מניעת ספקולציות, פיקוח על מחירי נדל"ן: הידוק הלוואות או מס?

הצעה להגביל את ההלוואות לרוכשי דירה שנייה או יותר

ההצעה להגביל את ההלוואות לרוכשי דירות שניות ומעלה זוכה לתשומת לב רבה, במיוחד מצד משקיעים לטווח קצר. הצעה זו היא התוכן המוצהר בטיוטת ההחלטה בנושא מנגנון שליטה וריסון מחירי הנדל"ן שמשרד הבינוי שלח למשרדים ולסניפים הרלוונטיים לקבלת הערות.

באופן ספציפי, הטיוטה מתארת שלושה נושאים של רגולציה בשוק, כולל: מדיניות הלוואות לרוכשי בתים, מרכזי עסקאות נדל"ן ופיתוח דיור מסחרי בר השגה. בנוגע למדיניות ההלוואות לרוכשי בתים, משרד הבינוי מציע שהממשלה תחייב מוסדות אשראי להטיל מגבלות על הלוואות לרכישת בתים, למעט דיור ציבורי.

באופן ספציפי, עבור קונה דירה שנייה, צפוי שהוא יוכל ללוות רק עד 50% משווי חוזה הרכישה. עבור קונה דירה שלישית, סכום ההלוואה לא יעלה על 30%.

לצד ההצעה להקים מרכז עסקאות נדל"ן לפרסום עסקאות ולקידום פיתוח דיור בר השגה, משרד הבינוי אמר כי ההחלטה נועדה להקים מנגנון משפטי ספציפי לשליטה, ויסות והפחתה הדרגתית של מחירי הדיור לרמה המתאימה להכנסתם של רוב האנשים, ובמיוחד קבוצות ההכנסה המתאימות והבינוניות. המוקד הוא על ויסות שוק הנדל"ן באופן פומבי ושקוף, תוך שליטה הדוקה בספקולציות ובמניפולציות מחירים.

הידוק הלוואות או מיסוי - מהי ה

הצעה להגביל את ההלוואות לרוכשי דירה שנייה צוברת תאוצה, במיוחד בקרב משקיעים לטווח קצר. תמונה להמחשה.

דעות סותרות רבות

על פי נתוני השוק, סכום ההלוואה המקסימלי לרכישת בית תלוי בסוג מוצר הנדל"ן ובתקנות של כל בנק. משקיעים רבים בפרויקטים של דיור מסחרי מיישמים מדיניות גמישה, לפיה קונים צריכים לשלם רק 10-30% מראש. לאחר מכן, הבנק יחלק את הסכום הנותר, כלומר קונים יכולים ללוות בין 70-90% מהמחיר הכולל של מוצר הנדל"ן.

עם תועלת כה עצומה, ההצעה להגביל הלוואות למשפחות שניות ויותר זוכה לדעות מעורבות. לדברי עסקים, אם תיושם, מדיניות זו תגביל משקיעים לטווח קצר - אלו המנצלים תוכניות הלוואות בנקאיות לרכישת נדל"ן למסחר לטווח קצר. מצד שני, ישנן גם דעות לפיהן מדיניות הגבלת ההלוואות יכולה להשפיע על קבוצת האנשים הזקוקים לרכישת נדל"ן או להשקיע לטווח ארוך.

כמשקיע ותיק בשוק הנדל"ן, מר דין הואנג טאנג (רובע לונג טרונג, הו צ'י מין סיטי) משקיע בדירות להשכרה, ובכך מגדיל את הכנסת משפחתו.

הוא אמר שההצעה להגביל הלוואות לרכישת דירה שנייה תסייע להרתיע משקיעים לטווח קצר, במיוחד ספקולנטים. אם המדיניות תיושם, הוא גם יאזן מחדש באופן יזום הלוואות מתחת ל-50% משווי הנכס כדי להתאים לתיק ההשקעות שלו.

"כאשר מקבלים החלטה, עלינו גם לחשב ולשקול כיצד זה ישפיע על תיק ההשקעות שלנו. וברור שתקנה זו תפחית את מספר האנשים ואת המוטיבציה להחזיק בנכס שני או שלישי, ותפחית את הספקולציות. בטווח הארוך, אני חושב שזה יהיה טוב לחברה", העיר מר טאנג.

הידוק הלוואות או מיסוי - מהי ה

ההצעה להגביל את ההלוואות לרוכשי דירה שנייה או יותר זכתה לדעות מעורבות.

נכון לעכשיו, גב' טראן טי הונג האי (טאן פו וורד, הו צ'י מין סיטי) מחפשת מוצר נדל"ן מתאים להשקעה בעתיד הקרוב. זו הפעם הראשונה שהיא נכנסת לשוק. מלבד חסכונות, הלוואות הן גם חשובות למדי עבור צעירים כמוה. כשהיא שמעה על ההצעה להדק את האשראי להלוואות לדירה שנייה, היא חששה משום שהדבר עלול להפחית את הגישה למוצרי השקעה.

"לדעתי, הצעה זו גם מגבילה את המשאבים והתמיכה, וגם מגבילה במידה מסוימת את קווי המוצרים שאני יכולה לחפש, או איכשהו גורמת לי להיות מהססת יותר בחיפוש אחר השקעות נוספות בתיק הנדל"ן", שיתפה גב' היי.

עסקים מסוימים אמרו כי שוק הנדל"ן בדרך להתאוששות. היצע המוצרים מתמקד כיום בפלח השוק הבינוני והיוקרתי, המיועדים למשקיעים. בינתיים, עדיין חסר בשוק תחום הדיור הזול, המשרת אנשים עם צרכים אמיתיים של דיור. עסקים סבורים שאם הלוואות אשראי לרכישת דירות יוגבלו, הדבר עלול להשפיע על הנזילות בשוק.

מר טראן חאן קוואנג - המנכ"ל של חברת השקעות הנדל"ן וייט אן הואה אמר: "כיום, אנו רואים שבשוק הנדל"ן, מעל 60-70% הם משקיעים, בעוד שהדיירים בפועל הם רק 20-30%. אם ניישם את זה בצורה יסודית מדי, כלומר, נגביל הלוואות לבתים שניים ושלישי ונחזק יותר ויותר את האשראי, אז ברור שהשוק יזדעזע."

חוות דעת אחרות טענו גם כי ההצעה להדק את האשראי למי שקונה בית שני או יותר אינה מבחינה בבירור בין מי שקונה למגורים אמיתיים לבין מי שמשקיע להשכרה לטווח ארוך. למעשה, ישנם מקרים בהם הורים לווים כסף לרכישת בית לילדיהם כאשר אין להם תנאים כלכליים מספיקים. לכן, אם הגבלת אשראי זו תוחל, היא עשויה להשפיע על הצרכים הלגיטימיים של משפחות רבות כיום.

פתרונות מקיפים לשליטה בת קיימא במחירי הדיור

הטיוטה אינה אוסרת על אנשים להחזיק בית שני או שלישי. כאן, הטיוטה מסדירה רק את מדיניות האשראי, כלומר המדינה משתמשת בכלים לוויסות זרימת הון כדי לשלוט בספקולציות ובסיכונים פיננסיים. מומחים מעריכים כי זהו כיוון התואם את הוראות החוק והנוהג הבינלאומי.

מדיניות האשראי המדורגת המוצעת אינה משפיעה על האינטרסים של אנשים, אלא שואפת לנהל סיכונים מערכתיים. עם זאת, הדבר צריך לבוא יד ביד עם פתרונות מקיפים יותר לשליטה במחירי הדיור.

נתונים מיחידות מחקר הראו כי העלייה האחרונה במחירי הדיור אינה נובעת בעיקר מהשקעות, אלא ממחסור בהיצע. הסיבה לכך נובעת מבעיות משפטיות, עלויות קרקע גבוהות ועלויות השקעה בבנייה. לכן, משקיעים יתמקדו בפרויקטים יוקרתיים כדי להשיג רווחים.

לדוגמה, בהו צ'י מין סיטי, על פי דו"ח של אביסון יאנג, מספר פרויקטי הדירות החדשים שהושקו ברבעון השלישי היה בעיקר דירות יוקרה ודירות יוקרה, עם מחיר מכירה ממוצע של 125 מיליון - 232 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מחיר זה עלה ב-5-8% בהשוואה לרבעון הקודם.

חברת מחקרי השוק Savills Vietnam מאמינה שבמקום לבחור בכלי אשראי, המדיניות צריכה להתמקד בפתרון בעיית פתיחת החסימה באספקת הדיור.

גב' ג'יאן הוין - מנהלת מחלקת המחקר של סאבילס וייטנאם הציעה: "עלינו לרפורמה בתהליכי אישור פרויקטים כדי להאיץ את התקדמותם של פרויקטים חדשים בשוק. יש לפתור פרויקטים תקועים באמצעות מנגנונים מיוחדים. לפתוח את בעיית ההיצע, ליצור היצע מגוון, במיוחד היצע של דיור בעלות נמוכה. כאשר ההיצע מספיק כדי לענות על הביקוש, השוק יווסת את המחירים באופן עצמאי."

עם הצעת משרד הבינוי, יחידות המחקר סבורות כי התערבות במגבלות האשראי יכולה להשפיע על עצמאותם של בנקים מסחריים. משום שפעילויות ההלוואות תלויות בתהליך הערכת הסיכונים ובקריטריונים להלוואות של כל בנק בהתבסס על יכולת התשלום של הלווה.

בנוסף, קביעת מספר הנכסים שבבעלות הלווה מהווה גם היא אתגר מכיוון שהיא דורשת חיבור או גישה למערכת מסד הנתונים של הנדל"ן. בעוד שנתונים אלה עדיין נמצאים בתהליך של השלמה וייקח זמן רב ליישום בפועל.

מיסוי יעיל יותר?

מר דיוויד ג'קסון - מנכ"ל Avison Young Vietnam, הביע את דעתו על פתרונות לניהול שוק הנדל"ן ואמר כי שיטת המיסוי תהיה יעילה יותר. באופן ספציפי, הטלת מס הכנסה אישי גבוה יותר על נכסי נדל"ן שניים ושלישיים, או מס על עסקאות נדל"ן המבוסס על זמן החזקה, היא פתרון בר ביצוע יותר להגבלת מכירה חוזרת, ובכך להפחית את התמריץ לספקולציות.

בהסכמה עם אביסון יאנג, המכון למשאבי טבע וכלכלה סביבתית של הו צ'י מין סיטי העריך כי הטיוטה צריכה להפריד בין ניהול שוק הנדל"ן למדיניות האשראי. מכיוון שענף הבנקאות נמצא בדרך לביטול מרחב האשראי ויש לו מרחב הלוואות בלתי מוגבל. לכן, החלת הגבלות על הלוואות לרכישת דירה שנייה או יותר, עשויה להשפיע על התשלום מהבנק.

ד"ר פאם וייט תואן - מנהל המכון למשאבי טבע וכלכלה סביבתית של הו צ'י מין סיטי, הציע: "כדי להגביל את זה, אני חושב שעלינו להשתמש בשיעורי מס המבוססים על זמן שמירת הרישומים. לדוגמה, אם מישהו קונה נכס או זוכה במכירה פומבית תוך 12 חודשים, אם הוא מוכר אותו, נגבה 20% ממחיר המכירה. להיפך, אם מישהו מעל 36 חודשים, נגבה 10% ומעל 60 חודשים, נגבה 2% כמו עכשיו."

ניתן לראות כי הגבלת ספקולציות היא צעד הכרחי, אך שימוש בכלי אשראי דורש מפת דרכים ברורה שלב אחר שלב. ראשית, יש צורך להשלים את מאגר עסקאות הנדל"ן כדי לזהות בבירור מי הם המשקיעים, הספקולנטים ומי הם קוני בתים למגורים אמיתיים. משם, כלי אשראי יהיו יעילים, ויסייעו לשוק להתפתח בכיוון שקוף, ברור והוגן עבור כל המשתתפים.

לאחרונה, משרד הבינוי הציע ליצור קודי נדל"ן ולנהל אותם במערכת המידע. במקביל, הוא חייב ארגונים ויחידים לספק מידע על בעלות על בתים לצורך שילובם במערכת המידע הלאומית החל משנת 2026. הצעה זו מתוארת בטיוטת הצו על בנייה וניהול של מאגרי מידע בנושא דיור ושוק הנדל"ן.

בהתאם לכך, לכל פרויקט נדל"ן יוקצה אוטומטית קוד ייחודי, שיבטיח זיהוי ואי שינוי לאורך מחזור חיי הנתונים. הסוכנות המחוזית המתמחה תיזום קוד זה באזור במועד אישור הפרויקט.

משרד הבינוי אמר כי התקנה החדשה מסייעת לשפר את איכות הנתונים שנאספו, ובכך הופכת את המידע לשקוף, מווסתת את השוק ועונה על הצרכים הלגיטימיים של החברה.

מקור: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm