מרוץ לא שוויוני בשוק הנדל"ן

[מודעה_1]

עסקים מתכווצים ופועלים בהפסדים.

ענף הנדל"ן עבר מאז סוף 2022 סינון קפדני ביותר בקנה מידה גדול.

ארגונים בעלי בריאות פיננסית לקויה, יכולת ניהול ירודה... נחשפים בהדרגה לבעיית הבדיקה של השוק. משקיעים רבים שעוקבים אחר "השטח" ופרויקטים ללא ערבויות חוקיות נתקלים גם הם בקשיים רבים, נאלצים להתמודד עם הפסדים ואף לקבל מכירת נכסים כדי לשמור על פעילותם.

לחברת המניות המשותפת LDG Investment הייתה בעבר מדיניות להעביר שני פרויקטים, כולל Bai But - Son Tra Beach Resort, Da Nang ומתחם דירות מגרש C1 ברובע בין אן, די אן סיטי, מחוז בין דונג . צעד זה הוא חלק מתוכנית ארגון מחדש של נכסי החברה לפירעון חובות בנקאיים ואג"ח.

אתר הנופש באי בוט-סון טרה ביץ' זכה בעבר ל"יחס של ביצה" מצד LDG, שנחשב לאחד הפרויקטים האסטרטגיים בעלי חזון ארוך טווח. לפני שהתכוונה למכור, החברה שקלה למצוא שותף שישתתף ביחס של 50-70%, אך גם ראשי LDG הודו כי אפשרות זו אינה סבירה בהקשר של שוק הנדל"ן הנוכחי.

לפני השלמת עסקה זו, מר נגוין חאן הונג, יו"ר מועצת המנהלים של LDG, נעצר בגין הונאת לקוחות. מר הונג היה מעורב בבנייה בלתי חוקית של 680 וילות ובתים עירוניים על ידי חברת LDG בפרויקט אזור המגורים טאן תין בקומונת דוי 61, מחוז טראנג בום, מחוז דונג נאי .

המצב העסקי הקשה והיעדר פרויקטים חדשים דחפו גם את LDG להפסדים. בתקופה שבין 2018 ל-2019, החברה הרוויחה מעל 600 מיליארד דונג וייט בשנה. במהלך המגפה, הרווחים ירדו משמעותית. עד 2022, החברה הרוויחה 4 מיליארד דונג וייט, הנמוך ביותר אי פעם. בתשעת החודשים הראשונים של 2023, LDG הפסידה 209 מיליארד דונג וייט לאחר מס, בהשוואה ליותר מ-8 מיליארד דונג וייט בתקופה המקבילה אשתקד.

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 1 — חברת LDG נתקלה בקשיים ביישום הפרויקט (צילום אילוסטרציה: Khong Chiem).

חברת Hai Phat Investment Joint Stock Company מכרה גם את כל תרומת ההון שלה למשקיע בקרקע המסחרית TM 1, חלק מפרויקט המגורים Tan Lap Islet, Nha Trang. על פי התוכנית, פרויקט זה כולל 3 מגדלים בני 40 קומות, כולל 3 קומות מסחריות, 10 קומות מלון ו-27 קומות דירות. בנוסף לכך, Hai Phat מתכננת להתמקד בסיטונאות מוצרים במספר פרויקטים נוספים בלאו קאי, בק ג'יאנג וקואנג נין.

למרות שהייתה מחוץ למגזר הנדל"ן זמן רב, קבוצת הואנג אן ג'יה לאי מכרה גם את מלון הואנג אן ג'יה לאי בעיר פלייקו, ג'יה לאי - הנכס האחרון שבבעלות מר דוק. התמורה, בסך כ-180 מיליארד וונד, על פי הודעת החברה, שימשה גם לפירעון חוב אג"ח.

מספר עסקים אחרים סוגרים ומפסיקים את פעילותם באופן המוני. חברת המניות המשותפת לפיתוח ומסחר דיור (HDTC) הודיעה כי היא משהה זמנית את פעילותה עקב קשיים כלכליים והיעדר מקור הכנסה לתשלום משכורות לעובדיה.

חברת ההשקעות המשותפת של או PVR Hanoi השעתה זמנית את פעילותה העסקית מ-15 בנובמבר 2023 עד 14 בנובמבר 2024 כדי לארגן מחדש את כוח האדם ולמצוא כיווני עסקים חדשים.

חברות תיווך נמצאות במצב קשה לא פחות. גב' טרין טי קים ליאן, מנהלת המכירות של דאט קסאן שירותי, אמרה באירוע שנערך לאחרונה כי לאחר 3 שנים של מגפה ויותר משנה של משבר בשוק הנדל"ן, רוב חברות התיווך מיצו את חסכונותיהן.

גב' ליין אמרה שבשנת 2023 מספר מתווכי הנדל"ן ירד ב-60-70% בהשוואה לסוף השנה שעברה. יחידות שעדיין פועלות מתמודדות עם קשיים בגיוס עובדי מכירות, עלויות גיוס גבוהות ולחץ תחרותי על מדיניות שכר, בונוסים ועמלות. קומות רבות נאלצות לשקול עצירה כדי לשמר את ההון שלהן, בהמתנה לשלב הבא של השוק.

"מעולם בהיסטוריה העסקית עסקי תיווך נדל"ן לא נאלצו להתמודד עם קשיים כה חמורים כמו בשנים האחרונות", אמרה גב' ליין.

עסקים רבים קמו כדי לרכוש קרנות קרקע.

להיפך, עסקים רבים אינם מהססים להכריז על רכישת נכסים נוספים והגדלת קרנות הקרקע בהקשר של השוק שעדיין מתמודד עם קשיים רבים, אך צפויים לפתוח דף חדש החל מהשנה.

נציג חברת הנדל"ן An Gia אמר כי הם עדיין שואפים להמשיך ולהרחיב את קרנות הקרקע הנקייה, תוך מתן עדיפות לפרויקטים שאושרו למדיניות השקעה, מתאימים לפיתוח פרויקטים במחיר סביר ובעלי זמן יישום מהיר.

החברה נמצאת בתהליך של הערכה מעמיקה של שתי קרנות קרקע פוטנציאליות במחוז 8 וב-Thu Duc (HCMC). עם השלמת העסקה, היא צפויה לספק לשוק יותר מ-4,000 מוצרים בהקשר של משאבי קרקע שהולכים ומתמעטים בעיר.

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 2 — עסקים רבים נוטים להשתתף בעוז במרוץ לרכישת קרנות קרקע (איור: נגוין מאו פואוק).

חברת השקעות ומסחר בנדל"ן An Duong Thao Dien אישרה את התוכנית לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע עבור 8 מגרשים, כולם ממוקמים במחוז פואוק לונג, בעיר טו דוק, הו צ'י מין סיטי. הסכום שיש לשלם הוא יותר מ-294 מיליארד וונד.

קבוצת אור אקופארק נמצאת בתהליך של משא ומתן לרכישת כל חברת Song Thao Limited - המשקיעה בפרויקט Thanh Thuy Hot Mineral Resort בעיר Thanh Thuy (מחוז Thanh Thuy, מחוז פו טו).

במקביל, חברת Ecopark Song Thao רשאית להציע התאמות ולחדש את התכנון של פרויקט אתר הנופש המינרלי החם Thanh Thuy בשטח של 65 דונם, ולהשלים הליכים לרישום נכסים על הקרקע בהתאם להוראות החוק.

עם זאת, עסקים עדיין מתמודדים עם קשיים במרוץ הרכישות. במקרה של חברת An Duong Thao Dien, העסק צריך להוציא יותר מ-294 מיליארד דונג וייט עבור 8 העסקאות הנ"ל, בעוד שסכום המזומנים ב-30 בספטמבר היה רק יותר מ-53 מיליארד דונג וייט, המהווה כ-18% משווי ההעברה. שווי העברה זה גדול גם מהשווי הכולל של נדל"ן להשקעה (כ-274 מיליארד דונג וייט) בסוף הרבעון השלישי של 2023.

או קבוצת אקופארק, למרות שבשנת 2022 הרווח שלה היה כמעט 2,400 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 9% בהשוואה לשנה הקודמת, התחייבויותיה גדלו ב-11% בהשוואה לשנה הקודמת, והסתכמו ב-19,415 מיליארד דונג וייטנאמי. יחס החוב/הון עצמי נותר על פי 3, למרות שירד בהשוואה לפי 4.1 בשנה הקודמת.

קל לראות כי חברות מקומיות עדיין מתמודדות עם גורמים שליליים רבים, כגון קשיים כלכליים כלליים, סוגיות משפטיות בלתי פתורות בפרויקטים, ליקויים רבים באג"ח קונצרניות וחוסר גישה לזרימות הון.

סינתזה של חברת DSC Securities Joint Stock Company (DSC) מראה כי בשנת 2024, קבוצת עסקי הנדל"ן תצטרך לפדיון אג"ח בשווי של יותר מ-120,000 מיליארד דונג וייטנאמי, הסכום הגבוה ביותר בחמש השנים האחרונות. נטל החזר האג"ח עדיין מכביד מאוד על עסקי הנדל"ן והם זקוקים ל"ניתוח גדול" כדי לשקם את בריאותם הפיננסית.

[מודעה_2]
מָקוֹר