משכורת 30 מיליון וונד לחודש אבל דירה מתחת ל-3 מיליארד וונד עדיין... "מחוץ להישג יד"

נדרשים פתרונות מקיפים להורדת מחירי הדיור

"לאנשים חסר דיור אבל אין להם בתים לקנות. איך אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות בית תמורת 100 מיליון דונג וייט למ"ר? אם מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, אנשים יראו שמחירי הבתים גבוהים, גבוהים יותר ויותר, גבוהים מדי, אנשים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות." הצהרה זו של ראש הממשלה פאם מין צ'ין בישיבת ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן בתחילת השבוע שעבר זכתה לתשומת לב מיוחדת מצד העם. ההצהרה הייתה קצרה אך נגעה לליבם של מיליוני אנשים, במיוחד אלה שחיו ועבדו במשך שנים רבות בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי.

כמו כן, בפגישה זו, בה נאמר על נחישות הממשלה, הדגיש ראש הממשלה פאם מין צ'ין 11 קבוצות של משימות ופתרונות חשובים שמטרתן להגדיל את ההיצע, להפחית עלויות, לשאוף לשמור על מחירי דיור מסחרי ברמה סבירה, ולקדם פיתוח דיור ציבורי, כך שלאנשים יהיו תנאי דיור נוחים ומתאימים.

על פי דעות השוק, שני המגזרים של דיור מסחרי ודיור ציבורי יזדקקו לפתרונות נפרדים. בפרט, דיור מסחרי מתמקד בפתרון בעיות הקשורות להליכים משפטיים ולזמן יישום. בינתיים, דיור ציבורי צריך לפתור בעיות הון ומדיניות כדי למשוך עסקים להשתתף.

"שאלתי את השאלה מהו הפתרון להוריד את מחירי הדיור הגבוהים, כיצד להפוך אותו לסביר ומתאים להכנסה של אנשים. חייבים להיות פתרונות רבים ומקיפים. מדיניות פיסקלית לבדה לא יכולה לעשות זאת, מדיניות מוניטרית לבדה לא יכולה לעשות זאת, מדיניות קרקעות לבדה לא יכולה לעשות זאת, הממשלה המרכזית לא יכולה לעשות זאת, רשויות מקומיות וחברות לא יכולות לעשות זאת. זה חייב להיות מקיף מאוד, כלומר, חייב להיות פתרון סינכרוני ומקיף מאוד שהוא מקיף, פתוח ויעיל. חייב להיות תיאום הדוק מאוד בין הממשלה המרכזית לרשויות המקומיות", הדגיש ראש הממשלה פאם מין צ'ין.

ריבית על משכנתא צריכה להיות מתחת ל-4%

למעשה, במשך שנים רבות, המפלגה, המדינה והממשלה זיהו את הדיור כמדיניות חשובה של הביטחון החברתי. על פי נתונים סטטיסטיים, נכון ליולי השנה, מיושמים בכל המדינה 692 פרויקטים של דיור ציבורי. זהו צעד קדימה במפת הדרכים לעבר המטרה של מיליון יחידות דיור ציבורי עד 2030. תוצאה נוספת מראה את מאמציה יוצאי הדופן של הממשלה: עד אוגוסט, וייטנאם השלימה למעשה את המטרה של סילוק בתים זמניים ורעועים ברחבי המדינה.

נחזור למחירי השוק הנוכחיים של בתים. על פי נתונים של המכון הווייטנאמי לחקר והערכת שוק הנדל"ן, לפני כ-10 שנים, מחירי הדירות בהאנוי היו רק סביב 18-25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. אבל עכשיו, הנתון הממוצע קפץ ל-75.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. פרויקטים יוקרתיים רבים אף מציעים מחירים של 100-200 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

כיצד לצנן את מחירי הדיור? לדברי עסקים ומומחים, יש צורך בפתרונות סינכרוניים רבים.

עלויות התשומה של פרויקטים של דיור עלו עקב עליית מחירי הקרקע, חומרי הבנייה ועלויות העבודה, או עקב העדפת משקיעים רק בתים יוקרתיים במיוחד; ספקולציות, אגירת נכסים וכו'. אלו הן הסיבות העיקריות שככל הנראה דחפו את מחירי הדיור כלפי מעלה מהמחצית השנייה של 2023 ועד עכשיו.

מר נגוין קווק היפ - יו"ר מועצת המנהלים של חברת GP Invest ציין: "כיום, היצע הנדל"ן יקבע את השוק, בין אם המחיר יעלה או ירד. הזמן מתארך, עלות ההשקעה עולה. מרגע קביעת מחיר הקרקע ועד להערכת השווי, הזמן ארוך מאוד. חלק מהפרויקטים אורכים עד 2-3 שנים".

למרות ש-9 בנקים נרשמו להשתתף בחבילת ההלוואות המועדפת בסך 145 טריליון דונג וייט לדיור ציבורי, לאחר 6 הפחתות, ריבית זו ירדה כעת ל-6.4% לשנה למשקיעים ול-5.9% לרוכשי בתים. תקופת ההלוואה היא 5 שנים. עם זאת, לאחר יותר משנתיים, חבילת אשראי זו חולקה רק יותר מ-4,000 מיליארד דונג וייט. למרות שהביקוש להלוואות מצד עסקים ואנשים פרטיים גדול מאוד.

מר נגוין ואן קוי - יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם אמר: "תקופת ההחזר קצרה מדי, רוב העסקים מציעים מעל 10 שנים, מה שידחוף את המחיר כלפי מטה. יש להפחית את רמת הרכישה לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ולעובדים ל-4%"

יש דעות הטוענות כי יש צורך בשינוי בבחירת המשקיעים.

"במקום שהממשלה תצטרך לדאוג להכל עבור דיור ציבורי, החל משחרור ועד הכל, אפשר לחקור ולשקול לבחור כמה עשרות עסקים, למסור אותם לעסקים, כך שניתן לקבוע מחיר של 15-20 מיליון בלבד", אמר מר נגוין דוק וין - מנכ"ל VPBank.

לא ניתן להתעלם ממחירי הדיור הגבוהים עקב הפרעות בשוק שנוצרות על ידי קבוצות ספקולטיביות. לדוגמה, בפרויקט עם כ-2,000 דירות, קבוצת ההשקעה הספקולטיבית יכולה להחזיק רק 100 דירות, ואז לדחוף את המחיר כל הזמן למעלה, וליצור מחסור כוזב, תוך משחק על פסיכולוגיית ההמונים. לכן, בנוסף לחישוב מחיר המכירה מהשורש, כלומר, מרגע שהמשקיע מקים את הפרויקט, יש צורך לחשב גם את החלק העליון, כאשר הנדל"ן החל להיבנות ולהוצאה לשוק.

פתרונות להגדלת היצע הדיור בר השגה בהו צ'י מין סיטי

נתונים מחברות מחקרי שוק מראים שמחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי עלו ב-18-20% בשנה האחרונה. לנוכח עליית המחירים המתמשכת, משפחות צעירות רבות מסכימות להמשיך לשכור ולהמתין.

עם זאת, עבור קאם טו (עובדת משרד, הו צ'י מין סיטי), השאלה מתי תוכל לקנות בית עם עליית מחיר הדירה למיליארדי וונד למיליארדי דולרים לדירה לאחרונה היא באמת שאלה שאין לה תשובה.

עם עבודה משרדית, המשכורת היא כ-30 מיליון וונד לחודש, בתוספת כמה חסכונות, אבל קניית דירה בפחות מ-3 מיליארד וונד ליחידה היא לחלוטין מחוץ להישג ידם של טו.

"אני מקווה שיהיו עוד חבילות מדיניות שיתמכו בצעירים שקונים בתים מבחינת ריביות בנקאיות וגם מבחינת מחירי דירות ברמה סבירה יותר", שיתפה גב' טו.

לדברי מומחים, הפתרון המהיר ביותר עבור הו צ'י מין סיטי להגדלת ההיצע ולריסון עליית מחירי הדיור הוא תכנון קרנות קרקע נקייה שנותנות עדיפות לפיתוח דיור בר השגה.

"אנחנו צריכים תוכניות שיבטיחו מימון קרקע לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית", אמר ד"ר סו נגוק קואנג - מנהל בכיר של סאבילס וייטנאם.

ניתן לראות כי קשיים פרוצדורליים משפטיים בעת בניית דיור ציבורי עדיין מהווים "צוואר בקבוק" הגורם לעסקים רבים לדאגה.

מר לה הואו נגיה - מנהל חברת הבנייה והמסחר לה טאן אמר: "החלטה 201 פורסמה כדי לזרז את ההליכים, אך בסופו של דבר, החלטה זו מחייבת מתן היתר בנייה לדיור ציבורי. כדי לבצע את הליך היתר הבנייה, יש להשלים סדרה של הליכים קודמים על פי התקנות לפני שניתן יהיה להגיש בקשה, דבר שלוקח זמן רב מאוד, בעוד שדיור מסחרי פטור כיום מהיתרי בנייה."

לנוכח מציאות זו, איגוד הנדל"ן העירוני ממליץ לרשויות להמשיך להסיר קשיים משפטיים עבור דיור ציבורי, ולבחון בדחיפות כ-220 פרויקטים שעדיין מתמודדים עם בעיות משפטיות כדי למצוא פתרונות להסרת מכשולים, יצירת היצע והפחתת מחירי הדיור.

תמיכה באנשים בהליכים לרכישת דיור ציבורי

דיור ציבורי, שאינו צריך לחכות לפגישת הממשלה מוקדם יותר השבוע, היה נושא חם בשוק הנדל"ן מתחילת השנה, במיוחד בשני השווקים הגדולים ביותר במדינה, האנוי והו צ'י מין סיטי. בנוסף לגידול במספר הדיור הציבורי, אנשים גם מעוניינים מאוד להשלים את הניירת כדי להגיש בקשה לרכישה.

בהאנוי יש 6 פרויקטים של דיור ציבורי שצפויים להסתיים השנה, אך עד כה אף אחד מהם לא נפתח למכירה או קיבל בקשות, אנשים מחכים ומקווים. מכיוון שמחיר דירות הדיור הציבורי נע בין 18 ל-27 מיליון דונג וייט למ"ר בלבד, בהשוואה למחיר ממוצע של 70-80 מיליון דונג וייט למ"ר של דיור מסחרי בשוק כיום, המחיר עומד על שליש בלבד.

מאז יוני האחרון, רוכשי בתים רבים מחפשים באופן פעיל מידע על בקשות לדיור ציבורי. על מנת לתמוך בהליכים עבור אנשים, מרכז השירות הציבורי של העיר האנוי ביצע פיילוט של תמיכה ניידת להליכי רכישת דיור ציבורי במחוז דונג אן, כאשר תקופת היישום נמשכה בין ה-15 ל-30 בספטמבר.

לאחר קצת יותר מ-10 ימים של יישום פיילוט בקהילת דונג אנה, האנוי, הצוות כאן קיבל למעלה מ-2,000 בקשות. למרות המספר הגדול, לא היה מאבק, שכן רוב האנשים קיבלו הודעה ומספריהם נרשמו במערכת המקוונת. זהו אחד הפתרונות שנועדו לעזור לאנשים לגשת לדיור ציבורי בצורה נוחה יותר, תוך הימנעות מפנייה לערוצי תיווך, דבר שיכול בקלות להוביל לשליליות.

"ההליכים בסניף בדונג אן מהירים מאוד. זו הפעם הראשונה שאני עושה את זה אבל לא ציפיתי שזה יהיה כל כך מהיר", אמר מר נגוין ואן סון (האנוי).

מר נגוין טרונג וייט (האנוי) אמר: "כששמעתי שיש צוות ייעוץ נייד, גם אני באתי וביקשתי עצה. ראיתי שהאפליקציה די פשוטה ואני יכול לעשות אותה בעצמי."

עם זאת, עדיין ישנם מקרים בהם, עקב ביקוש גבוה, אנשים אינם יכולים לקבל מספר תור במערכת I-Hanoi, ולכן עליהם להמתין עד למחרת.

מר נגוין דין לואונג - סגן ראש מחלקת ההדרכה להליכים מנהליים - מרכז שירותי הנסיעות הציבוריות של העיר האנוי אמר: "אנו ממליצים גם להנהלה שבזמנים של שירות לאנשים במסגרת תוכניות כמו זו, יש להגדיל את מספר ההזמנות ב-I-Hanoi כדי שהשירות לאנשים יהיה טוב יותר והם לא יצטרכו להמתין זמן רב."

בישיבת ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן שנערכה מוקדם יותר השבוע, אישר ראש הממשלה פאם מין צ'ין כי פיתוח שוק הנדל"ן והדיור הציבורי הוא נושא גדול, עניין מרכזי של האומה והעם, חשוב מאוד, הדורש פתרונות מקיפים רבים, כגון הורדת מחירי הנדל"ן, הגדלת ההיצע כדי לענות על ההיצע והביקוש, באמצעות פתרון פרויקטים בעייתיים, קידום דיור ציבורי, הורדת מחירי קרקעות, הפחתת עלויות, פתרון בעיות תשתית מבחינת תחבורה, חשמל, מים, טלקומוניקציה וכו'.

משרד הבינוי עורך מחקר עבור הממשלה לצורך פרסום החלטה, שתקצה מספר ארגונים מוכשרים, מסורים וכישרוניים ליישום מספר פרויקטים של דיור ציבורי, בהתאם לעקרון של הרמוניזציה של האינטרסים בין המדינה, הציבור והמפעלים.

מקור: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm