נתקלים בקשיים בהנפקת תעודות, עסקאות דירות קונדו עדיין עולות מעט

[מודעה_1]

ההיצע והנזילות זינקו

על פי דו"ח DKRA על שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי והסביבה ברבעון השני של 2023, פלח דירות הנופש (קונדוטל) הופיע מחדש לאחר תקופה קודרת בסוף 2022 וברבעון הראשון של 2023.

באופן ספציפי, כ-378 דירות נופש נפתחו למכירה מתוך 3 פרויקטים, עלייה של 90% בהשוואה לרבעון הראשון של 2023. ראוי לציין כי גם נזילותן של דירות נופש גדלה פי 20 בהשוואה לרבעון הקודם, והגיעה ל-122 יחידות. זהו סימן חיובי מכיוון ששוק דירות הנופש התמודד עם השפעות שליליות רבות וכן חוסר עניין מצד משקיעים בתקופה האחרונה. למרות זאת, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, היצע השוק וכמות המכירות עדיין נמוכים ב-31% וב-78% בהתאמה.

דוח זה מראה כי רוב העסקאות מתמקדות כיום בפרויקטים עם מסמכים משפטיים מלאים, ערבויות בנקאיות ומנוהלים על ידי יחידות בעלות מוניטין. מחירי המניות הראשוניים נרשמים בעליה של 2-4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אך בתמורה, המשקיעים מציעים גם מדיניות מועדפת רבות ללקוחות כגון תמיכה בריבית, התחייבות לרווח, תקופת גרייס לקרן, הנחות ללקוחות המשלמים בבת אחת...

נאמר כי השבת דירות הקונדוטל נובעת מהוצאת צו 10/2023/ND-CP על ידי הממשלה, המשלים מספר סעיפים בצווים המנחים את יישום חוק הקרקעות, שנכנס לתוקף החל מ-20 במאי. בפרט, הוא משלים את התקנות בנוגע להענקת ספרים אדומים לעבודות בנייה בהתאם למטרת השימוש בקרקעות מסחריות ושירותיות עבור עבודות בנייה המשמשות למטרות לינה ותיירות בהתאם להוראות החוק על תיירות על קרקעות מסחריות ושירותיות.

מספר הפיקדונות בדירות קונדוטל גדל פי 20 בהשוואה לנתון הקודם, תמונה 1. — קונדטל מראה סימני התאוששות.

עם זאת, במציאות, הנפקת הספרים האדומים נעצרה עד כה רק ברמת הציפייה, משום שעדיין קיימות בעיות רבות ביישום צו 10. משום שלמרות שצו 10 השלים את סעיף 32 של צו 43/2014/ND-CP, המסדיר את התנאים ל"אישור בעלות על עבודות בנייה שאינן למגורים", התקנות בנוגע לסדר ולנהלים להנפקת הספרים עדיין כלליות ומעורפלות, מה שגורם ליישובים לא להעז "לנקוט פעולה נחרצת" בהנפקת הספרים.

נכון לעכשיו, ישנם שני סוגים של דירות נופש בשוק, הראשון הוא פרויקט על קרקעות שירות מסחריות, כאשר המדינה מוציאה את הפוליסה והמשקיע מנפיק ללקוחות ספר אדום, שהוא גם קרקע שירות מסחרית למשך 50 שנה. הסוג השני הוא קרקע שירות מסחרית, אך בחלק מהיישובים הופכות קרקעות שירות מסחריות לקרקעות למגורים מבלי ליצור יחידות מגורים. נכון לעכשיו, מוצע להתאים דירות נופש מסוג זה לקרקעות שירות מסחריות כדי שיהיה מתאים וזכאי להנפקת ספר.

בנוסף, ישנן גם אפשרויות להנפקת תעודות נפרדות לכל יחידת דיור, שאינה שונה מהנפקת תעודות לבנייני דירות. הנפקת תעודות לדירות - מודל עסקי של מלונות ואירוח - משנה גם היא את אופי הסוג. סוגיות אלו עדיין ממתינות להבהרה ועשויות להפוך לנקודת מפנה בהתאוששותן של דירות אם ייפתרו בקרוב.

צורות אחרות מתאוששות בהדרגה

על פי דו"ח DKRA, בנוסף לדירות נופש, גם סוגים אחרים של נדל"ן נופש מראים סימני התאוששות. לדוגמה, במגזר וילות הנופש, ברבעון השני נפתחו למכירה 76 מוצרים מתוך 5 פרויקטים, רק 4% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022. בינתיים, הצריכה הגיעה ל-50 יחידות, והביקוש גדל מעט בפרויקטים מסוימים.

בנוגע לסוג בית הנופש/חנות, הדו"ח תיעד 75 יחידות חדשות מתוך 4 פרויקטים שנפתחו למכירה. הצריכה הגיעה ל-44% מההיצע החדש, שווה ערך ל-33 יחידות. עם זאת, יותר מ-80% מהפרויקטים העיקריים המשיכו לסגור את תיק המוצרים שלהם כדי להתאים את מחיר המכירה ומדיניות המכירות בהתאם.

מספר הפיקדונות בדירות קונדוטל גדל פי 20 בהשוואה לנתון הקודם, תמונה 2. — נדל"ן אתרי נופש זוכה בהדרגה לתשומת לב חוזרת.

העלייה בצריכה מסוג זה נובעת, ככל הנראה, ממדיניות הנחות של עד 40-50% מהמשקיעים עבור לקוחות המשלמים בבת אחת. זהו צעד שנועד לגייס הון מחדש לנוכח לחץ תזרים המזומנים של חלק מהמשקיעים המתמודדים עם קשיים כלכליים.

קבוצת DKRA צופה כי ברבעון השלישי של 2023, היצע כל סוגי נכסי הנופש יגדל. באופן ספציפי, דירות נופש ימשיכו לגדול בכ-400-500 יחידות, בעיקר בבה ריה-וונג טאו, בין דין... בינתיים, היצע וילות נופש ובתי נופש עירוניים/חנויות צפוי לעלות מעט ולהתרכז בעיקר בקיין גיאנג . הביקוש הכולל בשוק ימשיך לעלות בהשוואה לרבעון השני של 2023 אך ללא שינויים פתאומיים רבים.

מדיניות הנחות, תמריצים לתשלום מהיר באמצעות הון עצמי ותוכניות חלוקת הכנסות ימשיכו להיות מיושמות באופן נרחב על ידי משקיעים ברבעון השלישי של 2023 כדי לעורר את הביקוש בשוק. עובדה זו הובילה משקיעים רבים לצפות ששוק הנדל"ן של אתרי הנופש יחווה התאוששות חזקה בסוף השנה הנוכחית ובתחילת 2024.

[מודעה_2]
מָקוֹר