המערכת המשפטית באמצעות תהליכים ונהלים יעילים, תוך יצירת תנאים נוחים לגישה של משתתפי השוק, אך עדיין הבטחת היותה כלי לניהול ובקרה של פעילויות השוק.

בנוגע למדיניות התמיכה הפיסקלית והמוניטרית, היא לא הייתה כצפוי. בפרט, יש להקצות את התמיכה בתוכנית ההתאוששות החברתית-כלכלית באופן הוגן למגזרים עסקיים, כולל משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ומשקיעים משניים בשוק הנדל"ן.

על חברות להשקיע מאמצים לארגון מחדש ולפיתוח נדל"ן בר השגה העונה על צרכי הציבור. עבור מגזר הדיור הציבורי, נדרשת פרספקטיבה חדשה, לכיוון תשתיות לאומיות חשובות.

האנוי: הסכמה עקרונית לאפשר המשך יישום של אזורי Thanh Ha A ו-B ואזור My Hung.

הוועדה העממית של האנוי הסכימה עקרונית לאפשר לחברת Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company להמשיך ולבצע את פרויקטי ההשקעה באזור העירוני Thanh Ha A, Thanh Ha B ו-My Hung, כך שהמשקיע יוכל להשלים את הליכי התאמת התכנון ולהשלים את הטיפול בהפרות צווי הבנייה באזור העירוני Thanh Ha, כבסיס לבחינת התאמת מדיניות ההשקעה של הפרויקטים בהתאם לתקנות.

ב-17 ביולי, ועדת העם של האנוי שלחה מסמך למחלקות התכנון וההשקעות, הבנייה, התכנון - אדריכלות, משאבי טבע וסביבה; ועדות העם של מחוזות הא דונג ותאן אואי; תאגיד בניית התנועה 5 - JSC וחברת המניות המשותפת לפיתוח נדל"ן Cienco 5 על יישום פרויקטי השקעה עבור פרויקטים מקבילים לפרויקט ההשקעה בבניית כבישים בציר הדרומי של מחוז הא טאי בצורת BT.

במסמך, ביקשה ועדת העם של האנוי מחברת Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company ליצור קשר עם מחלקת התכנון והאדריכלות לקבלת הנחיות בנוגע להכנה, הגשה להערכת שווי ואישור של התאמות לתכנון המפורט של האזורים העירוניים הנ"ל בהתאם לתקנות.

במקביל, ועדת העם של האנוי ביקשה ממשרד הבנייה לבחון בדחיפות הפרות של צווי בנייה עירוניים באזורים העירוניים Thanh Ha A ו-Thanh Ha B בהתאם להנחיות ועדת המפלגה של ועדת העם העירונית בהודעה מס' 190-TB/BCSĐ מיום 3 במאי 2024 ושל ועדת העם העירונית בהודעות: מס' 279/TB-VP מיום 13 ביוני 2023, מס' 502/TB-VP מיום 31 באוקטובר 2023, ולייעץ לגבי יישום פריטים ועבודות באזור העירוני על מנת להבטיח עמידה בתקנות החוק.

בנוסף, מחלקות התכנון וההשקעות, הבנייה, התכנון - אדריכלות, משאבי טבע וסביבה ומחלקות וענפים עירוניים קשורים מתבקשים להנחות את חברת Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company ביישום הצעדים הבאים בהתאם לתקנות.

משקיעים שלא יגלו בפומבי על פרויקטים מגובים על ידי בנקים עלולים להיקנס במיליארד וונד

משרד הבינוי הציע קנס של 800 מיליון עד מיליארד וונד למשקיעים שלא יחשפו בפומבי מידע על פרויקטים של נדל"ן משועבד.

גובה הקנס הנ"ל נמצא בהתייעצות עם משרד הבינוי במסגרת טיוטת צו המסדיר סנקציות מנהליות על עבירות בנייה.

באופן ספציפי, על פי טיוטת הצו, משרד הבינוי הציע קנס של 800 מיליון - מיליארד דונג וייטנאמי עבור 4 פעולות.

ראשית, המשקיע אינו חושף בפומבי מידע על משכנתאות של בתים, עבודות בנייה, שטח רצפה בתהליך בנייה, זכויות שימוש בקרקע ופרויקטים של נדל"ן שהוקמו;

שנית, הכנסת נדל"ן לעסק ללא עמידה בכל התנאים;

שלישית, העברת חוזי עסקי נדל"ן של פרויקטים שאינם עומדים בתנאים;

רביעית, העברת כל הפרויקט או חלקו ללא עמידה מלאה בתנאים. בגין פעולה זו, הפרויקט המפר יושעה גם למשקיע לתקופה של 3 עד 6 חודשים.

בנוסף לקנס, על המשקיע לספוג גם עונש נוסף של השעיית עסקי הנדל"ן למשך 3-6 חודשים בגין פרויקטים עם הפרות.

בגין חתימה על מסמכי גיוס הון וגיוס הון לפיתוח דיור ללא אישורים מספקים, ניתן לקנס חברות בסכום של 600-800 מיליון דונג וייטנאמי. צו 16 הנוכחי אינו כולל מסגרת קנסות ברמה זו.

למעשה, בשנים האחרונות, פרויקטים רבים של נדל"ן משועבדים על ידי משקיעים, דבר שמשפיע על זכויותיהם של רוכשי בתים. אנשים אומללים משום שלא ניתנות להם תעודות זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע (הספרים הוורודים).

בהו צ'י מין סיטי, בשנת 2023, על פי נתונים סטטיסטיים של מחלקת משאבי הטבע והסביבה (TN-MT), היו בעיר 60 פרויקטים של דיור שמשועבדו על ידי משקיעים לבנקים. מתוכם, 41 פרויקטים שועבדו בין השנים 2016 - 2023 ופרויקטים רבים שועבדו בין השנים 2008 - 2011, מה שגרם לכך שרוכשי בתים לא קיבלו את הרישיון הוורוד.

ישנם 3 סוגים של פרויקטים של משכנתאות בהם משתמשים משקיעי פרויקטים: משכנתא של זכויות שימוש בקרקע (קרקע); משכנתא של זכויות שימוש בקרקע ונכסים הצמודים לקרקע שתיווצר בעתיד (קרקע ובתים); משכנתא של נכסים הצמודים לקרקע שתיווצר בעתיד (בתים על קרקע).

על פי התקנות, לפני הגשת בקשה לספר ורוד עבור קונה בית, על המשקיע לשחרר את המשכנתא ולהגיש את תעודת זכות השימוש המקורית בקרקע למשרד משאבי הטבע והסביבה לצורך התאמה והמרת טופס השימוש בקרקע לטופס שימוש משותף.

עם זאת, במציאות, ישנם משקיעים שאינם מבצעים ביטול משכנתא, מה שגורם ל"השעיה" של הספר הוורוד של הפרויקט למשך זמן רב. לדוגמה, בפרויקט דיור רב קומות המשלב שירותים מסחריים ומלונאות במגרש HH2, אזור מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע ברובע שואן לה, רובע טאי הו, האנוי (שם מסחרי של פרויקט הדירות D'.ElDorado 2).

במסמך בתגובה להערות התושבים בסוף 2023, מסר ועדת העם של האנוי כי בדצמבר 2020 הגיש המשקיע מסמכים על הערכת מסמכים משפטיים להנפקת תעודות לרוכשי בתים בפרויקט. אך הפרויקט משועבד כעת בבנק.

לכן, ביוני 2022, פרסם משרד רישום המקרקעין של האנוי הודעה על החזרת התיק כבלתי זכאי להסדר משום שהפרויקט לא שוכן בהתאם לתקנות.

באמצע השנה שעברה, קיים משרד רישום המקרקעין פגישה עם מועצת ניהול הבניין והמשקיע כדי לדון ולהסכים על התכנים הנ"ל.

העיר דה נאנג בלילה. (מקור: Vietnamnet)

דא נאנג מתכננת לבנות מנהרה מתחת לנהר האן

הוועדה העממית של העיר דא נאנג דיווחה זה עתה על יישום פרויקטים גדולים בהתאם להחלטה מס' 25 של מועצת העם של העיר דא נאנג, כגון: העברת תחנת הרכבת, תוכנית השקעה ומפת דרכים לפרויקט המנהרה מתחת לנהר האן, תוואי המנהרה דרך שדה התעופה דא נאנג...

בפרט, ההכנה להשקעה בבניית פרויקט מעבר נהר האן (מנהרת נהר האן) כלולה בתכנון העיר לתקופה 2021-2030, עם חזון לשנת 2050, שאושר על ידי ראש הממשלה בהחלטה 1287 עם שלבי השקעה לתקופה 2031-2045.

פרויקט זה יחבר את אזור רחוב דונג דה-טראן פו, רובע האי צ'או, לרחוב ואן דון-טראן הונג דאו, רובע סון טרה.

על פי הדיווח, העיר דא נאנג הורתה למחלקת התחבורה של דא נאנג להציע הקצאת הון בשנת 2024 לביצוע עבודות הכנה להשקעה... משרד התחבורה עבד באופן יזום עם מומחים בתחום כדי לחקור אפשרויות וכן לבחון ולעדכן תוכניות יעוד רלוונטיות על מנת להבטיח עקביות.

על בסיס זה, משרד התחבורה יפתח תוכנית סקר שתשמש בבחירת יועץ תכנון להכנת דוח מחקר טרום היתכנות לפרויקט.

נכון לעכשיו, משרד התחבורה מתאם עם היחידות הרלוונטיות כדי לארגן את הערכת ואישור התקציב עבור משימת הכנת ההשקעה. צפוי להשלים את בחירת היועצים להכנת דוח בדיקת ההיתכנות המקדימה של הפרויקט לאחר 3 חודשים ממועד הקצאת ההון להכנת ההשקעה.

על פי ועדת העם של העיר דא נאנג, תוכנית היישום הבאה היא להשלים את בחירת היועצים לדוח מחקר טרום-היתכנות לאחר 3 חודשים ממועד הקצאת ההון להכנת ההשקעה (צפויה בספטמבר 2024); צפוי להשלים ולהגיש לרשויות המוסמכות את דוח מחקר טרום-היתכנות הפרויקט לצורך הערכתו בדצמבר ולהשלים את דוח מחקר ההיתכנות באוגוסט 2025.

הוועדה העממית של העיר דא נאנג הציעה כי מועצת העם של העיר דא נאנג תסכים על מדיניות הקצאת הון להכנה להשקעה בפרויקט מעבר נהר האן במסגרת תוכנית ההון לטווח הבינוני לתקופה 2021-2025 ובתוכנית ההון לשנת 2024 כבסיס ליישום הצעדים הבאים.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-can-mot-chu-thong-de-thi-truong-doi-sac-de-xuat-phat-toi-1-ty-dong-neu-khong-cong-khai-du-an-cam-ngan-hang-279344.html