הערכת שווי נדל"ן להשקעה דורשת חשיבה מעמיקה ומתמשכת על שווי השוק

לדברי פרופסור חבר, ד"ר נגוין מין נגוק, ראש המחלקה להערכת שווי - עסקי נדל"ן, אוניברסיטת המימון והשיווק, הו צ'י מין סיטי, אם משקיעים יידעו רק על מחירים ויאספו מידע על מחירים, הם יפספסו תחום חשיבה אטרקטיבי ויעיל יותר בפעילויות ההשקעה שלהם, שהוא חשיבה על: שווי שוק.

כדי להבין טוב יותר סוגיות הקשורות למחירים, ערכי שוק וכן ערכים (פנימיים, מרכזיים) של נדל"ן, TG&VN קיימה שיחה עם פרופסור חבר, ד"ר נגוין מין נגוק, ראש המחלקה להערכת שווי - עסקי נדל"ן, אוניברסיטת המימון והשיווק, הו צ'י מין סיטי.

פרופסור חבר ד"ר נגוין מין נגוק היקר, מחיר הוא אחד הגורמים המשפיעים רבות על פעילויות השקעות נדל"ן. האם תוכל להסביר זאת בצורה ברורה יותר?

קרקע - לנדל"ן יש מחיר משלו. העלייה במחירים הסבירים, או לרוב במחירים לא סבירים בווייטנאם, עודדה את כל מגזרי החברה לחפש פעילויות השקעה בנדל"ן. המציאות האובייקטיבית וההתפתחויות הסובייקטיביות ב-30 השנים האחרונות של מחירי קרקע - נדל"ן גרמו לאנשים וארגונים רבים לאבד את האיזון הרגשי - הכלכלי - הרציונלי שלהם.

מחיר קרקע - נדל"ן הוא הביטוי הכספי של ערך הקרקע - נדל"ן, כלומר, סכום הכסף שיש לשלם עבור קרקע - נדל"ן. מחיר הקרקע - נדל"ן באופן כללי הוא כמות שמשתנה סביב הערך. כאשר ההיצע והביקוש של קרקע - נדל"ן תואמים, המחיר יכול לשקף ולתאם את ערך הקרקע - נדל"ן, מקרה זה קורה לעיתים רחוקות. מחיר הקרקע - נדל"ן יהיה גבוה מערכם אם ההיצע נמוך מהביקוש. להיפך, אם ההיצע עולה על הביקוש, המחיר יהיה נמוך מערכו של.

פרופסור חבר, ד"ר נגוין מין נגוק. (מקור: RED)

זהו ידע קלאסי במיקרו -כלכלה . עם זאת, מסיבות רבות ושונות, אנשים רבים נוטים לעצור (או רק לדעת) במונחים כלליים כאלה. לעתים קרובות אין להם את היכולת ליישם ולפתח חשיבה להשקעות נדל"ן. אנשים נוטים לומר "לשוק יש קול משלו" או "כל התיאוריות אפורות. רק עץ החיים ירוק לנצח"... מתוך תפיסה והבנה של ידע כללי, משקיעי נדל"ן צריכים לפתח את החשיבה שלהם עבור כל החלטה ודרך פעולה ספציפית.

אז אילו גורמים בדרך כלל משפיעים על המחירים, אדוני?

מחירים נקבעים לעתים קרובות על ידי יחסי היצע וביקוש בשוק. עם זאת, יש צורך להבין נכון ומקיף את קטגוריית ה"שוק". השוק שאנו מזכירים לעתים קרובות בתקשורת כגון: דירות, מגרשים, אזורים מסחריים... עם אזורים, פלחים וסחורות פופולריים מהווה רק פינה קטנה מהשוק הכולל.

אם נבחן את 365,000 הקילומטרים הרבועים של וייטנאם, בתוספת נכסים על הקרקע (כולל עבודות בנייה ונכסים צמודים לקרקע כגון עצים רב שנתיים וכו'), השוק הכולל גדול ומגוון הרבה יותר. מצד שני, אם נחשוב רק על מחירים, נאסוף מידע על מחירים וכו', משקיעים יפספסו תחום חשיבה אטרקטיבי ויעיל יותר בפעילות ההשקעה שלהם. כלומר, חשיבה על: שווי שוק.

אנשים רבים עדיין מעורפלים לגבי מושג שווי שוק הנדל"ן, האם תוכל להסביר זאת בצורה ברורה יותר?

כדי להבין את המושג "שווי שוק", יש צורך תחילה להבין את המושגים "שווי" (מהותי - ליבה). נושא זה יידון ביתר פירוט בהמשך. שווי שוק של נדל"ן הוא הפונקציות והשימושים של נדל"ן המשמשים למטרות מסוימות. מטרות אלו יכולות להיות רב-תכליתיות או ספציפיות לכל אדם או ארגון. במציאות, ישנן מטרות מגוונות ביותר בנושאים שונים. במילים אחרות, מספר מטרות הנדל"ן יכול להגיע לאלפים או יותר.

אנשים מדברים לעתים קרובות על שתי קטגוריות של שווי שוק נדל"ן: שווי שימוש ושווי חליפין. נדל"ן אינו משמש רק למגורים, לעסקים, למטרות רווח... אלא גם למטרות שונות, לפעמים למטרות מוזרות.

לדוגמה, מישהו קונה חלקת אדמה רק כדי לחכות לאביב ולצפות בצמיחה של חרק נדיר; או שיש סוג של נדל"ן שמתאים מאוד לגיוס הון פיננסי. כאשר משתמשים בנדל"ן זה למימון, הוא יגייס 100 מיליארד דונג וייטנאמי, אך אם הוא נקנה ונמכר בחופשיות, המחיר הוא רק 30 מיליארד דונג וייטנאמי. במילים אחרות, נדל"ן זה הוא נדל"ן פיננסי.

מהדוגמה לעיל, חשיבה על שווי השוק של נדל"ן חורגת מהתפיסה המקובלת של קנייה ומכירה או מגורים. הם משרתים מטרות מיוחדות מסוימות הנובעות מצרכים מגוונים בשוק. ומחיר השכירות או מחיר המכירה החופשית אינם יכולים לשמש למדידת הערך שהם מביאים.

לכן, משקיעים צריכים להתאים אישית כל נכס נדל"ן לכל פלח, לכל לקוח בנפרד, כדי לזהות במדויק את שווי השוק. שווי הנדל"ן שאדם או ארגון בחברה יכולים ליהנות ממנו ולהרגיש נחשב לשווי שוק (רחב יותר מקטגוריית המחיר).

אז, שווי השוק תלוי במידה רבה בשווי הנדל"ן, אדוני?

שווי נדל"ן הוא הנושא המעניין ביותר וגם הקשה ביותר לתפיסה ולמדידה בהערכת שווי נדל"ן. מהבנת שווי השוק, משקיעי נדל"ן יכולים להמשיך ללמוד ולשלוט בנושאים של שווי נדל"ן. בניגוד לשווי שוק, שווי נדל"ן כאן כבר אינו מהמילה "שוק". במילים אחרות, לפני שיש שוק, לפני היווצרות שוק, לנדל"ן יש ערך משלו.

ערך הוא מושג מופשט, משמעותה של קרקע - נדל"ן במונחים של התאמה, סיפוק צרכים אנושיים. נדל"ן יכול לספק צרכים אנושיים בצורה אחת ונפרדת, אך ערכם קשור לדברים, תופעות למערכת ערך כוללת באמצעות יחסי הגומלין של הצרכים הראשוניים שהוזכרו לעיל.

לפרופסור חבר ד"ר נגוין מין נגוק ניסיון רב שנים בהכשרה בנושא הערכת שווי נדל"ן בתחום. (מקור: RED)

מהבנת שווי השוק, משקיעי נדל"ן יכולים להמשיך ללמוד ולשלוט בסוגיות של שווי נדל"ן. השוק הוא קטגוריה; צורה; אוסף של מוסכמות. או להבין את השוק כקבוצה של תרחישים; הקשר מסוים עם תנודות ושלבים... ישנן השקפות, נקודות מבט והצהרות רבות לגבי השוק בכלל, שוק הנדל"ן בפרט. וכך גם שווי השוק של הנדל"ן משתנה באופן בלתי צפוי.

עם זאת, אם ניכנס לשורשיו הפנימיים של הנדל"ן, נמצא את ערכי הליבה של הנדל"ן. ערכים ליבה אלה, אם יקושרו לצרכים הבסיסיים והבלתי משתנים של הציוויליזציה האנושית, ייצרו מערכת ערכים בסיסית של הנדל"ן שאינה תלויה בשום שוק, בשום מקום בעולם .

האם תוכל לתת כמה דוגמאות ספציפיות כדי שהקוראים שלנו יוכלו להבין טוב יותר את הערך המרכזי של נדל"ן?

לדוגמה, יער קדמון, אי באגם מים מתוקים, מערה, פסגת הר... תמיד יש להם ערך. אבל אין שוק נפרד (תת-שוק) לסוג זה של נדל"ן. דוגמה נוספת, אבן אודם אדומה טהורה בצבע דם יונה השוכנת עמוק בתחתית אגם טאק בה, במחוז ין באי, בעלת ערך פנימי גדול מאוד.

עם זאת, אין לה ערך שוק בגלל שני מקרים אפשריים: 1/ מכיוון שהיא ממוקמת מתחת לאגם, לא נמצא כי היא מוכנסת לשוק אבני החן הפעיל; 2/ שוק אבני החן טרם נוצר בווייטנאם או בעולם (כאשר אנשים אינם רואים באודם זה יקר ערך משום שאינם מבינים אותו במלואו).

אם נבחן את הבעיה מנקודת מבט של ערך השימוש וערך החליפין של הנכס, לאבן זו אין ערך שימוש (אין ערך שוק). מצד שני, אם אבן הרובי הזו תימצא ותוחלף לטיול מסביב לעולם, היא תפתח את ערך החליפין שלה, ותהפוך ליחס של ערך שוק (ההנאה והרגשות של האדם המקבל את האבן), ולא במסגרת קטגוריית המחיר. השקעות נדל"ן בווייטנאם צריכות ליישם אסכולה זו כדי לזהות ערכים נסתרים, ואז להביא אותם לשוק הנדל"ן. אפילו ליצור שוק ענפים לשימוש או החלפה.

אז, לדעתך, כדי להשקיע ביעילות בנדל"ן, אילו גורמים צריכים משקיעים לשים לב אליהם?

למעשה, במחקרים רבים על "סוגי" נדל"ן הנחשבים ייחודיים בווייטנאם (אך פופולריים בעולם, או במקומות בהם אין שוק ענפי לסוג נדל"ן זה בעולם), גיליתי סוג של נדל"ן שמעולם לא היה מוכר ולא הופץ בשוק הנדל"ן הווייטנאמי. הסיבה לכך היא שוייטנאם מתפתחת, ב-30 השנים האחרונות, משתתפי השוק מתמקדים לעתים קרובות ב"סוגים" שקל לגשת אליהם, עם מעט חקירה, מעט חשיבה יצירתית...

לכן, כאשר מיישמים היטב את המומחיות ויכולת הערכת השווי של הנדל"ן, משקיעים יכולים למצוא אינספור "יהלומים" יקרי ערך בשוק שאף אחד לא מרים. במילים אחרות, זוהי הזדמנות עבור משקיעים להחזיק בנכסי נדל"ן יקרי ערך וברי קיימא במחיר זול מאוד.

עם זאת, משקיעים צריכים גם להבין את המגמות העיקריות בעולם, את חוקי הטבע הקשורים לנדל"ן וזקוקים ליכולת ולשיטות לחזות את "התפניות" של האנושות כדי למדוד את ערך הנדל"ן. תיבת נח הייתה חסרת ערך (או בעלת ערך מועט) ללא המבול הגדול. נח לא היה בונה את התיבה ללא "לחישה" של מישהו (ניבוי, חלום).

לכן, הערכת שווי נדל"ן להשקעה דורשת חשיבה מעמיקה ומתמשכת על מחיר - שווי שוק - ערך (ליבה - פנימי). הערכת שווי נדל"ן להשקעה לא רק צריכה לעקוב מקרוב ולחוות ניסיון רב-גוני ורב-שכבתי בשוק הנדל"ן בפרט ובחיים בכלל, אלא גם ללמוד ולהצטייד בידע אקדמי באופן רציף עד להפסקת ההשקעה.

תודה רבה!

מָקוֹר: https://baoquocte.vn/dinh-gia-bat-dong-san-de-dau-tu-can-tu-duy-sau-va-lien-tuc-ve-gia-tri-thi-truong-235501.html