צפוי כי מיקומיהן של 3 ערים חדשות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יחילו באופן זמני את מחירי הקרקעות הנוכחיים לחישוב מיסים.

ציפיות בשוק הנדל"ן הקמעונאי היוקרתי, מיקומן של 3 ערים חדשות בהאנוי , תקנות על הקמה ויישום של פרויקטים של יישוב מחדש, אזורי יישוב מחדש... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

חדשות נדל"ן: חשיפת מיקומן של 3 ערים חדשות בהאנוי. (צילום: לין אן)

ציפיות לצמיחה חזקה בשוק הנדל"ן הקמעונאי היוקרתי בטווח הארוך

מומחים מחברת Savills Vietnam הודיעו כי משרד התעשייה והמסחר צופה כי היקף תעשיית הקמעונאות של וייטנאם יגדל ל-350 מיליארד דולר עד 2025, שיתרום 59% מסך התקציב המקומי. גורם זה צפוי לסייע לשוק הנדל"ן הקמעונאי היוקרתי בווייטנאם להיכנס לתקופה של פיתוח חזק עם פוטנציאל צמיחה ארוך טווח, במיוחד בערים המנוהלות במרכז.

הסקר של Savills Vietnam מראה גם כי פרויקטים של קניונים וקמעונאות יוקרתיים מתרחבים כל הזמן, ומושכים את תשומת ליבם של משקיעים מקומיים וזרים כאחד. מגזר זה מוערך באופן מתמיד כאחד המגזרים הכלכליים הדינמיים ביותר בווייטנאם, תוך שמירה על שיעורי צמיחה שנתיים דו-ספרתיים במשך עשרות שנים.

יחד עם התפתחות ענף הקמעונאות, וייטנאם מתגלה גם כיעד אטרקטיבי למשקיעי נדל"ן קמעונאי יוקרתיים, עם קצב צמיחה מהיר בהשוואה למדינות אחרות באזור. למעשה, הצמיחה של ענף הנדל"ן הקמעונאי היוקרתי נובעת לא רק מצמיחת ההכנסה הממוצעת וכן מההכנסה הפנויה של האוכלוסייה, אלא גם מהשינוי בהרגלי הקנייה היוקרתיים יותר ויותר יחד עם ההתרחבות המהירה של המעמד הבינוני והגבוה - כך ניתחו מומחי Savills.

הופעתם של מותגים בינלאומיים רבים, יחד עם הביקוש הגובר לקניות ולחוויות שירות יוקרתיות, יצרו בסיס איתן לפיתוח חזק של מגזר הנדל"ן הקמעונאי היוקרתי. שוק הנדל"ן הקמעונאי היוקרתי בווייטנאם צפוי להמשיך ולצמוח בחוזקה בטווח הארוך, כאשר מחירי השכירות השנתיים ימשיכו לגדול בשיעורים דו-ספרתיים, למרות אתגרים בטווח הקצר.

עם זאת, מומחי Savills ממליצים גם כי שוק זה יתמודד עם כמה אתגרים בטווח הקצר. מכיוון שלמרות הצמיחה המהירה שלו, שטחי הקמעונאות של וייטנאם עדיין צנועים מבחינת קנה מידה, איכות וחוויה. סך שטחי הקמעונאות בווייטנאם, במיוחד בקניונים יוקרתיים, עדיין צנועים יחסית בהשוואה למדינות באזור כמו תאילנד, סינגפור, מלזיה...

זה דורש מווייטנאם להמשיך להשקיע בתשתיות, להרחיב את היצע הנכסים האיכותיים ולשפר את חוויית הקנייה עבור הצרכנים כדי למשוך יותר משקיעים בינלאומיים ולהתחרות במדינות שכנות.

בהקשר של צמיחה איטית בהיצע שטחי קמעונאות יוקרתיים, בעוד שהביקוש למותגים וסימנים מסחריים בינלאומיים עולה בהתמדה, גם מחירי השכירות של נכסים באזורים מרכזיים בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי עולים, מה שיוצר לחץ רב על קמעונאים יוקרתיים רבים.

בנוסף, תנודות בכלכלה העולמית, אינפלציה ועליית מחירי חומרי הגלם יכולים גם הם להשפיע על התרחבותם של פרויקטים קמעונאיים יוקרתיים. לדוגמה, אינפלציה גבוהה יכולה להפחית את כוח הקנייה של הצרכנים, ולהשפיע על מכירות קמעונאיות יוקרתיות. במקביל, גם עלות הבנייה והתפעול של קניונים יוקרתיים תגדל, מה שייצור לחץ על יזמי נדל"ן.

אפילו חוסר היציבות של השוק הפיננסי הבינלאומי עשוי לגרום למשקיעים זרים להיות זהירים יותר בהרחבת היקף השקעותיהם בפלח היוקרתי.

חשיפת מיקומן של 3 ערים חדשות בהאנוי

האנוי מציבה חזון לשנת 2045 להקמת עיר צפונית עם גרעין מרכזי במחוז דונג אן; פיתוח אזורים עירוניים בהואה לאק ושואן מאי ליצירת עיר מערבית ופיתוח אזורים עירוניים בפו שוין ות'ונג טין ליצירת עיר דרומית.

התוכן הנ"ל נאמר על ידי ועדת העם של האנוי במסגרת תוכנית הפיתוח העירוני של האנוי לתקופה עד 2035 (המכונה "התוכנית") אשר הוגשה זה עתה למועצת העם של העיר לצורך דיון והערות בפגישה הנושאית המתוכננת להתקיים בסוף ספטמבר 2024.

בהתאם לכך, התוכנית קובעת יעד להשגת שיעור עיור עירוני של כ-55-65% עד שנת 2030 (כיום 49.1%) וכ-60-70% עד שנת 2035.

בנוגע למספר המחוזות, הצפי הוא כי בעיר יהיו 16 מחוזות (12 מחוזות קיימים ו-4 מחוזות של הואי דוק, ג'יה לאם, דונג אנה ות'אן טרי שצפויים להיות מחוזות).

רשימת המחוזות הצפויים לעבור שינוי בגבולות המנהליים ורשימת המחוזות והרבעים הצפויים להוקם חדשים מיושמות בהתאם לפרויקט ולתוכנית לסידור היחידות המנהליות ברמת המחוז והקומונות בעיר האנוי לתקופה של עד 2035, תוך הבטחת עמידה בתכנון הבירה, התאמת התכנון הכללי של הבירה, תכנון כפרי ותכנון עירוני. יש להגדיר בבירור את הנושאים ומפת הדרכים להסדר ולהבטיח את הסכמת העם.

מספר אזורים עירוניים, רשימת אזורים עירוניים, אזורים עירוניים הצפויים להתאים את הגבולות המנהליים ואזורים עירוניים הצפויים להוקם לאחרונה בערים המנוהלות במרכז לפי סיווג עירוני.

בהשלמת קריטריוני האיכות העירונית של 16 מחוזות עירוניים המקבילים לאזורים עירוניים מסוג מיוחד בהתאם להוראות חוק הבירה. הכרה בעיר מסוג ג' - סון טיי, הנמצאת ישירות תחת הבירה.

ראוי לציין כי בתוכנית, האנוי מציבה חזון לפיתוח עירוני לתקופה של עד 2045, תוך המשך קידום השקעות בפיתוח עירוני בצפון בהתאם לתוכנית הכללית להקמת עיר צפונית כאשר הגרעין העיקרי יהיה מחוז דונג אן.

במקביל, לקדם השקעה בפיתוח עירוני בהואה לאק ושואן מאי כדי ליצור עיר מערבית.

אזורי פו שוין ות'ונג טין מושקעים גם הם בפיתוח עירוני ליצירת עיר דרומית.

בנוסף, האנוי צופה שצפיפות האוכלוסייה העירונית של העיר תגיע ליותר מ-3,000 איש/קמ"ר. צפיפות האוכלוסייה במרכז העיר, במרכז העיר ובאזורים עירוניים עד שנת 2035 תגיע ל-12,000 איש/קמ"ר.

שטח הדיור הממוצע לנפש באזור מרכז העיר עד שנת 2035 יגיע לכ-28 מ"ר של שטח רצפה לנפש (כולל שטח דיור נוסף התואם את רמת האוכלוסייה הצפויה). תינתן עדיפות להשקעה בשיקום בנייני דירות ישנים ובדיור ציבורי.

ההכנסה הממוצעת לנפש/שנה בהשוואה לכלל המדינה היא פי 1.4...

העיר נותנת עדיפות להשקעה במערכת התחבורה הציבורית ומיישמת אסטרטגיה להסבת כלי רכב פרטיים לתחבורה ציבורית דלת פליטות.

הו צ'י מין סיטי מיישמת באופן זמני את מחירי הקרקעות הנוכחיים לחישוב מס

אחר הצהריים של ה-21 בספטמבר, פרסם הוועד העממי של הו צ'י מין סיטי מסמך המנחה מחלקות, סניפים, הוועד העממי של העיר ת'ו דוק והמחוזות בנוגע לפתרון התחייבויות פיננסיות ומיסויות הקשורות לקרקעות באזור.

במהלך התקופה בה מחירי הקרקעות לא הותאמו בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי מאפשרת את השימוש ברשימת מחירי הקרקעות הנוכחית, כלומר רשימת מחירי הקרקעות שפורסמה ב-16 בינואר 2020, כבעבר, כדי ליישב התחייבויות כספיות ומיסי קרקע עם רשומות שהתקבלו החל מ-1 באוגוסט.

ועדת העם של הו צ'י מין סיטי הטילה על מחלקת המסים של העיר לתאם עם מחלקת משאבי הטבע והסביבה (TN-MT), מחלקת האוצר ויחידות קשורות כדי לפתור את צבר רישומי המקרקעין שנוצר החל מה-1 באוגוסט, באמצעות נהלים כגון גביית דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות, מס הכנסה אישי מהעברות נדל"ן והכנסות מקרקעין.

ההחלטה להשתמש ברשימת מחירי הקרקעות הנוכחית עד לתיקון על ידי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי נבעה מהצעת מחלקת המסים ב-17 בספטמבר ומהקונצנזוס בישיבת ועדת העם של העיר שנערכה באותו יום.

יחד עם זאת, בהתבסס על הצעת מחלקת משאבי הטבע והסביבה, ביקשה ועדת העם של העיר את חוות דעתה של ועדת המפלגה העירונית כדי לפתור את הסוגיה הנ"ל.

סטטיסטיקות מה-1 עד ה-30 באוגוסט מראות כי מחלקת המסים של הו צ'י מין סיטי קיבלה 8,893 רשומות הקשורות להליכי קרקע כדי שהסוכנות תקבע התחייבויות כספיות.

מבין אלה, 4,711 רישומי העברה, תרומה וירושה כוללים התחייבויות כספיות; 2,229 רישומים אינם כוללים התחייבויות כספיות; 1,669 רישומים של מתן אישורים; 284 רישומים של שינוי ייעודי קרקע. יישובים עם מספר רב של רישומים כוללים את העיר ת'ו דוק (1,878 רישומים), מחוז הוק מון (1,772), מחוז קו צ'י (1,095), מחוז טאן פו (388)...

על פי משרד המסים, מאז שנכנסו לתוקף חוק המקרקעין משנת 2024 וצו 103/2024 המסדיר את דמי השימוש בקרקע ודמי השכירות בקרקע ב-1 באוגוסט, נתקלה הסוכנות בקשיים בקביעת התחייבויות כספיות עבור רישומי מקרקעין בעת ​​יישום מחירון הקרקעות לשנת 2020.

כדי שיהיה בסיס לטיפול במספר הרב של רישומי מקרקעין שהתקבלו לאחר ה-1 באוגוסט, הציע מחלקת המסים שלוש פעמים שוועדת העם של העיר תוציא בקרוב החלטה להתאמת מחירי הקרקעות הנוכחיים ולמתן הנחיות.

לפיכך, עם אישור השימוש הזמני ברשימת מחירי הקרקעות הנוכחית על ידי הוועדה העממית של HCMC, אלפי רישומי קרקעות תלויים ועומדים החל מה-1 באוגוסט ואילך ייפתרו.

תקנות להקמה ויישום של פרויקטים ליישוב מחדש ואזורי יישוב מחדש

סעיף 110 לחוק הקרקעות משנת 2024 קובע בבירור את הקמתם ויישוםם של פרויקטים ליישוב מחדש ואזורי יישוב מחדש.

בהתאם לכך, הקמתם ויישוםם של פרויקטים ליישוב מחדש ואזורי יישוב מחדש הם כדלקמן:

ועדות עממיות פרובינציאליות ומחוזיות אחראיות על ארגון, הקמה ויישום של פרויקטים ליישוב מחדש בהתאם להוראות החוק.

אזור ההתיישבות מחדש מבטיח את התנאים הבאים:

התשתית הטכנית של אזור היישוב מחדש חייבת לעמוד לפחות בתקנים הכפריים החדשים לאזורים כפריים ובתקנים עירוניים לאזורים עירוניים, לרבות: כבישים המבטיחים חיבור לאזורים שכנים, תאורה וחשמל, מערכות אספקת מים וניקוז, תקשורת וטיפול סביבתי.

תשתית חברתית באזורי יישוב מחדש חייבת להבטיח גישה לטיפול רפואי, חינוך, תרבות, ספורט, שווקים, מסחר, שירותים, בידור, בילוי ובתי קברות.

מתאים לתנאים, למנהגים ולנוהגים של כל אזור.

מיקומי יישוב מחדש נבחרים לפי סדר העדיפויות הבא: ביחידה המנהלית ברמת הקומונה שבה הקרקע מוחזרת.

ביחידה המנהלית ברמת המחוז שבה הוחזרה הקרקע, במקרה שבו ליחידה המנהלית ברמת הקומונה שבה הוחזרה הקרקע אין קרקע להסדר יישוב מחדש.

ביישובים אחרים עם תנאים מקבילים, במקרה שליחידה המנהלית ברמת המחוז שבה הוחזרה הקרקע אין קרקע להסדר יישוב מחדש.

ניתנת עדיפות לבחירת קרקעות עם מיקומים נוחים ליצירת אזורי יישוב מחדש.

הערה: במקרה שעדיין קיים מימון קרקע באזור היישוב לאחר הקצאת הקרקע ליישוב, תינתן עדיפות לאנשים הזכאים להקצאת קרקע למגורים ללא מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית בהתאם להוראות חוק הקרקעות 2024; במקרה שעדיין קיים מימון קרקע, הקרקע תוקצה לאנשים הזכאים להקצאת קרקע למגורים באמצעות מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית בהתאם להוראות חוק הקרקעות 2024.

לפיכך, בהתאם לתקנות הנ"ל, אנשים שאדמתם הוחזרה יושבו מחדש במקומות הבאים: ביחידה המנהלית ברמת הקומונה שבה הוחזרה הקרקע.

ביחידה המנהלית ברמת המחוז שבה הוחזרה הקרקע, במקרה שבו ליחידה המנהלית ברמת הקומונה שבה הוחזרה הקרקע אין קרקע להסדר יישוב מחדש.

באזורים אחרים עם תנאים מקבילים, במקרה שליחידה המנהלית ברמת המחוז שבה הוחזרה הקרקע אין קרקע ליישוב מחדש, תינתן עדיפות לבחירת קרקע עם מיקומים נוחים ליצירת אזורי יישוב מחדש.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-kien-vi-tri-3-thanh-pho-moi-o-ha-noi-tphcm-ap-dung-tam-bang-gia-dat-hien-hanh-de-tinh-thue-287421.html