רשימה של פרויקטים של דירות יקרות במיוחד בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, מה לעשות כשקונים קרקע "תקועים" בתכנון?

רשימת פרויקטים של דירות במחירים מרקיעי שחקים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, מלאי קרקעות בקאן טו במגרשי גולף, שדות תעופה, מה לעשות כשקונים קרקע מתוכננת, קרקעות במחלוקת... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

נקודת מבט של פרויקט הדירות Ecolife Tay Ho בהאנוי. (מקור: Thu Do Invest)

סדרה של פרויקטים של דירות במחירים מרקיעי שחקים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי

משרד הבינוי מסר כי הסיבה לעלייה האחרונה במחירי הנדל"ן נובעת במידה רבה מהשפעתם של מספר גורמים, כגון תנודות מוגברות בעלויות הקרקע, במיוחד ביישובים מסוימים; וחוסר בהיצע מספיק של מוצרי דיור בר השגה כדי לענות על הביקוש בשוק.

בהתאם לכך, עליית מחירי הנדל"ן הגדילה את מחירי הדירות, במיוחד באזורים מסוימים, עם עלייה מקומית של כ-35% עד 40% בהתאם למיקום בהשוואה לרבעון הקודם. ברבעון השלישי של 2024, על פי סקרים ודוחות מכמה מחוזות וערים מרכזיות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, מחירי הדירות בהאנוי המשיכו לעלות הן בפרויקטים חדשים והן בפרויקטים ישנים, רמת המחירים של פרויקטים חדשים עלתה בכ-(4% עד 6%) רבעונית ו-(22% עד 25%) מדי שנה.

בפלח השוק של דירות במחירים נוחים (עם מחיר מכירה מתחת ל-25 מיליון וונד רשום/מ"ר), כמעט ואין עסקאות ומוצרים למכירה; דירות בינוניות (עם מחיר שנע בין כ-25 מיליון וונד רשום/מ"ר לפחות מ-50 מיליון וונד רשום/מ"ר) עדיין מהוות חלק גבוה מהעסקאות וההיצע בשוק, כאשר הסדר הנותר הוא דירות יוקרה וסופר-יוקרה במחיר של מעל 50 מיליון וונד רשום/מ"ר.

מסקירת מספר פרויקטים בהאנוי, הו צ'י מין סיטי וכמה יישובים, מחירי המכירה הספציפיים הם כדלקמן:

בהאנוי: Ecolife Tay Ho, מחיר המכירה הוא כ-72.6 מיליון וייטנאם דונג/מ"ר; סאנשיין גארדן (Hai Ba Trung), 54.2 מיליון וייטנאם דונג/מ"ר, צ'לסי פארק - קאו גיאי, כ-62.3 מיליון וייטנאם דונג/מ"ר; קומפלקס טראנג אן - קאו גיאי, כ-70.8 מיליון וייטנאם דונג/מ"ר; ריברסייד גארדן - טאנה שואן, כ-56.9 מיליון וייטנאם דונג/מ"ר; Legend Tower - טאנה שואן, 71.7 מיליון וייטנאם דונג/מ"ר; Anland LakeView - הא דונג, כ-60.5 מיליון וייטנאם דונג/מ"ר; Imperia Smart City - נאם טו ליאם, כ-62.1 מיליון וייטנאם דונג/מ"ר.

Vinhomes Ocean Park בשכונת ציריך עולה כ-46-55 מיליון דונג וייט למ"ר ברובע טרונג הואה, קאו גיאי; פרויקט Lumi Prestige מתומחר החל מ-69 מיליון דונג וייט למ"ר ברובע טאי מו, ברובע נאם טו ליאם; פרויקט Ninety Complex מתומחר בכ-60-75 מיליון דונג וייט למ"ר ברובע דונג דה.

פרויקט ספיר - Vinhomes Smart City עולה כ-47-61 מיליון דונג וייט למ"ר ברובע נאם טו ליאם; פרויקט הדיור המעורב 107 קומפלקס נגוין טואן ויהא עולה כ-75-97.2 מיליון דונג וייט למ"ר ברובע ת'אן שואן.

פרויקט של רבי קומות, עצים ירוקים וחניונים על מגרשים עם הסמלים: HH4, HH5, CL2, CL3, CX ו-P1 של פרויקט Khai Son City ברובע Ngoc Thuy, Thuong Thanh, Long Bien, במחירים החל מ-50-68 מיליון VND/m2...

בינתיים, בהו צ'י מין סיטי, לחלק מהפרויקטים יש מחירי מכירה ספציפיים כגון: The Horizon Phu My Hung, כ-125.4 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; The Ascent - רובע 2 כ-64.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; Lu Gia Plaza - רובע 11, כ-46.4 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; Osimi Tower - רובע Go Vap כ-41.8 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

פרויקט Diamond Center מתומחר בין 61 ל-73.3 מיליון וון דונג למ"ר במחוז טאן פו; פרויקט Stown Tham Luong מתומחר בין 29.8 ל-43.5 מיליון וון דונג למ"ר במחוז 12; פרויקט Urban Green מתומחר בין 52 ל-59.7 מיליון וון דונג למ"ר בעיר ת'ו דוק; פרויקט Glory Heights - Vinhomes Grand Park מתומחר בין 40 ל-80 מיליון וון דונג למ"ר במחוז 9.

פרויקט Aurora Phu My Hung, רובע 7 (מחיר החל מ-88÷90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר); פרויקט Beverly Solari - Vinhomes Grand Park, רובע 9, מחירו החל מ-46.83÷65.6 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

על פי סינתזה של נתונים מ-60/63 מחלקות בינוי של יישובים עם דוחות, מספר העסקאות של דירות ובתים פרטיים ברבעון השלישי של 2024 הגיע ל-38,398 עסקאות מוצלחות.

מאות אנשים הגישו הצעות מחיר לקרקע בהאי פונג

ב-10 בנובמבר, ועדת העם של מחוז טוי נגוין בעיר האי פונג ארגנה מכרז עבור זכות השימוש ב-69 מגרשים למגורים בכפר באי טרונג, במחוז הואה דונג. המחירים ההתחלתיים נעים בין 31.8 ל-37.94 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

במכירה הפומבית הוכרזו תוצאות המכרז הזוכה של 69 מגרשים בשטח כולל של 5,898.3 מ"ר.

לאחר פתיחת מסמכי המכרז, ההצעה הגבוהה ביותר עבור המגרש הייתה 47.19 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 24% בהשוואה למחיר ההתחלתי. שטח המגרש הוא 73 מ"ר, ושוויו הכולל הוא 3.4 מיליארד דונג וייטנאמי, והוא בעל מספר המציעים הגדול ביותר בשל מיקומו במיקום יפהפה.

בנוסף, מגרש הקרקע הזוכה הזול ביותר עולה כמעט 32.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

במהלך המכירה הפומבית, היו מקרים בהם מציעים זכו במספר מגרשים, חלקם היו סמוכים זה לזה. ראוי לציין, שמתוך 69 המגרשים שהוצעו למכירה פומבית, לכ-15 מגרשים לא היו מציעים או שמספר המציעים לא עמד בדרישות.

ב-15 בנובמבר, מרכז שירותי מכירות פומביות נכסים בעיר האי פונג ימשיך לפתוח תיקי מכירות פומביות עבור 114 מגרשים למטרות דיור בכפר באי נגואי, בקהילת הואה דונג, במחוז טוי נגוין.

קאן טו עורך מלאי קרקעות במגרשי גולף ובשדות תעופה

סגן היו"ר הקבוע של ועדת העם של העיר קאן טו, דונג טאן הואן, חתם והוציא לאור "תוכנית למילוי מלאי קרקעות ומיפוי מצב השימוש הנוכחי בקרקע בשנת 2024".

על פי תוכנית ועדת העם של העיר קאן טו, נושאי מלאי הקרקעות התקופתי בשנת 2014 כוללים: שטחי קרקע מכל הסוגים, משתמשי קרקע, נושאים שהוקצו על ידי המדינה לניהול ועבור השטח הכללי בהתאם לתקנות משרד משאבי הטבע והסביבה.

במקביל, במהלך תקופת מלאי קרקעות זו, תתבצע הערכה של ניהול ושימוש בקרקעות עבור מגרשי גולף, שדות תעופה, חוות וכו'.

ועדת העם של העיר קאן טו דורשת את תוכן דוח מלאי הקרקעות כדי להעריך את המצב הנוכחי של שימושי הקרקע לפי מדדי מלאי הקרקע; להעריך את יישום תוכנית השימוש בקרקע לחמש שנים ברמת המחוז.

במקביל, יש לנתח את הגורמים לשינויים בשימוש בקרקע בשנת מלאי הקרקע באמצעות נתונים משתי תקופות מלאי קרקע (2019, 2024); מצב הקצאת הקרקע, חכירת קרקע, היתר לשינוי ייעוד שימוש בקרקע אך טרם יושם; מצבם של משתמשי קרקע שמשנים בעצמם את ייעוד השימוש; והסיבות לשינוי ייעוד שימוש בקרקע השונות מרישומי המקרקעין.

ועדת העם של העיר קאן טו דורשת שדוח מלאי הקרקעות הייעודי ינתח ויעריך בפירוט את הניהול והשימוש באזורי מגרשי גולף; שדות תעופה; אזורי מפולות וסחף; וקרקעות שמקורן בחוות חקלאיות וייעור.

מבסיס זה, להציע פתרונות לחיזוק ניהול הקרקעות ולשיפור יעילות השימוש בקרקע בנושאים אלה.

דברים שכדאי לעשות בעת רכישת קרקע מתוכננת או קרקע שנויה במחלוקת

אנשים צריכים לדעת מה לעשות בעת רכישת קרקע מתוכננת או קרקע שנמצאת במחלוקת כדי להגן על זכויותיהם ואינטרסים הלגיטימיים שלהם.

בדוק את תוכן חוזה ההעברה

מקרה 1: אם קיימת התחייבות שהקרקע אינה בתכנון או שנויה במחלוקת, למקבל הזכות לבקש מהמעביר להחזיר את הכסף; אם המעביר אינו עומד בדרישות, יש לו את הזכות להגיש תביעה כדי לעמוד בחוזה.

מקרה 2: אם אין התחייבות שהקרקע אינה בתחום התכנון, על הנעבר לקבל את התוכן עליו הוסכם בין הצדדים, אלא אם כן יוכח כי הייתה הונאה.

בנוסף, במקרה של סכסוך קרקע, למקבל יש את הזכות לבקש מהמעביר להחזיר את הכסף מכיוון שלמשתמש בקרקע שבמחלוקת אין את הזכות להעביר את זכויות השימוש שלו בקרקע לאדם אחר (בהתאם לסעיף 1, סעיף 45 לחוק הקרקעות 2024).

יתרונות של תכנון קרקע

בקשה להיתר בנייה זמני: בהתאם לסעיף 33, סעיף 1 לחוק הבנייה המתוקן משנת 2020, לאחר 3 שנים ממועד פרסום תוכנית השימוש השנתית בקרקע, אך ללא החלטה לבטלה (הידוע בכינויו תכנון מושעה), למשתמש בקרקע יש את הזכות לבקש היתר בנייה זמני.

ניתן להעביר או לתרום: מקרה 1: בהתאם לסעיף 1, סעיף 6 לחוק המתקן ומשלים מספר סעיפים מתוך 37 חוקים הקשורים לתכנון 2018, אם התכנון הוכרז אך אין תוכנית שנתית לשימוש בקרקע ברמת המחוז, משתמש הקרקע עדיין יכול להעביר, לתרום, למשכן וכו' אם הוא כשיר.

מקרה 2: בהתאם לסעיף 1, סעיף 6 לחוק המתקן ומשלים מספר סעיפים מתוך 37 חוקים הנוגעים לתכנון משנת 2018, כאשר קיימת תוכנית שנתית לשימוש בקרקע ברמת המחוז, משתמשי הקרקע באזור חייבים לשנות את ייעוד השימוש בקרקע ולהחזיר לעצמם את הקרקע בהתאם לתוכנית ולהמשיך לממש את זכויות משתמשי הקרקע, אך אינם רשאים לבנות בתים חדשים, עבודות או לשתול עצים רב שנתיים (זכויות מוגבלות).

אם משתמשי קרקע צריכים לשפץ או לתקן בתים או מבנים קיימים, עליהם לקבל אישור מסוכנויות המדינה המוסמכות.

במקרה שהגוף המוסמך מאשר את תוכנית השימוש בקרקע מבלי להתאים אותה או לבטלה, או להתאים או לבטלה אך מבלי להודיע ​​על ההתאמה או הביטול, זכויותיו של המשתמש בקרקע אינן מוגבלות (לבנות בתים חדשים, לעבוד או לשתול עצים רב שנתיים).

פיצוי עבור קרקע ונכסים הצמודים לקרקע: בהתאם לסעיף 95 לחוק המקרקעין משנת 2024, כאשר קרקע כפופה לתכנון ויש להשיב אותה, יינתן פיצוי עבור קרקע אם מתקיימים התנאים הבאים:

בעל תעודת זכויות שימוש בקרקע או תעודת בעלות על בית וזכויות שימוש בקרקע או תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע או תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים הקשורים לקרקע.

ישנה החלטה על הקצאת קרקע או חכירת קרקע או החלטה על אישור שינוי ייעוד הקרקע, ניתנה על ידי גוף מדינה מוסמך.

להחזיק באחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע כבסיס למתן תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע בהתאם להוראות סעיף 137 לחוק זה.

קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע בהתאם לחוק מאדם בעל זכויות שימוש חוקיות בקרקע אך לא השלימה הליכי רישום מקרקעין.

שימוש בקרקע כפי שסוכם בחוזה המשכנתא לצורך פירעון חוב; מסמך המאשר את תוצאות מכרז זכויות השימוש בקרקע, בו הזוכה במכרז מילא את התחייבויותיו הפיננסיות כפי שנקבע בחוק.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-danh-sach-du-an-chung-cu-gia-cao-ngat-tai-ha-noi-va-tphcm-lam-gi-khi-mua-phai-dat-dinh-quy-hoach-293443.html