מה נדרשת להו צ'י מין סיטי כדי להשיג פריצת דרך?

מר לה הואנג צ'או הציע מספר מנגנונים ספציפיים שיסייעו להו צ'י מין סיטי להמריא.

-אילו מנגנונים אתה חושב שמדובר?

ראשית, אין להחיל את חוזה BOT (בנייה-הפעלה-העברה) על פרויקטים של השקעה לשדרוג, הרחבה ומודרניזציה של תשתיות כבישים קיימות בהו צ'י מין סיטי. פעולה זו מונעת ניגודי עניינים בין המשקיע בפרויקט לבין האנשים המשתמשים בכבישי BOT אשר צריכים לשלם אגרות, דבר שעלול להוביל לאי שקט חברתי. במקום זאת, פרויקטים של השקעה לשדרוג, הרחבה ומודרניזציה של תשתיות כבישים קיימות צריכים להיות מיושמים במסגרת חוזה BT (בנייה-העברה), תוך שימוש בתקציב העירייה לתשלום למשקיע.

יתר על כן, יש לשקול מתן אפשרות להו צ'י מין סיטי לחדש את פעילות ההשקעה בבנייה במסגרת מודל החוזה של BT באמצעות כספי תקציב המדינה לתשלום למשקיעים, ובהחלט לא באמצעות כספי קרקע לביצוע פרויקטים אחרים של משקיעים. במקביל, על המדינה ליצור כספי תקציב באמצעות השקעה בפיתוח קרקעות, קרנות פיתוח קרקעות, ארגוני פיתוח קרקעות ומכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע כפי שנקבע בטיוטת חוק הקרקעות המתוקן, על מנת לגייס משאבים מהמגזר הפרטי להשקעה בפיתוח תשתיות עירוניות, פרויקטים של תחבורה וכו'.

-בנוגע לצווארי הבקבוק הנוכחיים בשוק הנדל"ן, אילו הצעות יש לך כדי לפתור אותם וליצור פריצות דרך לפיתוח העיר הו צ'י מין?

נכון לעכשיו, המכשול הגדול ביותר קשור לסוגיות משפטיות, ובפרט לחישוב דמי שימוש בקרקע. רוב הפרויקטים אינם ניתנים ליישום משום שאינם יכולים לשלם דמי שימוש בקרקע בשיטות החישוב הנוכחיות. לכן, אנו מציעים לאפשר לפרויקטים של דיור מסחרי להחיל את מקדם התאמת מחיר הקרקע (מקדם K), ולהגישו למועצת העם של הו צ'י מין סיטי לאישור להחיל אותו לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור כל מגרשים (ללא קשר לערכם לפי טבלת מחירי הקרקע).

כיום, שיטת העודפים מיושמת באופן נרחב להערכת שווי קרקע, וקביעת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב דמי שימוש ודמי חכירה עבור פרויקטים של נדל"ן, דיור מסחרי ואזורים עירוניים. עם זאת, שיטה זו אינה מניבה תוצאות אמינות באמת של הערכת שווי קרקע. לדברי מומחים, עבור אותו פרויקט נדל"ן, אם רק חברת הערכה אחת מיישמת שתי שיטות שונות של הערכת שווי קרקע, היא תניב שתי תוצאות שונות, עם הפרש של כ-17%. אם אותו פרויקט נדל"ן מוערך על ידי שתי חברות הערכה שונות המשתמשות באותה שיטת הערכת שווי קרקע, היא תניב גם שתי תוצאות שונות עם הפרש של כ-17%. לכן, יישום שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע לחישוב דמי שימוש ודמי חכירה עבור פרויקטים של נדל"ן ודיור מסחרי הוא חיוני.

מהם היתרונות של יישום מקדם K, אדוני?

*ככל הידוע לי, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי פרסמה פעם מסמך המציע יישום שיטת מקדם K לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור כל פרויקטי הנדל"ן והדיור המסחרי, בין אם ערך דמי השימוש בקרקע מעל או מתחת ל-30 מיליארד וונד, במקום לשכור חברת ייעוץ להערכת ערך הקרקע כפי שקורה כיום. אם מקדם K יוחל לקביעת דמי שימוש בקרקע, התהליך עשוי להימשך לא יותר מ-6 חודשים. זה יבטיח גביית הכנסות מספקת, מדויקת ובזמן עבור תקציב המדינה, תוך הגנה על זכויות המשקיעים בפרויקט.

פרויקטים רבים אינם ניתנים ליישום משום שלא ניתן לשלם דמי שימוש בקרקע.

במקביל, אם ייושם בהתאם להצעת ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, הוא יתקן את חישוב דמי השימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור פרויקטים של נדל"ן, דיור מסחרי ואזורים עירוניים, תוך הבטחת שקיפות ותאפשר הן למדינה והן לעסקים לצפות את סכום דמי השימוש ודמי החכירה שישולמו לתקציב המדינה.

טיפול במצב הנוכחי שבו דמי שימוש בקרקע ודמי חכירה אינם קבועים ימנע סיכונים משפטיים עבור פקידי ועובדי המדינה במילוי תפקידם והמעורבים בכך; ויבטיח שלסוכנויות המדינה תהיה סמכות מלאה לקבוע את סכום דמי השימוש בקרקע ודמי חכירה שישולמו לתקציב המדינה (באמצעות הזכות לקבוע את מקדם התאמת מחיר הקרקע (מקדם K4) מדי שנה או כאשר השוק משתנה ובהתאם לכל סוג של פרויקט נדל"ן, דיור מסחרי, אזור עירוני, ובכך למלא את תפקידה של המדינה להוביל את השוק במקום ללכת אחריו). במקביל, הדבר יבטיח גביית כספים מספקת, מדויקת ובזמן עבור תקציב המדינה תוך הגנה על זכויותיהם של משקיעי הפרויקט.

צוואר בקבוק אחד הנוכחי עבור עסקים הוא הליך אישור מדיניות השקעה ואישור משקיעים. אלו שני השלבים הראשונים בביצוע פרויקט. אילו הצעות יש לך לטפל בכך?

*צפינו כי הליך אישור מדיניות השקעה במקביל לאישור משקיעים הוא רק השלב הראשוני ב"שרשרת" הליכי ההשקעה והבנייה עבור פרויקטים של נדל"ן ודיור מסחרי. לכן, "צוואר הבקבוק" בהליך זה הוביל ל"צווארי בקבוק" בפרויקטים של דיור ציבורי ופרויקטים של דיור מסחרי בתקופה האחרונה. כתוצאה מכך, יש לפתור מכשול זה לא רק עבור הו צ'י מין סיטי אלא עבור המדינה כולה.

יתר על כן, מכשול נוכחי הוא התאמת התכנון בקנה מידה 1/2000 עבור פרויקטים של דיור ציבורי. פרויקטים רבים אינם ניתנים ליישום משום שרוב פרויקטי הדיור הציבורי נמצאים על קרקע שיועדה בעבר לדיור מסחרי אך הוסבה. אם ייבנה דיור ציבורי על קרקע זו, מקדם שימוש הקרקע יגדל פי 1.5. משמעות הדבר היא שיהיה צורך להתאים את התכנון הישן בקנה מידה 1/2000 בהתאם.

התאמת תוכנית התכנון בקנה מידה 1/2000 היא באחריותן וסמכותן של סוכנויות המדינה ומותאמת "מעת לעת" בהתאם לחוקי התכנון והבנייה העירוניים. עם זאת, אין תקנה הקובעת כי "יש לאשר או להתאים תוכניות תכנון ותכנון מפורטות בהתאם לחוק לפני הכנת דוח מחקר ההיתכנות להשקעה ובנייה ויישום השלבים הבאים של הפרויקט". לכן, משקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי צריכים להמתין, מבלי לדעת כמה זמן יצטרכו להמתין, למרות שפרויקטים של דיור ציבורי אינם מגדילים את גודל האוכלוסייה במחוז. הסיבה לכך היא שרוכשי דיור ציבורי חייבים להיות בעלי מגורים קבועים או זמניים למשך 6 חודשים לפחות ולהיות בעלי ביטוח לאומי, והפרויקט רק מגדיל את גודל האוכלוסייה המקומית באזור בו ממוקם הפרויקט.

קישור למקור: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm