דירות מהישנות לחדשות עולות ללא הרף במחיר, מקימות קרקע חדשה, הו צ'י מין סיטי מסדירה את השטח המינימלי לחלוקת קרקע

מחירי הדירות עלו בחדות, באופן מקומי עד 40% לרבעון, האנוי התאימה את תוכניות השימוש בקרקע עבור כמה פרויקטים בקווק אואי, נהלים להמרת אדמות חקלאיות לאדמות למגורים... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

Bất động sản mới nhất: Chung cư từ cũ đến mới liên tục tăng giá, thiết lập mặt bằng mới, TPHCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa

חוסר ההתאמה במבנה מוצרי הנדל"ן עדיין מהווה מגבלה משמעותית של השוק הנוכחי וגם אחת הסיבות לעלייה במחירי הנדל"ן בתקופה האחרונה. (איור - צילום: לין אן)

דירות ישנות לחדשות ממשיכות לעלות במחירן

בנוגע לבנייני דירות בהאנוי, משרד הבנייה מסר כי המחירים ממשיכים לעלות הן בפרויקטים חדשים והן בפרויקטים ישנים. עד כה, השוק קבע רמת מחיר חדשה לפרויקטים, שעלתה בכ-4-6% רבעונית וב-22-25% מדי שנה. בפרט, באזורים מסוימים חלה עלייה מקומית של כ-35-40% בהתאם למיקום בהשוואה לרבעון הקודם.

סקרים בפרויקטים מסוימים כמו Lumi Prestige (מחוז נאם טו ליאם) מציגים מחירים החל מ-69 מיליון וונד/מ"ר, דירות בפרויקט Khai Son City (מחוז לונג ביין) מציגות מחירים בין 50-68 מיליון וונד/מ"ר, פרויקטים ברחוב Nguyen Tuan (מחוז Thanh Xuan) מציגים מחירים סביב 75-97.2 מיליון וונד/מ"ר...

לא רק בהאנוי, באמצעות סינתזה, זה מראה שגם ברבעון השלישי, מחירי הנדל"ן ביישובים מסוימים עדיין נוטים לעלות, במיוחד בהאנוי, הו צ'י מין סיטי ובערים גדולות.

"תופעת עליית המחירים היא מקומית, מתרחשת באזורים מסוימים, סוגים מסוימים, מגזרי נדל"ן מסוימים, מה שמוביל להשפעה של עליית מחירים כללית", אמר משרד הבינוי.

חוסר ההתאמה במבנה של מוצרי נדל"ן עדיין מהווה מגבלה משמעותית של השוק הנוכחי, והיא גם אחת הסיבות לעלייה במחירי הנדל"ן בתקופה האחרונה.

משרד הבינוי ציין כי היצע מוצרי הדיור בר השגה אינו מספיק כדי לענות על הביקוש בשוק. בפלח השוק של דירות בר השגה (עם מחיר מכירה מתחת ל-25 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר), כמעט ואין עסקאות ומוצרים למכירה.

דירות בטווח הביניים (מ-25 מיליון וונד רנגולד למ"ר עד פחות מ-50 מיליון וונד רנגולד למ"ר) עדיין מהוות חלק גבוה מהעסקאות ומההיצע בשוק. השאר הן דירות יוקרה וסופר-יוקרה (במחיר של מעל 50 מיליון וונד רנגולד למ"ר).

משרד הבינוי אמר כי ישנן סיבות רבות להיעדר היצע דיור העונה על צרכי רוב האנשים, בעלי הכנסה נמוכה ובינונית באזורים עירוניים, במיוחד האנוי והו צ'י מין סיטי.

בפרט, עסקי נדל"ן מתמודדים עם קשיים ומכשולים בהליכים משפטיים, במיוחד בקביעת מחירי קרקעות, חישוב דמי שימוש בקרקע, פינוי אתרים והקצאת קרקע.

בנוסף, פרויקטים רבים שנבנים ונבנים לאחרונה נאלצו להיות מושעים זמנית, התקדמותם התעכבה והתקדמות בנייתם התעכבה.

סוכנות הניהול העריכה כי חוק המקרקעין 2024, חוק הדיור 2023 וחוק עסקי הנדל"ן 2023 פורסמו ונכנסו לתוקף, הקשיים במוסדות ובתקנות המשפטיות (קרקע, דיור, עסקי נדל"ן, אשראי...) עבור עסקים נפתרו בעיקרם, והיצע הנדל"ן הראה שיפור. עם זאת, עדיין קיימות מגבלות מסוימות מכיוון שלוקח זמן עד שמנגנונים, מדיניות וחוקים חדשים יושמו ביעילות ו"יכנסו לתוקף".

מומחי נדל"ן רבים מציינים כי בעיית הגדלת ההיצע היא בפלח המחירים הסבירים והסבירים. למעשה, למרות שהיצע הדירות גדל, רמת מחירי המכירה בהאנוי ממשיכה לרשום מגמת עלייה הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני.

לפי Savills Vietnam, בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי, שוק הדיור חסר כיום היצע בר השגה, שכן נתח השוק של פלח זה ירד מ-60% בשנת 2016 ל-35% בלבד בשנת 2024, ודירות ראשוניות מתחת ל-2 מיליארד וונד נעלמו לחלוטין.

מנהל חברת נדל"ן בהאנוי אמר כי הפרויקטים המיושמים בשוק הם בעיקר בטווח הביניים והיוקרתי. כאשר הביקוש גבוה מההיצע, מחירי הנדל"ן עולים. לא נדיר שמחיר המכירה עולה על הערך האמיתי.

לדברי אדם זה, כאשר אין היצע דיור מתאים ובמחיר סביר, לא ניתן לפתור את בעיות שוק הנדל"ן.

התאמת תוכניות שימוש בקרקע עבור מספר פרויקטים בקווק אואי, האנוי

ועדת העם של העיר האנוי פרסמה זה עתה את החלטה מס' 5682/QD-UBND בנוגע להתאמה והשלמה של תוכנית שימוש הקרקע לשנת 2024 של מחוז קווק אואי.

בהתאם לכך, ההתאמה וההשלמה של רשימת תוכניות שימושי הקרקע לשנת 2024 של מחוז קווק אואי אושרו על ידי ועדת העם של העיר בהחלטה מס' 418/QD-UBND מיום 22 בינואר 2024, החלטה מס' 2015/QD-UBND מיום 16 באפריל 2024, והחלטה מס' 3848/QD-UBND מיום 25 ביולי 2024.

באופן ספציפי, התאמה והשלמה (שם מיקום, אזור) של הפרויקטים שזוהו בהחלטה 418/QD-UBND מיום 22 בינואר 2024, בהחלטה מס' 2015/QD-UBND מיום 19 באפריל 2024, בהחלטה מס' 3848/QD-UBND מיום 25 ביולי 2024 מהווים פרויקט אחד.

השלמת תוכנית השימוש בקרקע לשנת 2024 של מחוז קווק אואי עם 9 פרויקטים הכוללים: פרויקט לבניית נתיבי תנועה באזור המתקרב לבית החולים המרכזי ליולדות, מתקן 2; בית החולים המרכזי לילדים, מתקן 2; פרויקט לבניית המרכז התרבותי של קהילת נגוק ליפ; גן ילדים נגוק מיי א; בניית בית תרבות בכפר פו האנג, קהילת טאן פו; בניית קו חשמל 220 קילו-וולט לאספקת חשמל לתחנת השנאים הואה לאק 220/110 קילו-וולט ולקווי החשמל היוצאים 110 קילו-וולט; מרכז העברת אותות; בניית מחסן רזרבה לאספקה כללית, מחסן רזרבה נפט צפוני ושיירה I תחת מחלקת הציוד והלוגיסטיקה; הרחבת תחנת השנאים 500 קילו-וולט מערב האנוי כדי לשרת את התקנת מפרצים 06 220 קילו-וולט, קהילת דונג קוואנג; בית הספר היסודי פואנג קאצ' בשטח כולל של 74.18 דונם.

התאמת מספר הפרויקטים והשטח בהחלטה מס' 3848/QD-UBND מיום 25 ביולי 2024 ל-148 פרויקטים בשטח כולל של 1,151.27 דונם.

העיר הו צ'י מין מפרסמת תקנות חדשות בנוגע לשטח מינימלי לחלוקת קרקעות

ב-31 באוקטובר, פרסמה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי את החלטה מס' 100/2024 הקובעת את התנאים לחלוקת קרקעות, איחוד קרקעות ואת השטח המינימלי המותר לחלוקת קרקעות עבור כל סוג קרקע באזור.

החלטה זו מחליפה את החלטה מס' 60/2017 בנושא השטח המינימלי לחלוקת קרקעות שהייתה קודמת.

בנוגע לשטח המינימלי שיש לחלק למגרשים, על פי התקנות החדשות, קרקע למגורים באזור מחולקת ל-3 אזורים, כאשר שטחים מינימליים תואמים הם 36 מ"ר, 50 מ"ר ו-80 מ"ר.

באופן ספציפי, אזור 1 כולל את המחוזות 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, גו ואפ, בין טאן, פו נואן, טאן בין וטאן פו. שטח הקרקע המינימלי לחלוקה במחוזות אלה הוא 36 מטרים רבועים, רוחב ועומק חזית הקרקע לא יפחתו מ-3 מטרים.

אזור 2 כולל את מחוזות 7, 12, בין טאן, ת'ו דוק סיטי ואת עיירות המחוזות. שטח הקרקע למגורים המינימלי שניתן לחלק לחלקות באזורים אלה הוא 50 מ"ר. בפרט, התקנה לגבי רוחב החזית ועומק המגרש לא יפחת מ-4 מטר.

אזור 3 כולל את האזורים מחוץ לעיירות בין צ'אן, קו צ'י, הוק מון, נה בה וקאן ג'יו. שטח הקרקע המינימלי למגורים שניתן לחלק באזורים אלה הוא 80 מ"ר. רוחב החזית ועומק החלקה לא יפחתו מ-5 מטר.

בנוגע לאדמות חקלאיות , העיר הו צ'י מין קובעת כי השטח המינימלי המותר לחלוקה לחלקות לגידולים שנתיים ולאדמות חקלאיות אחרות הוא 500 מטרים רבועים.

בינתיים, השטח המינימלי לגידולים רב שנתיים, אדמות לחקלאות ימית, אדמות לייצור מלח ואדמות לבעלי חיים מרוכזים שניתן לחלק לחלקות הוא 1,000 מטרים רבועים.

בהשוואה להחלטה הישנה, השטח המינימלי של אדמות למגורים ואדמות חקלאיות שניתן לחלק לחלקות בהו צ'י מין סיטי לא השתנה.

הנקודה החדשה בתקנת חלוקת הקרקעות היא שאין עוד תקנות על תנאי תכנון ותנאי בנייה כמו בעבר.

באופן ספציפי, הקרקע המיועדת לחלוקה או למיזוג חייבת להבטיח את הדרישות הבאות: חייבת להיות גישה, חיבור לנתיבי תנועה קיימים, הבטחת אספקת מים וניקוז וצרכים הכרחיים אחרים באופן סביר.

אם משתמש בקרקע שומר חלק ממגרש למגורים או מגרש למגורים וקרקע אחרת באותו מגרש לשביל הליכה, בעת חלוקה או מיזוג של מגרשים, אין צורך לשנות את ייעוד השימוש בשטח הקרקע המשמש לשביל ההליכה.

במקרה שמשתמש הקרקע שומר חלק מהמגרש כשביל הליכה, שביל זה יוסכם על ידי הצדדים והרשות המקומית תתן אישור, בהתבסס על המצב בפועל, לפני הפרדה או איחוד המגרש.

לגבי שטח הקרקע שנקבע כדרך הליכה, המשמשת לחלקות אדמה רבות, הוא יומר לטופס שימוש משותף בתעודה.

נהלים להמרת אדמות חקלאיות לאדמות למגורים

כאשר אנשים הופכים אדמות חקלאיות לאדמות למגורים, עליהם להכין מסמכים להגשתם לסוכנות המדינה המוסמכת בהתאם להוראות סעיף 227 לחוק הקרקעות משנת 2024.

מתי ניתן להמיר אדמות חקלאיות לאדמות למגורים?

בהתאם לסעיף 116 ולסעיף 121, סעיף 1 ב', לחוק הקרקעות משנת 2024, משתמשי קרקע רשאים להמיר אדמות חקלאיות לאדמות למגורים רק אם אושר הדבר על ידי גוף מדינה מוסמך. במילים אחרות, חייבת להיות החלטה המאפשרת את שינוי ייעוד הקרקע בהתאם לתקנות.

כדי לקבל החלטה לאפשר שינוי ייעוד הקרקע על ידי גוף מדינה מוסמך, יש להתבסס על תכנון ייעוד הקרקע ברמת המחוז, על התכנון הכללי או על תכנון יעוד הקרקע בהתאם להוראות חוק התכנון העירוני שאושרו על ידי הרשות המוסמכת.

נהלים להמרת קרקע פורייה לקרקע למגורים

בהתאם להוראות סעיף 227 לחוק המקרקעין משנת 2024, הסדר והנהלים לשינוי ייעודי קרקע הם כדלקמן:

שלב 1. הגשת בקשה לשינוי ייעוד הקרקע בהתאם לתקנות.

שלב 2. הרשות המוסמכת תבדוק את התנאים לשינוי ייעוד הקרקע. במקרה שהתיק טרם הושג, משתמש הקרקע ישלים את התיק ויגיש אותו מחדש לסוכנות ניהול הקרקע.

שלב 3. לאחר הגשת בקשה מלאה, סוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת מכינה תיק ומגישה אותו לוועדת העם ברמת המחוז כדי להוציא החלטה המאפשרת את שינוי ייעוד הקרקע.

שלב 4. תשלום אגרות שימוש בקרקע כפי שנקבע, למעט במקרים של פטור.

שלב 5. העברת הקובץ למשרד/סניף של לשכת רישום המקרקעין לביצוע הרישום, הנפקת הספר, עדכון ותיקון מסד הנתונים של המקרקעין, רישומי הרישום הקדסטרליים והחזרת הספר למשתמש בקרקע.

במקרה של העברת זכויות שימוש בקרקע ושינוי ייעודי שימוש בקרקע, הליך רישום העברת זכויות השימוש בקרקע והליך שינוי ייעודי שימוש בקרקע יבוצעו במקביל להליך שינוי ייעודי שימוש בקרקע בהתאם לתקנות.

[מודעה_2]
מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html