כדי ששוק הנדל"ן יתפתח בבטחה וללא סיכונים

שוק הנדל"ן של וייטנאם מדגים יותר ויותר את תפקידו הגדול והחשוב, וזוכה לתשומת לב מיוחדת מצד אנשים, משקיעים וקובעי מדיניות.

לשוק הנדל"ן הווייטנאמי עדיין יש פוטנציאל רב ומקום לפיתוח, אך מחירי הדיור עולים במהירות, עולים בהרבה על ההכנסות הריאליות ומגדילים את הפער בין אלו המחזיקים בנדל"ן לבין אלו שאינם יכולים להחזיק בית.

על פי הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, התרומה הממוצעת של ענף הבנייה והנדל"ן לתמ"ג הכולל של המדינה בשנים האחרונות הייתה כ-10%. מתוכם, ענף הנדל"ן מהווה ישירות כ-3.5%, ותורם בממוצע כ-0.5 נקודות אחוז לצמיחת התמ"ג. עם זאת, התרומה הממוצעת של הענף לתמ"ג של וייטנאם היא רק כ-50% בהשוואה למדינות אחרות באזור.

היקף הנדל"ן בהשוואה לסך הנכסים הכלכליים הגיע רק לכ-21% - נמוך משמעותית משיעור של 35% במדינות מפותחות.

ההיצע עולה אך המבנה אינו מאוזן

איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם הצהיר כי בשלוש השנים האחרונות, היצע הדיור בשוק גדל בחדות, אך מבנה ההיצע נותר לא מאוזן. רוב ההיצע החדש מתמקד בפרויקטים יוקרתיים ובעלי ערך גבוה, המשרתים צרכי השקעה, שחלקם ספקולטיביים.

אפילו באזורים פרבריים, אשר צפויים לספק דיור בר השגה, מחירי המכירה בפועל עדיין גבוהים משמעותית מההכנסה הממוצעת של התושבים, רק "נמוכים יחסית" מאשר באזור המרכז. בינתיים, הביקוש הגדול ביותר בשוק הוא במגזר הדיור בר השגה.

תהליך פיתוח השוק הנוכחי עדיין מראה סימנים רבים של חוסר קיימות, במיוחד חוסר ההתאמה בין מבנה המוצר ליכולת התשלום של אנשים.

חוסר האיזון בין היצע לביקוש גרם לעלייה חדה במחירי הדיור, במיוחד במגזר הדירות בערים הגדולות, וליצור רמת מחירים חדשה שעולה בהרבה על קצב הצמיחה של ההכנסה הריאלית. זה לא רק מצמצם את ההזדמנות לגישה לדיור עבור רוב האנשים, אלא גם מגביר את הסיכון להיווצרות בועת מחירים.

בהנחה שמחירי הבתים וההכנסות יישארו זהים, מחירי הדיור יורדים בחדות. עבור דירת 2 חדרי שינה באזור עירוני שעולה כ-5 מיליארד דונג וייטנאמי, אם למשפחה יש הכנסה גבוהה של כ-50 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, ייקח לה כ-8 שנים אם היא תוציא את כל הכנסתה על רכישת בית ו-25 שנים אם היא תפעל לפי העיקרון של עלות דיור שלא תעלה על 1/3 מהכנסתה.

לפי עיקרון זה, אפילו תחום הדיור הציבורי, שתוכנן עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה באזורים עירוניים, אינו עוד "זול", עם מחיר של כ-1.5 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה בגודל 60 מ"ר, מה שמאלץ אפילו משקי בית עם הכנסה כוללת "ברמה הגבוהה ביותר" לפי קריטריוני האישור - 40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, לחסוך במשך כ-10 שנים.

למעשה, מספר זה גדול בהרבה בעת שימוש באפשרות ההלוואה. כתוצאה מכך, הפער בין הקבוצה שכבר מחזיקה בנכסים לבין הקבוצה שאין לה נכסים מתקבע יותר ויותר, כאשר צמיחה בנדל"ן מעשירה למעשה רק קבוצה קטנה של אנשים שכבר מחזיקים בנכסים.

כאשר ההיצע גדול מספיק, מחירי השוק יווסתו מעצמם בהתאם למאזן האמיתי בין היצע לביקוש.

ארבעה פתרונות ל"בלימה" של עליית מחירי הדיור

לכן, איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם מאמין שכדי ששוק הנדל"ן ימשיך לצמוח ללא סיכון לשוק עצמו ולכלכלה, יש צורך בפתרון ש"יבלם" את הצמיחה החמה של מחירי הדיור.

ראשית, יש צורך להאיץ את השלמת המסמכים המנחים את יישום המערכת המשפטית החדשה, במקביל לשיפור יכולת האכיפה של הרשויות המקומיות. במקביל, יש צורך לחזק את הביזור והאצלת הסמכויות ליישובים בהתאמת המדיניות, תוך הבטחת גמישות לכל אזור, בכל פעם ובהתאם ליעדי הפיתוח החברתי-כלכלי, כמו גם לרמת התשתיות וההשלמה העירונית של כל אזור.

יש לטפל גם בצווארי בקבוק בפינוי אתרים בצורה שקופה ויעילה, תוך קיצור זמן היישום עבור עסקים תוך הבטחת זכויות הציבור.

בחינת ביטול התקנה על גביית מס נוסף של 5.4% לשנה על איחור בתשלום אגרות שימוש בקרקע במקרים בהם אנשים קיבלו החלטה להקצות/להחכיר קרקע לפני 1 באוגוסט 2024 אך טרם קבעו את מחיר הקרקע, ופרסום מהיר של שיטה ברורה ויציבה לקביעת אגרות שימוש בקרקע, יסייעו בהפחתת עלויות פיתוח פרויקטים, ובכך ייצור מקום להפחתת מחירי הדיור.

שנית, יש צורך לגוון את ערוצי ההון כדי להפחית את התלות באשראי בנקאי. לארגן מחדש את שוק האג"ח הקונצרניות כדי שיהפוך למקור הון יעיל לטווח בינוני וארוך. במקביל, יש צורך לקדם את הקמת קרן הדיור הלאומית ולפתח קרנות נאמנות להשקעות נדל"ן (REITs).

שלישית, יש לתעדף פרויקטים של דיור ציבורי ודיור בר השגה בתכנון ולצרוך מנגנוני תמריצים. פיתוח עירוני חייב להיות מקושר לתשתיות תחבורה, ובמיוחד כבישי חגורה, מטרו וכבישים מהירים, כדי להרחיב את המרחב העירוני ולהפחית את הלחץ על מחירי הקרקע במרכז. במקביל, יש צורך לפתח שוק שכירות מקצועי, תוך צמצום המנטליות של "צריך להחזיק בית כדי לייצב את החיים".

רביעית, יש צורך להאיץ את ההתקדמות בבנייה והשלמה של מסד נתונים מאוחד, סינכרוני ושקוף על שוקי קרקעות, דיור ונדל"ן ברחבי הארץ. הקמת מערכת נתונים פתוחה ומקושרת בין משרדים, סניפים ורשויות מקומיות, הכוללת מידע על תכנון, עסקאות, שווי, מעמד משפטי ושינויים בשימוש בקרקע, לא רק תסייע בשיפור יעילות הניטור וקביעת המדיניות, אלא גם תתרום להגברת השקיפות, מזעור סיכונים, מניעת ספקולציות, מניפולציות מחירים והגנה על זכויותיהם הלגיטימיות של אנשים ועסקים.

מקור: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/