סימני התאוששות בשוק הקרקעות למכירה פומבית בנגה אן

אות חיובי

עם ההתאמות המקרו-כלכליות של המדינה, כגון מתן אפשרות ליישובים להתאים את מחירי ההתחלה כלפי מטה והקלת האשראי לעסקי נדל"ן, פלח מכירות פומביות הקרקעות מראה סימני התאוששות.

בהקשר של שוק הנדל"ן הקפוא , גם עסקאות הקשורות לתחום הקרקעות המוצעות למכירה פומבית בחודשים הראשונים של 2023 היו שקטות. בהשוואה לשנים קודמות 2021 ו-2022, בתשעת החודשים הראשונים של 2023, מספר המוצרים והעסקאות הקשורות לקרקעות המוצעות למכירה פומבית ירד משמעותית, רק 30% בהשוואה לאותה תקופה, ישנם שטחים המוצעים למכירה פומבית אך אין קונים.

עם זאת, בתקופה האחרונה, היו נקודות אור רבות במכירות פומביות של קרקעות במחוז.

המידע שמחוז דו לואונג יהפוך בקרוב לעיירה תורם לתמיכה בשוק מכירות פומביות הנדל"ן באזור. צילום: תורם: קוואנג דונג

באופן ספציפי, קהילת ת'ין סון (דו לואונג) הציעה 8 מגרשים למכירה פומבית, כאשר 28 לקוחות נרשמו לקנייה ו-7 מגרשים נמכרו; קהילת ת'ואונג סון תכננה 15 מגרשים למכירה, כאשר 41 לקוחות נרשמו ומכרו 9 מגרשים; קהילת קוואנג סון תכננה 16 מגרשים למכירה, כאשר 41 לקוחות נרשמו ומכרו 9 מגרשים; קהילת נאם סון הציעה 16 מגרשים למכירה, כאשר 64 לקוחות נרשמו ומכרו 9 מגרשים; קהילת לק סון הציעה 13 מגרשים למכירה, כאשר 61 לקוחות נרשמו ומכרו 13 מגרשים; קהילת בוי סון הציעה 16 מגרשים למכירה, כאשר 62 לקוחות נרשמו ומכרו 14 מגרשים...

נציג מרכז שירותי מכירות פומביות נכסים (משרד המשפטים), שהוא היחידה המארגנת את המכירה הפומבית של חלקות קרקע רבות במחוז דו לואונג, אמר: "לכל חלקת קרקע המוצעת למכירה פומבית לניצול בדו לואונג יש 3-4 תיקי רישום. למרות שמספר הקבצים שנמכרו ירד בהשוואה לעבר, זהו איתות חיובי למדי בהשוואה לרמה הכללית. מחיר המכירה הפומבית לא עלה בהרבה בהשוואה למחיר ההתחלתי ולמחיר המינימום שיש לשלם (נע בין 10-20%), אך אזור דו לואונג שמר על לחץ במכירות פומביות קרקע בכל המחוז.

מאז תחילת הרבעון השלישי, אותות חיוביים התרחבו לנגי לוק ולכמה יישובים אחרים. מר נגוין פאן קוי - סגן ראש מחלקת הכספים והתכנון במחוז נגי לוק אמר: "בשנת 2023, המחוז מתכנן להכניס כ-200 מגרשים לניצול בסכום כולל של כ-220 מיליארד דונג וייטנאמי." עם זאת, עד סוף אוגוסט, המחוז השלים את המכירה הפומבית מעבר לתוכנית עם סכום של כ-400 מיליארד דונג וייטנאמי. שלא כמו בעבר, במכירות פומביות רבות של קרקעות לא היו קונים , או שאפילו במכירות פומביות מוצלחות עדיין היו חששות שקוני קרקעות ינטשו את פיקדונותיהם, אך התופעה הנ"ל פחתה, הקונים הם בעיקר אנשים מקומיים, לאחר הרכישה הם משלמים כסף מיד כדי לקבל את הכיסוי."

אזור מכירות פומביות של קרקע ליד כביש פרובינציאלי 536 בקומונה Nghi Quang, Nghi Loc. צילום: Nguyen Hai

מאז יולי, שוק מכירות פומביות הקרקעות במחוז נגי לוק שוקק חיים. באופן ספציפי, הקרקע מול מטה הוועד העם של קהילת נגי ת'ואן הוצעה למכירה פומבית ונמכרה ב-100%. לאחר מכן, 4 מגרשים נוספים הוצעו למכירה פומבית ונמכרו גם הם באופן מיידי, עם הפרש מחירים של 7% בהשוואה למחיר ההתחלתי. בעיירה קוואן האן נמכרו 4/4 מגרשים; קהילת נגי פונג, במכירה הפומבית הראשונה בכפר 1, מכרה 34/38 מגרשים, מחיר המכירה הפומבית עלה ב-25% בהשוואה למחיר ההתחלתי; במכירה הפומבית השנייה, קהילת נגי פונג המשיכה להציע 29/29 מגרשים, עלייה של 22% בהשוואה למחיר ההתחלתי; קהילת נגי סה מכרה 34/36 מגרשים שהוצעו למכירה פומבית; קהילת פוק טו מכרה 14/14 מגרשים; קהילת נגי טרונג עמדה להציע למכירה פומבית 40 מגרשים אך מכרה עד 400 סטים של מסמכים.

לאחר שלמדנו עוד, למדנו שלמרות שהצבע הכללי של שוק הקרקעות המוצעות למכירה פומבית של נגה אן שקט למדי והמשקיעים זהירים, כל אזור ויישוב ספציפיים הראו סימני שיפור. באופן ספציפי, בסוף יוני, מחוז נגיה דאן מכר 40/40 מגרשים בבלוק טאן הונג, עיירת נגיה דאן; בקהילת נאם ג'יאנג (נאם דאן) נמכרו 72/72 מגרשים באמצעות 3 מכרזים במחיר ממוצע של בין 700 ל-1.5 מיליארד וונד למגרש.

צריך דחיפה כדי ליצור מומנטום

ההתפתחויות והתוצאות של המכרזים מראות כי שוק מכירות הפומביות של הקרקעות בנגה אן הראה סימני התאוששות. עם זאת, לדברי משקיעים, מדובר במקרים בודדים בלבד ואינם משקפים את מגמת השוק בתקופה הקרובה.

עובדה היא שבעוד שבמחוזות, תחום מכירות פומביות הקרקעות פחות או יותר התחדש, בעיר וין ובעיירות קואה לו, הואנג מאי או תאי הואה, השוק עדיין "לא פעיל". מכירות פומביות בעיירה תאי הואה, בעיירה הואנג מאי או בעיירה קואה לו, בעיר וין, חסרות קונים.

לאחר השלמת המכירה הפומבית של אזור A בכפר טרונג טאן, בקהילת הונג דונג, בעיר וין, אזור B יוצע למכירה פומבית לניצול קרן הקרקע. צילום: נגוין האי

מר נגוין ואן טו - מנהל מרכז פיתוח קרן הקרקעות של העיר וין אמר: "על פי התוכנית, השנה העיר תציע למכירה יותר מ-1,000 מוצרים/מגרשים וההכנסות התקציביות מניצול קרן הקרקעות צפויות להיות 1,200 מיליארד דונג וייטנאמי. עם זאת, עד סוף ספטמבר, העיר מכרה במכירה פומבית רק כ-10 מגרשים, ובכל המכירות הפומביות לא היו קונים. למרות שמאז יולי, רובעים וקומונות הציעו להפחית את מחיר ההתחלה, מכיוון שהירידה במחיר אינה משמעותית, השוק לא השתפר."

מעתה ועד סוף השנה, העיר צפויה למכור במכירה פומבית כ-300 מגרשים, כולל 50 מגרשים במחוז הונג דונג, 60 מגרשים במחוז נגי קים, 60 מגרשים ברובע הונג דונג, 30 מגרשים במחוז נגי דוק וכמעט 100 מגרשים במחוז נגי אן. עם זאת, מכיוון שמחיר ההתחלה עדיין גבוה למדי, במיוחד עבור 55 המגרשים האחרונים בכפר קים טרונג, במחוז נגי אן, עם מחיר ממוצע של 2-4.6 מיליארד וונד למגרש, לא קל למשוך משקיעים.

התשתית למכירה פומבית של קרקעות בכפר שואן דונג, בקהילת נגי דוק, בעיר וין, מושלמת לקראת המכירה הפומבית הקרובה. צילום: נגוין האי

מצב מכירות פומביות הקרקעות בערים תאי הואה, הואנג מאי וקואה לו כמעט דומה. מר נגוין נגוק טואן - ראש מחלקת הכספים והתכנון של העיר תאי הואה שיתף: תאי הואה נהנית ממנגנון מיוחד של המחוז, המותיר 100% מדמי השימוש בקרקע להשקעה בתשתיות עירוניות. לכן, לאחרונה, העיר השלימה בדחיפות תשתית ונהלים להעמדה למכירה פומבית של כמעט 100 מגרשים ב-4 רובעים, אך השוק שקט למדי, מחיר ההתחלה עדיין גבוה למדי ולכן אין הרבה קונים.

מר נגוין קווק חאן - יו"ר איגוד הנדל"ן של נגה אן אמר: "מחיר הקרקע ההתחלתי באזורים עירוניים מבוסס כיום על רמת המחירים בזמן קדחת הקרקעות בסוף 2021 ותחילת 2022, ולכן מעט אנשים קונים. הניסיון במחוזות מראה שאם ייקבע מחיר התחלתי סביר, אנשים מקומיים יקנו, במקום שמשקיעים יקנו לספקולציות ויגלשו כמו בעבר."

לדברי משקיעים, תחום מכירות פומביות הקרקעות בכמה מחוזות הראה סימני התאוששות, הנתמכים על ידי מידע חיובי למדי. באופן ספציפי, מחוז דו לואונג נתמך על ידי העתיד הקרוב, כאשר יהפוך לעיר, עם השקעה סינכרונית למדי בתשתיות; המיקומים שמחוז דו לואונג מציע למכירה פומבית בקומונות הם כולם מיקומים יפים עם תחבורה נוחה, ולכן הם מוערכים מאוד על ידי משקיעים.

אזור המכירה הפומבית של הקרקעות בכפר או בו, מול מטה הוועד העממי של קהילת נגי טואן, נהנה מהשקעה טובה בתשתיות ונמצא ליד פארק התעשייה WHA נגי אן 1, כך שהוא זכה להצלחה במכירה פומבית אחת בלבד. צילום: נגוין האי

משקיע בעיר וין ניתח עוד: חלקות הקרקע במחוז נגי לוק עם קונים רבים עומדות להתמזג כולן עם העיר וין, כמו פוק טו, נגי פונג או העיר וין השכנה. בנוסף, בנגי לוק ובדיאן צ'או, תאגידי השקעות בתשתיות פארקים תעשייתיים כמו WHA ו- VSIP משקיעים בהרחבה , מה שאומר שיהיו יותר משקיעים שישכרו קרקעות, כך שהביקוש לקרקעות לדיור לעובדים ומומחים בקומונות נגי תואן, נגי שאה, נגי לונג (נגי לוק), דיאן טו, דיאן אן (דיאן צ'או) השפיע על הפסיכולוגיה של המשקיעים.

למרות ששוק מכירות פומביות הקרקעות בכמה מחוזות מראה סימני התאוששות, ההקשר הכללי הוא מיתון כלכלי , עסקים, ובמיוחד עסקים קטנים ובינוניים, נפגעו קשות לאחר שנתיים של קוביד-19, ולכן קשה מאוד לשוק הנדל"ן בכלל ולשוק מכירות פומביות הקרקעות בפרט להתאושש בטווח הקצר. זה חייב להיות לכל המאוחר עד סוף השנה ותחילת 2024, כאשר מדיניות ההתאמה המקרו-כלכלית של המדינה תיכנס לתוקף; תנאי ההלוואות לעסקי הנדל"ן יוקלו, ריביות הפיקדונות וההלוואות יירדו והכלכלה תתגבר על הקשיים, הון השקעות יזרום חזרה לאפיק הנדל"ן, ואז שוק הנדל"ן ישגשג ויתאושש.

מר נגוין ואן בה - סגן נשיא איגוד הנדל"ן נג'ה אן

מָקוֹר: https://baonghean.vn/dau-hieu-khoi-sac-cua-thi-truong-dat-dau-gia-o-nghe-an-post276302.html