עסקים בקואנג נאם לכודים שוב במערבולת של נהלים.

עסקים רבים בקואנג נאם דיווחו כי הם ממשיכים ליפול ל"מערבולת" של נהלים וכי פתרון הליכים אלה אורך זמן רב, דבר המשפיע רבות על התקדמות פרויקטים של השקעה.

חברת המניות המשותפת של קבוצת רויאל קפיטל מבקשת בדחיפות ממחוז קוואנג נאם להסיר את הקשיים במתן אישורי זכות שימוש בקרקע בפרויקט השקעות בבנייה למגורים באזור העירוני טאנה הא (תת-אזור 1).

לגעת ולהיתקע

עיתון ההשקעות דיווח שוב ושוב על המציאות של חברות בקואנג נאם ש"בוכות" במערבולת ההליכים. כלומר, חברת מניות משותפת

MBLand Tonkin "מזיעה" בגלל התאמת תקופת השימוש בקרקע (מ-70 שנה ל-50 שנה) בפרויקט תיירות הים היוקרתי. וחברת המניות המשותפת של קבוצת רויאל קפיטל ביקשה בדחיפות ממחוז קוואנג נאם להסיר את הקשיים במתן אישורי זכות שימוש בקרקע בפרויקט השקעות בבנייה למגורים באזור העירוני טאנה הא (שלב 1).

לאחר מכן, איגוד העסקים של מחוז קוואנג נאם המשיך לעתור לממשלת מחוז קוואנג נאם בנוגע לסדרה של קשיים ובעיות נוספות. לדברי מר טראן קווק באו, יו"ר איגוד העסקים של מחוז קוואנג נאם, בנוגע למדיניות הקצאת אדמות "עור נמר", הוועדה העממית של המחוז הורתה בהודעה רשמית מס' 3021/UBND-KTN מיום 26 באפריל 2021 לגבי שטחי אדמה שלא נוקו קודם לכן, אך כעת הושלמו, מה שמאפשר הקצאת קרקע לסנכרון אתר הפרויקט.

על פי תוכנית ההשקעה של פרויקט מפעל בדי הווילונות, שלב ג' ושלב ד', בשטח של כ-21 דונם, בפארק התעשייה המורחב של טאם טאנג, שלב ג' (שטח של 14 דונם) ייכנס לפעילות החל מיולי 2023. עם זאת, חלפו יותר משנתיים מאז הנפקת תעודת רישום ההשקעה המתוקנת, ועדיין איננו יכולים להפעיל את הפרויקט, עקב הליכים הקשורים לקרקע, כגון פיצויים ומחירי יחידות חכירת משנה של קרקע.

מר פארק צ'אן, מנכ"ל חברת היוסונג קוואנג נאם בע"מ

עם זאת, במציאות, כמעט ולא יושמו פרויקטים בהתאם למדיניות זו, או שאם כן, הם מוחלים רק על חלק קטן משטח הקרקע שאינו גובה דמי שימוש בקרקע, כך שזה לא בהתאם להנחיית המחוז.

בנוגע לשלבי ההשקעה, אמר מר באו כי על מנת להתגבר על הקשיים בהקצאת קרקעות לכל הפרויקט בבת אחת בהתאם למדיניות ההשקעות ובכיוון שלבי הפרויקט בהתאם להתקדמות פינוי האתר, פרסמה ועדת העם המחוזית מסמך המורה למחלקת התכנון וההשקעות להנחות משקיעים לחלק פרויקטים של נדל"ן לשלבים בהתאם להתקדמות הקצאת הקרקע.

אבל במציאות, נכון ל-8 באוגוסט 2024, מעט מאוד פרויקטים עברו שלבים לפי התכנון המפורט שאושר ביחס של 1/500 (בכל שלב של התשתית הטכנית הסינכרונית), לפי התקדמות פינוי האתר והקצאת הקרקע, בעוד שזו הסיבה העיקרית המובילה להקצאות קרקע מרובות בפרויקטים. לכן, קושי זה טרם נפתר...

בנוגע להנפקת תעודות במגרש (מקטע) והנפקת תעודות משנה עבור כל חלקת קרקע, לדברי מר באו, בהתבסס על מסמך רשמי מס' 3021/UBND-KTN מיום 26 באפריל 2024, הוועדה העממית המחוזית הורתה כי עבור פרויקטים שהוקצתה להם קרקע, הושלמו התחייבויות כספיות ובנו תשתית טכנית בסיסית, הם יישקלו להנפקת תעודות במגרש. עם זאת, העיכוב בקביעת התחייבויות כספיות ודמי שימוש בקרקע כפי שהוזכר לעיל פירושו שגם אם כל התנאים מתקיימים על פי התקנות, עדיין לא ניתן להעניק לפרויקט רישיון "ספר אדום". בנוסף, היעדר תקנות מפורטות לגבי התנאים להענקת רישיונות "ספר אדום" במגרש עבור פרויקטים של נדל"ן גורם גם הוא לקשיים רבים בתהליך קבלת התשתית הטכנית.

"כיום, עסקים שמשלמים מיסים מילאו את התחייבויותיהם הפיננסיות והשלימו למעשה את התשתית הטכנית שלהם, אך אינם מורשים להפריד חלקות, להעביר או לרשום שינויים כדי להוציא ספרי משנה, דבר המשפיע רבות על פעילות העסק", דיווח מר באו לממשלת המחוז של קואנג נאם.

שלא לדבר על כך, שמחיר השכירות השנתי של הקרקע מחושב גבוה מדי בהשוואה לרמה הכללית של היישוב והאזור. חברות אינן מסכימות עם המחיר, לא חתמו על חוזה השכירות, והתלוננו לחדש את המחיר, אך עדיין מואשמות בחובות מס, חשבוניות וחשבונות נתפסו. הוועדה העממית של המחוז פרסמה מסמך המורה למחלקת משאבי הטבע והסביבה ולמחלקת האוצר לבחון ולפתור את הבעיה, אך עד כה לא חלה התקדמות.

לדברי מר לה ואן דונג, יו"ר ועדת העם של מחוז קואנג נאם, המלצות איגוד העסקים המחוזי הוכרעו על ידי ועדת העם המחוזי בישיבה. בהתאם לכך, ועדת העם המחוזי הקצתה את המחלקות, הסניפים, המגזרים והרשויות המקומיות להתמקד ביישום מדיניות הסרת הקשיים עבור מפעלים ומשקיעים ברוח הודעה מס' 757-TB/TU מיום 24 באפריל 2024 של הוועדה הקבועה של ועדת המפלגה המחוזי ומסמכים המנחים תמיכה ופתרונות ספציפיים לכל פרויקט ולכל משקיע בתקופה האחרונה.

"ועדת העם המחוזית מתחייבת להמשיך להיות אחראית לליווי הקהילה העסקית, תוך התמקדות בפתרון הליכים מנהליים, לא בהוספת הליכים מנהליים שאינם נקבעים בחוק; טיפול קפדני במקרים של הטרדה הגורמים קשיים לעסקים, ויצירת סביבת השקעה ועסקים פתוחה ושקופה", אמר מר דונג.

ועדת העם המחוזית הטילה על מחלקת משאבי הטבע והסביבה ללמוד, לדווח ולהציע בדחיפות, לייעץ לוועדת העם המחוזית לשקול, לדווח לוועדת המפלגה של ועדת העם המחוזית, להגיש לוועדת הקבע של ועדת המפלגה המחוזית לצורך דיון, ולתת הוראות ספציפיות בנוגע לתוכן הקשור להנפקת תעודות זכות שימוש בקרקע בהגרלה בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024, מסמכים משפטיים רלוונטיים והמצב המעשי הנוכחי, על מנת לתרום לפתרון קשיים ובעיות של עסקי נדל"ן.

פרויקט ההשקעה "נעצר" עקב בעיות פרוצדורליות

לאחרונה, חברת Hyosung Quang Nam Co., Ltd שלחה עצומה לוועדת העם של מחוז קוואנג נאם בנוגע לסדרה של קשיים ומכשולים בעת השקעה באזור. לדברי מר פארק צ'אן, המנכ"ל של Hyosung Quang Nam Co., Ltd., נכון לעכשיו, זמן ביצוע פרויקט מפעל בדי הווילונות מתקרב, בהתאם להתקדמות הרשומה בתעודת השקעה מס' 6554563424 שהונפקה ב-28 באפריל 2022, שתוקן ב-24 באוגוסט 2024 (עד סוף הרבעון הרביעי של 2024 להשלמת שלב III).

עם זאת, נכון לעכשיו, עדיין אין דיווח על תעשיות נוספות למשיכת השקעות, הצעות להקצאת קרקעות ובנייה ופרסום מחירי שכירות קרקע ספציפיים עבור פארק התעשייה טאם טאנג המורחב.

"על פי תוכנית ההשקעה של פרויקט מפעל בדי הווילונות, שלב ג' ושלב ד', בשטח של כ-21 דונם, בפארק התעשייה המורחב של טאם טאנג, שלב ג' (שטח של 14 דונם) ייכנס לפעילות החל מיולי 2023. עם זאת, חלפו יותר משנתיים מאז הנפקת תעודת רישום ההשקעה המתוקנת, ועדיין איננו יכולים להפעיל את הפרויקט, עקב הליכים הקשורים לקרקע, כגון פיצוי ומחיר חכירת משנה של קרקע", הסביר מר פארק צ'אן.

מר פארק צ'אן הציע כי ועדת המפלגה המחוזית וועדת העם המחוזית ישקלו להקצות במהירות קרקעות ולקבוע מחירי שכירות ספציפיים עבור פארק התעשייה טאם טאנג המורחב, כך שחברת פיתוח התשתיות של פארק התעשייה צ'ו לאי (CIZIDCO) תוכל לחתום על חוזה שכירות משנה של קרקע עבור שלב III - פרויקט מפעל בדי הוילונות עם החברה השנה.

בנוסף, מר פארק צ'אן אמר כי גם לעבודת הפיצויים יש בעיות רבות הקשורות לטיפול בקרקעות ציבוריות (5%) ובמדיניות הפיצויים עבור קרקעות ונכסים על אדמות המעובדות על ידי אנשים, אך אינן זכאיות לפיצוי. זה מקשה על חברת Hyosung בע"מ לחתום על חוזה חכירת קרקע ולבצע הליכים משפטיים אחרים, מה שמשפיע רבות על התקדמות ההשקעה.

בנוגע להמלצות הנ"ל, הוועדה העממית של מחוז קואנג נאם ביקשה זה עתה ממועצת הניהול של אזורי הכלכלה ופארקי התעשייה של המחוז, ממחלקת משאבי הטבע והסביבה, ממחלקת המסים המחוזית, ומחברת פיתוח התשתיות של פארק התעשייה צ'ו לאי בע"מ (המשקיעה בתשתית של פארק התעשייה המורחב של טאם טאנג) ליישם בדחיפות את הוראות הוועדה העממית המחוזית בהודעה מס' 208/TB-UBND מיום 2 ביולי 2024.

באופן ספציפי, בהודעה הנ"ל, סגן יו"ר ועדת העם המחוזית, הו קוואנג בו, מינה את מועצת הניהול של אזורי הכלכלה והפארקים התעשייתיים המחוזיים לנהל ולתאם עם סוכנויות ויחידות רלוונטיות כדי לסקור, לבדוק ולשקול התאמת תוכן תעודת רישום ההשקעה עבור שלב III ושלב IV עבור פרויקט ההשקעה במפעל בדי הוילונות כפי שביקשה חברת היוסונג, ובכך ליצור תנאים נוחים למשקיעים ליהנות מהטבות בהתאם לתקנות.

בנוגע לפיצויים עבור פינוי האתר, הוועדה העממית המחוזית מינתה את CIZIDCO לנהל ולתאם עם הוועדה העממית של מחוז טאנג בין כדי להתמקד בדחיפות בפתרון בעיות פינוי האתר עבור שלב ג' ושלב ד' של הפרויקט להשקעה במפעל בדי הווילונות, תוך הבטחת התנאים לחברת היוסונג לפרוס את הפרויקט ולהכניס אותו לפעילות רשמית; ולדווח בהקדם לוועדה העממית המחוזית כדי לשקול ולטפל במצבים ובעיות שיתעוררו (אם בכלל).

בנוגע לקביעת מחירי קרקע ספציפיים, הוועדה העממית המחוזית הטילה על מחלקת משאבי הטבע והסביבה לתאם עם מועצת ניהול האזורים הכלכליים והפארקים התעשייתיים המחוזיים לייעץ ולהציע בדחיפות לרשויות המוסמכות לקבוע ולאשר מחירי קרקע ספציפיים של פארק התעשייה המורחב של טאם טאנג כבסיס ליישום הקצאת קרקעות והשכרה.

במקביל, ביקשה ועדת העם המחוזית מהמחלקות, הסניפים והיחידות הרלוונטיות להמשיך ולבחון את ההמלצות האחרונות של חברת Hyosung Quang Nam Company Limited כדי לתאם באופן מיידי כדי להסיר ולפתור קשיים בפרויקטים של השקעה תחת סמכותם או לדווח ולייעץ לוועדת העם המחוזית לכוון ולפתור בהתאם לתקנות.

לדברי מר בו, התכנון להרחבת פארק התעשייה טאם טאנג ודוח הערכת ההשפעה הסביבתית שאושר על ידי הרשות המוסמכת אינם כוללים קבוצות תעשייה, אך חברת היוסונג מתכננת פרויקט חדש, שהוא מפעל לייצור פנים לתעשיית הרכב.

לכן, מר בו ביקש מ-CIZIDCO לבחון ולהשלים את תכנון התעשיות כדי למשוך השקעות בפארק התעשייה המורחב של טאם טאנג בהתאם למצב הפיתוח בתקופה הקרובה ולעדכן את התעשיות שחברת היוסונג מתכננת להשקיע בפארק התעשייה המורחב של טאם טאנג כדי להגיש לאישור הרשות המוסמכת ולבצע הליכים סביבתיים קשורים.

מקור: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-quang-nam-lai-quay-cuong-trong-vong-xoay-thu-tuc-d226173.html