מה צריכה הו צ'י מין סיטי כדי לפריץ דרך?

מר לה הואנג צ'או הציע מנגנונים מיוחדים רבים שיסייעו להו צ'י מין סיטי להמריא.

-מהם לדעתך המנגנונים הללו?

*ראשית, אין להחיל חוזי BOT על פרויקטים של השקעה לשדרוג, הרחבה ומודרניזציה של כבישים קיימים בהו צ'י מין סיטי. פעולה זו מונעת ניגודי עניינים בין משקיעים בפרויקט לבין אנשים המשתמשים בכבישי BOT אשר צריכים לשלם אגרות, דבר שעלול ליצור נקודות חמות חברתיות. במקום זאת, יש ליישם פרויקטים של השקעה לשדרוג, הרחבה ומודרניזציה של כבישים קיימים במסגרת חוזי BT, תוך שימוש בתקציב העירייה לתשלום למשקיעים.

בנוסף, יש לשקול לאפשר לעיר הו צ'י מין להתחיל מחדש פרויקטים של השקעה בבנייה במסגרת חוזי BT תוך שימוש בהון תקציבי של המדינה לתשלום למשקיעים, ובוודאי לא באמצעות תשלום מקרנות קרקע עבור משקיעים ליישום פרויקטים אחרים. במקביל, המדינה יוצרת הון תקציבי באמצעות פעילויות השקעה בפיתוח קרנות קרקע, קרנות פיתוח קרקע, ארגוני פיתוח קרנות קרקע, מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע בהתאם להוראות טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) כדי לגייס משאבים מהמגזר הפרטי להשקעה בפיתוח תשתיות עירוניות, עבודות תנועה וכו'.

-בנוגע לצווארי הבקבוק הנוכחיים בשוק הנדל"ן, אילו הצעות יש לך כדי לפתור אותם וליצור פריצת דרך לפיתוח העיר הו צ'י מין?

*כיום, הבעיה הגדולה ביותר קשורה לסוגיות משפטיות, ובפרט לחישוב דמי שימוש בקרקע. רוב הפרויקטים אינם ניתנים ליישום משום שאינם יכולים לשלם דמי שימוש בקרקע בשיטות החישוב הנוכחיות. לכן, מוצע לאפשר לפרויקטים של דיור מסחרי להחיל את מקדם התאמת מחיר הקרקע (מקדם K), ולהגישו למועצת העם של הו צ'י מין סיטי לאישור להחיל דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות על כל מגרשים ומגרשי הקרקע (ללא קשר לערך המחושב לפי מחירון הקרקע).

מכיוון שכיום, שיטת העודפים משמשת בדרך כלל לקביעת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע עבור פרויקטים של נדל"ן, דיור מסחרי ואזורים עירוניים. עם זאת, שיטה זו אינה נותנת תוצאות אמינות של הערכת שווי קרקע. על פי חישובי מומחים, עבור אותו פרויקט נדל"ן, אם רק מיזם הערכה אחד מיישם שתי שיטות שונות של הערכת שווי קרקע, הוא ייתן שתי תוצאות שונות, עם הפרש ערך של כ-17%. אם אותו פרויקט נדל"ן מיושם על ידי שני מיזמי הערכה שונים, אותה שיטת הערכת שווי קרקע תיתן גם שתי תוצאות שונות, עם הפרש ערך של כ-17%. לכן, יישום שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע עבור פרויקטים של נדל"ן מסחרי הוא הכרחי ביותר.

עד כמה מועיל ליישם את מקדם K, אדוני?

*ככל הידוע לי, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי פרסמה מסמך המבקש אישור להחיל את שיטת מקדם K לחישוב דמי שימוש בקרקע ושכר דירה עבור כל פרויקטי הנדל"ן והדיור המסחרי, בין אם שווי דמי השימוש בקרקע לפרויקט גבוה או נמוך מ-30 מיליארד וונד, במקום לשכור יחידת ייעוץ להערכת קרקע כפי שקורה כיום. אם מקדם K יוחל לקביעת דמי שימוש בקרקע, הזמן לא יעלה על 6 חודשים. הבטחת גבייה מלאה, נכונה ובזמן עבור תקציב המדינה, תוך הבטחת זכויות המשקיעים בפרויקט.

פרויקטים רבים אינם ניתנים ליישום משום שאינם יכולים לשלם אגרות שימוש בקרקע.

במקביל, אם ייושם בהתאם להצעת ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, הדבר יסדיר את חישוב דמי השימוש בקרקע ודמי השכירות עבור פרויקטים של נדל"ן, דיור מסחרי ואזורים עירוניים, תוך הבטחת שקיפות, כך שהמדינה והמפעלים כאחד יוכלו לחזות את סכום דמי השימוש בקרקע ודמי השכירות שיש לשלם לתקציב המדינה.

התגברות על המצב הנוכחי של דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע שאינם ידועים, תוך הימנעות מסיכונים משפטיים עבור פקידים, עובדי מדינה ועובדי ציבור במילוי תפקידיהם הרשמיים ואנשים קשורים; תוך הבטחה שלסוכנויות המדינה תהיה סמכות מלאה להחליט על סכום דמי השימוש בקרקע ודמי שכירות הקרקע שיש לשלם לתקציב המדינה (באמצעות הזכות להחליט על מקדם התאמת מחיר הקרקע (מקדם K4) מדי שנה או כאשר השוק משתנה ובהתאם לכל סוג של פרויקט נדל"ן, דיור מסחרי, אזורים עירוניים, כדי למלא את תפקיד המדינה המובילה את השוק, ולא המדינה שעוקבת אחר השוק). במקביל, הבטחת גביית כספים מספקת, נכונה ובזמן עבור תקציב המדינה, תוך הבטחת זכויותיהם של משקיעי הפרויקט.

בעיה שעסקים "תקועים" איתה כיום היא הליך אישור מדיניות השקעה ואישור משקיעים. אלו שני השלבים הראשונים לביצוע פרויקט. אילו המלצות יש לך כדי לפתור אותם?

אנו מבינים כי הליך אישור מדיניות השקעה במקביל לאישור משקיעים הוא רק ההליך הראשוני של "שרשרת" הליכי ההשקעה והבנייה עבור פרויקטים של נדל"ן ודיור מסחרי. לכן, "חסימת" הליך זה הובילה ל"חסימה" של פרויקטים של דיור ציבורי ופרויקטים של דיור מסחרי בעבר. לכן, יש צורך להסיר מכשול זה לא רק עבור הו צ'י מין סיטי אלא עבור המדינה כולה.

בנוסף, הבעיה הנוכחית היא התאמת תכנון 1/2000 עבור פרויקטים של דיור ציבורי. פרויקטים רבים אינם ניתנים ליישום מכיוון שרוב פרויקטי הדיור הציבורי הם קרקעות שהוסבו מדיור מסחרי. אם ייבנה דיור ציבורי, מקדם ניצול הקרקע יגדל פי 1.5. משמעות הדבר היא שיהיה צורך להתאים את התכנון הישן של 1/2000 בהתאם.

התאמת תוכנית התכנון בקנה מידה 1/2000 נמצאת באחריותן וסמכותן של סוכנויות המדינה ומותאמת "מעת לעת" בהתאם לחוק התכנון והבנייה העירוניים, אך לא נקבע כי "תוכניות תכנון ותכנון מפורטות חייבות להיות מאושרות או מאושרות להתאמה בהתאם לחוק לפני הכנת דוח מחקר ההיתכנות להשקעה בבנייה ויישום השלבים הבאים של הפרויקט. לכן, משקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי חייבים להמתין, מבלי לדעת כמה זמן עליהם להמתין, למרות שפרויקט הדיור הציבורי אינו מגדיל את גודל האוכלוסייה במחוז. מכיוון שרוכשי דיור ציבורי חייבים להיות תושבים קבועים או זמניים לפחות 6 חודשים ולהיות בעלי ביטוח לאומי, מה שרק מגדיל את גודל האוכלוסייה המקומית באזור בו ממוקם הפרויקט.

קישור למקור: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm