משקיעים 'מהססים' עם דירות, פונים לפלח השוק 'המלכי'; הערכת שוק 2024-2025

משקיעים, שכבר אינם מעוניינים בדירות, משקיעים משקיעים כסף ברכישת קרקעות בפרברים; מיישבים מחדש יותר מ-1,400 דונם של אדמה; הנהלים האחרונים להקצאת קרקעות והשכרה לפרויקטים של השקעה בפלישה לים... הם חדשות הנדל"ן האחרונות.

שוק הנדל"ן הראה לאחרונה סימנים חיוביים יותר בנוגע לגישה להון הן מעסקים והן מלקוחות. (צילום: HA)

ה"גדולים" מגיבים על השוק

בפגישה השנתית עם בעלי המניות, מנהיגי חברות גדולות סיפקו תחזיות והערות על שוק הנדל"ן השנה, המציג הזדמנויות מעורבות עם אתגרים.

בהערכת שוק הנדל"ן השנה, אמר מר פאם תיו הואה, יו"ר מועצת המנהלים של Vinhomes, כי נקודת האור היא שלושת החוקים הקשורים לנדל"ן שאושרו על ידי האסיפה הלאומית, אשר יסייעו לשוק להפוך לשקוף וברור יותר. עם זאת, כדי שלחוקים אלה תהיה השפעה חיובית על השוק, הוא אמר שיש צורך להמתין לתוקף הצווים המנחים את יישומם.

גב' נגוין תו האנג, המנכ"לית של Vinhomes, העריכה כי השוק יתאושש אך לא מהר כצפוי.

לדברי גב' האנג, השוק הראה לאחרונה סימנים חיוביים יותר מבחינת גישה להון הן מעסקים והן מלקוחות. רוכשי דירות מקבלים כעת תמיכה טובה יותר בריבית מבעבר, עם ריבית קבועה של 6-6.5% לשנה בשנתיים הראשונות. זה יוצר תנאים וביטחון עבור רוכשי דירות לחזור לשוק.

באשר לחברת ההשקעות המשותפת נאם לונג, מר נגוין שואן קוואנג - יו"ר מועצת המנהלים, ציין הן הזדמנויות והן אתגרים.

מר קוואנג ניתח כי האתגר הראשון קשור לשוק ולמוצרים. בשוק קיים חוסר איזון בין היצע לביקוש במגזרי נדל"ן שונים, ומשבר האמון מוביל לירידה בנזילות ולעלייה במלאי.

השני הוא האתגר הפיננסי כאשר החובות עדיין נותרו, אגרות החוב, למרות שהורחבו, עדיין יתמשכו ב-2024 וב-2025. השלישי הוא האתגר המשפטי של הפרויקט כאשר נכון לעכשיו, כמה חוקים עדיין חופפים.

עם זאת, לדבריו, השוק פותח גם הזדמנויות רבות ושונות כגון ביקוש ריאלי גבוה, מגזרי דיור בר השגה ופיתוח דיור ציבורי. ריביות ההלוואות ירדו, אפילו נמוכות יותר מאשר לפני קוביד-19 והן תחרותיות מול מדינות רבות אחרות, ולכן הוא אטרקטיבי מאוד.

בפרט, חוקים חדשים הקשורים לנדל"ן פורסמו לאחרונה. הממשלה עשתה מאמצים רבים ביצירה, הסרה וקידום של מכשולים בשוק כדי להתקדם לעבר פיתוח בר-קיימא.

עבור קבוצת דאט קסאן, חברה עם פרויקטים רבים בהו צ'י מין סיטי ודונג נאי, אמר מר לואונג טרי טין - יו"ר מועצת המנהלים - כי לאחר סיום נגיף הקורונה, הכלכלה תדעך ותשפיע על שוק הנדל"ן.

לאחר חג הטט האחרון, השוק החל להראות סימנים חיוביים של התאוששות. מוצרי דירות נסחרו שוב ברבעון הראשון, אם כי לא בגובה כמו בשנים קודמות, אך בהשוואה לשני הרבעונים האחרונים של 2023 ולרבעון הראשון של 2023, מספר העסקאות הוכפל, במיוחד בהאנוי, והוא גבוה פי 3.

במצב כללי שכזה, מר טין רואה שלשוק עדיין יש נקודות חיוביות כמו מחסור בהיצע ממוצע; הביקוש לדיור עדיין גדול מאוד; תזרים המזומנים הזול הנוכחי טוב מאוד, לקוחות רבים לווים לטווח של 20 שנה, הריבית הקבועה ל-3 שנים היא רק 5-6% לשנה.

ברמה הכללית, השוק הכללי ישתפר השנה ובשנת 2025 יהיו שינויים חיוביים.

מחירי הדירות ירדו, משקיעים משקיעים כסף ברכישת קרקעות בפרברים

מחירי הדירות עולים ברציפות במשך שנים רבות ועלו באופן דרמטי בחודשים הראשונים של השנה. על פי נתוני שוק עדכניים, מר הואנג האי - מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון והנדל"ן (משרד הבינוי) - אמר כי מחיר המכירה הממוצע של כמה פרויקטים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי נע סביב 50-70 מיליון וונד למטר רבוע.

לדברי מר האי, בהאנוי, מחירי הדירות למכירה עולים ברציפות הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. ראוי לציין כי ישנם פרויקטים של דירות שנמצאים בשימוש במשך 5-10 שנים, ואפילו בנייני דירות רבי קומות ישנים עולים במחירם גבוה למדי.

עם זאת, ראש משרד הבינוי העיר כי בחלק מבנייני הדירות עם עליות מחירים פתאומיות היו מעט מאוד עסקאות וכמעט ללא עסקאות.

למעשה, מחירן הגבוה של הדירות גרם למשקיעים רבים ולקונים אמיתיים להסס. אנשים רבים החליטו להפסיק לקנות ולמכור דירות בשלב זה.

מחירים גבוהים ומחסור בהיצע דירות בהאנוי בתקופה זו גורמים למשקיעים רבים להסס להשקיע במגזר זה. אנשים מנוסים ינצלו את הזמן הזה כדי לרכוש קרקעות בפרברים.

משקיעים רבים עוברים לתחום הקרקעות והבתים הפרטיים. הסיבה לכך היא שקרקעות בפרברים עדיין סובלות מ"נקודות שפל" במחירן, מה שהופך אותן מתאימות יותר להשקעה בדירות בתקופה זו. עם זאת, יש צורך לבחור להשקיע במוצרים בעלי מעמד משפטי ברור, תכנון ופוטנציאל לעליית מחירים הודות לתשתיות טובות.

שוק הקרקעות נמצא במגמה לוהטת לאחרונה. דו"ח שוק הנדל"ן לרבעון הראשון והתחזית לרבעון השני של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי שכונות פרבריות רבות בהאנוי חווים עלייה פתאומית במחירי הקרקע, במיוחד עבור מגרשים מחולקים.

בהשוואה לרבעון הרביעי של 2023, מחירי הקרקעות עלו בכ-5%, כאשר השוק בפאתי האנוי וסמוכים לפארקים תעשייתיים עלה ב-10-20%.

"מחירי הקרקעות במקומות רבים הפסיקו לרדת. מוצרי קרקע שמחירים מתחת ל-2 מיליארד דונג וייטנאמי בפרברים, במחוזות ובערים, עם מעמד חוקי מובטח, תשתיות ותשתיות זמינות, רשמו עלייה במחירים של עד 40% בהשוואה לתקופה הקשה ביותר של השוק", צוטט מדו"ח VARS.

יחידה זו הזהירה גם כי על משקיעים לנקוט משנה זהירות לפני שהם מוציאים כסף על רכישת קרקעות בשלב זה, ועליהם לחקור היטב את רמות המחירים במגזר העסקי כדי להימנע מהיווצרות "התפרצויות וירטואליות", הגורמות לסיכונים לא בטוחים, כאשר השוק עדיין נמצא בתהליך התאוששות.

בהתייחסם לשוק הנדל"ן השנה, מומחים רבים סבורים ש"קרקע היא עדיין המלך" להשקעה לטווח ארוך. משקיעים בעלי "הון" או בעלי מינוף פיננסי נמוך יכולים לשקול השקעה.

למרות שזה נחשב הזמן הנכון לשקול השקעה, מומחים ממליצים גם למשקיעים לשקול היטב כדי להימנע מליפול ל"מלכודת" של ירידת מחירים.

החזרת יותר מ-1,400 דונם של אדמה במחוז ין דונג, בק ג'יאנג

על פי תוכנית השימוש בקרקע לשנת 2024 של מחוז יין דונג שאושרה זה עתה על ידי הוועדה העממית של מחוז בק ג'יאנג, יישוב זה יחזור לעצמו השנה 1,411.45 דונם של אדמה.

באופן ספציפי, מחוז ין דונג יחזיר 1,360.23 דונם של אדמה חקלאית, מתוכם שטח אדמות האורז שיש לחזיר הוא 1,111.93 דונם, אדמה לגידולים שנתיים אחרים היא 20.47 דונם, אדמה לגידולים רב שנתיים היא 208.62 דונם, אדמה לחקלאות ימית היא 19.21 דונם, אדמה לא חקלאית היא 51.23 דונם. הקומונות עם שטחים גדולים שיש לחזיר הן טיאן פונג (32 דונם), ין לו (221.2 דונם), עיירת טאן אן (124.66 דונם), עיירת נהאם ביין (109.53 דונם)...

פינה בעיירה נהאם ביין, מחוז ין דונג, מחוז בק ג'יאנג. (מקור: עיתון XD)

הוועדה העממית של מחוז בק ג'יאנג מבקשת מוועדה העממית של מחוז ין דונג להיות אחראית בפני החוק על דיוק המידע, הנתונים, המסמכים, מערכת המפות ומסד הנתונים בתוכנית השימוש בקרקע שאושרה לשנת 2024; על עקביות המידע והנתונים בתוכנית הנ"ל עם התאמת תכנון השימוש בקרקע לשנת 2030 והוראות החוק בעת הצעת רשימת עבודות ופרויקטים באזור.

להשלים את פרסום כל מסמכי תוכנית השימוש בקרקע שאושרו לשנת 2024 בפורטל/אתר האינטרנט של הוועדה העממית של מחוז יין דונג, ובמקביל לארגן את ההכרזה והפרסום של תוכן התוכנית הנ"ל בהתאם להוראות החוק.

הוועדה העממית של מחוז בק ג'יאנג ביקשה גם ממחוז ין דונג לבצע ניהול קרקעות, שיקום קרקעות, המרת ייעוד קרקע, הקצאת קרקעות וחכירת קרקעות בהתאם לתוכנית השימוש בקרקע שאושרה; לבצע עבודות ופרויקטים בהתאם להוראות החוק. לארגן פיקוח ובדיקה שוטפים על יישום תוכנית השימוש בקרקע לשנת 2024 עבור הוועדות העממיות ברמת הקומונות.

נהלים להקצאת קרקעות וחכירה עבור פרויקטים של השקעה בפלישה לים

הממשלה פרסמה זה עתה את צו 42/2024/ND-CP בנושא פעילויות שיקום ים. בהתאם לכך, לאזור הים שזוהה לשיקום ים חייב להיות מיקום, אזור, גבול וקואורדינטות ספציפיים שנקבעו בהתאם להוראות החוק בנושא מדידה ומיפוי. קביעת אזורי הים לשיקום ים שייכללו בתכנון ותוכניות שימושי קרקע חייבת להבטיח את העקרונות שנקבעו בחוק הקרקעות משנת 2024.

הצו קובע בבירור כי עבור פרויקטים של השקעה בשיקום ים או פרויקטים של השקעה עם פריטי שיקום ים המשתמשים בהון ציבורי, הסדר והנהלים להקצאת קרקע וחכירת קרקע ייושמו בהתאם להוראות סעיף 3, סעיף 68 של צו 43/2014/ND-CP. במקרה של פרויקטים של השקעה בשיקום ים או פרויקטים של השקעה עם פריטי שיקום ים לפיתוח קרנות קרקע, לאחר השלמת שיקום הים וקבלתו בהתאם לתקנות, על המשקיע בפרויקט שיקום הים למסור את כל שטח עבודות שיקום הקרקע והבנייה (אם קיימות) לסוכנות המדינה המוסמכת לביצוע הקצאת קרקע וחכירת קרקע עבור ארגונים ויחידים לשימוש בהתאם להוראות חוק הקרקעות.

עבור פרויקטים של השקעה בפלישה לים או פרויקטים של השקעה עם פריטי פלישה לים המשתמשים בהון זר להשקעה ציבורית ופרויקטים המשתמשים במקורות הון אחרים, הסדר והנהלים להקצאת קרקע וחכירת קרקע הם כדלקמן: במקרה של הקצאת קרקע וחכירת קרקע באמצעות מכרז של זכויות שימוש בקרקע, ייושמו הסדר והנהלים שנקבעו בסעיף 5, סעיף 68 של צו 43/2014/ND-CP ובסעיף 21, סעיף 1 של צו 148/2020/ND-CP;

במקרה של הקצאת קרקע או חכירת קרקע, במקרה של בחירת משקיעים באמצעות מכרז בהתאם להוראות החוק בנושא מכרזים, או במקרה של אישור משקיע בהתאם להוראות סעיף 29, סעיף 3, לחוק ההשקעות 2020, יחולו הסדר והנהלים להקצאת קרקע וחכירת קרקע בהתאם לסעיף 68, סעיף 3, לצו 43/2014/ND-CP;

במקרה של הקצאת קרקע או חכירת קרקע שלא באמצעות מכרז זכויות שימוש בקרקע, הדבר יבוצע בהתאם לסדר ולנהלים שנקבעו בסעיף 3, סעיף 68 של צו 43/2014/ND-CP.

משקיעים בפרויקטים של השקעה בפלישה לים או בפרויקטים של השקעה עם פריטי פלישה לים בעת הגשת בקשות להקצאת קרקע, חכירת קרקע, הקצאת שטח ים עם פרויקטים של השקעה בפלישה לים או פריטי פלישה לים של פרויקטים של השקעה שאושרו על ידי סוכנויות מדינה מוסמכות.

הוועדה העממית המחוזית מחליטה להקצות ולהחכיר קרקעות במקביל להקצאת שטחי ים לשיקום ים. משקיעים בפרויקטים של השקעה לשיקום ים או בפרויקטים של השקעה הכוללים פריטי שיקום ים אינם חייבים לשלם עמלות עבור שימוש בשטחי ים לביצוע פעילויות שיקום ים.

הזמן לקביעת חובת השימוש בקרקע על ידי משתמש הקרקע מחושב ממועד ההודעה על קבלת תוצאות אזור הפלישה הימית שהושלם, כולו או חלקו, בהתאם להתקדמות פרויקט ההשקעה בפלישה הימית או סעיפי הפלישה הימית בפרויקט ההשקעה.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html