היזהרו לגבי משכנתאות לדיור

בתחילת דצמבר 2023, בנק המסחרי של Vietnam Prosperity Joint Stock ( VPBank ) יישם ריבית מועדפת על משכנתאות של 5.9% לשנה בלבד. גם בנק Global Petroleum Bank (GPBank) השיק ריבית על משכנתאות של 6.25% לשנה.

חששות רבים

בעבר, על מנת לעורר את הביקוש של אנשים למשכנתאות בסוף 2023, הבנק המסחרי המשותף של וייטנאם להשקעות ופיתוח ( BIDV ) הפחית את שיעורי הריבית על משכנתאות ל-7.5% לשנה למשך 18 או 24 החודשים הראשונים. בינתיים, בנקים כמו סייגון ת'ונג טין (Sacombank), הו צ'י מין סיטי פיתוח (HDBank)... יישמו שיעורי ריבית על משכנתאות של 6.5% - 6.8% לשנה בהתחלה.

לא רק בנקים מקומיים, אלא גם בנקים זרים רבים, הפחיתו את הריביות על משכנתאות מאז תחילת דצמבר. לדוגמה, בנק שינהאן מיישם ריבית של 6.6% לשנה בלבד. שיעור זה ירד ב-4.3% לעומת 10.9% בדצמבר 2022. בנק הונג ליאנג מציע משכנתאות בריבית של 7.3% לשנה, ירידה מ-7.5% בנובמבר.

למרות ששיעורי הריבית על ההלוואות נמוכים למדי, לדברי מר וו מין טרי, מנהל סניף דונג סאי גון בין טיי של הבנק המסחרי המשותף לסחר חוץ של וייטנאם ( Vietcombank ), מעט מאוד אנשים עדיין פותחים בהליכי משכנתא, בעיקר בשלב המחקר והחקירה. הסיבה לכך עשויה להיות שהלווים ממתינים לירידה נוספת במחירי הבתים ובשיעורי הריבית על ההלוואות. במקביל, הם גם מקשיבים למצב הכלכלי. מכיוון שאם הכלכלה תמשיך להיעדר שיפור, מקומות העבודה וההכנסה שלהם עלולים לרדת, מה שישפיע רבות על החזר החוב שלהם בעתיד.

גב' טראן טי דייפ, עובדת של חברה זרה בהו צ'י מין סיטי, חשפה כי עם 2 מיליארד דונג וינדי שחסכה, היא רוצה ללוות כמיליארד דונג מהבנק כדי לקנות בית, להתיישב ולהקים עסק. "מה שמעניין אותי הוא כיצד הבנק יחשב את ריבית ההלוואה והעלויות הנלוות לאחר תקופת ההטבה?" - תהתה גב' דייפ.

בנוגע לסוגיה זו, אמרו קציני אשראי שרוב הבנקים מיישמים ריביות "נמוכות" רק לתקופה קצרה, ולאחר מכן הן משתנות בהתאם לריביות השוק. בבנקים מסוימים, ייתכן שלווים יצטרכו להשתתף בחבילות שירותי חיסכון נוספות, מספרי חשבון יפים, כרטיסי אשראי... אשר מגדילים את עלויות ההלוואה.

מר לה ואן לי (מחוז בין טאן, הו צ'י מין סיטי) אמר שעם עבודתו והכנסתו הנוכחית, הוא בהחלט יכול ללוות מהבנק כדי לקנות בית. "עם זאת, הקושי הוא שאין לי שום בטחונות", אמר מר לי. עם זאת, מר טראן ואן טאם, מנהל אשראי באקסימבנק, אמר שזה לא קשה. הדבר החשוב הוא שלווה חייב להיות בעל יכולת כלכלית חזקה מספיק כדי לשכנע את הבנק להלוות כסף לביצוע שלבי תשלום והליכי רכישה. לפיכך, כדי לקנות בית בשווי 3 מיליארד וונד, הלווה חייב להיות בעל הכנסה חודשית ממוצעת של 20 מיליון וונד ומעלה, ו-2 מיליארד וונד זמינים. באותו זמן, הבנק ילווה את מיליארד הונד הנותרים תוך 20 שנה (240 חודשים), כשהם משועבדים לבית שיירכש. הריבית בשנים הראשונות שהלווה צריך לשלם היא כ-8% - 10% לשנה, מה שאומר שהקרן והריבית הן 10-11 מיליון וונד לחודש.

בנקים רבים מציעים חבילות ריבית מועדפות עבור משכנתאות, אך מעט מאוד אנשים לוקחים הלוואות. צילום: טאן טאנה

הריביות הישנות לא ירדו

למעשה, לקוחות רבים שלקחו הלוואות לרכישת בתים בעבר עדיין נושאים ריביות עצומות, והבנקים הפחיתו אותן מעט מאוד, ובחלק מהמקומות אפילו לא הפחיתו אותן. מר נגוין פאם (המתגורר במחוז 12, הו צ'י מין סיטי), שדיווח לעיתון נגואי לאו דונג , אמר שיש לו הלוואת דיור עם יתרה שטרם נפרעה של 1.2 מיליארד דונג וייטנאמי ועליו לשלם ריבית של עד 12.35% לשנה. על פי חוזה האשראי, הריבית תתוקן כל 3 חודשים, אך בחודשים האחרונים הוא לא קיבל שום הפחתה. "כל חודש אני צריך לשלם 12 מיליון דונג וייטנאמי בריבית, לא כולל הקרן. יצרתי קשר עם קצין האשראי האחראי על החוזה ונאמר לי שהם לא יודעים מתי הריבית תופחת. בינתיים, טבלת הריביות לפיקדונות לטווח ארוך של 12 חודשים בבנק זה היא רק 5.4% לשנה" - מר פאם היה נסער.

על פי נתוני VinaCapital, שיעורי הריבית על משכנתאות בבנקים וייטנאמיים (כולל שיעורי ריבית על משכנתאות - PV) ירדו משמעותית ברבעון השלישי, בהשוואה לרבעון השני של 2023. אם ברבעון השני עדיין היו בנקים שהציעו הלוואות משכנתא בריבית הגבוהה ביותר של 16% לשנה, הרי שברבעון השלישי, הריבית הגבוהה ביותר על פי הסטטיסטיקה הייתה כ-13% לשנה. עם זאת, ריבית זו עדיין גבוהה בהשוואה לציפיות הלווים, במיוחד אלו עם הלוואות ישנות.

מדוע שיעורי הריבית על ההלוואות לא ירדו כצפוי? הכלכלן ד"ר וו טרי טהאן אמר שבטווח הקצר, הורדת הריבית התפעולית קשה מאוד, וסוכנות הניהול דוחקת בעיקר בבנקים מסחריים להוריד את שיעורי הריבית על ההלוואות. אך במציאות, גם הבנקים המסחריים ממתינים. באופן ספציפי, הם ממתינים שהריבית התפעולית תרד לשיעורי הריבית המסחרית, ואז משפיעים על שיעורי הריבית על ההלוואות. חשוב לציין, שבנקים מסחריים בסוף השנה שעברה ובתחילת השנה גייסו ריביות גבוהות מדי. אם היו מורידים אותן באופן מיידי, הבנקים היו נסבלים מהפסדים כבדים למרות שבאמת רצו להלוות.

נציגים של כמה בנקים אמרו שבסוף השנה שעברה ובתחילת השנה הנוכחית, ריבית הגיוס עלתה ל-9%-10% לשנה ופיקדונות חיסכון רבים לטווח של 12 חודשים הגיעו לפדיון זה עתה. הריבית על הלוואות חדשות ירדה במהירות, אך הלוואות ישנות של לקוחות, עקב קלט גבוה של הון מגויס, זקוקות לזמן כדי להיספג ואינן יכולות לרדת מהר כפי שציפו הלווים.

לקנות בכסף סרק

סטטיסטיקות של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם מראות כי עד סוף ספטמבר 2023 נסחרו יותר מ-13,000 מוצרי נדל"ן ברחבי המדינה, אך רוב הקונים השתמשו בכסף סרק, ושיעור ההלוואות הבנקאיות היה נמוך מאוד.

מקור: https://nld.com.vn/de-dat-vay-mua-nha-196231215204339425.htm