פרדוקס השוק, גם מחסור וגם עודף; הסיבה לכך ש"גל" ההשקעות זורם ליישובים רבים

השוק בפרובינציות ובערים מושך הון השקעות, המלאים גדלים, הזמן להוצאת הספר האדום הראשון קוצר מאז ה-1 באוגוסט... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן עדכני: פרספקטיבה של פרויקט Harbor Center Hai Phong . (מקור: חברת מלונות Silk Path בע"מ)

השקה מתמדת של פרויקטים חדשים ביישובים

לאחרונה, האי פונג קיבלה בברכה פרויקט חדש, Harbour Center, הממוקם ברחוב לה לאי 3, רובע נגו קווין. הפרויקט כולל 74 מגרשים צמודים, בתי חנויות (בתים מסחריים עירוניים), בקנה מידה של 5 קומות, שטח שימוש כולל של כ-400 מ"ר. שטח הרצפה נע בין 68.6 ל-161.8 מ"ר, וחזית משותפת היא בין 6 ל-13.8 מ'. לפרויקט שטח כולל של מעל 11,000 מ"ר, שהושקע על ידי חברת המלונות Silk Path Company Limited.

הונג ין מקבלת בברכה פרויקט חדש, The Fibonan - בניין בן 32 קומות לשימוש מעורב עם 3 מרתפים השייך לפרויקט הווילות והדיור Hung Thinh - קומונת Cuu Cao, רובע Van Giang (Hung Yen). הפרויקט מושקע על ידי An Phu Invest. היקף הפרויקט הוא 20,992 מ"ר, מתוכם שטח קרקע לבנייה הוא 4,370 מ"ר עם 656 יחידות, עם שטחים מגוונים בין 43 ל-96 מ"ר.

להאן נאם יש פרויקט חדש בשם סאן אורבן סיטי הא נאם. הפרויקט ממוקם במרכז החדש של העיר פו לי בשטח של יותר מ-400 דונם, מתוכם 200 דונם לפיתוח מים, 19 דונם לפארק סאן וורלד, 17 דונם לאגם נופי, 28 דונם למנהלה חדשה, 13 דונם לפארק פנימי ו-60 דונם לפרויקט. מבחינת סוגי המוצרים, הפרויקט מגוון עם דירות, בתי מסחר ווילות עם 40 בניינים בני 9 קומות הכוללים כ-15,000 דירות, 4,500 בתים מסחריים ו-1,200 וילות דו-משפחתיות ומנותקות.

טהאן הואה קיבלה בברכה גם פרויקט חדש מפרויקט סנטרל ריברסייד. הפרויקט ממוקם ברובע דונג האי, בעיר טהאן הואה, בהשקעת Taseco Land. ידוע כי סנטרל ריברסייד משתרע על פני 15.6 דונם עם 493 מוצרים. מתוכם, ישנם 339 בתים עירוניים בשטח של 80-134 מ"ר, 94 בתי מסחר בשטח של 104-197 מ"ר ו-60 וילות בשטח של 180-361 מ"ר.

לבאק ג'יאנג יש פרויקט חדש בשם The Terra – Bac Giang של המשקיעה Van Phu – Invest. הפרויקט ממוקם באזור העירוני הדרומי, רובע Dinh Ke (עיר באק ג'יאנג). הפרויקט משתרע על פני שטח של 45,059 מ"ר וכולל 2 מגדלים בגובה 28 קומות עם סך של 688 דירות, 66 וילות ו-43 בתים עירוניים.

מר לה דין צ'ונג, המנכ"ל של SGOHomes, אמר כי למעשה, דירות בהאנוי עדיין שומרות על האטרקטיביות שלהן ועדיין שולטות בשוק הן למגורים והן להשקעה. עם זאת, מאז הרבעון השני של השנה, פלח זה החל לחלוק את עוגת ההשקעות עם פלחים ושווקים אחרים עקב הפריחה החזקה של שוק הנדל"ן המחוזי. מלבד הפריחה של פרויקטים חדשים בשוק המחוזי, הסיבה האמיתית נובעת גם מהעובדה שמחירי הנדל"ן בהאנוי בכל הפלחים גבוהים מדי כיום, מה שגורם למשקיעים למצוא אותה לא אטרקטיבית עוד.

גל ההגירה החל במרץ 2024 והוא מתחזק. בגל ההגירה, משקיעים מחפשים הזדמנויות לאורך צירים כלכליים הקשורים לפארקים תעשייתיים, מחוזות עם כלכלות מפותחות, לאורך צירי תנועה מפותחים כמו בק נין - בק ג'יאנג; הונג ין - האי דונג - האי פונג - קוואנג נין.

המלאי גדל

על פי מידע באתר Cafebiz, נתונים ממשרד הבינוי מראים כי בחודשים הראשונים של השנה, שוק הנדל"ן חזר בהדרגה לפעילות, וגם מספר הלקוחות המחפשים וסוחרים גדל בהדרגה. מספר עסקאות הנדל"ן בתחילת 2024 גדל בכמעט 30% בהשוואה לסוף 2023.

עם זאת, שוק הנדל"ן עדיין מתמודד עם קשיים רבים. בפרט, מספר הפרויקטים שהושלמו, הפרויקטים שהורשו לאחרונה והפרויקטים הזכאים למכירה עתידית נמוך יותר בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. ראוי לציין כי מלאי הנדל"ן עדיין גדול מאוד, בעיקר בתים פרטיים וקרקעות עם 19,323 מוצרים, עלייה של 43% בהשוואה לסוף השנה שעברה.

הדוחות הכספיים של 10 חברות נדל"ן המפתחות דיור הנסחרות בבורסה מראים גם כי שווי המלאי הכולל נכון ל-31 ביוני היה יותר מ-269,135 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של כמעט 3% לעומת אותה תקופה. למעשה, בשנים האחרונות, שווי המלאי של חברות רבות לא ירד אלא "תפח" יותר ויותר.

מלאי של חברות נרשם בשתי קטגוריות: נדל"ן גמור ונדל"ן לא גמור. עבור נדל"ן גמור, בהקשר של שוק קשה, חברות רבות דחו את תוכניותיהן לשחרר סחורות עד להתחממות השוק, מה שהוביל לכך שערך המלאי בחלק מהחברות לא ירד.

עבור נדל"ן לא גמור, זהו סוג המלאי העיקרי של מיזמי נדל"ן. הסיבה לעלייה המתמשכת במלאי הנדל"ן הלא גמור היא שהסוגיות המשפטיות בפרויקטים רבים נתקעו במשך שנים רבות. ניתן לראות שלאחר תקופת פיצוץ ההיצע בשוק (2018), גם אישור פרויקטים של דיור באזורים עירוניים החל להאט, עקב בעיות פרוצדורליות משפטיות שהולכות ומעמיקות. מצב זה גרם להיצע בשוק לרדת בהתמדה לאורך השנים, במיוחד בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי.

חוץ מזה, סיבה נוספת למלאי הגבוה היא שהשוק עובר תקופה של פיתוח חם, משקיעים רבים מזרימים כסף רב לפרובינציות כדי לפתח פרויקטים ספקולטיביים והשקעה כגון קרקעות, נדל"ן לאתרי נופש וכו'.

עד כה, שוק ההשקעות קפא על שמריו, מה שמקשה על מציאת קונים וחוסר יכולת לממש גם לאחר השלמתו. עם סוג זה של מלאי, עסקים יתקשו לפתור אותו בהקשר של שוק כללי שעדיין לא חזר להיות תוסס.

הדו"ח של Batdongsan.com.vn ציין גם כי, באופן פרדוקסלי, למרות שהשוק חסר היצע חדש, המלאי של עסקי נדל"ן רשומים עדיין גדול, דבר המצביע על כך שהמוצרים אינם תואמים את הצרכים בפועל של השוק.

הו צ'י מין סיטי מסתגלת ועדיין לא בנתה מחירון קרקעות חדש.

מחירי הקרקעות החדשים של הו צ'י מין סיטי יפותחו וייושמו החל מ-1 בינואר 2026. נכון לעכשיו, העיר מיישמת את מחירי הקרקעות המתוקנים בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024.

המידע הנ"ל ניתן על ידי מנהל מחלקת משאבי טבע וסביבה נגוין טואן טאנג בפגישה חברתית-כלכלית אחר הצהריים של ה-1 באוגוסט.

מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, נגוין טואן טאנג, בפגישה החברתית-כלכלית של העיר ב-1 באוגוסט. (צילום: ואן אן)

לדברי מר טאנג, ביישום חוק הקרקעות משנת 2024 (מתוקן), ועדת העם המחוזית רשאית לשקול, להשתמש או להתאים את רשימת מחירי הקרקעות הישנה. על בסיס זה, להו צ'י מין סיטי יש מדיניות של התאמה אך טרם בנתה רשימת מחירים חדשה.

התאמת מחירי הקרקע מורכבת מ-7 שלבים, נכון לעכשיו המחלקה השלימה 6 שלבים. כל הנתונים שנאספו על ידי יחידת הייעוץ ברחבי האזור כוילו מחדש והועברו לקבוצת העבודה של מועצת העם של HCMC לבדיקה והערכה.

המחלקה מתאימה ומעדכנת את מחירי עסקאות הקרקע הנוכחיים, מחירי פיצוי שאושרו ומחירי שוק ספציפיים כדי להבטיח שלא ייגרם הפסד בהקשר של מחירון נמוך מדי הישן.

מר נגוין טואן טאנג נתן דוגמה. באזור ישנם כמה כבישים עם מחירון ישן של 1-2 מיליון וונד/מ"ר בלבד. בינתיים, מחיר העסקה בפועל עומד על 100-200 מיליון וונד/מ"ר. לכן, העירייה צריכה להתאים את עצמה כדי לקבל את מחירון המתאים ביותר לשימוש בתקופה זו.

ביולי, מספר רישומי הקרקעות בהו צ'י מין סיטי המשיך לעלות עם כמעט 40,000 רישומים, שרובם עדיין היו רישומי מכירה ומשכנתאות. ההכנסות הקשורות לקרקעות בהו צ'י מין סיטי הסתכמו ביותר מ-12,000 מיליארד דולר בשבעת החודשים האחרונים.

לדברי סגן יו"ר ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, וו ואן הואן, הציבור ודעת הקהל מגלים עניין רב ברשימת מחירי הקרקעות החדשה. לכן, יש לדון במידע זה ולשקול אותו בזהירות.

מחלקת משאבי הטבע והסביבה משלימה את הצעדים הסופיים להגשה לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי לפרסום רשימת מחירי קרקעות מקומית בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024.

לקצר את הזמן להוצאת הספר האדום הראשון החל מה-1 באוגוסט

הממשלה פרסמה זה עתה צו מס' 101/2024/ND-CP (צו 101) המסדיר סקרי קרקע בסיסיים, רישום תעודות זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים המחוברים לקרקע ומערכת מידע קרקעית. צו זה נכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט.

בפרט, צו 101 קובע בבירור כי הזמן לרישום ראשון של מקרקעין ונכסים המחוברים למקרקעין אינו עולה על 20 ימי עבודה.

הזמן להנפקת תעודת זכות השימוש הראשונה בקרקע (הספר האדום) ותעודת הבעלות הראשונה המצורפת לקרקע (הספר הוורוד) אינו עולה על 3 ימי עסקים.

על פי התקנות הנ"ל, כל התהליך של רישום מקרקעין ונכסים המחוברים למקרקעין בפעם הראשונה והנפקת ספרים אדומים וספרים ורודים בפעם הראשונה אינו עולה על 23 ימי עבודה.

עבור קומונות הרריות, איים, אזורים מרוחקים, אזורים עם תנאים סוציו-אקונומיים קשים ואזורים עם תנאים סוציו-אקונומיים קשים במיוחד, זמן הטיפול בהליך הנפקת הספר האדום הראשון גדל ב-10 ימי עבודה.

בינתיים, על פי התקנות הקודמות, הזמן לביצוע הליך הנפקת הספר האדום הראשון היה לא יותר מ-30 יום מיום קבלת מסמכים תקפים ולא יותר מ-40 יום עבור אזורים מרוחקים.

לפיכך, בצו החדש שיצא, הממשלה קיצרה לראשונה את משך הזמן להליכי רישום והנפקת ספרים אדומים וספרים ורודים.

הזמן להנפקה הראשונה של הספר האדום מחושב ממועד קבלת התיק המלא והעקבי כפי שנקבע בפסקה 19, סעיף 101, סעיף 19, סעיף 101.

יחד עם זאת, צו 101 מסדיר במפורש גם רישום מקרקעין ונכסים המחוברים למקרקעין.

על פי צו זה, מועד רישום שינויים בקרקע ובנכסים הצמודים לקרקע, ומתן תעודות זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הצמודים לקרקע מיושם כדלקמן:

– במקרה של המרת זכויות שימוש בקרקע חקלאית ללא ביצוע תוכנית איחוד קרקעות או חילופי חלקות, או במקרה של העברה, ירושה, תרומת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים הצמודים לקרקע, תרומת הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים הצמודים לקרקע, לא יעלה על 10 ימי עסקים.

– במקרה של מכירה או תרומת הון עם נכסים הקשורים לקרקע שחוכרה על ידי המדינה עם גביית דמי שכירות קרקע שנתיים, מגבלת הזמן לא תעלה על 10 ימי עבודה ולא תכלול את הזמן לקביעת מחיר הקרקע וחתימה על חוזה חכירת קרקע.

– במקרה של חכירה או חכירת משנה של זכויות שימוש בקרקע בפרויקטים של בניית תשתיות ופרויקטים עסקיים, לא יעלה על 5 ימי עבודה.

– במקרה של ביטול רישום לחכירה או חכירת משנה של זכויות שימוש בקרקע בפרויקטים של בניית תשתיות ופרויקטים עסקיים, לא יעלה על 3 ימי עבודה.

תוכן הרישום הראשון של קרקע ורכוש צמוד לקרקע כולל: מידע על משתמשי הקרקע; בעלי הנכס הצמוד לקרקע; אנשים שהוקצו להם קרקע לניהול, לרבות שם, מסמכים אישיים, ישות משפטית, כתובת משתמשי הקרקע, בעלי הנכס הצמוד לקרקע ואנשים שהוקצו להם קרקע לניהול.

פרטי חלקת הקרקע כוללים מספר חלקה, מספר גליון מפה, כתובת, אזור, סוג קרקע, טופס שימוש בקרקע, מקור שימוש בקרקע ומידע נוסף על חלקת הקרקע.

מידע על נכסים המחוברים לקרקע כולל סוג הנכס, כתובת, שטח בנייה, שטח רצפה, שטח שמיש, צורת בעלות, תקופת בעלות ומידע נוסף על נכסים המחוברים לקרקע.

דרישות לרישום זכויות שימוש במקרקעין, נכסים הצמודים למקרקעין או זכויות ניהול מקרקעין או הנפקת תעודות זכויות שימוש במקרקעין, בעלות על נכסים הצמודים למקרקעין עבור חלקות קרקע ונכסים הצמודים למקרקעין.

בקשות אחרות של משתמשי קרקע, בעלי נכסים המחוברים לקרקע, ואנשים שהוקצו להם קרקע לניהול בהתאם להוראות חוק הקרקעות (אם קיימות).

בנוגע למקום קבלת תיקים והחזרת תוצאות של הליכי רישום מקרקעין ונכסים המחוברים למקרקעין, צו 101 קובע: הסוכנות המקבלת תיקים והחזרת תוצאות כוללת את המחלקה המרכזית בהתאם לתקנות ועדת העם המחוזית לקבלת תיקים והחזרת תוצאות של יישוב הליכים מנהליים ברמות המחוז, המחוז והקומוניה; משרד רישום מקרקעין; סניף של משרד רישום מקרקעין.

מגישי בקשות לרישום יכולים לבחור להגיש את בקשותיהם בדרכים הבאות: ישירות לסוכנויות שנקבעו, באמצעות שירות דואר, במיקום שסוכם בין המבקש לבין משרד רישום המקרקעין, או בפורטל השירות הציבורי הארצי או בפורטל השירות הציבורי המחוזי.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html