מומחה: צעירים חייבים לחסוך הכנסה במשך 20-25 שנה כדי לקנות בית

(דן טרי) - כדי לקנות בית ממוצע בעיר גדולה, צעירים זקוקים ל-20-25 שנות הכנסה. מומחים אומרים כי היחס בין מחיר הבית להכנסה בווייטנאם גבוה מאוד, מה שמקשה על צעירים לגשת אליו.

בסדנה "מינוף פיננסי יעיל - הזדמנויות דיור לצעירים" שאורגנה על ידי עיתון Thanh Tra ב-26 ביוני, אמר מר הא קוואנג הונג, סגן מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן ( משרד הבינוי ), כי סקרים שנערכו לאחרונה מראים שצעירים (בני 22-40) הופכים לקבוצת הלקוחות העיקרית בשוק הדיור, ומחליפים בהדרגה את קבוצת גיל העמידה.

לדבריו, הביקוש לבעלות על דירה בקרב צעירים נמצא בשיא חסר תקדים, הן מבחינת כמות והן מבחינת פרופורציה במבנה רוכשי הדירות.

"למעט מאוד אנשים יש מספיק חסכונות כדי לקנות בית עד גיל 30"

לדברי נציג משרד הבינוי, צמיחת ההכנסות של אנשים לא עמדה בקצב עליית מחירי הדיור, מה שהוביל לבעלות ריאלית מוגבלת עבור רוב הצעירים.

בהתאם לכך, כדי לקנות בית ממוצע בשטח של 70 מ"ר, במחיר מכירה של 3-4 מיליארד וונד בערים גדולות, צעירים זקוקים ל-20-25 שנות הכנסה. נתון זה מראה כי היחס בין מחיר הבית להכנסה בווייטנאם גבוה מאוד, מה שמקשה על צעירים להגיע למקום.

"רוב הזוגות הצעירים העירוניים עם הכנסה ממוצעת של 20-30 מיליון דונג וייטנאמי לחודש נאלצים לשכור בית או לגור עם משפחתם. למעט מאוד אנשים יש מספיק חסכונות כדי לקנות בית מסחרי כשהם מגיעים לגיל 30 ללא תמיכה כלכלית ממשפחתם או תוכניות אשראי מועדפות", אמר.

בניתוח החסמים, אמר מר הונג כי היצע הנדל"ן עדיין מוגבל והמחיר גבוה בהשוואה למחירם של רוב האנשים, כולל צעירים. הסיבה לכך היא שפרויקטים מתמודדים עם קשיים בהליכי השקעה, יישום פרויקטים של נדל"ן ביישובים רבים עדיין איטי, עסקים מתמודדים עם קשיים בהון אשראי, הנפקה ותשלום אג"ח וכו'.

שוק הדיור מורכב בעיקר מדיור מסחרי למכירה, דיור ציבורי למכירה, שכירות וחסרים מודלים כמו שכירות לטווח ארוך, רכישה גמישה בשכירות. לדבריו, צעירים מחזיקים בבתים עקב חסמים כלכליים אישיים ומחסומי אשראי. לדבריו, בנקים מוכנים להלוות לרכישת בתים, אך ריבית ההלוואה עדיין גבוהה למדי, ותקופת ההלוואה אינה ארוכה מספיק בהשוואה לביקוש.

"רק כאשר יהיו חבילות מועדפות עם ריביות נמוכות (5-6% לשנה) קבועות בהתחלה, צעירים יעזו לשקול לקחת הלוואה לקניית בית", אמר מר הונג. לדבריו, צעירים זקוקים להלוואות לטווח ארוך של 20-30 שנה כדי להפחית את הלחץ של החזר החוב החודשי.

צמיחת ההכנסות של אנשים לא עמדה בקצב עליית מחירי הדיור (צילום: הא פונג).

גב' הא טו ג'יאנג, מנהלת מחלקת האשראי למגזרים כלכליים (בנק המדינה), הודיעה כי כיום משתתפים 9 בנקים בחבילת האשראי בשווי 145,000 מיליארד וונד, עם ריביות נמוכות ב-1.5-2% לשנה מהריביות הרגילות, כדי לתמוך בפיתוח שוק הדיור הציבורי. לדבריה, הריבית האחרונה על ההלוואות היא 5.9% לשנה, והיא יורדת בהתמדה יחד עם המגמה הכללית.

הבנקים מתבקשים גם להציע חבילות הלוואות מועדפות לאנשים מתחת לגיל 35. בהשוואה לריבית הממוצעת של בנקים גדולים, בחמש השנים הראשונות הריבית נמוכה ב-2% לשנה, וב-10 שנים נמוכה ב-1%.

לדברי גב' ג'יאנג, כאשר היחידות "יפשילו שרוולים" כדי לתאם, מחזור התשלומים יהיה חיובי. עם זאת, הקושי הגדול ביותר כעת הוא לקבוע את הפרויקט עם מחיר המתאים לקבוצה זו שיתאים ליכולת התשלום שלהן.

"לכן, תיאום עם היישובים ויצירת תנאים המבוססים על המינוף הפיננסי של הבנקים יביאו לחיים שלווים. הבנק הממלכתי לוקח את ההובלה ומתאם עם היישובים כדי שיהיו להם הנחיות המתאימות להכנסת האנשים", אמרה גב' ג'יאנג.

כיצד ניתן לפתור בעיות דיור עבור צעירים?

מר הא קוואנג הונג אמר כי יש צורך להגדיל את היצע הדיור, לבחון מחדש ולשפר את המוסדות והחוקים הקשורים לדיור ולשוק הנדל"ן עם דיור מסחרי, תוך הבטחת עקביות, סנכרון והיתכנות.

יחד עם זאת, ליישם ביעילות את צו מס' 75/2025 על פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע; לפתור קשיים ובעיות בפרויקטים תלויים ועומדים, במיוחד בקביעת מחירי קרקע, חישוב דמי שימוש בקרקע ופיצויים בגין פינוי אתרים.

בנוגע לדיור ציבורי, לדבריו, על היישובים ליישם ולהשלים את היעדים לפיתוח דיור ציבורי ופיתוח דיור לעובדים באזורי תעשייה ודיור לכוחות מזוינים בהתאם לאוריינטציה המדינה.

פתרון אחד שהדגיש מר הונג הוא פיתוח מודלים של שכירות ארוכת טווח ורכישה בשכר דירה. בנוסף, יש צורך לספק תמיכה כספית לקונים כדי להגביר את יכולתם לצבור נכסים ולהפחית את נטל העלויות.

פתרון נוסף הוא להתאים את מדיניות מס ההכנסה האישי, להגדיל את הניכוי המשפחתי לאנשים עם משפחות וילדים צעירים; לאפשר ניכוי של חלק מהריבית על הלוואות ראשונות לרכישת דיור מההכנסה החייבת במס. זה דומה לסוג של תמיכה עקיפה, המסייעת לצעירים הלווים לרכישת בית להפחית את הלחץ הכלכלי החודשי.

הביקוש לבעלות על בית בקרב צעירים נמצא בשיא חסר תקדים (צילום: מאן קוואן).

הכלכלן נגוין טרי הייאו הציע גם יישום צעדים לפתרון יסודי של בעיית הפער בין ההכנסה למחירי הדיור. לדבריו, יש צורך לשכלל את מערכת המדיניות השקופה והיעילה למימון קרקעות. המדינה צריכה לבנות מדיניות מס יסודית כדי למנוע ספקולציות. הוא הציע להחיל מס נדל"ן המבוסס על שווי הנכס כדי להגביל ספקולציות לטווח קצר ולעודד השקעות לטווח ארוך.

במקביל, נערך מחקר על הטלת מס של 20% על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של נכס נדל"ן כאשר הבעלים מוכר את הנכס, והחלת שיעור מס גבוה על בעלות על מספר נכסים שאינם נכסי מגורים ובתים נטושים זה מכבר.

הוא גם הציע להגדיל את היצע הדיור הציבורי על ידי הבטחת לפחות 20% ממימון הקרקע בפרויקטים מסחריים של דיור ציבורי. בנוסף, הוא אמר כי יש צורך להחמיר את התנאים לרכישת דיור ציבורי כדי למנוע ספקולציות ולפקח באופן קפדני על השכרת דיור ציבורי במחירים גבוהים.

"תיקון הפער בין ההכנסה למחירי הדיור דורש מערכת מדיניות שקופה ויעילה למימון קרקעות. יש צורך לאזן בין גישת מחירי השוק לבין יכולת התשלום של אנשים, תוך הגדלת היצע הדיור בר השגה ושליטה בפעילויות ספקולטיביות", אמר מר הייאו.

מקור: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/chuyen-gia-nguoi-tre-phai-tich-luy-thu-nhap-20-25-nam-moi-mua-duoc-nha-20250626111158494.htm