הנפקת 'תעודת זהות' לכל חלקת אדמה: המפתח לשקיפות בשוק

כ-49 מיליון מגרשים עם מאגר נתונים ברחבי המדינה יקבלו קודי זיהוי בתקופה הקרובה. בנוסף, מגרשים ללא נתונים ייבדקו ויעודכנו על ידי הרשויות המקומיות לצורך זיהוי.

מומחים רבים מאמינים כי זיהוי כל חלקת אדמה לא רק מסייע בשיפור יעילות ניהול הקרקעות אלא גם מפשט את הליכי ניהול הקרקעות - צילום: קוואנג דין

משרד החקלאות והסביבה מנחה את היישובים ליישם התאמות במאגר הקרקעות ולבנות קודי זיהוי לכל חלקה.

שיפור יעילות ניהול הקרקעות

לדברי מר מאי ואן פאן - סגן מנהל מחלקת ניהול הקרקעות במשרד החקלאות והסביבה, זהו צעד מפתח למימוש מדיניות הרפורמה המנהלית, דיגיטציה של ניהול הקרקעות בהתאם למודל שלטון מקומי דו-מפלסי. לכל חלקת אדמה יוקצה קוד זיהוי ייחודי בן 12 תווים, המקודד לפי מיקום, קו אורך וקו רוחב.

בנוגע לתהליך הקצאת קוד זיהוי הקרקע, אמר מר פאן שהוא כולל ארבעה שלבים: קביעת הנקודה האופיינית, המרת המיקום ממערכת הקואורדינטות הוייטנאמית (VN2000) למערכת הקואורדינטות הבינלאומית (WGS84), קידוד מיקום חלקת הקרקע ועדכונה במסד הנתונים של הקרקע.

עבור אזורים ללא מאגר מידע קדסטרלי, סוכנות הניהול תאסוף אישורי שימוש בקרקע ותעודות זיהוי אזרחיות של בעלים כדי ליצור נתונים ראשוניים עבור כל חלקת אדמה. לאחר בדיקה והתאמה, ועדת העם ברמת הקומונה תעדכן את מערכת המידע הכללית על הקרקע.

לדברי מר פאן, קוד הזיהוי הראשוני מאחסן רק מידע על הקואורדינטות והמיקום של חלקת הקרקע, בעוד שמידע על גודל, שטח וערך חלקת הקרקע ישולב במסד הנתונים של הקרקעות. קוד זיהוי חלקת הקרקע דומה לקוד בתעודת הזהות של האזרח, לכל חלקת קרקע יש קוד אחד בלבד. באמצעות קוד הזיהוי, אנשים יכולים לגשת למערכת נתוני הקרקע כדי לדעת היכן נמצאת חלקת הקרקע.

"אנחנו לא יכולים להכניס את כל פרטי החלקה לקוד זיהוי הקרקע, כי יש מידע על קרקע שניתן לשתף, ויש מידע שלא ניתן לשתף", הוסיף.

הנפקת קודי זיהוי קרקע תבטל את המצב של פיסת אדמה עם מספר ספרים אדומים, תצמצם הונאות, תגביל סכסוכים, תיצור פלטפורמה למיזמים משותפים עם מערכת שמות מקומות, ניהול קרקעות דיגיטלי ומסדי נתונים לאומיים אחרים. במקביל, זה יעזור לשוק הנדל"ן לקבל בסיס משפטי ונתונים מוצקים יותר בהשוואה לשיטת הניהול הידנית והניירת הנוכחית.

לדברי פרופסור חבר ד"ר נגוין קוואנג טויין - סגן נשיא מועצת אוניברסיטת המשפטים של האנוי , זיהוי כל חלקת אדמה תורם לשיפור מדד שקיפות הקרקע, עליו דנו ודיברנו רבות. יתר על כן, זיהוי כל חלקת אדמה עם קוד ספציפי הוא מידע נקי, מדויק, נקי וחי.

"בכך, סוכנויות ניהול המדינה יכולות לקבל מידע ייחוס שישמש לפיתוח מדיניות וחוקים סטנדרטיים. במקביל, זה ישפר את יעילות ניהול הקרקעות, יטהר בהדרגה את השוק ויבהיר את הנכסים. כפי שהדברים כעת, קשה מאוד לקבוע כמה נכסים יש לאדם", אמר מר טוין.

הנפקת "זיהוי" עבור כל חלקת אדמה היא הבסיס לבניית נתוני קרקע שקופים וסינכרוניים - צילום: קוואנג דינה

הליכי הקרקע יהיו פשוטים יותר

למרות שהוא תומך בשילוב נתוני קרקעות עם מערכת המידע ומאגר הנתונים הלאומי של האוכלוסייה, כך שאנשים יוכלו לגשת בקלות לנתונים על חלקות קרקע וסוכנויות ניהול יוכלו לשלוט בשוק הקרקעות, מר טויין אמר גם כי הדבר כרוך במכשולים כאשר חלק מהחברה, מסיבה כלשהי, אינטרסים קבוצתיים, אינו רוצה לשלב מידע משום שהוא חושף את הנכסים שהוא מחזיק.

בשיחה עם טואי טרה, אמר מר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, כי זיהוי קרקעות הקשור לתהליך השלמת נתוני קרקע, וחיבורם לנתוני אוכלוסייה ב-VNeID, יקל על יישוב ההליכים בפלטפורמה הדיגיטלית בעתיד. הליכי קרקע יעובדו במהירות רבה בפלטפורמה הדיגיטלית מבלי שיהיה צורך להציג יותר מדי מסמכים.

כל חלקת אדמה מזוהה, מקודדת ומתעדכנת במערכת נתוני הקרקע, המחוברת למערכת נתוני האוכלוסייה ב-VNeID, מה שיפחית הליכים אדמיניסטרטיביים רבים עבור אנשים ועסקים. כאשר הנתונים יהיו זמינים במערכת המנוהלת על ידי המדינה, אנשים ועסקים המעוניינים לבצע הליכי קרקע לא יצטרכו לאמת מסמכים רבים כמו שהם עושים כיום.

"עסקאות העברת קרקעות מעובדות גם באמצעות הצפנה והעברת נתונים, שבאמצעותן סוכנויות ניהול יכולות גם לנטר תנועות, לזהות פעילויות שוק ולנהל את תפעול הנדל"ן בשוק", אמר מר דין.

לדברי מר דין, זיהוי קרקעות שואף לשתי מטרות: ראשית, הוא עוזר לאנשים להתמודד בקלות עם הליכים קשורים בצורה הפשוטה והמהירה ביותר. שנית, הוא עוזר לסוכנויות ניהול המדינה לשלוט בשוק הקרקעות.

בטווח הארוך, מר דין ממליץ שזיהוי קרקעות ישאף לעדכן מידע כגון גודל, שטח וערך של כל חלקת אדמה בקוד זיהוי הקרקע. זה יעזור לאנשים לקבל נתונים מלאים בהישג יד בעת ביצוע הליכים מבלי להידרש לשאת מסמכים ורשומות מסורבלים כמו כיום.

שילוב עם נתוני אוכלוסייה אך שמירה על אבטחת הנתונים

על פי הדו"ח על סיכום יישום חוק הקרקעות משנת 2014, עד כה נמדדו רק 77% משטח האדמה הטבעית, בעוד ש-23% משטח האדמה הטבעית לא מופו.

לכן, עדיין יש צורך להשקיע משאבי אנוש וזמן כדי להמשיך ולהשלים את מידע המדידה ולהגדיר בבירור את הגבולות, ציוני הדרך והשטח של כל חלקת אדמה כדי שיהיה חומר קלט לזיהוי. ללא מידע, קשה מאוד לזהות.

בנוגע לסוגיה הבאה שיש להעלות לאחר שילוב נתוני קרקע עם נתוני אוכלוסייה, לדברי פרופסור חבר ד"ר נגוין קוואנג טויין, היא אבטחת מידע. בנוסף, יש צורך לבחון, לתקן ולהשלים את התקנות החוקיות הרלוונטיות מכיוון שיש מידע שהוא סודי ולא ניתן לפרסם אותו.

"יש מידע המיועד אך ורק למטרות ניהול המדינה. לכן, יש צורך להבחין איזה סוג מידע מתפרסם עבור כל האזרחים ואיזה סוג מידע יכול לשמש רק סוכנויות ניהול", אמר מר טוין.

מר דיוויד ג'קסון (מנכ"ל Avison Young Vietnam):

הבסיס לבניית נתונים שקופים וסינכרוניים

הניסיון של רישום המקרקעין של הוד מלכותה (HMLR) בבריטניה ורשות המקרקעין של סינגפור (SLA) מראה כי מערכות זיהוי חלקות קרקע ממלאות תפקיד מכריע בניהול קרקעות יעיל.

HMLR מספק מידע אמין על בעלות על קרקעות באמצעות תהליכים ורישומים המנוהלים על ידי המדינה.

משרד עורכי הדין (SLA) מנפיק מזהי חלקות ייחודיים המשולבים בסקר הקדסטרלי כדי להבטיח ייחוס מרחבי ומשפטי מדויק.

כאשר לכל חלקת אדמה יוקצה קוד זיהוי ייחודי, תיפתר בעיית מספרי הגיליונות והחלקות הכפולים, וייווצר מאגר נתונים שקוף ומסונכרן ברחבי הארץ. שוק הנדל"ן יהיה אפוא שקוף, יעיל ואמין יותר עם נתונים "נכונים - מספיקים - נקיים - חיים" כאשר הם מדויקים, שלמים, בפורמט הנכון, לא כפולים ומתעדכנים באופן רציף.

תהליך היישום זקוק למפת דרכים ברורה, בשלב הראשון יש ליישם במקביל את מספרי הגיליון הישן ואת מספרי החלקות עם קודי הזיהוי החדשים לפני המרה מלאה. מכיוון שקרקע היא נכס קבוע, הקידוד לפי מיקום גיאוגרפי (קואורדינטות) חייב להיות מדויק לחלוטין ולהונפק פעם אחת בלבד, ובמקביל נפרד ממערכת היחידות המנהליות כדי למנוע שיבושים בעת שינוי הגבולות. זוהי דרישה טכנית גבוהה, הדורשת יישום זהיר וסינכרוני.

מר וו הונג טאנג (מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים של קבוצת DKRA):

יתרונות כפולים של זיהוי חלקות אדמה

זיהוי מוצלח של חלקות אדמה יביא יתרונות רבים. ראשית, הוא ייצור מסד נתונים לאומי שלם.

הודות לכך, למדינה יהיו מספיק כלים לנטר תנודות במחירי שוק הנדל"ן בכל אזור, ולפתח מדיניות ופתרונות ניהוליים יעילים יותר.

זה גם יעזור להפוך את השוק לשקוף יותר, ולהפחית את הסיכון לקריסה או בועה בשוק הנדל"ן.

מסד נתונים מלא ושקוף יתמוך ביעילות גם ביישום חובות המס וימנע הפסדי מס.

זהו גם שלב הכנה סביר מאוד לקראת מעבר למיסוי רכוש בעתיד. בפרט, סנכרון נתונים זה מסייע גם בפתרון בעיה כואבת עכשווית: סכסוכי קרקעות.

עם זאת, יש לבצע תחילה פיילוט בכמה יישובים מרכזיים כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי, ובערים המנוהלות במרכז המדינה. לאחר שהמערכת תשוכלל ותתייצב, היא תועתק ברחבי המדינה כדי שתהיה לה מפת נתונים ארצית שתזהה את המדינה כולה.

מר לה קווק קין (תושב הו צ'י מין סיטי):

אנשים יידעו את היסטוריית מחירי העסקאות בבירור.

זיהוי כל חלקת אדמה יעודכן במדויק את פרטי הבעלים העדכניים ביותר לאחר עסקת מכירה או חלוקה ויספק מידע שלם יותר כגון קישור השם לקוד הזיהוי האישי, ואם אפשר, כדאי שתהיה היסטוריית מחירי עסקאות ממערכת האימות הנוטריוני, מידע שכבר זמין במפת הקדסטרל.

במפה הקדסטרלית הנוכחית, לכל חלקת אדמה יש שם של בעלים, אך פרטי הבעלים העדכניים ביותר אינם מעודכנים במדויק לאחר עסקת המכירה או החלוקה.

לאחר זיהוי מדויק ומלא יותר של כל חלקת אדמה, בשילוב עם פרסום מפת הקרקע הקדסטרלית (כרגע אינה ציבורית, רק גורמים אחראיים יכולים לראות אותה), יהיו לאנשים יתרונות רבים כאשר הם יודעים בדיוק למי שייכת חלקת אדמה זו.

אנשים ידעו בדיוק מי בעל הקרקע, מה שיגביל את הסיכון להונאה והונאה. יתר על כן, אנשים ידעו גם את היסטוריית מחירי הרכישה והמכירה הקודמים אם מחירי העסקאות מסונכרנים ממערכת הנוטריון.

באו NGOC - NGOC HIEN

מקור: https://tuoitre.vn/cap-can-cuoc-cho-tung-thua-dat-chia-khoa-minh-bach-thi-truong-20250923081204765.htm